1、第四章第四章 不同零售業態的選址及規劃不同零售業態的選址及規劃 目目 錄錄百貨商場百貨商場 專賣店專賣店 購物中心購物中心徒步商業街徒步商業街 百貨商場百貨商場1、百貨商場的特點v 百貨商場規模特點百貨商場規模特點 百貨商場規模通常在百貨商場規模通常在2 2萬平方米左右萬平方米左右v 百貨商場規劃設計特點百貨商場規劃設計特點 百貨商場通常采用百貨商場通常采用3 35 5層的多層建筑，不需要對設計層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮荷載做過多的考慮 v 百貨商場運營特點百貨商場運營特點 百貨商場主要采取統一經營的管理模式，由運營商對百貨商場主要采取統一經營的管理模式，由運營商對項目的定位、

2、市場策略、管理模式等進行基于戰略考項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰略考慮的統一運作。慮的統一運作。 1、百貨商場的特點v 百貨商場商鋪特點百貨商場商鋪特點 商鋪的形式。商鋪的形式。百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式。百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式。 投資回收形式。投資回收形式。百貨商場鋪位絕大多數采取出租或按照營業額流水百貨商場鋪位絕大多數采取出租或按照營業額流水提成的方式提成的方式 2、市場環境分析百貨商店市場環境百貨商店市場環境分析分析市場環境分析市場環境分析根據市場營銷對策根據市場營銷對策不同分不同分 供應商狀態供應商狀態無無間接競爭者間接競爭者 顧客的規模與結構顧客的規模與結構

3、需求狀態需求狀態 交通條件交通條件 直接競爭者直接競爭者 3、目標市場選擇v目標市場選擇的基礎目標市場選擇的基礎v百貨商店的定位百貨商店的定位8v地區選擇地區選擇v獨立獨立商店商店v群落群落型商店型商店區區 v商業商業中心中心 4、地區選擇*資料來源：v中心商業區中心商業區v地區商業區地區商業區v小型商業區小型商業區v地區商業中心地區商業中心v住宅區商業中心住宅區商業中心v聯合商業中心聯合商業中心v微型商業區微型商業區5、位置確定評估商店未來效益評估商店未來效益分析競爭對手分析競爭對手分析交分析交通條件通條件分析客分析客流規律流規律6、規模分析19841984年歐洲國家百貨商店的數量和銷售面積

4、年歐洲國家百貨商店的數量和銷售面積 美國美國 意大利意大利 荷蘭荷蘭瑞士瑞士法國法國百貨商店數量百貨商店數量 345506068146總面積（千平方總面積（千平方公尺）公尺）22602054903751110平均面積（平方平均面積（平方公尺）公尺） 6550410081675514760219731973年千人擁有年千人擁有平方公尺平方公尺 38335432019831983年千人擁有年千人擁有平方公尺平方公尺 42434582019831983年與年與19731973年年相比相比 22%33%-3% 35% 0專賣店專賣店 1、地點選擇的依據 地點類型地點類型中心商業區中心商業區非中心商業區

5、非中心商業區住宅商業區住宅商業區 選擇依據選擇依據經營目標經營目標店型店型 發展前途發展前途 專賣店的地點選擇不能一概而論，專賣店的地點選擇不能一概而論，而應根據不同情況進行具體分析。而應根據不同情況進行具體分析。 2、中心商業區的專賣商店 v中心商業區的專賣商店應以高度專業化為特征。中心商業區的專賣商店應以高度專業化為特征。 v中心商業區常以高中級商品為主，而高度專業化中心商業區常以高中級商品為主，而高度專業化的商店也具有精品形象，這會與顧客來中心商業的商店也具有精品形象，這會與顧客來中心商業區購物的需求相吻合。區購物的需求相吻合。 3、非中心商業區的專賣商店 v非中心商業區的專賣商店應以上

6、班族所需的大眾非中心商業區的專賣商店應以上班族所需的大眾商品為主，專賣商店應避免高度專業化商品為主，專賣商店應避免高度專業化 v非中心商業區的專賣商店采取中等價位策略，以非中心商業區的專賣商店采取中等價位策略，以普通流行商品為主普通流行商品為主 4、住宅商業區的專賣商店 v在住宅商業區最好開設食品店、雜貨店、花店、在住宅商業區最好開設食品店、雜貨店、花店、水果店等，家家都需要它們經營的商品水果店等，家家都需要它們經營的商品 v在住宅區開設專賣店時應避免經營范圍過于狹在住宅區開設專賣店時應避免經營范圍過于狹窄，要盡量適合多層次顧客的需要窄，要盡量適合多層次顧客的需要。 購物中心購物中心 1、購物

7、中心功能 銷售功能銷售功能商品齊全商品齊全市場定位市場定位合乎一般人的生理和合乎一般人的生理和心理需求心理需求生活功能生活功能多元化組合多元化組合追趕時代潮流追趕時代潮流老少皆宜老少皆宜生活廣場生活廣場購物中心功能的核心是集合，它本身并非創造需購物中心功能的核心是集合，它本身并非創造需求、提高居民購買力，而是調整各種零售形態的求、提高居民購買力，而是調整各種零售形態的布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。 2、購物中心規劃的特點購物中心的開發規劃設計包括購物中心的方案設計、購物中心的開發規劃設計包括購物中心的方案設計、初步設計及施工圖設計等。初

8、步設計及施工圖設計等。購物中心規劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和購物中心規劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和市場概念市場概念 絕大多數購物中心采取運營商統一出租經營的管絕大多數購物中心采取運營商統一出租經營的管理方式，少數購物中心采取出售商鋪的方式。理方式，少數購物中心采取出售商鋪的方式。商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。形式，鋪面形式比較少。投資回收形式。主要采取出租的方式投資回收形式。主要采取出租的方式 3、購物中心內部組成規劃v 一般來說，購物中心應包括零售商店、餐飲店、電影一般來說，購物中心應包括零售商店、餐

9、飲店、電影院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成部分，一般包括百貨商店和超級市場、專賣店、郵購部分，一般包括百貨商店和超級市場、專賣店、郵購商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店、照相器材店、鐘表店等。商店、照相器材店、鐘表店等。商店的組成商店的組成3、購物中心內部組成規劃v購物中心的商店組成結構因規模不同而有所差異，以下以美國購物中心的商店組成結構因規模不同而有所差異，以下以美國購物中心為例。購物中心為例。v地方購物中心地方購物中心v地方購物中心是規模最小的購物中心，占地面積約為地

10、方購物中心是規模最小的購物中心，占地面積約為5 5萬平方萬平方英尺。英尺。v社區購物中心社區購物中心v規模大于地方購物中心，占地面積通常為規模大于地方購物中心，占地面積通常為1010萬至萬至4040萬平方英萬平方英尺尺 v地區性購物中心地區性購物中心v地區性購物中心的規模列于第二位，占地面積超過地區性購物中心的規模列于第二位，占地面積超過4040萬平方萬平方英尺。英尺。v城市購物中心城市購物中心v城市購物中心是規模最大的購物中心，占地面積大約為城市購物中心是規模最大的購物中心，占地面積大約為7575萬萬平方公尺，但一般都是在平方公尺，但一般都是在100100萬平方英尺以上。萬平方英尺以上。 商

11、店和結構商店和結構3、購物中心內部組成規劃購物中心的超級市場購物中心的超級市場數量和規模數量和規模購物中心的超級市場的數量購物中心的超級市場的數量 購物中心里應設有幾家超級購物中心里應設有幾家超級市場并沒有一個統一的標市場并沒有一個統一的標準準 ; ;從購物中心現況來看，從購物中心現況來看，有獨家和多家兩種情況有獨家和多家兩種情況: :購物中心的超級市場的規模購物中心的超級市場的規模 超級市場規模必須與購物中超級市場規模必須與購物中心規模一致心規模一致 獨家。獨家。即在購物中心中即在購物中心中只有一家大型量販店或只有一家大型量販店或超級市場超級市場 多家。多家。即在購物中心即在購物中心里有兩家

12、以上的大型量里有兩家以上的大型量販店或超級市場販店或超級市場4、購物中心選址及外部規劃 購物中心的選址購物中心的選址 城市郊區城市郊區 非中心地區非中心地區 中心商業區中心商業區 購物中心設在哪里要考慮商圈內居民消費水平和購買購物中心設在哪里要考慮商圈內居民消費水平和購買習慣、交通、貨物供應等情況。習慣、交通、貨物供應等情況。 4、購物中心選址及外部規劃購物中心的規模購物中心的規模 購物中心規模的確定要考慮平均消費水平與結構。購物中心規模的確定要考慮平均消費水平與結構。一般地說，購物中心規模越大，功能越綜合一般地說，購物中心規模越大，功能越綜合 特區購物中心特區購物中心 地區性購物中地區性購物

13、中心心 小區購物中心小區購物中心 4、購物中心選址及外部規劃條型購物中心條型購物中心庭院式購物中心庭院式購物中心室內街道型購物中心室內街道型購物中心街道連接型購物中心街道連接型購物中心花團錦簇式購物中心花團錦簇式購物中心購物中心的形購物中心的形狀狀4、購物中心選址及外部規劃購物中心中超級市場的位置購物中心中超級市場的位置超級市場應在一樓超級市場應在一樓超級市場應離開百貨商店超級市場應離開百貨商店徒步商業街徒步商業街 v商業街指以平面形式按照街商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位的鋪面及商

14、業樓里面的鋪位都屬于商業街店鋪。都屬于商業街店鋪。 1、商業街店鋪的類型 v商業街店鋪的分類可以有多種形式：商業街店鋪的分類可以有多種形式： 可以按照經營商品的復合程度劃分，可以按照經營商品的復合程度劃分， 可以按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分，可以按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分， 也可以按照商業街建筑的單層或多層建筑形式也可以按照商業街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分進行劃分 1、商業街店鋪的類型1專業商業街商鋪專業商業街商鋪專業商業街商鋪往專業商業街商鋪往往集中經營某一類往集中經營某一類( (種種) )商品商品2復合商業街商鋪復合商業街商鋪復合商業街商鋪對復合商業街商鋪對經營的商品不

15、加確經營的商品不加確定，經營者可以按定，經營者可以按照自己的設想去隨照自己的設想去隨意經營意經營按照商品的復合度劃分按照商品的復合度劃分1、商業街店鋪的類型1單層商業街商鋪單層商業街商鋪單層商業街商鋪指單層商業街商鋪指采取單層建筑結構采取單層建筑結構的商業街里面的商的商業街里面的商鋪鋪2多層商業街商鋪多層商業街商鋪多層商業街商鋪指多層商業街商鋪指建筑形式為多層建建筑形式為多層建筑的商業街里面的筑的商業街里面的商鋪。商鋪。按照建筑形式劃分按照建筑形式劃分1、商業街店鋪的類型按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分專業商業街商鋪大多數屬于鋪位性質，專業商業街商鋪大多數屬

16、于鋪位性質，較少屬于鋪面。較少屬于鋪面。鋪面的價值要明顯高于鋪位，在同一鋪面的價值要明顯高于鋪位，在同一市場里，最好選擇鋪面。市場里，最好選擇鋪面。復合商業街商鋪里，有可能鋪面和鋪復合商業街商鋪里，有可能鋪面和鋪位的數量不相上下，鋪面價值會大大位的數量不相上下，鋪面價值會大大高于鋪位價值高于鋪位價值 2、商業街商鋪的特點商鋪特點商鋪特點專業商業街商鋪專業商業街商鋪的特點的特點 商業街規模特點商業街規模特點 商業街規劃設計特商業街規劃設計特點點 專業商業街商鋪特專業商業街商鋪特點點復合商業街的特復合商業街的特點點 商業街規模特點商業街規模特點 商業街規劃設計特商業街規劃設計特點點 復合商業街商鋪

17、特復合商業街商鋪特點點 3、徒步商業街的交通選擇v交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。v方便是指顧客容易到達，主要涉及對外交方便是指顧客容易到達，主要涉及對外交通。通。v安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、購物，主要涉及內部交通。購物，主要涉及內部交通。 3、徒步商業街的交通選擇交通的基本要求是方便和安全。交通的基本要求是方便和安全。方便是指顧客容易到達，主要涉方便是指顧客容易到達，主要涉及對外交通。及對外交通。安全是指顧客能放心大膽地散布、安全是指顧客能放心大膽地散布、流覽、購物，主要涉及內部交通。流覽、購物，主要涉及內部交通。3、徒步

18、商業街的交通選擇交通選擇交通選擇公共交通公共交通停車場停車場進貨車進貨車完全封閉完全封閉半封閉半封閉管制管制方便的對外交通方便的對外交通安全的內部交通安全的內部交通 4、徒步商業街的地域及規模確定4、徒步商業街的地域及規模確定影響徒步商業影響徒步商業街規模的因素街規模的因素 所確定商業所確定商業街的潛力街的潛力城市商業城市商業整體布局整體布局舊有商業舊有商業街的規模街的規模商業街商業街的結構的結構 規模確定規模確定 4、徒步商業街的地域及規模確定城市中心商業區復興的目的在于城市中心商業區復興的目的在于創造人們的游覽熱情和購物興趣。創造人們的游覽熱情和購物興趣。城市中心商業區復興的內容城市中心商

19、業區復興的內容也是徒步商業區計劃的內容。也是徒步商業區計劃的內容。徒步商業街的規模徒步商業街的規模可分為大中小三個等級。可分為大中小三個等級。規模計劃規模計劃的制定的制定 5、徒步商業街的特色規劃I因地制宜因地制宜 確定主題確定主題 巧用舊建筑巧用舊建筑弘揚傳統特色弘揚傳統特色II追求情調追求情調 步行道步行道 店鋪店鋪 環境環境 6、徒步商業街的商店結構依街型定店依街型定店 廣納同業者廣納同業者塑造不同的風格塑造不同的風格Ere1YLzm9(TGtg3#NBob-VIvi5$PDqd0XKxk7&SFsf2ZMzm9(UHuh4!OBob+WJwj6%QDqd1YLyl8*SFsf3

20、#NAna)UHui5$PCpc+WJwk7&REre1YLzm9(TGtg3#NBob-VIvi5$PDqd0XKxk7&SFsf2ZMzm6%QDre1YLyl8*SFtg3#NAna)UIvi5$PCpc+WKxk7&REre1YMzm9(TGtg3!OBob-VIvi5%QDqd0XKxk8*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6%QDre1YLyl8*SFtg3#NAna)UIvi5$PCpc+WKxk7&REre1YMzm9(TGtg3!OBob-VIvi5%QDqd0XKxk8*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6

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22、k7*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6%QDre1YLyl8*SFtg3#NAna)UHvi5$PCpc+WKxk7&REre1YMzm9(TGtg3!OBob-VIvi5%QDqd0XKxk7*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFtg3#NAna)UHvi5$PCpc+WKxk7&REre1YMzm9(TGtg3#OBob-VIvi5%QDqd0XKxk7*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFtg3#NAna)UHvi5$PCpc+WKxk7&REre1Y

23、Mzm9(TGtg3#OBob-VIvi5%QDqd0XKxk7*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFtg3#NAna)UHvi5$PCpc+WKxk7&REre1YMzm9(TGtg3#OBob-VIvi5%QDqd0XKxk7*SFsf2ZMzma)UHuh4!OBoc+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFtg3#NAna)UHvi5$PCpc+WKxk7&REre1YMzm9(TGqd0XKxl8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OCpc+WJwj6%QEre1YLyl8*TGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKx

24、k7&REre2ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvj6%QDqd0XKxl8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OCpc+WJwj6%QEre1YLyl8*TGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKxk7&REre2ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvj6%QDqd0XKxl8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OCpc+WJwj6%QEre1YLyl8*SGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKxk7&REre2ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvi6%QDqd0XKxl8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OCpc+WJwj6%QEre1Y

25、Lyl8*SGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKxk7&REre2ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvi6%QDqd0XKxl8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OCpc+WJwj6%QEre1YLyl8*SGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKxk7&REre2ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvi6%QDqd0XKxl8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OCpc+WJwj6%QEre1YLyl8*SGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKxk7&REre2ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvi6%QDqd0XKxl8*SFsf

26、2ZMzna)UHuh4!OBpc+WJwj6%QEre1YLyl8*SGtg3#NAna)VIvi5$PCpc+XKxk7&REre1ZMzm9(TGtg4!OBob-VIvi6%QDqd0XKxh4!PCpc+WJwj6&REre1YLyl8(TGtg3#NAnb-VIvi5$PCpd0XKxk7&RErf2ZMzm9(TGuh4!OBob-VIwj6%QDqd0XLyl8*SFsf2ZNAna)UHuh4!PCpc+WJwj6&REre1YLyl8(TGtg3#NAna-VIvi5$PCpd0XKxk7&RErf2ZMzm9(TGuh4!OBob-

27、VIwj6%QDqd0XKyl8*SFsf2ZNAna)UHuh4!PCpc+WJwj6&REre1YLyl8(TGtg3#NAna-VIvi5$PCpd0XKxk7&RErf2ZMzm9(TGuh4!OBob-VIwj6%QDqd0XKyl8*SFsf2ZNAna)UHuh4!PCpc+WJwj6&REre1YLyl8(TGtg3#NAna-VIvi5$PCpd0XKxk7&RErf2ZMzm9(TGuh4!OBob-VIwj6%QDqd0XKyl8*SFsf2ZNAna)UHuh4!PCpc+WJwj6&REre1YLyl8(TGtg3#NAna-V

28、Ivi5$Pzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDqd0YLyl8*SFsf3#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&REre1YLym9(TGtg3#NAob-VIvi5$PDqd0XKxk7&RFsf2ZMzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDqd0YLyl8*SFsf3#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&REre1YLym9(TGtg3#NAob-VIvi5$PDqd0XKxk7&RFsf2ZMzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDqd0YLyl8*SFsf3#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&RE

29、re1YLym9(TGtg3#NAob-VIvi5$PCqd0XKxk7&RFsf2ZMzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDqd0YLyl8*SFsf2#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&REre1YLym9(TGtg3#NAob-VIvi5$PCqd0XKxk7&RFsf2ZMzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDqd0YLyl8*SFsf2#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&REre1YLym9(TGtg3#NAob-VIvi5$PCqd0XKxk7&RFsf2ZMzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDq

30、d0YLyl8*SFsf2#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&REre1YLym9(TGtg3#NAob-VIvi5$PCqd0XKxk7&RFsf2ZMzm9(THuh4!OBob-WJwj6%QDqd0YLyl8*SFsf2#NAna)UHuh5$PCpc+WJwj7&REre1YLyi5$QDqd0XKxk7*SFsf2ZMzm9)UHuh4!OBob+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFsg3#NAna)UHvi5$PCpc+WJxk7&REre1YLzm9(TGtg3#OBob-VIvi5$QDqd0XKxk7*SFsf2ZMzm9)UHu

31、h4!OBob+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFsg3#NAna)UHvi5$PCpc+WJxk7&REre1YLzm9(TGtg3#OBob-VIvi5$QDqd0XKxk7&SFsf2ZMzm9)UHuh4!OBob+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFsg3#NAna)UHui5$PCpc+WJxk7&REre1YLzm9(TGtg3#OBob-VIvi5$QDqd0XKxk7&SFsf2ZMzm9)UHuh4!OBob+WJwj6%QDqe1YLyl8*SFsg3#NAna)UHui5$PCpc+WJxk7&REob-VIvi6%QDqd

32、0XKxk8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OBpc+WJwj6%QDre1YLyl8*SGtg3#NAna)UIvi5$PCpc+XKxk7&REre1ZMzm9(TGtg3!OBob-VIvi6%QDqd0XKxk8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OBpc+WJwj6%QDre1YLyl8*SGtg3#NAna)UIvi5$PCpc+XKxk7&REre1ZMzm9(TGtg3!OBob-VIvi6%QDqd0XKxk8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OBpc+WJwj6%QDre1YLyl8*SGtg3#NAna)UIvi5$PCpc+XKxk7&REre1ZMzm9(TGtg3!OBob-VIvi6%QDqd0XKxk8*SFsf2ZMzna)UHuh4!OBpc+WJwj6%QDre1YLyl8*SGtg3#NAna)UIvi5$PCpc+XKxk7&REre1ZMzm9(TGtg3!OBob-VIvi6%QDqd0XKxk8!PCpc+WJwj6%REre1YLyl8(TGtg3#NAna-VIvi5$PCpc0XKx