1、土地使用權問題與擬上市企業經營相關的土地使用權，尤其是股東以與經營性業務相關的資產出資的，擬上市企業原則上應以受讓的方式取得土地使用權。但如果由于某種原因，擬上市企業無法取得土地使用權的，應簽訂穩定的土地租賃協議，最好期限不少于40年。這樣，擬上市企業才能獲得穩定的經營環境。 上市企業土地使用權取得中存在的主要問題有： 1.直接使用劃撥土地。 中華人民共和國土地管理法第五十四條規定“建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得”，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。對于上市公司，國家明確規定必須采用有償使用方式使用土地資產，或采用授權經營方式使用和經營土地資產

2、，但采用授權經營方式使用土地的企業，國家嚴格規定了其范圍，并且有嚴格的審批手續。因此，上市公司不能直接使用劃撥土地。 2.從不具有土地轉讓條件的轉讓者手中取得。 根據我國現行的法律規定，只有以出讓方式取得的土地使用權才能進行轉讓，若是以劃撥方式取得的土地使用權，根據中華人民共和國城市房地產管理法第三十九條規定，以劃撥方式取得的土地使用權，需要進行轉讓時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批，經批準后，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。 中華人民共和國城市房地產管理法還規定了其他不得轉讓的土地，主要有：司法、行政機關限制房地產權利的；被依法收回土地使

3、用權的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；未付清土地出讓金的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。因此，若上市公司私自受讓了上述土地，則其權利是得不到法律保護的。 3.從不具有出租條件的出租者手中租賃使用。 上市公司可直接向國家租賃土地，也可向具有土地出租條件的母體公司或其他擁有土地租賃處置權者手中租賃使用土地。但土地出租方除國家外，必須是通過有償使用方式取得的土地，如通過出讓、轉讓方式，或者土地出租方是國家授權經營許可的，否則，土地出租是非法的，受到主管部門處罰時受損的是承租方。 4.存在土地他項權利限制。 上市公司土地資產處置中所涉及的土地他項權利限制主要有： （1）共有權：根據國

4、家規定，共有的土地使用權，未經共有人書面同意，不得處置； （2）抵押權：已設定抵押的土地，須經抵押權人同意或解除抵押權后，方可處置。另外，存在土地使用權糾紛或被司法部門查封的，須經問題解決后方可處置。54-1.html如果你是想長期經營，建議與對方簽定轉包合同、不簽定租賃合同，如果是租賃合同，也只能簽定租賃20年、并只支付20年的租金，可以同時約定到期后你有優先承租權。企業改制重組中的土地使用權租賃期限問題7.html企業改制重組中的土地使用權租賃期限問題2007-10-10 09:48企業改制重組中的土地使用權租賃期限問題      

5、;所謂企業改制重組是指非股份有限公司性質的企業依照中華人民共和國公司法設立股份有限公司，現行的通常方式為發起設立或變更設立。企業在股份有限公司設立過程中及設立之后，通過改革內部制度和運行機制，建立規范的公司組織機構和治理基礎，按照法律、法規有關規定的要求及國際通常做法規范運作；對公司業務、資產、人員、機構和財務進行合理調整和有效組合，形成獨立經營和持續發展的良好基礎。企業改制重組是一個復雜的過程，涉及企業資產、人員、業務等方方面面的調整，通常也涉及到土地使用權的處置問題。 根據1994年12月3日國家土地管理局、國家體改委發布的股份有限公司土地使用權管理暫行規定，股份公司可以通過出讓、租賃、作

6、價入股的方式取得土地使用權。而在實際操作中，往往是由股份公司的控股股東（通常指集團公司）將合法取得的土地使用權出租給股份公司使用，由股份公司和集團公司簽訂土地使用權租賃合同。在土地使用權租賃合同的各項條款中，土地使用權租賃期限為必不可少的內容。由于股份公司的土地使用權需要相對的穩定性，因此，在股份公司和集團公司簽訂的土地使用權租賃合同中，土地使用權租賃期限一般規定得較長。 那么，土地使用權租賃期限應該為多長？ 股份有限公司土地使用權管理暫行規定第八條第二款規定：土地使用權轉讓、出租或入股的最高期限為土地使用權出讓年限減去原企業以出讓方式獲取土地使用權后已使用的年限。 中華人民共和國城鎮國有土地

7、使用權出讓和轉讓暫行條例第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。 由于企業依照中華人民共和國公司法進行改制重組基本上是最近十年的事，按照上述規定計算，以土地使用權出讓年限減去原企業以出讓方式獲取土地使用權后已使用的年限作為土地使用權租賃期限，那么土地使用權租賃期限最少也在三十年以上。而1999年10月1日施行的中華人民共和國合同法（以下簡稱“合同法”）第十三章第二百一十四條明確規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分

8、無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。” 顯然，股份有限公司土地使用權管理暫行規定第八條第二款規定的土地使用權租賃期限和合同法第十三章第二百一十四條規定的租賃期限有沖突。從法律效力上講，合同法的效力高于股份有限公司土地使用權管理暫行規定，我們應該遵守合同法的規定。 翻開經改制重組后上市的公司招股說明書，我們可以發現大量上市公司的土地租賃期限是超過二十年的。例如： 1、貴州盤江精煤股份有限公司招股說明書概要中關于土地租賃合同的敘述為：本公司與盤江煤電集團于1999年10月25日簽定了土地租賃合同。合同規定盤江煤電集團以出讓的方式取得面積為906,

9、458.76平方米的48宗生產用土地的土地使用權，并租給本公司使用，租賃期50年，年租金為3,771,116元。本公司將在每年的1月31日和7月31日分兩次支付土地租賃費。（刊登于2001年4月5日上海證券報） 2、天津中新藥業集團股份有限公司招股說明書概要在關聯交易中提到：2000年7月6日，經公司授權，公司下屬的非法人分支機構第六中藥廠、中藥制藥廠、樂仁堂制藥廠與集團公司簽訂了為期五十年的土地使用權租賃合同。2000年7月5日公司控股子公司中央公司與集團公司簽訂了為期五十年的土地使用權租賃合同。（刊登于2001年4月30日上海證券報） 租賃是實現經濟生活中較為重要的一種經濟形式。租賃合同不

10、是財產所有權的轉移，而是出租人將其財產的使用收益在一定期限內轉讓給承租人，因此承租人不可能對租賃物永久使用，物的使用價值也是有一定期限的，土地的租賃也是如此。各國的法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制，而我國合同法規定租賃期限最長不能超過二十年。土地使用權的租賃期限是否適用合同法關于租賃期限的規定，法律界也有不同的觀點。一種觀點認為，土地使用權租賃合同體現的是一種租賃關系，應該由租賃合同調整；另一種觀點認為，土地使用權是一種用益物權，應通過物權法來調整，合同法有關租賃的規定不適用于土地使用權的租賃。 對于國有土地使用權的出租問題，目前我國法律還沒有具體規定。本人認為既然目前我國法律對國有土地

11、使用權的出租問題還沒有具體規定，那么土地租賃應該適用合同法中有關租賃的規定。實際上20年并不是一個絕對的最高限，如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規定視為原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。 合同法第十三章第二百一十四條明確規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。” 鑒于上述規定，本人認為在企業改制重組涉及股份公司和集團公司簽訂土地使用權租賃合同時，有關租賃期限條款也可以采用約定更新，具體可以這樣表述：“股份公司和集團公司約定土地使用權租賃的總期限為從本協議生效之日起至該