1、營改增政策詳解與企業(yè)應對策略大綱我們處在一個什么樣的行業(yè)揭開營改增神秘面紗建安企業(yè)過渡政策房地產相關行業(yè)影響分析營改增的前世今生增值稅稅負兩大影響因素房地產企業(yè)過渡政策如何平穩(wěn)實現過渡房地產企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密配比1、普通行業(yè)的配比2、房地產建安行業(yè)的配比房地產企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密配比開發(fā)成本期間費用稅金利潤68%8%15%9%房地產企業(yè)獨特特點房地產企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密配比配比原則引發(fā)的財稅管理方向性調整1、房地產企業(yè)稅負能否控制在合理范圍內，成為影響利潤的最重要環(huán)節(jié)；2、項目配比的原則要求決策者一定是站在清算角度，而不是預繳稅款角度進行決策與安排；

2、3、傳統(tǒng)事后管控的思路必須調整為事前設計與規(guī)劃思路；房地產企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密配比配比原則引發(fā)的財稅管理方向性調整4、年度預算向3+1全面預算體系的轉化。項目利潤稅負預算項目開發(fā)進度預算項目資金預算公司年度預算房地產企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維1、房地產企業(yè)收入究竟能不能控制？問題一：收入藏起來行不行？問題二：收入分解行不行？問題三：調控價格行不行？房地產企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維2、房地產企業(yè)成本均衡管理問題一：成本究竟包括哪些？工程角度財務角度房地產企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維2、房地產企業(yè)成本均衡管理問題二：成本在不同業(yè)態(tài)的

3、分割能否設計？住宅商鋪車庫房地產企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維2、房地產企業(yè)成本均衡管理問題三：成本應該何時結轉？工程完工 竣工 驗收 交房 辦證房地產企業(yè)獨特特點三、從發(fā)票獲取思維到證據鏈條思維有啥有啥不重要不重要關系關系最重要最重要發(fā)票發(fā)票要取得要取得關系關系很重要很重要工作工作要扎實要扎實溝通溝通也重要也重要房地產企業(yè)獨特特點三、從發(fā)票獲取思維到證據鏈條思維企業(yè)征管分局當地稽查上級稽查專管員所長稅政科發(fā)票科局長。國稅地稅房地產企業(yè)獨特特點三、從發(fā)票獲取思維到證據鏈條思維合同付款資金流發(fā)票決算進度驗收監(jiān)理報告如何認定開發(fā)成本房地產企業(yè)獨特特點四、從事后調整思維到預先設計思維1

4、、項目自身財務架構的預先設計項目初期測算目標設置調整實施過程控制過程中調整實現設計目標迎接項目清算房地產企業(yè)獨特特點四、從事后調整思維到預先設計思維2、項目對外合作的重要決策點預先設計（1）合作開發(fā)（2）項目公司股權轉讓（3）委托代建（4）對外投資房地產企業(yè)獨特特點五、從單部門思維到多部門協(xié)同思維1、各自為戰(zhàn)的傳統(tǒng)業(yè)務格局總裁采購工程銷售行政財務銜接配合？房地產企業(yè)獨特特點五、從單部門思維到多部門協(xié)同思維2、多部門協(xié)作的有效機制預算體系是目標，內控機制是底線每個部門清楚知道企業(yè)整體目標是什么，項目整體目標是什么每個部門了解自己部門工作在整體目標中的位置在哪里，貢獻點在哪里每個部門之間的工作互動

5、是以業(yè)務流程為核心的內控機制聯(lián)絡在一起整個企業(yè)定期召開預算執(zhí)行會議，檢討問題，調整目標，控制底線房地產企業(yè)獨特特點六、從會計核算思維到財務戰(zhàn)略思維1、究竟如何理解財務工作？財務工作不是財務部門的工作，財務工作就是解決企業(yè)如何能夠賺錢的工作。賺錢的核心是提升運營效率，包括利潤的生成，自由現金流的創(chuàng)造，還有安全的納稅管理。房地產企業(yè)獨特特點收入生成納稅管理公司商業(yè)模式成本均衡自由現金流房地產企業(yè)獨特特點六、從會計核算思維到財務戰(zhàn)略思維2、財務工作三大層次核算層次核算層次管理層次管理層次風險、分析、預算風險、分析、預算戰(zhàn)略層次戰(zhàn)略層次協(xié)同、主動、多主體協(xié)同、主動、多主體會計會計財務經理財務經理財務總

6、監(jiān)財務總監(jiān)總裁總裁房地產企業(yè)獨特特點七、從單主體思維到多主體協(xié)作思維1、傳統(tǒng)的單主體思維孤島效應單個主體單個主體單個主體房地產企業(yè)獨特特點七、從單主體思維到多主體協(xié)作思維1、傳統(tǒng)的單主體思維思考問題就一個企業(yè)考慮一個企業(yè)，缺乏關聯(lián)思考和聯(lián)通機制設立企業(yè)較少考慮其他，孤立考慮單個企業(yè)各個主體之間關聯(lián)關系混亂，業(yè)務關系不清晰，產權關系扭曲孤島效應的結果是各個主體之間缺乏有機聯(lián)系，沒有預先設計協(xié)作方案，出問題才進行補救，必然導致法律風險，涉稅風險，經營風險和資源的浪費。房地產企業(yè)獨特特點七、從單主體思維到多主體協(xié)作思維2、向多主體思維協(xié)作思維轉型集團內部多主體架構的設計與思考產權架構資產架構業(yè)務架構

7、資金架構營改增的前世今生2013年年8月月1日日部分現代服務業(yè)部分現代服務業(yè)交通運輸業(yè)交通運輸業(yè)2014年年1月月1日日鐵路運輸業(yè)鐵路運輸業(yè)郵政服務業(yè)郵政服務業(yè)生活型服務業(yè)生活型服務業(yè)建筑業(yè)房地產業(yè)建筑業(yè)房地產業(yè)金融業(yè)金融業(yè)2014年年6月月1日日電信業(yè)電信業(yè)揭開增值稅的神秘面紗一、增值稅繳稅的基本原理分析1、增值稅的納稅主體企業(yè)其他組織個體工商戶個人揭開增值稅的神秘面紗會計主體納稅主體法律主體經營主體揭開增值稅的神秘面紗A集團公司B子公司C子公司D分公司E辦事處F項目部揭開增值稅的神秘面紗一、增值稅繳稅的基本原理分析掛靠行為的繳稅主體分析有資質有資質施工單位施工單位建設單位建設單位實際實際掛

8、靠人掛靠人揭開增值稅的神秘面紗2、最終的增值稅征稅范圍境內銷售貨物提供加工修理修配勞務以及進口貨物交通運輸服務郵政服務電信服務現代服務金融服務生活服務建筑服務無形資產銷售不動產銷售揭開增值稅的神秘面紗2、最終的增值稅征稅范圍揭開增值稅的神秘面紗3、營業(yè)稅與增值稅區(qū)別營業(yè)稅是收入的固定比例，增值稅取決于收入、支出（不含稅）及內控的平衡關系。項目收入10億元項目支出8億元營業(yè)稅為10億元*5%=5000萬元增值稅銷項為10億元*11%=11000萬元增值稅進項為？揭開增值稅的神秘面紗3、營業(yè)稅與增值稅區(qū)別營業(yè)稅算在收入之內，增值稅算在收入之外。報表變化報表變化合同簽訂變化合同簽訂變化施工方報價變化

9、施工方報價變化項目預算變化項目預算變化揭開增值稅的神秘面紗3、營業(yè)稅與增值稅區(qū)別營業(yè)稅監(jiān)管較寬松，增值稅監(jiān)管很嚴格。營業(yè)稅非全國聯(lián)網，增值稅全國聯(lián)網營業(yè)稅發(fā)票自己拿來做賬就行，增值稅發(fā)票必須經過稅務機關認證環(huán)節(jié)營業(yè)稅對資金流要求不嚴格，增值稅嚴格要求三流合一揭開增值稅的神秘面紗一般納稅人小規(guī)模納稅人一般征稅方法，進項可抵扣簡易征收辦法，進項不可抵扣3、增值稅如何計算繳稅揭開增值稅的神秘面紗3、增值稅如何計算繳稅小規(guī)模納稅人的標準上限是多少一般納稅人如何認定雙方能不能相互轉化一般納稅人什么情況可以簡易計稅揭開增值稅的神秘面紗4、覆蓋全社會的增值稅抵扣鏈條從進口開始到消費或者出口結束中間可能出現抵

10、扣中斷情況無數抵扣鏈條連接成全社會增值稅抵扣網絡增值稅稅負的兩大影響因素一、嚴格控制的增值稅進項四種可以抵扣情況四種不允許抵扣情況三種特殊情況增值稅稅負的兩大影響因素二、情況復雜的增值稅銷售收入1、增值稅究竟應該什么時候繳納？增值稅暫行條例第十九條 增值稅納稅義務發(fā)生時間： （一）銷售貨物或者應稅勞務，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 （二）進口貨物，為報關進口的當天。 增值稅稅負的兩大影響因素二、情況復雜的增值稅銷售收入營業(yè)稅暫行條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)

11、收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 增值稅稅負的兩大影響因素二、情況復雜的增值稅銷售收入營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷

12、售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。增值稅稅負的兩大影響因素二、情況復雜的增值稅銷售收入營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產公司去哪里了？增值稅稅負的兩大影響因素二、情況復雜的增值稅銷售收入兼營與混合銷售價外費用折扣折讓視同銷售價格核定特殊情況的收入確

13、認建筑企業(yè)營改增過渡政策建筑業(yè)營改增過渡政策三原則一、老項目可選老辦法，新項目只能新辦法二、新項目中的特殊情況可選擇簡易征收三、服務發(fā)生地預交與機構所在地申報相結合建安企業(yè)營改增過渡政策一、新項目與老項目如何劃分的兩個標準1、建筑工程施工許可證注明的開工日期2、施工合同注明的開工日期老項目可以選擇簡易計稅新項目只能選擇一般計稅建安企業(yè)營改增過渡政策二、特殊的清包工方式和甲供工程1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。2.一般納稅人為甲供工程提

14、供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。建安企業(yè)營改增過渡政策三、服務發(fā)生地預交與機構所在地申報相結合1、在所有建筑業(yè)服務繳納增值稅的情況中，均需要在服務發(fā)生地預交，回到機構所在地納稅申報。2、針對特殊行業(yè)，依然采用雙重監(jiān)管，且兼顧到地方和國家財政的平衡。建筑企業(yè)營改增過渡政策房地產企業(yè)營改增過渡政策房地產企業(yè)營改增過渡政策三原則一、房地產老項目可選老辦法，新項目只能新辦法二、房地產新老項目均采用項目所在地預交稅款同機構所在地申報相結合模式三、房地產新項目計算繳納增值稅可扣減土地出讓金房地產企業(yè)營改增過渡政策一、新老項

15、目劃分標準1、項目分期如何劃分新老項目？2、標準中的建筑工程施工合同指什么？3、按樓棟取得建筑施工許可證怎么辦？房地產企業(yè)營改增過渡政策二、新老項目均采用項目所在地預交同機構所在地申報相結合模式房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。悲催的財務房地產企業(yè)營改增過渡政策三、新項目采用一般計稅方法可差額征稅房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產企業(yè)營改增過渡政策 老項目采用簡易計稅方法，增值稅稅負有沒有變

16、化？ 新項目采用一般計稅方法，增值稅稅負有沒有變化？房地產企業(yè)營改增過渡政策房地產企業(yè)營改增過渡政策一般企業(yè)不動產轉讓增值稅過渡政策 2016年4月30日之前取得的老不動產轉讓按照簡易計稅5%之后取得的新不動產轉讓按照一般計稅11%房地產企業(yè)營改增過渡政策普通企業(yè)不動產轉讓增值稅過渡政策 2016年4月30日之前取得的老不動產轉讓按照簡易計稅5%之后取得的新不動產轉讓按照一般計稅11%房地產企業(yè)營改增過渡政策普通企業(yè)中的一般納稅人轉讓不動產房地產企業(yè)營改增過渡政策普通企業(yè)的小規(guī)模納稅人轉讓不動產房地產相關業(yè)務受到的營改增影響一、自持物業(yè)對外租賃風險增大 2016年4月30日之前取得的老不動產出

17、租按照簡易計稅5%之后取得的新不動產出租按照一般計稅11%房地產相關業(yè)務受到的營改增影響一、自持物業(yè)對外租賃風險增大1、房地產企業(yè)項目已經于2015年10月完工，企業(yè)將項目中的2萬平方商鋪于11月轉入固定資產，并對外租賃，營改增后這部分不動產租賃如何征收增值稅？2、房地產企業(yè)老項目預計于2016年10月完工，如完工后企業(yè)將項目商鋪對外租賃，應如何征收增值稅？3、商業(yè)管理公司于2016年5月取得房地產公司投資方式注入的商鋪2萬平方，對外出租運營，應如何繳稅？ 房地產相關業(yè)務受到的營改增影響二、物業(yè)管理應如何繳納增值稅？1、物業(yè)管理企業(yè)的一般納稅人和小規(guī)模納稅人2、物業(yè)管理企業(yè)三種業(yè)務活動正常物業(yè)

18、管理服務車輛停放服務代收水電費服務3、物業(yè)公司的進項在哪里？房地產相關業(yè)務受到的營改增影響三、舊城改造未來存在巨大風險房地產項目采用一般計稅方法可以從銷售額中扣除土地出讓金，舊城改造怎么辦？調整方法一調整方法二房地產相關業(yè)務受到的營改增影響四、BT/BOT業(yè)務的影響分析1、什么是BT/BOT2、BT/BOT以前如何繳稅？3、BT/BOT今后如何繳稅？房地產相關業(yè)務受到的營改增影響五、委托代建業(yè)務的影響分析1、什么是委托代建，如何認定？2、委托代建以前如何繳稅？3、委托代建今后如何繳稅？房地產相關業(yè)務受到的營改增影響五、餐飲酒店業(yè)務的影響分析1、餐飲酒店業(yè)務原營業(yè)稅繳稅方法2、餐飲酒店業(yè)務現增值稅繳稅方法3、餐飲酒店行業(yè)的增值稅進項在哪里房地產相關業(yè)務受到的營改增影響六、商業(yè)管理、酒店管理公司的影響分析1、商業(yè)、酒店管理原營業(yè)稅繳稅方法2、商業(yè)、酒店管理現增值稅繳稅方法3、商業(yè)、酒店管理的增值稅進項在哪里房地產相關業(yè)務受到的營改增影響七、營改增對原增值稅企業(yè)的影響1、原增值稅企業(yè)基本繳稅規(guī)則不變2、關注本次營改增的特殊變化3、原增值稅企業(yè)進項發(fā)生巨大變化不動產服務類增值稅對企業(yè)未來的巨大影響一、營改增對企業(yè)稅負的影響影響影響增值稅稅負增值稅稅負的因素的因素銷售收入銷售收入成本支出成本支出費用支出費用支出內控水平內控水平乙方轉嫁乙方轉嫁增值稅對企業(yè)未來的巨大影響以地產為例分析企業(yè)進