1、暑期社會(huì)實(shí)踐論文題目：寧波房地產(chǎn)運(yùn)行狀況及 發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研報(bào)告 浙江大學(xué)寧波理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理分院二五年八月調(diào)查名稱：寧波房地產(chǎn)運(yùn)行狀況及發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研報(bào)告調(diào)查對(duì)象：房地產(chǎn)商 政府相關(guān)部門 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查時(shí)間：2005年7月10日至7月16日調(diào)查地點(diǎn)：寧波調(diào)查形式：走訪；隨機(jī)抽樣調(diào)查，填寫問(wèn)卷后直接回收樣本數(shù)量：調(diào)查問(wèn)卷800份（有效統(tǒng)計(jì)分析數(shù)為732份，有效率91.5%）指導(dǎo)老師：孫家良報(bào)告執(zhí)筆：蔣楓 崔圣為 徐似飛 小組成員：蔣楓（中美044） 夏張玲（物流041） 周諸鈞（財(cái)管043） 崔圣為（信管033）滕國(guó)鋒（物流041） 寧菁（國(guó)貿(mào)042）應(yīng)偉佳（營(yíng)銷021） 靳卓（國(guó)貿(mào)026）徐似

2、飛（國(guó)貿(mào)021） 羅幸（電子商務(wù)041）目錄摘要 4前言 4一、寧波房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析 4二、樣本調(diào)查與運(yùn)行狀況分析 5（一）寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 51、開發(fā)投資情況 52、供應(yīng)情況 63、需求情況 64、價(jià)格情況 7（二）寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題 71、短期內(nèi)來(lái)看購(gòu)房需求總體不大 72、寧波的商品住宅供求結(jié)構(gòu)不合理93、本土房地產(chǎn)開發(fā)商的整體水平有待提高94、資源的稀缺性是寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題9（三）政策出臺(tái)對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響 101、宏觀調(diào)控政策102、銀行住房信貸政策103、“國(guó)八條”等房產(chǎn)新政策的出臺(tái) 11三、發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)策分析 12（一）對(duì)未來(lái)需求態(tài)勢(shì)的分析和

3、預(yù)測(cè) 121、模型的選擇122、模型的確定123、模型的建立124、結(jié)論13（二）寧波市房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策 13參考文獻(xiàn) 14附：調(diào)查問(wèn)卷 15【摘要】中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合實(shí)力得到很大增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。自1999年以來(lái)，寧波市的房?jī)r(jià)就一直趨于上漲趨勢(shì)。近年來(lái)，寧波成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快的城市之一，價(jià)格漲幅曾在全國(guó)35個(gè)大中城市中排名第一。本文通過(guò)對(duì)寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，分析了寧波市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，并且提出了寧波市房地產(chǎn)業(yè)中存在的問(wèn)題及解決措施。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀 供求關(guān)系 發(fā)展趨勢(shì)前言近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)

4、濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。特別是2002年以來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而這其中，寧波由于其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境，深厚的文化底蘊(yùn)，為房地產(chǎn)業(yè)在寧波的發(fā)展奠定了結(jié)實(shí)的基礎(chǔ)。借著這股勢(shì)頭自1999年以來(lái)，寧波的房?jī)r(jià)就一直趨于上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅曾在全國(guó)35個(gè)大中城市中排名第一。房產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，迫使國(guó)家自2003年開始，相繼采取了降溫措施。繼 “121文件”、上調(diào)準(zhǔn)備金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行兩次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，有力約束了房地產(chǎn)信

5、貸增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭；今年3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“八條意見”，4月27日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“八項(xiàng)措施”，5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，在疾風(fēng)驟雨般的政策調(diào)控下，使寧波房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象得到了初步的控制。針對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，以及國(guó)家政策出臺(tái)后對(duì)其產(chǎn)生的影響等方面，我們浙江大學(xué)寧波理工學(xué)院經(jīng)管分院社會(huì)暑期實(shí)踐小分隊(duì)結(jié)合寧波的實(shí)際情況，立足于政府、消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商三個(gè)方面，采用走訪和調(diào)查問(wèn)卷的形式開展了此次調(diào)研活動(dòng)。我們?cè)O(shè)計(jì)并發(fā)放消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷800份，發(fā)放區(qū)域包括寧波市房產(chǎn)交易中心、天一廣場(chǎng)、火車南

6、站、華泰劍橋、格蘭云天、東裕新村、望湖周邊等地，共收回有效問(wèn)卷732份，有效率達(dá)91.5%。本文是基于調(diào)研所取得的信息和數(shù)據(jù)，結(jié)合有關(guān)數(shù)據(jù)資料，采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀、影響因素和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等做了初步的分析和探討。一、寧波房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展為寧波房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇。中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合實(shí)力得到很大增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。2004年1至12月寧波GDP為2158.04億元，比同期增長(zhǎng)15.5%。2005年全市上半年GDP為1129.18億元，比上年同期增長(zhǎng)12.5%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r直接影響當(dāng)?shù)?/p>

7、居民的就業(yè)水平和收入水平，并對(duì)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和住房的需求產(chǎn)生影響，可以說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)為寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的支持。（二）宏觀和微觀房地產(chǎn)政策體系成為住宅業(yè)發(fā)展的支撐。1997年以來(lái)，中央將發(fā)展住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要措施。自2003年開始，國(guó)家相繼采取了降溫措施。繼2003年“121文件”、上調(diào)準(zhǔn)備金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行兩次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，有力約束了房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭；今年3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“八條意見”，4月27日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“八項(xiàng)措

8、施”， 5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，在疾風(fēng)驟雨般的政策調(diào)控下，使寧波房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象得到了初步的控制，引導(dǎo)其健康的發(fā)展。（三）得天獨(dú)厚的地域文化為寧波房地產(chǎn)奠定了良好的基礎(chǔ)。寧波房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，離不開其優(yōu)良的地理環(huán)境及數(shù)千年的文化底蘊(yùn)。寧波地處長(zhǎng)江三角洲南翼，與國(guó)際大都市上海隔杭州灣相望，是浙江省的經(jīng)濟(jì)中心，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)之一。以三江口為中心的寧波，已有了數(shù)千年的歷史。唐宋以來(lái)，寧波就一直是我國(guó)重要的對(duì)外貿(mào)易口岸。改革開放后，到2000年寧波港吞吐量已突破億噸。北侖港已經(jīng)成為我國(guó)著名的深水良港。在悠久的人文演化過(guò)程中，寧波擁有渾厚的文化、經(jīng)

9、濟(jì)思想的積累。這些都使得越來(lái)越多的人向往在寧波有一個(gè)屬于自己的棲息地，從而吸引了不少商機(jī)。（四）寧波城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。城市基礎(chǔ)設(shè)施和大型項(xiàng)目的建設(shè)帶動(dòng)了寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。杭州灣跨海搭橋的建造，進(jìn)一步顯示了寧波這個(gè)現(xiàn)代化城市在長(zhǎng)江三角洲所起的舉足輕重的作用。近年內(nèi)，寧波三江口、天一廣場(chǎng)、老外灘、月湖公園、寧波大劇院、大學(xué)園區(qū)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目的建設(shè)，以及城市的東擴(kuò)，都為寧波江東、江北地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的活力。（五） 居民收入提高，消費(fèi)理念的改變帶來(lái)了強(qiáng)大的實(shí)效需求。近幾年，居民收入快速提高，支付能力增強(qiáng)，2005年上半年我市市區(qū)居民人均可支配收入為9381元，比去年

10、同期增長(zhǎng)11.9%。根據(jù)長(zhǎng)江三角洲城調(diào)信息交流網(wǎng)的反饋資料，我市居民的收入水平在交流的15個(gè)城市中位居第三。此外，住房制度改革是形成商品住宅競(jìng)價(jià)機(jī)制的保障。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住房分配貨幣化的逐步實(shí)行，加速了住宅建設(shè)、消費(fèi)的市場(chǎng)化進(jìn)程有力地轉(zhuǎn)變了居民購(gòu)房消費(fèi)觀念。以上兩點(diǎn)是寧波商品房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，從本質(zhì)上增加了有效需求，推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上升。我們對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查問(wèn)卷顯示，超過(guò)49.8%的消費(fèi)者可以承受的房屋價(jià)格為3001-6000元/ m2，而在被調(diào)查者中，其現(xiàn)有居住面積低于50平方米的大約占到總數(shù)的1/5，這一群體無(wú)疑將成為未來(lái)房地產(chǎn)潛在的需求群。二、樣本調(diào)查與現(xiàn)狀分析（一）寧波房地產(chǎn)市

11、場(chǎng)概況1、開發(fā)投資情況作為一個(gè)新興行業(yè)，寧波房地產(chǎn)發(fā)展十分迅速，已成為投資領(lǐng)域的重要組成部分。自2001年以來(lái)，寧波房地產(chǎn)投資增幅始終保持在兩位數(shù)的發(fā)展速度。由于寧波小城市、大農(nóng)村二元格局的影響，歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資以市三區(qū)為主，市三區(qū)與縣市間房地產(chǎn)開發(fā)水平差異十分明顯。雖然政府出臺(tái)一系列的政策促使城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化建設(shè)的加快，但市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處主導(dǎo)地位。就寧波房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)情況來(lái)看。政府將繼續(xù)加強(qiáng)土地總量調(diào)控，合理確定土地開發(fā)規(guī)模。寧波政府部門本著“公開、公平、公正”的態(tài)度，在90年代中期就開始實(shí)施土地招標(biāo)的制度，努力使招標(biāo)過(guò)程透明化，高效化。20世紀(jì)以來(lái)，寧波房地產(chǎn)用地比

12、例一直趨于上升趨勢(shì)，在2004年已高達(dá)12%13%。同年一至四季度寧波市土地交易價(jià)格分別上漲12.3%、4.5%、5.1%和11.3%，全年上漲8.3%，漲幅比上年縮小4.9個(gè)百分點(diǎn)。在土地交易中，居民住宅用地交易價(jià)格比上年上漲8.4%，其中豪華住宅和普通住宅用地價(jià)格分別上漲18.2%和7.7%；商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲8.1%；工業(yè)用地交易價(jià)格上漲10.2%；其他用地交易價(jià)格上漲6.2%。2、供應(yīng)情況近幾年來(lái)，寧波房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)情況總體上來(lái)說(shuō)變動(dòng)起伏較大。圖1 2004年寧波市房地產(chǎn)業(yè)各種房的供給態(tài)勢(shì)根據(jù)公布的數(shù)據(jù)表明，至2002年底，寧波共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)289家，全市房地產(chǎn)開

13、發(fā)企業(yè)擁有資本金40.4億元，資產(chǎn)總計(jì)為334.41億元，其中：國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)資產(chǎn)98.16億元，占總資產(chǎn)的29.35%非國(guó)有資產(chǎn)236.25億元，占70.65%。資產(chǎn)負(fù)債率為81.53%，略高于其他行業(yè)。隨著城市建設(shè)速度的加快，寧波房地產(chǎn)業(yè)高層化、郊區(qū)化趨勢(shì)明顯；此外，商業(yè)地產(chǎn)逐步升溫，2004年，寧波市中心城區(qū)（海曙、江東、江北區(qū)和部分鄞州區(qū)）商品房施工面積1304.4萬(wàn)m2，增長(zhǎng)15.5%，其中住宅1027.9萬(wàn)m2，增長(zhǎng)10.1%；新開工面積496萬(wàn)m2下降12.7%，其中住宅376.5萬(wàn)m2，下降19.3%。3、需求情況近年來(lái)寧波市房?jī)r(jià)居高不下，增幅較大。仔細(xì)研究，有相當(dāng)?shù)暮侠沓?/p>

14、份，并非虛漲，而且老三區(qū)與新市區(qū)的情況有很大的不同。所以，不能籠統(tǒng)地講寧波市房?jī)r(jià)高。首先是老三區(qū)房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足，其次是需求旺盛。另外隨著“智能化”、“生態(tài)化”物業(yè)的興起，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善、建筑材料的更新?lián)Q代，提高了房屋的建造成本；由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，廣告投入也大大增加。從問(wèn)卷反映的情況來(lái)看目前寧波市房地產(chǎn)的需求情況主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：圖2 購(gòu)房者中以滿足住房需求為目的的占了絕大多數(shù)，他們大多是為了結(jié)婚、置業(yè)、替子女購(gòu)房等。此外，為改善居住環(huán)境而購(gòu)房消費(fèi)者也占了很大比例。不同與往年的是用于投資的購(gòu)房者只占了其中的13.3%左右（參見圖2）?？梢娛袌?chǎng)中投機(jī)性需求所占比例并不大，購(gòu)房者一改之

15、前盲目購(gòu)房的狀況，基本上能從自身實(shí)際需求，在結(jié)合自己的實(shí)際情況下購(gòu)房。 4、價(jià)格情況以下是寧波從20022005上半年的房屋銷售均價(jià)。可見，寧波的房?jī)r(jià)自2002年末起始終是一個(gè)上升的趨勢(shì)，雖然政府在2003年推出不少限價(jià)房，但仍然難以抵擋房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，到2004年，寧波房?jī)r(jià)可謂直線上升。從增長(zhǎng)幅度來(lái)看，寧波的房屋價(jià)格指數(shù)在2004年末之后，由于政府的宏觀調(diào)控，指數(shù)在全國(guó)大中城市的排名有所下降。（參見表1）表1 寧波20022005上半年的房屋銷售情況年份房屋銷售均價(jià)同比價(jià)格指數(shù)35個(gè)大中城市平均指數(shù)全國(guó)排名2002年302811610412003年394411710522004年540511

16、410952005上半年64911091099資料來(lái)源：寧波市建委（二）寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題1、短期內(nèi)來(lái)看購(gòu)房需求總體不大，但有很大的需求潛力從本地居民和外來(lái)人口這兩方面來(lái)分析（見圖3消費(fèi)者購(gòu)房意向圖），近一兩年內(nèi)，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求不會(huì)有太大起伏，無(wú)論是本地人還是外來(lái)人口，購(gòu)房都趨于理性化。很多消費(fèi)者選擇在今后第三年內(nèi)或者四年后購(gòu)買住房，其中，外來(lái)人口的購(gòu)買積極性總體上要高于本地居民。 圖3本地人仍是寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主導(dǎo)消費(fèi)群。根據(jù)杭州華坤市場(chǎng)研究有限公司就2004年寧波單身公寓、公寓樓和別墅這三種購(gòu)房者中，本地人占的比例占了半數(shù)以上。尤其在普通公寓摟的購(gòu)房者中，寧波本地人

17、所占比例達(dá)75.3%。公寓樓的三種房產(chǎn)品的購(gòu)房者皆以寧波本地人占的比例最高，但是，購(gòu)房者中外來(lái)人口（包括外地來(lái)寧波落戶和未落戶寧波者）已經(jīng)占了一定的比例，但對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)整體需求影響不大。在外來(lái)人口中（見圖表4），租房是他們目前在寧波安居樂(lè)業(yè)的首選方式，其次，單位供房也占了比較大的比例。相比較而言，在寧波的外來(lái)人口中，很少人擁有屬于自己的住房。據(jù)外來(lái)人口反映，他們中很大一部分人在寧波打工可能只是暫時(shí)性的，并且以工地建設(shè)等體力勞動(dòng)者居多，收入水平普遍比較低，無(wú)力負(fù)擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)，對(duì)居住要求也并不會(huì)很高。因此，即使政府出臺(tái)了不少相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)吸引外來(lái)人才，但就目前的情況看來(lái)，由于其自身文化水平的限制，

18、以及很多不確定因素的影響，外來(lái)人口暫時(shí)還不能構(gòu)成大的需求。圖4 結(jié)合以上分析，長(zhǎng)期看來(lái)，在寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房需求不但存在的，并且還具有很大的潛力。但根據(jù)目前的實(shí)際情況，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)比之前理智了不少，在考慮自身實(shí)際情況后再做定奪。在這次宏觀政策出臺(tái)后，很多消費(fèi)者做出了提前還貸、出售手頭中的二手房等反映；而更多的消費(fèi)者都持觀望態(tài)度，他們期盼市區(qū)房?jī)r(jià)能在國(guó)家宏觀調(diào)控下快點(diǎn)降下來(lái)，可以說(shuō)目前持幣待購(gòu)、等待時(shí)機(jī)購(gòu)房的人也不在少數(shù)。2、寧波的商品住宅供求結(jié)構(gòu)不合理市三區(qū)尚未銷售的商品住宅在其結(jié)構(gòu)、套型、地段、環(huán)境上都不很理想，有的已經(jīng)閑置了好幾年；而近幾年開發(fā)的住宅套型、面積越來(lái)越大，單套住宅價(jià)格

19、越來(lái)越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中小套型、中低價(jià)格房源短缺。有關(guān)資料顯示，2002年以來(lái)三區(qū)新建商品住宅平均套房面積已經(jīng)達(dá)到了128平方米，從而使得很大一部分中低收入家庭，特別是對(duì)大量的舊城改造拆遷戶來(lái)說(shuō)，很難買到合適自己的住宅，對(duì)居住條件的改善產(chǎn)生了較大的影響。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障一般居民特別是低收入家庭住房需要，從2001年起，寧波市政府開始推出經(jīng)濟(jì)適用房，并于2003年推出介于商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的限價(jià)房住宅用地，采用限制住宅銷售價(jià)格的方式，控制土地成交價(jià)格。2004年，已竣工的徐家漕小區(qū)、廣廈怡庭小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房5179套，面積計(jì)36.7萬(wàn)平方米。目前，寧波市還有4個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正在建設(shè)中，共

20、5739萬(wàn)平方米，分別為陸家安置房13.7萬(wàn)平方米，約800套；江北謝家限價(jià)房27.5萬(wàn)平方米，約3396套；海曙徐家漕限價(jià)房16.7萬(wàn)平方米，約2064套。經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的推出，一定程度上滿足了部分中低收入家庭住房需要，但同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的健康發(fā)展也受到了一些因素的困擾，據(jù)世界商業(yè)評(píng)論報(bào)道，其主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是不經(jīng)濟(jì)，二是不適用，三是便宜了富人。先說(shuō)“不經(jīng)濟(jì)、不適用”，這實(shí)際上并不難解決。房子賣得貴了、離城中心遠(yuǎn)了、配套設(shè)施差了等問(wèn)題，看上去是開發(fā)商見利忘義、急功近利所致，實(shí)際上責(zé)任還在于有關(guān)政府部門。再看“便宜了富人”這一點(diǎn)，說(shuō)到底就是一個(gè)購(gòu)房資格的審查批準(zhǔn)問(wèn)題。盡管一些相關(guān)職能

21、部門總是拿“收入問(wèn)題涉及個(gè)人隱私不好查”來(lái)做擋箭牌，但問(wèn)題是，在事關(guān)廣大低收入群體安居這一社會(huì)公共利益問(wèn)題上，類似于家庭收入這種個(gè)人隱私權(quán)是完全能夠依法予以限制的。3、本土房地產(chǎn)開發(fā)商的整體水平有待提高第一，目前寧波的房地產(chǎn)開發(fā)商的融資途徑比較單一，對(duì)銀行的依賴性很強(qiáng)，開發(fā)商和銀行之間進(jìn)行的是一條潛規(guī)則，即房地產(chǎn)開發(fā)商用流動(dòng)資金貸款頂替開發(fā)貸款繳納土地出讓金，再把土地抵押給銀行向銀行獲得正式開發(fā)貸款，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金往往只有百分之十幾。這主要還是寧波本土房地產(chǎn)開發(fā)商的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不強(qiáng)，這樣，一旦銀行提高貸款門檻，對(duì)本土房地產(chǎn)開發(fā)商將帶來(lái)很大的影響，而對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于他

22、們?nèi)谫Y渠道豐富，銀行政策的出臺(tái)對(duì)他們的影響不大；第二，本土開發(fā)商在開發(fā)新樓盤時(shí)，存在一定的盲目性，在資金、經(jīng)驗(yàn)和管理上都不夠成熟的情況下，仍不斷的開發(fā)，唯利是圖也時(shí)有發(fā)生。寧波本地的房地產(chǎn)開發(fā)商往往追求20%左右的暴利，而相比與剛進(jìn)入寧波市場(chǎng)的一家新加坡房地產(chǎn)公司，他們追求8%左右的正常利潤(rùn)對(duì)股民有個(gè)交代即可；第三，本土房產(chǎn)商在開發(fā)樓盤時(shí)的總體品位還需提升，從房屋的質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、節(jié)能設(shè)施等各方面都還待提高。因此，同市外房地產(chǎn)開發(fā)商的資金、經(jīng)驗(yàn)、管理相比，寧波房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃水平不高、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)、融資手段有限是目前寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一大問(wèn)題。4、資源的稀缺性是寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的主

23、要問(wèn)題首先是土地資源緊缺，寧波地區(qū)有6個(gè)區(qū)，3個(gè)市，2個(gè)縣，共9695.5平方公里。國(guó)家的剛性指標(biāo)指出，從1997至2010年，寧波可將12.66萬(wàn)畝耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，平均8440公頃一年。然而這些土地仍不能滿足寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，隨著我市可開發(fā)地塊的減少，以及土地儲(chǔ)備和“招標(biāo)、拍賣、掛牌”制度的實(shí)施，推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，而土地交易價(jià)格的上升最終帶來(lái)的是房?jī)r(jià)的上漲。 據(jù)調(diào)查，2002年二季度我市首次拍賣成交的華嚴(yán)街、咸寧街8幅土地中，現(xiàn)已有5幅在2004年開盤，新開樓盤的預(yù)售定價(jià)普遍較高，如：“外灘花園”二年前土地成交價(jià)為6750元/m2，目前每平方米住宅銷售均價(jià)已逾萬(wàn)元，位置最好的3號(hào)樓

24、起步價(jià)就要1.5萬(wàn)元/ m2；江東華嚴(yán)街地塊的維科星晨、麗江新都每平方米住宅均價(jià)也在8至9千元以上。土地成本價(jià)格的走高直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的攀升。 此外，水力、電力等其他資源的稀缺同樣影響了寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于之前的粗放型經(jīng)營(yíng)，資金的高投入，導(dǎo)致可用資源的大量減少。（三）政策出臺(tái)對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響從寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r中不難看出，影響寧波房地產(chǎn)供求的主要政策有國(guó)家的土地政策、銀行的信貸政策、住房政策和財(cái)政政策。我們對(duì)消費(fèi)者所做的關(guān)于寧波市房地產(chǎn)的調(diào)查問(wèn)卷也涉及了此項(xiàng)問(wèn)題，在問(wèn)及其認(rèn)為對(duì)寧波房地產(chǎn)業(yè)影響最大的是哪項(xiàng)政策因素時(shí)，有將近40.8%的消費(fèi)者選擇了銀行信貸政策，有26.7%的消

25、費(fèi)者認(rèn)為國(guó)家政策的影響比較大，還有20.2%的消費(fèi)者認(rèn)為是住房政策在起決定性的作用，而僅11.7%的消費(fèi)者認(rèn)為財(cái)政政策對(duì)寧波房地產(chǎn)業(yè)的影響是最大的。（參見圖5）圖5 消費(fèi)者對(duì)政策影響寧波房地產(chǎn)供求的態(tài)度1、宏觀調(diào)控政策2004年，國(guó)家針對(duì)部分行業(yè)投資過(guò)熱的狀況，出臺(tái)了“四控制一清理”的調(diào)節(jié)政策，即控制新開工項(xiàng)目、控制銀行貸款、控制土地征用、控制優(yōu)惠價(jià)格，清理擬在建項(xiàng)目。其中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策主要有二：一是通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實(shí)際上從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)

26、。據(jù)悉，2005年寧波市可供使用的農(nóng)用土地面積為3.45萬(wàn)畝（其中耕地面積為2.25萬(wàn)畝），再加上今年1.05萬(wàn)畝農(nóng)用土地（包含0.75萬(wàn)畝耕地面積）的折底指標(biāo)，總計(jì)4.5萬(wàn)畝，折合3000萬(wàn)平方米。其中，預(yù)計(jì)可用于房地產(chǎn)建設(shè)用地的比例還不到10%。土地供給的大幅度減少，給寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。2、銀行住房信貸政策今年3月17日起，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策開始調(diào)整：第一項(xiàng)調(diào)整是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍（即5.51%

27、），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)；第二項(xiàng)調(diào)整是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低的首付比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。首付款比例提高、貸款利率不再執(zhí)行優(yōu)惠利率，房貸的門檻提高了。據(jù)了解，央行進(jìn)行這一政策調(diào)整，主要目的是抑制部分城市或地區(qū)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非抑制普通老百姓的購(gòu)房需求。統(tǒng)計(jì)顯示，2005年1至6月份，寧波房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成110.44億元。開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款21.4億元，同比負(fù)增長(zhǎng)11.5%；自籌資金20億元，同比負(fù)增長(zhǎng)13%；其他資金來(lái)源64.8億元，同比增長(zhǎng)39.3%。目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金近一半來(lái)自其他資金中的定金和預(yù)付款，達(dá)到54.3

28、9億元。調(diào)研中，我們對(duì)購(gòu)房者多選擇的付款方式進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。其中，可供選擇的選項(xiàng)有：一次性付款、分期付款、按揭貸款、公積金貸款和組合貸款。問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見下圖：圖6圖中不難看出，只有9%的消費(fèi)者會(huì)一次性付清購(gòu)房費(fèi)用，而有超過(guò)半數(shù)的購(gòu)房者選擇以分期付款作為購(gòu)房的付款方式?？梢?，多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房并非在其完全擁有足額購(gòu)房款的條件下才做出的，其中很大一部分的資金來(lái)源是通過(guò)銀行住房貸款的形式來(lái)獲取的。那么，隨著個(gè)人住房貸款利率調(diào)整，貸款購(gòu)房者還款的負(fù)擔(dān)也隨之加重。以申請(qǐng)20萬(wàn)元個(gè)人住房貸款、貸款期限20年為例，按照以往的優(yōu)惠利率5.31%，采取等額還款法，每月應(yīng)還款1354.40元，總共連本帶息還款325

29、056元。調(diào)整后，假設(shè)能夠以下限利率5.51%申請(qǐng)到貸款，則每月還款1376.90元，總共還款330456元，比過(guò)去每月多還款22.5元，總共多還款5400元。假設(shè)以基準(zhǔn)利率6.12%申請(qǐng)到貸款，每月還款1446.74元，總共還款347217.6元，比過(guò)去每月多還款92.34元，總共多還款22161.6元。從某種意義上說(shuō)，這將會(huì)在一定程度上影響購(gòu)房者的購(gòu)房需求以及需求的取向。3、“國(guó)八條”等房產(chǎn)新政策的出臺(tái)今年以來(lái)，國(guó)家先后頒布了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的政策和措施，3月央行提高房貸利率和購(gòu)房首付成數(shù)，4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，5月又實(shí)施新“國(guó)八條”。 新政策將在近期和未來(lái)對(duì)寧波的房產(chǎn)

30、業(yè)產(chǎn)生不小的影響。表2 2005年1-4月份寧波市三區(qū)分地段二手房?jī)r(jià)格表 (單位:元)地段1地段2地段3地段4地段51月份均價(jià)538752515457560549712月份均價(jià)550554015524538847243月份均價(jià)565955095308557150604月份均價(jià)55535266539755124827資料來(lái)源：寧波市房地產(chǎn)交易中心圖表反映，1-4月份我市中心地段的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)小幅波動(dòng)的形勢(shì)。從房地產(chǎn)企業(yè)開工及銷售情況看，房地產(chǎn)新開工、竣工、銷售、預(yù)售仍呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。商品房空置面積則出現(xiàn)了多年未見的10.6%增幅，去年同期空置面積為負(fù)增長(zhǎng)27.9%，一季度為負(fù)增長(zhǎng)8.4%。隨著限價(jià)房、安

31、置房竣工，全市房地產(chǎn)銷售平價(jià)格格不斷回落，一季度5216元/平方米，4月4560元/平方米，6月4352元/平方米。隨著房產(chǎn)新政策的出臺(tái)，7、8、9三個(gè)月將是房產(chǎn)供需雙方的觀望時(shí)期：消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，將會(huì)導(dǎo)致部分一手房和二手房房?jī)r(jià)的下跌；規(guī)模小，信譽(yù)低的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨淘汰的威脅。據(jù)有關(guān)部門透漏，未來(lái)寧波房?jī)r(jià)的走勢(shì)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，中心地區(qū)的房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定，而周邊縣市的房?jī)r(jià)將會(huì)有降的趨勢(shì)。近期內(nèi)，寧波市的房地產(chǎn)價(jià)格的整體走勢(shì)將會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的局面。當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)新政策最終將使寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)理性回歸，走上合理化、規(guī)范化的發(fā)展道路。三、發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)策分析（一）對(duì)未來(lái)需求

32、態(tài)勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)因?yàn)閷幉ㄊ械南忍靸?yōu)勢(shì)，決定了寧波房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)有太大的起伏，而且，房地產(chǎn)市一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必須品，是人們最重視、最珍視、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。房地產(chǎn)的投資與發(fā)展是一個(gè)有限量的需求，不可無(wú)限量地自由膨脹。那么，寧波市的房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)達(dá)到一個(gè)多大的規(guī)模、發(fā)展到什么程度才算掌握好它的量度呢？我們?cè)趯?shí)踐中根據(jù)調(diào)研所獲得的一些數(shù)據(jù)，建立了一個(gè)數(shù)學(xué)模型，分析和預(yù)測(cè)未來(lái)的房產(chǎn)需求量，以便為寧波市適度開發(fā)、利用房地產(chǎn)資源提供參考依據(jù)。1、模型的選擇在構(gòu)成房地產(chǎn)需求量中主要有以下因素： 一是政治因素，如國(guó)家或地區(qū)政治的穩(wěn)定等，二是經(jīng)濟(jì)因素，如人口狀況，家庭結(jié)構(gòu)，人均可支配收入等

33、。但是這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和收集比較困難。而最直觀的反映城市居民生活狀況的是人均住房面積。而且它的增長(zhǎng)直觀的表現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)居民的生活水平和一個(gè)地區(qū)的住房需求量。另外一個(gè)是城市人口的數(shù)量，因?yàn)槿丝诘臄?shù)量決定了對(duì)房地產(chǎn)的需求上限，大城市龐大的人口基數(shù)是對(duì)房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)。而人口增長(zhǎng)速度對(duì)房地產(chǎn)需求具有雙向影響。如果人口增長(zhǎng)速度過(guò)快，則家庭收入中的很大一部分用于食品等最基本需求等方面的支出，使住房消費(fèi)支出能力減少。相反，隨著國(guó)民收入水平的逐步提高，同時(shí)，有嚴(yán)格的生育政策的保障，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新?lián)Q代的欲望也越來(lái)越強(qiáng)烈。因此，我們選擇了兩個(gè)因素，一個(gè)是城市人口數(shù)量，一個(gè)是城市居民人均住房

34、面積。2、模型的確定模型1：設(shè)寧波城市人口數(shù)量為x，人均住房面積為y，則可以確定寧波市人均住房面積和人口的關(guān)線性關(guān)系為y=b+cx+其中，b,c為待定系數(shù)，為隨機(jī)誤差，x為寧波市第t年的城市人口數(shù)目（萬(wàn)人），y為第t年寧波市的人均住房面積。模型2：由于寧波市城市人口在01年02年猛漲70多萬(wàn)，因此由02年到04年的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以年代為x,城市人口為y，y=b+cx+其中，b,c為待定系數(shù)，為隨機(jī)誤差，y為寧波市第x年的城市人口數(shù)目（萬(wàn)人），x為年代。 3、模型的建立（1）采用寧波市統(tǒng)計(jì)局公布的19932004年的數(shù)字，用最小二乘法估計(jì)出回歸方程（1）：y = 0.0926x-2.1149擬合度檢

35、驗(yàn)：R2 = 0.9936說(shuō)明此方程的擬合優(yōu)度是很好的。（2）采用寧波市統(tǒng)計(jì)局20012004年公布的數(shù)字，用最小二乘法估計(jì)出回歸方程（2）：y = 4.545x - 8897.4擬合度檢驗(yàn)：R2 = 0.9855因此，根據(jù)方程（2）的增長(zhǎng)率，可以預(yù)測(cè)出2005年寧波市區(qū)人口為215.33萬(wàn)人。據(jù)此可以得寧波市2005年的人均住房面積為17.83m2 。用寧波市05年預(yù)測(cè)的住房面積減去04年的人均住房面積，從而得出人均住房面積增長(zhǎng)為：17.83-17.63=0.2m2用人口數(shù)乘人均住房增長(zhǎng)面積，得寧波市市區(qū)05年的住房需求量為：0.2215330=430660m24、結(jié)論從供給和需求來(lái)說(shuō)，寧波

36、市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎風(fēng)平浪靜；但是，從市區(qū)歷年的人均住房面積增長(zhǎng)率來(lái)說(shuō)，仍然存在著供過(guò)于求的情況。因此，就目前而言，房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)有所縮減。（二）寧波市房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策根據(jù)此次調(diào)研，我們認(rèn)為，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有效途徑的探討，應(yīng)首先明了其優(yōu)劣長(zhǎng)短之所在。對(duì)比目前我國(guó)其他城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，寧波目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既有自身獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)，也有阻礙其發(fā)展的不足。從優(yōu)勢(shì)方面來(lái)看，獨(dú)到的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、逐步成熟的開發(fā)隊(duì)伍、城市建設(shè)日益完善、以及巨大的消費(fèi)需求等都有利于寧波市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從劣勢(shì)方面來(lái)講，缺乏有實(shí)力的房地產(chǎn)業(yè)品牌、土地供應(yīng)有限。對(duì)此，應(yīng)積極揚(yáng)長(zhǎng)避短，采取有效措施促進(jìn)寧波市房地產(chǎn)業(yè)的健

37、康發(fā)展。1、增加政府宏觀調(diào)控能力，積極改善住房供求結(jié)構(gòu)。缺乏有效的調(diào)控市場(chǎng)極易引發(fā)“泡沫”，特別是在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)必須與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，在市場(chǎng)化的條件下，特別是目前，在國(guó)家各種緊縮房地產(chǎn)的政策的相繼出臺(tái)之后，應(yīng)當(dāng)積極配合國(guó)家的宏觀調(diào)控措施，縮減土地供應(yīng)量，并且加強(qiáng)對(duì)樓盤結(jié)構(gòu)，面積的管理，以及對(duì)購(gòu)房資格的審查。要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，增加經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)能夠適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)，以此來(lái)緩解中低收入家庭購(gòu)房難的問(wèn)題，切實(shí)解決供求結(jié)構(gòu)失衡矛盾。2、加強(qiáng)住宅的品質(zhì)建設(shè)，提高本地房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌。就目前而言，寧波市區(qū)的住宅小區(qū)的建設(shè)總

38、體水平還處于中檔水平。不少開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理和新技術(shù)、新材料的應(yīng)用等方面還存在不同程度的缺陷。例如高能耗，低產(chǎn)出，對(duì)周邊環(huán)境造成污染等。因此在今后房地產(chǎn)開發(fā)管理中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)督檢查，積極使用各種新型環(huán)保材料和高效率的工程機(jī)械，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保，節(jié)能等全新的理念，力爭(zhēng)把每一個(gè)新建小區(qū)都建設(shè)成為精品小區(qū)。以適應(yīng)當(dāng)前住房多元化的需求。提升品質(zhì)，一要靠精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，二要靠提高房產(chǎn)的質(zhì)量。開發(fā)商是整合商，他們把成千上萬(wàn)種產(chǎn)品整合在一起，形成房屋這一最終產(chǎn)品。因此要提升房地產(chǎn)品質(zhì)，需要優(yōu)化整合各種資源。培育品牌，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，也是企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能

39、力的需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)呼喚品牌時(shí)代正在到來(lái)，但是成為品牌企業(yè)談何容易。品牌的培育，首先必須有好的產(chǎn)品品質(zhì)；其次要有準(zhǔn)確的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，要有好的文化內(nèi)涵的產(chǎn)品品位。在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，相信各房地產(chǎn)公司都會(huì)加強(qiáng)自身的管理和改造，以適應(yīng)新型社會(huì)的需要，從而使我市涌現(xiàn)出一大批優(yōu)秀的房產(chǎn)公司和知名的房產(chǎn)品牌。3、積極采取措施，增加土地有效供給。建設(shè)、國(guó)土管理等部門應(yīng)深入分析市場(chǎng)供求狀況，根據(jù)客觀需求情況，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，正確處理住宅與非住宅、不同類型住宅、不同地段、不同城區(qū)之間土地供應(yīng)關(guān)系和比例，避免供求結(jié)構(gòu)失衡引發(fā)投資過(guò)熱等情況。對(duì)房屋供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)漲幅偏大的地方，要適度增加土地供

40、應(yīng)量。同時(shí)，進(jìn)一步采取措施加快新推土地的出讓步伐，并積極提高適合建設(shè)普通住宅用地的供地比例，增加房地產(chǎn)開發(fā)的有效供給。要加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)土地的凈地出讓，確保已出讓土地按合同約定準(zhǔn)時(shí)交付給開發(fā)商。而且，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)空置土地，拋荒土地的執(zhí)法力度，盡一切可能收回空置、拋荒的土地，提高土地使用的效率，鼓勵(lì)小高層樓盤的建設(shè)。使土地的供給能盡快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌，從而走上健康發(fā)展的軌道。參考文獻(xiàn)1 湯海嘯.淺淺析寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題及對(duì)策J.浙江萬(wàn)里學(xué)院學(xué)報(bào). 2004.第17卷第3期.1451472 劉永平.房地產(chǎn)需求模型研究J.重慶工學(xué)院學(xué)報(bào).2001.第15卷第1期.80813 方晶晶,邢振祥.房地產(chǎn)投資的量度J.建筑管理現(xiàn)代化.2004.第3期.15174 寧波市統(tǒng)計(jì)年鑒EB/OL.5 楊佐飛,馮培榮.寧波房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策J.6經(jīng)濟(jì)論壇.2004.第16期.33356 搜房網(wǎng).寧波購(gòu)房者現(xiàn)狀和公寓樓市場(chǎng)需求研究報(bào)告.2004-05-187 寧波房產(chǎn)交易中心.市三區(qū)住房成交價(jià)格指數(shù)關(guān)系表. 2004-092005-68 房產(chǎn)天地.房?jī)r(jià)漲幅首次回落至個(gè)位數(shù). . 2005-07-189 王慶春.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控及其健康發(fā)展J.重慶大