1、第一章 房地產與房地產業1優制課程第一節 房地產 一、房地產的概念 房地產是指房產和地產的結合體及其衍生的權利關系的總和 一是從實物形態上說，房地產是房產和地產相結合的統一物 房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業、服務、文化、教育、衛生、體育等各行各業的用房等 地產是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關的設施等2優制課程第一節 房地產 二是從價值形態上說，房地產作為商品是使用價值和價值的統一體 房地產商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產和生活等各種需要 房地產商品的價值是指人類一般勞動的凝結3優制課程第一節 房地產 三是

2、從產權關系來說，房地產作為社會財富，又是一種資產，反映一定的經濟權利關系 由于房地產具有空間位置的不可移動性的特點,在房地產商品交易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產權利關系（包括所有權、占有權、支配權和使用權）的轉移和改變4優制課程第一節 房地產 二、房地產的構成和類型 （一）建筑地塊 建筑地塊是指與房地產開發建設和經營活動相關并具有特殊用途的土地 （1）工業用地 （2）商業用地 （3）住宅用地5優制課程第一節 房地產 （4）倉庫用地 （5）道路交通用地 （6）市政建設工程用地 （7）公共綠化用地 （8）教育、文化、體育、衛生等用地 （9）港口建設用地 （10）辦公用地 （11）軍事用地

3、 （12）其他用地6優制課程第一節 房地產 （二）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，它是房屋建筑與建房地基的有機結合體 7優制課程第一節 房地產 房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類 （1）住宅用房 （2）生產用房 （3）營業用房 （4）行政用房 （5）其它專業用房8優制課程第一節 房地產 （三）配套基礎設施 單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應的配套基礎設施 （1）道路、交通設施 （2）地下管道等“三通”設施 （3）生活配套設施 （4）生態環境設施9優制課程第一節 房地產 三、房地產的經濟特性 1、內涵的統一性 房地產的整體概念包涵了房屋建筑物

4、、建筑地塊、經濟權利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產”三者有機結合形成的統一體 房地產的內涵還包含了一定的經濟權利關系，是商品屬性和資產屬性的統一10優制課程第一節 房地產 2、價值的雙源性 房地產價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性 一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性 另一方面，土地又是社會產物，追加在土地上的人類勞動凝結又增加了土地價值，具有社會經濟資源屬性11優制課程第一節 房地產 3、空間的固定性 房地產商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的 區位成為影響房地產價格極為重要的因素 決定了房地

5、產商品的單一性和非勻質性 給房地產市場帶來了地區性的重大特點 12優制課程第一節 房地產 4、需求的普遍性 房地產具有生活資料和生產資料的雙重性質，它可以滿足生產和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質，不同于其它商品 13優制課程第一節 房地產 5、效用的長期性 同一般商品相比，房地產商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經濟屬性，同房屋建筑物相聯系并結合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發得到近乎無限期地延長14優制課程第二節 房地產業 一、房地產業的涵義 房地產業是指從事房地產開發、經營和管理等各類經濟活動的行業，是國民經濟中具有生產和服務兩種職能的獨立產業部門。它體現了

6、房地產經營過程各種參與者之間的經濟關系 15優制課程第二節 房地產業 房地產業的主要經濟活動貫穿于房地產生產、交換、分配、消費諸環節之中 在生產過程中，主要是房地產投資開發 在分配過程中，主要是通過房地產市場交換 在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物業管理 由于房地產生產經營活動的特殊性，必然廣泛存在與此緊密相關的各類中介服務 房地產咨詢 房地產經紀 房地產評估 16優制課程第二節 房地產業 二、房地產業的行業屬性 房地產業是屬于第三產業的一個重要產業部門 第三產業主要是流通行業和各類服務行業，其產業特征并不直接生產產品，而是通過物資的流通和勞動服務活動，為人們的生產和生活提供服務，來改善

7、和提高生產效率和人們的生活水平17優制課程第二節 房地產業 房地產業具有第三產業的產業特征 房地產的投資開發活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務活動，并不直接建造房屋本身 房地產銷售經營活動，直接從屬于流通領域，而流通行業理應劃歸第三產業 房地產業中的一些分支行業，如房地產中介服務業、房地產金融業和物業管理服務行業，更是第三產業的直接組成部分 18優制課程第二節 房地產業 三、房地產業的行業特性 1、先導性和基礎性 從房地產業在國民經濟中的地位和作用來看，房地產業是一個先導性、基礎性產業 由于房地產開發是城市開發、工業、商業以及其它各行各業開發的先導，因而房地產業也就成為先導性產業

8、19優制課程第二節 房地產業 2、綜合性和關聯性 從房地產業與其它產業的關系來看，它是一個具有高度綜合性和關聯性行業，呈現出支柱產業的特征 房地產業的綜合性，主要體現在它是橫跨生產、流通和消費各個領域的產業部門 房地產業的關聯性，體現在它是與眾多產業部門密切相關的產業部門20優制課程第二節 房地產業 3、資金密集型和高風險性 從房地產業的投資過程來看，它是一個高投資和高風險并存的行業。 房地產業是一個資金密集型行業，由于房地產的價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經濟活動是一個大量資金運作的過程 由于房地產投資周期長及其固定性、變現能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大 自然風險、市場風險、

9、利率風險、經營風險、財務風險、政策法律風險 21優制課程第二節 房地產業 4、級差收益型和區域性 從經濟活動的范圍來看，房地產業又是一個區域差異巨大、級差收益明顯，地區性特別強的行業 由于房地產的空間固定性，房地產業的發展比起其他行業更多地受制于區域經濟的發展水平 即使在同一地區，由于微觀區位的不同，也使房地產價值出現巨大的分異 房地產業的區域性還造成房地產市場的地區性強 22優制課程第二節 房地產業 5、權利主導型和制約性 從社會經濟政治關系看，房地產是一種權利主導型的商品，房地產業是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關的行業 這種制約性主要體現在以下幾方面 權利關系的復雜性所引起 的外

10、部性特點的制約 運作規范性的制約23優制課程第三節 中國房地產業的復蘇與發展 一、房地產業與經濟體制改革24優制課程第三節 中國房地產業的復蘇與發展 二、中國房地產業的發展的過程 （一）第一階段：房地產業的復蘇階段（19791984） 1、初步明確房地產的商品性，邁出住房體制改革的步伐 2、房地產作為商品開始經營性運作 3、住宅建設恢復性啟動，出現新的生機25優制課程 （二）第二階段：房地產業的初步發展階段（19851991） 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革積極推進，住房商品化開始實施 3、房地產開發規模擴大，房地產業獲得初步發展 第三節 中國房地產業的復蘇與發展26優制課程 （三

11、）第三階段：快速發展階段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性進展 2、城鎮住房制度改革向縱深發展 3、房地產開發規模迅速擴張第三節 中國房地產業的復蘇與發展27優制課程第三節 中國房地產業的復蘇與發展 （四）第四階段：盤整消化和調整發展期（19962000） 1、壓縮商品房開發投資規模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，擴大商品房市場需求 3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房 4、培育住宅業成為新經濟增長點，促進國民經濟增長28優制課程第三節 中國房地產業的復蘇與發展 （五）第五階段：持續發展的繁榮階段（2001 ） 形成這一局面的主要因素是： （1）深化住房制度改革的發動力。住房分配貨幣化的改革 （2）宏觀經濟態勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力 （3）居民消費結構升級的內在驅動力 （4）住房消費信貸支持的助動力 （6）對外開放擴大的推動力29優制課程第三節 中國房地產業的復蘇與發展 這一階段房地產業發展的基本特點： 1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產投資快速增長，市場基礎牢固扎實 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產市場主體方向發展 5、住房數量擴大與質量提高