1、目標成本如何編制才合理白銀時代，一方面要找到終端的客戶，一方面也要千方百計的節省開發成本，目標成本的管理顯得至關重要。目標成本到底應該由財務部還是成本部主導？成本科目設置的精細程度應管控到幾級？設計限額及產品配置標準化程度不高的條件下，市場定位或規劃方案版目標成本編制的依據和方法是什么？營銷設施建造費是否應計入營銷費用，營銷費、管理費管控比例是多少？明源【地產成本圈】微信群對此進行了深入的討論，現將討論的精華部分整理如下， 供各位fans 借鑒。誰來主導由成本部主導便于成本策劃目前，目標成本成本部和財務部主導的都有，甚至有些公司是信息部主導。 但最好還是由成本部、財務部主導比較好。目標成本由成

2、本部主導， 有利于掌握全面成本以及目標的分解與細化。因為目標成本管理是一個體系，編制完了還涉及后面項目建設過程管控。由成本主導，在設計、營銷、工程等方面的成本策劃與優惠空間會更大一些，而財務主導的話，就沒有這方面的優勢。而且， 成本主導能夠體現公司對成本的重視程度，如果目標成本不是由成本部主導，那成本部的功能就被削弱了一半。但成本部無法對營銷、行政、財務費用進行準確測算，然而，目標成本管理需要協調成控、設計、營銷、財務、工程等各部門的聯動，有一些企業存在成本部協調其他部門不動的現象。 財務部是財神爺，而且掌握著核心數據，在協調各部 分時，威力更大一些。但財務部沒有能力做數據測算工作，不會分析，

3、更多的是做匯總的工作。而且即便是由財務部主導，建造成本肯定也是成控提供的。目標成本一方面要對接為銷售提供定價依據，一方面要為財務提供稅務籌劃所需的信息，還有一方面為工程管理提高標準。實際操作中，目標成本多由成本部主導， 但是項目立項后分期及核算主體由財務稅籌確定。根據財務的結利分期、核算體分類確定后成控才能進行下一步工作。公司可以設置一個成本小組，里面包括財務、成本、工程、設計，由成本部牽頭進行整體把控，營銷和財務配合測 算部分數據，設計部提供基本指標。目標確定后成本合約規劃拆分、營銷負責營銷費用規劃 拆分、財務負責費用類數據拆分，所有費用支出需經成本把關，簽約完成成本拆分數據與財 務軟件信息

4、共享，所有合同編號與拆分均以成本統一口徑。當然，也有由財務部主導目標成本的，比如和記黃埔。財務部專門招聘成本人員，協同成本和財務，各自對成本負責。營銷費用管理費用財務費用銷售稅金由財務負責， 剩下的由成本 部負責，部門各司其職。小結：目標成本由成本部或財務主導都可以，成本主導比較專業， 財務管控權力比較大，無論誰牽頭運轉起來都需要協調各部門。建造成本的管控，合約規劃的分解，過程成本監控， 都需要由成本主導；財務部主導時，可以招成本專業人員，彌補其功能的不足。科目設置3級科目最好管理目前，開發商測算一般能夠做到5、6級，過程管控能夠達到 4級神知道合約規劃末級。但在實操中，管控到末級，實際操作起

5、來難度較大，通常管控到三級，規劃余量（風險費用） 在三級科目中共享。因為編制目標成本時很多圖紙都沒出來，靠指標估算的精度是比較低的。管控越細越不利于發揮成本人發揮想象力，真正好的控制是在既定總目標內完成最好的產品,如果目標成本內允許合理調撥，則能把成本放到刀刃上，這樣成本管控才能做到有堵有疏， 收放自如。建議對涉及成本變動大、 對產品敏感因素大的科目分細化，其他可適當粗一些； 項目少可以管控到4級科目，項目多則管控到 2級科目即可；同時，成本科目管控分級，需要根據公 司的數據積累而定，目標成本編制不準確，過程管控也會偏離實際。而且，不同階段精細程度不同， 可研階段不需細化，目標成本需細劃四級科

6、目，目標成本定 案錄入軟件前細到合約規劃末級。策劃階段及方案階段測算到二級；施工圖階段，測算管控到末級。目標階段直接細劃，可以將全項目成本更清晰透明（合同數量、合同界面），采用明源采招系統提前提醒距離某項招采多少天了，本項招采對應預估合同金額多少等。在提升精細化管理水平的同時，減輕工作的繁瑣程度。象門窗和外立面成本科目是二級結轉扣分很多的，如果同一合約規劃內幾項末級互相結轉還能接受。不過當細劃偏差過大，或施工進度導致標段劃分調整了，肯定會導致合同末級科目差異化變大，到了不得不結轉時也是唯一的路子。目標成本編制 經驗數據、標準化、戰略采購設計限額及產品配置標準化程度不高的條件下，市場定位或規劃方

7、案版目標成本編制的依據和方法是什么？不同品牌型材、玻璃、五金件對門窗造價影響都較大，除非這些都能夠細化到戰略采購，否 則門窗每平方差一二十塊錢，將對總價帶來不小的影響。一般來說，一是采用經驗數據，主要講清楚數據對應的標準； 如果公司產品配置標準化不高， 公司內無經驗數據，那么就需要成本編制人員進行外部調研（找競品樓版人員吃飯，朋友），了解周邊相似項目數據。做成本的一般鋼筋碎窗地比基本還是有些經驗值的。在建安成本科目下這幾項額度比較大。拿地時就要進行地塊、面積、戶型研究。無論什么產品差異，準確找到差異點，別墅也可推 算出高層成本。當然，技術與經濟、成本與產品是不能割裂談，不能一味采用經濟指標，還

8、要和技術指標結合估算，通過自行設定估算對應的產品標準，節省時間。如果沒有標準化就要花更多時間進行差異換算，沒有標準化很難不借用調整。對于標準化程度不高的公司，細是一種“痛”，每次編新項目目標成本都要花很多時間去找公司歷史項目，分析指標剔除差異，還對編制的精準度沒把握。產品標準化與市場標準不能放一起，產品標準也是為了降低成本（時間成本、管理成本、投入成本）。即便是同樣標準同樣指標，不同的時間，市場結果也不一樣。 實話說，產品標準化和市場標準化都是有可能的，產品標準化比較好理解可以簡單理解為構配件的標準化，生產線化，市場標準化也是有可能的，可以參考下萬科的老師帕爾迪公司的做法。標準化應是一個時段，

9、一個片區的產物。沒有標準化的公司，想要準確測算成本就得靠戰略采購鎖定一部分價格。標準層戶型一樣， 同類建造產品精裝修標準相同，供應商產品線，管理動作標準化。包括合約規劃標準化，會讓不同區域間成本對比變得容易。拿著預算拿著數據還要不斷去溝通，這種標準化執行也只能是集團推，各城市公司按規執行，否則城市公司間在集團內在管理上也是競爭，成本數據對比效果也是競爭。在編制方案版目標成本主要會測算那些指標，有一些常規經濟指標是可以套用的。萬科鋼筋碎和外立面系數均有地域限額技術指標。方案版建造成本主要考慮結構指標、外立面選材。各種面積關系的指標。我們公司也是根據經驗數據先定鋼筋硅含量，單價市場價(對比定額+信

10、息價及投標人贏虧不)。鋼筋碎主體結構指標測算時只能參考歷史數據含量指標 了，外飾面，門窗，欄桿、入戶門、公共部位、陽臺欄桿可以根據方案平面圖去測算。此外，還要關注建筑面積、基底面積、戶數、單元、綠地率、容積率、商業面積、物業用房 面積、車位要求、市政公用配套設施、戶型面積配比、各產品類型銷售單價、產品定位、交 樓標準。除了指標以外，還要關注比如面積贈送率、體型系數、外部供電、配套收費、壟斷行業標準等問題。包括現場三通一平規劃都要心中有數。 產品定位及交樓標準涉及很多內容， 基礎配 套需要重點關注，因為基礎設施及配套編制方法主要是征詢， 不能靠圖紙等資料計算， 各地 差異非常大，不可預見費可以放

11、點，實操時將所有這些劃分出哪些是固定成本， 哪些是變動 成本，哪些是可攻關成本。外部環境的對基礎配套費用的影響很大，特別是商業地產。營銷設施建造費算嗎3種對應關系及應對措施營銷設施建造費是指不構成交付實體，臨時搭建、加建、增配的費用，主要包含以下4大費用：(1)賣場費用：臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現場的建安、裝修(含設計費)、家具 配飾、設施、整改及租金等費用。(2)樣板間費用：包括樣板間設計、裝修、建安、家具配飾、設施費、整改費等，租用場地 所建的還包括租用場地的租金。(3)銷售環境改造費：包括銷售賣場或銷售通道的圍板費用、銷售通道的設計、工程及租用 場地租金費用、現場包裝、環境整改費用等。(4)維護費用：銷售賣場和樣板間日常維修工程和清潔物耗費用及水電費用以及超過保修期 限發生的維修費用等。目前，營銷設施建造費與營銷費用的關系主要有以下幾種關系：?公司這塊歸到建安成本，營銷部只考核策劃、廣告、銷售代理3項費用。所以營銷對建造費沒有管