1、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目經(jīng)濟評價一、 項目概況擬建設項目規(guī)劃面積 m2，可開發(fā)用地 m2，建筑面積為 m2，總容積率為 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設計為三室一廳、三室二廳、二室一廳，面積為80120 m2。二、 建筑方式及進度安排1.建筑方式集中規(guī)劃、統(tǒng)一設計、施工監(jiān)理、公開招標、優(yōu)良工程；2.建設進度工期：；銷售：；三、 投資估算與資金籌措1據(jù)估算項目總投資為 萬元；2估算依據(jù)：假定項目建成后全部售完； 項目總投資中自有資金比率按 %計算； 貸款利率按6%計??；投資費用是在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用；估算投資按某市通常的取費標準計??；3項目總投資估算，見表 序號項目總投資估算說明1

2、開發(fā)建設投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金3投資分年度使用計劃， 見表投資分年度使用計劃表107序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計20112012201320141開發(fā)總投資1.1土地費用1.2前期工程費1.3基礎設施建設費1.4建筑安裝工程費1.5公共配套設施建設費1.6開發(fā)間接費1.7管理費1.8財務費用1.9銷售費用1.10開發(fā)期稅費1.11其他費用1.12

3、不可預見費小 計2資金籌措2.1自有資金2.2銷售收入2.3貸款2.4其他小 計4資金籌措計劃項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，其中自有資金 萬元，銷售收入 萬元，貸款 萬元。見表107。四、 投資分析基礎數(shù)據(jù)的預測和選定1.銷售收入的測算綜合測定可銷售面積的平均價格為 元/ m2，可銷售面積為 m2，分年度的銷售收入見表108。銷售收入計算表 108 萬元項目201220132014合計可售面積（m）銷售收入（萬元）2.成本及稅金本項目開發(fā)產(chǎn)品成本為 萬元，固定資產(chǎn)投資為0，經(jīng)營資金為0（預售收入利用），融資費為 萬元，總投資成本為 萬元。3.經(jīng)營成本取銷售收入的61.818

4、%；4.銷售費用取銷售收入的2%；5.財務費用取銷售收入的2.6%；6.稅金主要是經(jīng)營稅費和所得稅，經(jīng)營稅費為6.50%（其中營業(yè)稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%；本項目繳納土地增值稅,(收入經(jīng)營稅銷售費用財務費用)12%。7.利潤分配預計本項目稅后利潤為 5082.23萬元，見表109。應付利潤為稅后利潤的20%; 項目損益表 109序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20112012201320141銷售收入1.1銷售收入1.2出租收入2經(jīng)營成本2.1銷售成本3經(jīng)營稅費3.1銷售稅費營業(yè)稅及附加交易及印花稅4銷售費用5財務費用6土地增值稅7開發(fā)利潤8所得額9所得稅10稅

5、后利潤10.1應付利潤10.2未分配利潤10.3歸還墊支利潤及凈投資回收五、 項目經(jīng)濟效益評價（一）項目現(xiàn)金流量1.項目全部資金現(xiàn)金流量表（ic=10%）1010全部資金現(xiàn)金流量表1010序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20112012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入小計2現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資2.4銷售費用2.5經(jīng)營稅費2.6土地增值稅2.7所得稅小計3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)6折現(xiàn)值7累計折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)i9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)i11折現(xiàn)值計算指標IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態(tài)投資回收期= 年動態(tài)投資回收期= 年2.自有資金現(xiàn)金流量表自有

6、資金現(xiàn)金流量表1011序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期20112012201320141現(xiàn)金流入1.1銷售收入小計2現(xiàn)金流出2.1自有資金2.2預售收入用于產(chǎn)品投資2.2經(jīng)營稅費2.3銷售費用2.4土地增值稅2.5所得稅2.6貸款本金償還2.7貸款利息支付小計3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)6折現(xiàn)值7累計折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)11折現(xiàn)值計算指標NPV（10%）= 萬元IRR= %靜態(tài)投資回收期= 年動態(tài)投資回收期= 年(二) 財務平衡表與貸款償還分析1. 資金來源與運用表資金來源與運用表 1012序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2011201220132014 1資金來源1.1銷售收入1.2自

7、有資金1.3貸款小計2資金運用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本2.4經(jīng)營管理費用2.5銷售費用2.6財務費用2.7經(jīng)營稅費2.8土地增值稅2.9所得稅2.10應付利潤2.11各期還本付息小計3 =1-2歸還墊支利潤及凈投資回收(盈余資金)2.借款還本付息表貸款還本付息表 1013序號項目合計經(jīng)營開發(fā)期20112012201320141貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計本金利息1.2本期貸款1.3本期應計利息1.4本期本金歸還1.5本期利息支付1.6期末貸款本息累計本年年利率2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收2.2未分配利潤2.3其他六、不確定性分析1 盈虧平衡分析（列出計算

8、式、畫出線性盈虧平衡圖）土地費用和銷售價格2 敏感性分析（列式、確定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度計算采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率對銷售價格和項目總投資進行敏感性分析。根據(jù)表10-15計算 銷售價格平均敏感度= 建設投資平均敏感度= 可知 內(nèi)部收益率對銷售收入的變化最為敏感。變化因素對內(nèi)部收益率的影響表10-15。 表1015 變化率項目指標15%10%5%基本方案+5%+10%+15%銷售價格變化凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率投資利潤率投資變化凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率投資利潤率七評價、決策與建議（列表）評價結論匯總表 1017財務評價指標評價標準評價結果是否可行全部資金內(nèi)部收益率10%全部資金