1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上市場(chǎng)比較法、基本原理市場(chǎng)比較法的基本原理是，根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。其計(jì)算公式為： 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 修正 修正 比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) 、測(cè)算過(guò)程在評(píng)估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的正常交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易日期、交易情況、區(qū)域

2、因素及個(gè)別因素等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，得出最終比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下：1、估價(jià)案例的選取選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表1。2、比較修正（1）交易情況修正：可比實(shí)例均為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上正常的交易實(shí)例，其交易價(jià)格無(wú)異常，故無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。（2）市場(chǎng)狀況修正：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情波動(dòng)不大，故無(wú)需修正，修正系數(shù)均為100/100。（3）區(qū)域因素（也稱(chēng)房地產(chǎn)狀況）修正：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、環(huán)境、景觀等區(qū)

3、域因素修正，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將實(shí)例與估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素進(jìn)行打分比較。（4）個(gè)別因素（也稱(chēng)房地產(chǎn)狀況）修正：根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行打分比較。3、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算，詳見(jiàn)表3。表1 可比實(shí)例資料（選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、用途相同的交易案例作為可比實(shí)例） 實(shí)例項(xiàng)目A*大廈B*大廈C*大廈D估價(jià)對(duì)象交易日期 年 月 年 月 年 月 年 月交易情況正常正常正常正常坐落地段等級(jí)住宅級(jí)商業(yè)級(jí)工業(yè)級(jí)土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素繁華程度商業(yè)密集區(qū)一般住宅區(qū)交通便捷度優(yōu)較優(yōu)一般較差環(huán) 境優(yōu)差景 觀優(yōu)公共

4、配套設(shè)施完備程度完善較完善娛樂(lè)文化豐富街道條件兩面臨街一面臨街不臨街城市規(guī)劃限制無(wú)有限制個(gè)別因素新舊程度80%建筑裝修高檔中檔 一般簡(jiǎn)單設(shè)施設(shè)備進(jìn)口電梯/煙感噴淋平面布置建筑結(jié)構(gòu)鋼混/小高層磚混/多層工程質(zhì)量良好樓 層7/13朝 向南臨路狀況臨解放大道/混合型主干道面積形狀適中較小交易價(jià)格 元/m2 元/m2 元/m2-表2 比較因素條件指數(shù)表 實(shí)例項(xiàng)目A*大廈B*大廈C*大廈D估價(jià)對(duì)象交易日期100100100 100交易情況100100100 100地段等級(jí)100100100 100區(qū)域因素繁華程度交通便捷度環(huán) 境景 觀公共配套設(shè)施完備程度娛樂(lè)文化街道條件城市規(guī)劃限制個(gè)別因素新舊程度建筑裝

5、修設(shè)施設(shè)備平面布置建筑結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量樓 層朝 向臨路狀況面積形狀交易價(jià)格 元/m2 元/m2 元/m2-表3 比較因素修正系數(shù)表（將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算） 實(shí)例項(xiàng)目A*大廈B*大廈C*大廈D估價(jià)對(duì)象交易日期100/100/100/-交易情況100/100/100/-地段等級(jí)100/100/100/-區(qū)域因素繁華程度100/100/100/-交通便捷度100/100/100/-環(huán) 境100/100/100/-景 觀100/100/100/-公共配套設(shè)施完備程度100/100/100/-娛樂(lè)文化100/100/100/-街道條件100/100/100/-城市規(guī)劃限制100/100/100/-

6、個(gè)別因素新舊程度100/100/100/-建筑裝修100/100/100/-設(shè)施設(shè)備100/100/100/-平面布置100/100/100/-建筑結(jié)構(gòu)100/100/100/-工程質(zhì)量100/100/100/-樓 層100/100/100/-朝 向100/100/100/-臨路狀況100/100/100/-面積形狀100/100/100/-交易價(jià)格 元/m2 元/m2 元/m2-比準(zhǔn)價(jià)格 元/m2 元/m2 元/m2M元/m24、實(shí)例修正后的估價(jià)對(duì)象平均價(jià)格計(jì)算根據(jù)表3中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式可分別計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的三個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格如下： 利用實(shí)例一計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格為19833.40元/平方米; 利用實(shí)例二計(jì)算: 比準(zhǔn)價(jià)格為18640.19元/平方米; 利用實(shí)例三計(jì)算: 比準(zhǔn)價(jià)格為17505.05元/平方米;從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格水平差別不大，故取它們的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象平均單位面積比準(zhǔn)價(jià)格為18659.55元/平方米。（注意三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的誤差最好控制在15