1、商品房銷售有關(guān)法律政策第一章商品房銷售有關(guān)法律政策一、商品房基礎(chǔ)法規(guī)1、房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。（2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。（3）由誰繳存維修基金？開發(fā)建設(shè)單位（1%，帶電梯的1.5%）和購房人（1%）共同繳存。（4）如何

2、繳存？在商品房買賣合同備案時，一次性存入市維修基金帳戶。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理。2、市商品房管理條例（1）商品房交付使用時應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示商品房準(zhǔn)許交付使用證提供：商品住宅質(zhì)量保證書：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位商品住宅使用說明書：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位不得拆改部位、和其他使用注意事項。（2）定金可以退嗎？答：條例規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時，應(yīng)返還定金。應(yīng)根據(jù)實際情況靈活

3、處理。3、物業(yè)管理相關(guān)說明（1）物業(yè)服務(wù)包括什么？綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。收取綜合服務(wù)費提供的服務(wù)如下：保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。維護(hù)公共衛(wèi)生：包括打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內(nèi)道路，外墻以及清理垃圾等。水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；報案服務(wù)綠化維護(hù)管理；幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。收取公眾代辦性服務(wù)費可提供如下服務(wù)：代收冷水熱水費、煤氣費、有線使用費、購電、采暖費（目前煤氣、水、購電為親情服務(wù)暫不收費）。收取特約有償服務(wù)費應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。（2）物業(yè)哪些服務(wù)是免費的？哪

4、些服務(wù)是收費的？代收煤氣、水、購電服務(wù)是免費的。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費的。（3） 主若出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理？萬一發(fā)生此類事情（一般情況下，發(fā)生此類事情的可能性不大）將按照天津市物業(yè)管理條例執(zhí)行。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。 （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么辦？如何收費？規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅所有墻體包括非承重墻都不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。按其規(guī)定收取一定費用，一般300元左右。（5） 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。一般物業(yè)每月都會定期檢修供公部位。（6） 小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不可以改變

5、包括小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈送的含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的，所以不允許改變。（7） 辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費用？在辦理入住時需帶入住憑單,購房合同。一年的物業(yè)費、業(yè)主裝修押金1500-2000、電費（300度）、衛(wèi)視費、水卡費。（8） 辦入住時是否還交配套設(shè)施的初裝費？辦入住時不需交配套設(shè)施的初裝費，都含在房款里了。（不同項目有所不同，適當(dāng)收取相關(guān)費用，如煤氣點火費）（9） 裝修押金什么情況下不退或扣錢？不符合有關(guān)規(guī)定的拆改，暫扣，待恢復(fù)原狀后退還。二、財務(wù)知識1、項目直接成本及總成本包含的內(nèi)容項目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費設(shè)施費、公共配套設(shè)施

6、費、資金成本。項目完全成本除直接成本外，還包括銷售費用、管理費用、營業(yè)稅。2、銷售回款、銷售收入銷售回款是實際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。3、相關(guān)計算公式：(1)資金缺口=回款-土地款-工程款-費用-稅金+貸款凈增(2)項目毛利率=1-直接成本/銷售收入(3)項目利潤率=1-總成本/銷售收入(4)項目現(xiàn)金凈流量=回款-支付的工程及土地款-銷售費用-管理費用-營業(yè)稅4、貸款知識：(1)目前銀行信貸按會計核算劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、

7、擔(dān)保形式。(3)銀行信貸的基本操作程序：受理、調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動性、盈利性。(6)用土地進(jìn)行抵押時需具備土地證，一般按不超過評估值的50%折扣計算。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同借款合同,董事會決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可的情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。三、法務(wù)知識：1、商品房必須按套銷售嗎？

8、可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2、商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反

9、的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、商品房可以按什么樣的方式計價銷售？商品房可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價銷售。4、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計，應(yīng)當(dāng)如何處理？商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日

10、內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)5、什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。6、商品房面積由誰來申請測繪？商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。7、廣告和樣板間的內(nèi)容與實際交付的房屋不符，應(yīng)如

11、何處理？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。另外，為了解消費者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，商品房銷售管理辦法還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。8、商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)

12、法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。9、房產(chǎn)商要對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的

13、存續(xù)期；存續(xù)期少于商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。10、購房人以商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由可以請求法院確認(rèn)合同無效嗎？購房人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。11、商品房面積誤差如何處理？

14、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人不得請求解除合同； （二）面積誤差比絕對值超出，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款及利息由出賣人返還

15、買受人，面積誤差比超過部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。12、法律對于商品房廣告中關(guān)于價格有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。13、法律對于商品房廣告中關(guān)于項目位置有什么規(guī)定？表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。14、法律對于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。15、法律對于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉

16、及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。16、法律對于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。17、法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。18、房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；（4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；（5）不得含有廣告主能夠為入住

17、者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。19、房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明什么事項？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或者銷售許可證書號。20、房屋契稅：是房屋買賣中國家規(guī)定必須交的稅收，一般按合同中標(biāo)明的房屋價款的1.5/100稅率征稅（房交會契稅優(yōu)惠除外），契稅是國家收的。這沒有什么疑問，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。買新房子要繳納的契稅為購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。買二手房：非普通住宅契稅要加倍。根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，征收標(biāo)準(zhǔn)為：普通住宅1.5%，高檔住宅3%全部由買方承擔(dān)。 地方規(guī)定，住房須同時滿足3個條件才能認(rèn)定為普通住房。這3個條件是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140(含)平方米以下，實際