1、執行方案示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-391編號：_安亭舊城7街坊地塊策劃方案審核：_時間：_單位：_安亭舊城7街坊地塊策劃方案用戶指南：該執行方案資料適用于為特定問題制定周密、詳細、精確的安排的策劃文件，內容包括任務目的，任務事項與任務過程，配套緊密的銜接與執行，是順利和成功完成的關鍵保證和基礎。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。安亭舊城7街坊地塊策劃方案一、地塊基本概況地塊名稱：安亭鎮舊城區7號街坊地理位置：地處泗涇以北、新源路以東、和靜路以南、規劃公建用地以西土地面積：52581平方米容積率：1.0中標價格：8888.7

2、萬元樓面地價：1690元/平方米二、周邊市場現狀地塊位于安亭老鎮中心區附近，周邊小學、中學、醫院、公園等生活配套設施相當齊全，步行至原有老鎮區的中心商業街僅十分鐘時間，地理位置在中心鎮區較為優越。規劃中即將通車的新源路商業街將大大改善此地的交通狀況，并且充實周邊的商業氛圍與生活氛圍。目前安亭老鎮普通公寓住宅價格在3600元/平方米左右，安亭新鎮產品定位較高，價格已從6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升態勢。未來的商業步行街新源路兩側，自北向南聚集了5家樓盤工地，近30萬平方米的開發量。與本案同期中標的有第一中國，地塊位置鄰近本案，建筑面積約15萬平方米。從市場情況來看，本地

3、塊周邊的新建商品房開發量已比較大，且同質化現象較為嚴重，競爭相當激烈；安亭新鎮的高標準、高起點規劃將對老鎮區開發水平一般的商品房造成較大的競爭壓力，同時也對后期老鎮區的開發新建樓盤提出了較高的規劃設計要求。但是由于新鎮開發樓盤的價格與老鎮區的明顯差異，也使得老鎮樓盤的價格存在明顯優勢，客源會部分向老鎮形成分流。三、地塊條件分析四、定位思路五、產品建議刷新地區居住理念打造安亭老鎮最具品質感的低密度社區總體規劃布局體現低容積率的價值建議本案的規劃布局采用 “ 電梯公寓+聯體別墅+商業步行街”的方案? 商業：市場現狀：地塊西面緊臨新源路，該路為安亭老街重點改造工程之一，目前在建項目較多，臨街面均以“

4、一字排開式”布置商業業態。現狀分析：地段居住氛圍濃厚，人氣旺盛，將成為老鎮未來商業中心，但由于路面較寬，人氣聚集比較困難，整條街要形成濃厚的商業氣氛將要比較長的時間。規劃建議：商業規劃在充分利用臨街面和轉角的商業價值外，局部路段考慮采用廣場式或半圍合式的設計，保障客源的滯留，便于人氣的收納。? 公寓：市場現狀：老鎮項目均以“臨街商業/多層公寓/小高層電梯公寓”相互配置布局。新鎮規劃非常國際化，但推出的一期均為4-5層的公寓產品，且價格較老鎮高出許多。現狀分析：老鎮項目總體開發品質不高，還只能滿足城市導入型和居住改善型客源的需求，新鎮由于目前推出產品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少

5、，投資性客源多。規劃建議：為保證項目的高品質，同時起到稀釋土地容積率的作用，考慮屏棄規劃多層公寓的做法，用項目約22%的土地規劃4棟11層小高層電梯公寓，容積率控制在1.6以下。根據地塊資源狀況，電梯公寓可規劃在地塊北側。? 聯體別墅：市場現狀：老鎮目前還沒有聯排別墅產品，新鎮規劃中有，但在售的一期中尚無該類產品。現狀分析：由于產業的發展，居民收入的提高，老鎮中存在部分對居住品質要求較高的客源。而新鎮由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前價格已定在6000元以上，其聯排別墅與本案同類產品將在價格上有一定的差距，不會在市場上形成激烈競爭。規劃建議：屏棄規劃疊加別墅的做法，用65%的土地規劃聯體

6、別墅（容積率在0.65左右）。由于地塊南面緊靠涇市河，為充分利用這一自然景觀資源，建議將聯排別墅規劃在地塊南側使項目產品更加純粹，不僅能保證產品高品質的長效性，同時也便于日后的物業管理，有利于價格的提升。六、經濟價值評估? 用地指標：總用地：52580平米容積率：1.0總建筑面積：55580平米其中: 可售面積：52190平米公建面積：390平米? 產品配置比例：產品形態 容積率 占地面積分配 建筑面積 占總建面比例 備注聯體別墅 0.65 65% 22095m2 42% 單套面積約210 m2,共106棟電梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4個大單體11F小高層,每棟面積5500 m2商業 1.0 12% 8000 m2 15.2%其他 1.0 1% 390 m2 0.8%小計 1.0 100% 52580 m2 10