1、行業利潤決定租金各類業態可承受的租金價格分析在金融危機的影響下，全球經濟衰退及中國經濟發展減速，致使商業物業市場在2009年出現了整體的下滑。為防止出現虧損，大量零售商中止了擴張計劃，部分發展商推遲新項目的竣工和開業日期。北京中高端購物中心平均租金水平開始下跌。在中央和地方政府經濟刺激政策，以及本地穩步增長的消費力的共同支撐下，商鋪物業市場在2009年下半年停止惡化，并漸見穩定，下半年市場空置率小幅下降和第四季度末平均租金出現輕微上漲。 在2010年四月份，隨著政府對于住宅地產過熱調控的開始，住宅市場的成交量遭遇到了較為嚴重的沖擊。但與此相反，商業地產卻沒有受到任何政策的制約，并保持著平穩的上

2、漲。與此形成呼應的是在2010年一季度中商鋪租售價開始得到眾多投資商和開發商的關注。其中，在21世紀不動產商業地產市場研究中心所統計的數據資料中就曾顯示：今年一季度商業地產的成交套數占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次達到了9.5%。在商業地產未來一片美好的畫卷面前，眾多的開發商開始選擇轉型，搶灘商業地產市場。目前較為成熟的商業地產開發商運營的主要模式是自己持有，以出租為主。而租金的定價問題所依據的是項目所在的地段和所要引入業態。項目所處地段對于租金的高低眾所周知，在此不予討論。以下是21世紀不動產商業地產市場研究中心對于各業態可承受租金的分析。一、各類業態可承受的租金

3、分析1、服裝類數據來源：21世紀不動產商業地產市場研究中心在上述圖表中，我們可以發現，服裝類業態的商鋪，能承受5元/平米/天以下租金的商戶占到27.5%，能承受租金為5-8元/平米/天的商戶占到60%，能承受租金為8-10元/平米/天的商戶占總量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商戶僅占2.5%。可以看出，經營服裝類的商戶可接納的租金范圍較廣，但普遍集中于25元/平米/天的租金范圍內，能承受高租金的服裝類商戶較少。2、生活服務類數據來源：21世紀不動產商業地產市場研究中心生活服務類商戶中，可接受市值范圍以內租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活

4、服務類商戶主要以超市、便利店、生活配套服務為主。此類業態以滿足消費者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費頻繁的區域。大部分生活服務類業態分布于大型社區底商或自發形成于社區周邊的臨街商業。對于生活類業態來說，他們的大多屬于薄利多銷類的商鋪，故對于租金的承擔能力會顯現的比較弱。3、餐飲類數據來源：21世紀不動產商業地產市場研究中心餐飲類商戶中，能承受租金為3元/平米/天的商戶占總量的7.4%，能接受租金為35元/平米/天的商戶所占比例較大，占總量的56%，能承受租金為5元/平米/天以上的商戶占37%。餐飲類業態屬于目的性消費，是吸引人流消費的主力業態，行業經營的毛利潤較高，租金的承受

5、能力也相應較高。目前，餐飲業態商家日漸成為消化商業地產面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業態租戶已成為購物中心運營者實現提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。4、專業市場類數據來源：21世紀不動產商業地產市場研究中心從專業市場方面來看，能承受租金為3元/平米/天以下的商戶較多，占到總量的72%，能接受租金為3-5元/平米/天的商戶占28%。目前，北京市專業市場主要以自發形成的臨街商鋪和中低檔集貿市場為主，市場環境雜亂無章，產品檔次普遍較低，租金水平也隨之較低。專業市場已逐步由中心城區向郊區外遷，市場形態也逐步調整升級，在中心城外圍地區發展成為主力商業形態。專業市場區別于其他大眾消費類商業項目

6、，主要以某一類產品的批零市場形式出現，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿商業中心，以及現在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經成熟或成型的專業市場周邊，通過硬件、軟件設施的升級換代，吸引投資客群和經營者。 專業市場類項目由于依托現有資源，因此往往有恃無恐，多數采取主體分割銷售模式，回籠開發資金。在初期市場升級剛剛開始時，尤其以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規模過于龐大，周邊市政基礎設施不夠完善的，經營往往日漸蕭條。 購物中心里的專業市場往往以主題店的身份出現，如百安居、迪卡儂等都會以較低的租金引入，此類專業市場對店面的面積要求較大，以吸引顧客的目的性消費為主，在客觀程度上有

7、效增加了商場的客流，幫助商場消化了較多展示面較差的位置。5、休閑娛樂類數據來源：21世紀不動產商業地產市場研究中心從休閑娛樂業態來看，以承受3元/平米/天以下租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，此外可接受市值租金水平和35元/平米/天租金水平的商戶各占20%。隨著居民收入水平的提高，消費需求由原來的“需求型”向“享受型”轉化，人們對娛樂、休閑的需求隨之增加，促進了休閑娛樂業的迅速發展。休閑娛樂業態屬于目的性消費，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業態。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了娛樂休閑的面積比例，以增加顧客購物的停留時間，增加消費者的消費機會，有助于帶動購物中心其他業態商家的

8、銷售。創造更多的商業利潤。部分原有的購物中心也在借助調整來達到增加娛樂、休閑比重的目的。休閑娛樂業態在購物中心中充當次主力店的角色，商鋪面積較大，對店鋪的展示面沒有過高的要求，在吸引客流的過程中，提高了抵達過程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場在引進休閑娛樂業態的同時，可以消化一定的死角面積，并促進商場其他消費，對其租金要求較低。通過上述對于各個業態租金的分析，可以支付較高租金的是餐飲和服裝類業態，主要是由于其毛利率相對于其他業態來說較高。專業市場類和娛樂休閑類可支付的租金較低，原因是它可以消化掉大量的商場劣勢面積，同時由于其擁有較高的吸引力，可以增加動線中小型店鋪的曝光率，對于開發商內部小型

9、店鋪的銷售起到了積極作用，故這兩類業態對于租金擁有很強的議價能力，所支付租金不會很高。生活服務類多處于人口居住密集區，通常他們的毛利潤較低，大多采用薄利多銷的方式，因此其對于高租金的承擔能力并不是特別的強，但是由于其又是住宅社區生活所必須業態，故住宅開發商對其需要有個較為清晰的定位。因為其可以提高住宅的銷售速度和銷售價格。最終我們可以看出不是所有的商業物業業態的租金價格都是相同的，他們是否可以承受高租金完全是依靠他們的盈利情況來決定的。業態的合理分配可以幫助開發商實現利潤的最大化和提高項目的美譽度。二、商業地產“黃金十年”可能遇到的挑戰在2009年之前住宅地產一直被大量投資者關注，使得部分地區

10、的地產市場出現了一定的反常現象商住倒掛，對民生造成了一定程度的影響。隨著政府對于住宅地產市場發展過熱的干預，住宅市場的投資資金開始受到限制并被不斷的擠出市場，成交量開始出現不斷的下降。而在這輪調控之中，商業地產卻沒有受到國家政策的任何限制，因此就出現了“商業地產黃金十年”說。但在外部環境利好的情況下，如何把握機遇，掌握市場動向，成功的打造一個商業項目，還是很考驗開發商內在功底的。隨著商業地產市場機遇的出現，眾多開發商轉型淘金，大量投資資金開始涌入商業地產市場。在北京今年就有21個商業項目完工，這些項目的集中放量，將會加劇市場的租賃和招商競爭，而北京市中高檔商業地產總體空置率也將面臨被推高的危險

11、。在這里，所謂的商業地產總體空置率面臨推高并不是說北京的商業地產達到了飽和，而是說由于大部分開發商開發商業項目經驗不足，對整體市場信息分析把握不夠，從而造成的一種中高端商場過度集中開發所帶來的市場需求沖擊。而北京目前商業市場的開發潛力還有待挖掘，只是需要對項目量體裁衣，仔細考察過周邊市場情況后，根據市場需要來進行開發，而不是盲目打造中高端商業物業。下述是21世紀不動產商業地產市場研究中心搜集的北京社區的周邊商業配套發展情況：在上述資料中，可以發現大多住宅區的商業發展都不盡如人意。總結原因，主要體現在下面兩個方面：大多數住宅社區缺乏小型購物便利店（特別是24小時便利店）和住宅區小商業的物價過高。

12、這兩種情況的發生就是沒有針對項目自身情況及客戶需求開發后的的典型表現。實際上，商業地產與住宅地產兩者之間是相輔相成的，是不可分割的整體。商業地產的發展需要住宅地產所提供的人流量，而住宅地產的價值提升則往往要看其配套商業地產的發展情況。一個住宅小區在開發完成之后，入住率的上升需要一定的時間，一般為35年的時間。但商業的進入是屬于最前期的。在這時就遇到了一個問題，那就是消費人流不夠，如何設置商業業態。根據一般社區情況分析，社區更多需要的是可以滿足居民基本生活需求的生活服務類業態，而生活服務類業態的典型特點就是利潤額薄弱。此時，開發商需要做的事情是提供其一些優惠政策，幫助其維持，從而提升小區的居住品質，提高入住率。但是現實情況大多是，為了盡快回籠資金，小區商鋪被分割賣出，而業主出于對收益的考慮，往往選擇可以支付較高租金的商戶來經營，繼而出現了新樓盤的底商大多是二手中介的局面。究其原因，不外是因為此類業態可以承受較高的租金。但是，這樣便導致了經營業態難以保證，高租金也推動了商品價格的上漲。而便利店、洗衣房等業態由于行業利潤的原因，難以承擔較高的租金，前期難以進駐。這就造成了大多數住宅區缺乏小型便利或者是小型便利店的物價過高，讓消費者望而卻步的原因。在上述住宅底商現狀中，我們就可以