1、項目物業管理模式分析提要一貴陽市住宅項目物業管理模式種類及基本特征隨著貴陽市房地產行業的不斷發展與完善，物業管理越來越成為開發商爭奪市場份額的有效武器。物業管理是消費者在挑選物業時最關心的問題之一，物業管理的好壞，直接影響到開發商的品牌與效益。因此，物業管理模式選擇相應成為開發商必須解決好而且應該解決好的問題。貴陽市住宅項目物業管理模式種類與基本特征可總結如下：1開發商自行組建，自行管理（如同輝花園、萬東花園、騏寶苑、紫竹苑）基本特征： 成本低 服務理念意識不強 經驗不足，盲從性較大 給目標客戶消費購買信心不足2開發公司下屬物管公司獨立管理（如香江花園、興隆城市花園、中天花園、中天星園）基本特

2、征： 成本低 經驗較好，人員經過系統培訓 能基本完成物管工作 服務理念與意識相對不強 對目標客戶消費購買吸引力不足 因限于服務管理規模及區域收費標準，虧本的可能性較大3聘請本地區物管公司獨立管理（如富水花園）基本特征 成本較高 經驗較好 人員經過系統培訓，能較好地完成物管工作 本區域物管公司不多，強力品牌少，可選擇面窄 服務理念與意識實力相對境外、省外同行存在一定差距，對目標客戶消費購買刺激不強4聘請外地知名物管公司獨立管理（如：常青藤花園）基本特征 成本高 經驗豐富 人員素質較高 對企業及物業品牌形象能起到提升作用 對消費購買具強有力促進作用5開發商自建物管公司（物管部），聘請外地知名物管公

3、司為顧問（如：都市之星、在水一方、鴻基都市花園、金果園）基本特征： 成本適中 能系統、專業地進入物業前期管理 能順利帶動物業管理開展 對物業形象及企業形象起到提升作用 對消費購買具有突出吸引力二貴陽市住宅項目物業管理模式演變趨勢貴陽市住宅項目物業管理的發展是隨著房地產行業的開發觀念的轉變而逐步轉變的，其演變的過程大體可分為以下幾類：1由初始的純管理走向“管理+服務”，由制約型管理演變成服務型管理；2由常規性公共服務演變成有針對性的專項服務3由簡單的服務演變成包括身心健康在內的全方位多種服務；物業管理內容的不斷完善及豐富，對物業管理公司及人員的要求也不斷提高，不但要有良好的質素、專業的知識，系統

4、的管理，而且還要有優良的服務理念意識。這一系列要求，使開發商不得不轉變物業管理模式，從單一的物管部或后勤部演變成獨立的物管公司，由物管公司自行摸索管理轉變成聘請知名物管公司為顧問，系統培訓、統一管理模式，這種模式也就是現在貴陽市住宅項目常用的物管模式，也是物管模式的發展趨勢。三兆陽項目物業管理原則與依據1“以人為本”原則 物業管理的對象是物業，更是業主，脫離了業主的物業管理是無價值可言，只有樹立以人為本的觀念，才有了發展的基礎。2品牌創新原則 物管的目的是為了提高物業價值，提升開發商品牌形象，因此，物業管理也應注重品牌形象的創新與塑造。3服務創新原則 現代物業管理提供更多的是服務產品，靠更好更

5、優秀的服務才能在競爭中立于不敗之地。4文化原則 目前國內的物業管理大多只強調營造外部環境而忽視業主之間的交流溝通的文化氛圍的培育。兆陽項目的獨特形象定位更應以獨特的居住文化去贏取消費認同，為提高物業管理層次更應加強對社區文化氛圍的培育與創造。5升值原則 物業管理作為品牌塑造的有效手段之一，應以優質管理與服務來提升品牌效應，從而使小區物業升值，使開發走上良性發展。6成本原則 優質物業管理/服務必須有相當的資金作為后盾。其資金主要來源有兩個途徑：一是按當前貴陽政府指導定價所收取的相對低廉的物管費；二是項目物業管理啟動基金。但事實上，這些資金往往難以保證提供優質物業管理/服務，因此應在遵循合理成本控

6、制原則的基礎上，合理選擇物業管理模式及確定物業管理服務內容；應讓物業管理服務機構在前期就介入、參與項目建筑規劃設計、景觀規劃設計中，以此來合理控制未來的物管支出。同時應廣開財路，讓部分物業管理服務內容進入到社會營利性營運系統，引進外來資源共同為業主提供優質全方位的物業管理服務。7效益原則 物業管理公司必須產生自身效益才能得以維持，才能繼續提供更好的服務，以形成良性循環。四兆陽項目物業管理模式選擇及相關建議（一）模式選擇從貴陽市物業管理發展趨勢來看，現階段物業管理的模式大多為自行組建物管部（或物管公司），聘請外地知名物管公司作顧問，共同管理，這不僅是一種趨勢，而且，也是質價比（價格性能比）最優的

7、一種物業管理模式。因此，從開發商自身角度出發，建議選擇此種物管模式，以使物業管理進入良性循環。（二）相關建議 1物管顧問選擇對象：在知名度與管理經驗上，境外（含香港）、經濟相對發達區域（如深圳、廣州、北京、上海等）物管公司均較內地要稍勝一籌，而且，貴陽市已有項目按此模式進行管理，效果良好。因此，建議聘請上述城市物管公司作為顧問，如深圳的中海、萬科、國貿、金地等；香港載德梁行、香港屋宇等。 2聘用時間 從成本上考慮，一般可與所聘物管公司先簽訂半年或一年的短期合同，讓物管公司從前期開始介入，開展專業人員培訓或機制的建立，擬定相關管理規章制度和運作流程，參與建筑規劃設計、景觀設計、公建配套設施設計等

8、工作；一旦彼此合作良好，或能得到準業主、業主居委會的認可，即可簽訂長期合同。附件：關于物管顧問前期介入的相關認識 一、 必要性（一） 為保證小區內各項物業功能的完整與使用效率，需要物管部門發揮作用，這要求物業管理在規劃之初便介入其中，此時的物管應就小區的各項功能的協調提供意見，作出相應的決策，使規劃中的小區各項功能保持完整性；（二）物業管理部門的成立、人員的選拔與培訓、規章制度的制訂都要求在入住前完成，這要求物業管理部門有充分的時間對每一個細小的環節作充分準備工作，并制定相關應變措施，這個過程需要逐步完善，因此，要提前作好準備；（三）加強市場宣傳，以提升物業形象，同樣需要物管公司的參與，從簡單的物管內容（銷售部的保安、清潔等）充分地體現出優秀的物業管理，對發展商樹立良好的品牌起著