1、萬科房地產有限公司組織結構管理手冊編 制 人： 審 核 人： 批 準 人： 文件編號：WKDCDL/ZY/SB01 版次：A/0時間： 年 月 日頒 布 令本公司依據組織結構設計原則和管理辦法完成了組織結構管理手冊第A版，現予以批準頒布實施。本手冊適用于我公司工程系列產品的建設、控制及服務的所有流程，是公司流程管理體系的法規性文件，是指導公司建立并實施質量管理體系的綱領和行為準則。公司全體員工必須遵照執行。為了加強對流程與組織結構管理體系運行的領導，我同時任命XXX為公司的管理者代表。 總經理：年 月 日萬科房地產有限公司0.1 目錄WKSC-A/0章節號0.1版本/修改狀態A/0頁次1/1標

2、 題0.1目錄···········································10.2公司組織結構圖····

3、·····························14萬科房地產有限公司0.2公司組織結構圖WKSC-A/0章節號0.1版本/修改狀態A/0頁次1/2部門主要職能1.總經理主要職能： 1.1根據董事會提出的戰略目標，組織制定公司中長期發展戰略與經營方案，并推動實施。1.2擬定公司內部管理機構設置方案和

4、簽發公司高層人事任命書。1.3審定公司工資獎金分配方案和經濟責任掛鉤辦法并組織實施。1.4審核簽發以公司名義（蓋公章）發出的文件。1.5主持公司的全面經營管理工作。1.6向董事會提出企業的更新改造發展規劃方案、預算外開支計劃。1.7處理公司重大突發事件和重大對外關系問題。1.8推進公司企業文化的建設工作，樹立良好的企業形象。1.9從事經營管理的全局開創性工作，為公司發展做出艱巨的探索和嘗試。 召集、主持總經理辦公會議、專題會議等，總結工作、聽取匯報，檢查工作、督促進度和協調矛盾等。2.人力資源部主要職能： 2.1負責組織架構的設計、崗位描述、人力規劃編制、考勤管理的工作。 負責制定和完善公司人

5、力資源管理流程和制度。2.2負責組織公司招聘和人力資源開發。2.3負責培訓和學習創新組織。2.4負責組織結構與員工關系管理。2.5負責組織總部各崗位的績效考核和評估管理。2.6負責組織公司總部競聘上崗工作。2.7負責指導人力資源部其它崗位的工作。2.8負責本部門流程和組織結構優化工作。2.9負責公司各項規章制度的修訂，制定及檢查監督。2.10強調企業精神，創建公司的企業文化 。2.11完成上級交辦的其它事宜。 3.總經辦主要職能3.1根據公司經營戰略和發展策略,組織制定公司經營計劃體系，監督和推進各級計劃的執行，反饋計劃執行過程中的信息。3.2確保公司經營管理目標的實現參與制定公司品質管理體系

6、，并負責體系的日常運作與評審。3.3根據公司經營管理目標，制定長遠信息化建設戰略。從管理和技術兩方面推進公司內360度信息傳遞與溝通。3.4負責創建創新聯盟組織，推動創新，并最大轉化為生產力。3.5提供文具、資產、前臺、車輛、活動等行政后勒方面的及時可靠、質量優良的行政服務。控制辦公成本,避免浪費。3.6建立科學、完善的檔案管理制度，保證公司檔案資料的完整、安全與準確。3.7建立完善的、職責明確的管理制度，加強宜傳與檢查，提高員工安全生產意識。3.8負責公司內外大型活動的組織與策劃；外部來訪接待; 協助相關部門搞好媒體、政府關系。3.9發現品質問題，并負責督促相關部門從組織、流程等方面予以解決

7、。3.10負責本部門流程和組織結構優化工作。3.11負責總公司各職能部門所需要的后勤保障。4.財務部主要職能： 4.1按照國家有關法律、法規和財政主管部門的有關規定，組織擬定、完善公司各財務管理制度及其實施細則并貫徹執行。4.2根據公司年度經營計劃，負責組織公司年度財務預算的匯編，年中調整，年終進行分析和總結。4.3負責擬定公司年度財務工作計劃，并按月、季度分解工作計劃；組織編制年度決算工作和組織編寫財務情況說明書。4.4負責公司日常財務核算，參與公司的經營管理。4.5根據公司資金運作情況，合理調配資金，確保公司資金正常運轉。 4.6搜集公司經營活動情況、資金動態、營業收入和費用開支的資料并進

8、行分析，提出建議。 4.7嚴格財務管理，加強財務監督，與外包財務公司做好接洽工作。 4.8做好有關的收入單據之審核及賬務處理；各項費用支付審核及賬務處理；應收賬款、應付賬款賬務處理；總分類賬、日記賬等賬簿處理；財務報表的編制。 4.9加強企業所有稅金的核算及申報、稅務事務處理、資金預算、財務盤點 。 4.10做好每個月的員工工資的核對與發放工作。 5.項目發展部主要職能5.1負責項目報建計劃的制訂和執行，為公司的各項目順利開發提供合法手續。5.2負責配合銷售工作，預售、竣工規劃及初始登記、房地產手續辦理工作。5.3負責公司資質年審計劃立項、月度數據申報，保證申報及時，數據準確。5.4負責公司各

9、個項目遺留問題處理。5.5負責政府行業政策法規的宣傳、研究，報建業務流程的創新工作。5.6負責建立良好的公司公共關系，為公司的開發建設提供優質社會資源。5.7負責項目開發中的外圍協調工作及項目配套問題。5.8負責公司中長期發展戰略規劃。5.9負責萬科地產品牌規劃及核心競爭力策略研究。5.10負責項目前期定位分析及論證組織工作。5.11負責競爭對手發展信息收集及趨勢分析。5.12負責市政規劃及土地資源調研。5.13負責政府相關政策祛規及重大決策預測分析。5.14負責組織、協調施工單位等進行圖紙會審及交底工作。5.15配合房屋拆遷，協調項目勘探、“三通一平”和臨建的現場管理工作。5.16負責根據調

10、整確定的項目關鍵節點計劃，組織編制項目總控計劃，并編制總控計劃施工節點。5.17負責組織項目例會，推動、協調項目總控計劃實施，跟蹤并反饋總控計劃完成情況。1.10審核施工單位提交的施工總體進度計劃及分項施工進度計劃。1.11負責施工進度計劃執行情況監控，發現計劃滯后因素及時預警，提出整改措施。1.12對施工進度計劃完成情況及時總結、分析，評估計劃實施情況，實施計劃調整。1.13監督施工組織設計、監理規劃及實施細則執行情況。6.營銷部主要職能： 6.1負責完成公司下達的月、季、年度的市場銷售目標。6.2根據公司發展規劃和市場情況，主導制定公司營銷戰略。 6.3負責營銷計劃的編制和落實工作。 6.

11、4組織編制公司年、季、月度營銷工作（促銷、市場開拓等）計劃和銷售工作（包括銷售目標、銷售體系建設與管理、關鍵客戶管理等）計劃及預算。 6.5 匯總、協調產品需求計劃，組織做好銷售合同的簽訂、履行與管理以及貨款的結算、回籠和劃轉工作。 6.6 組織建立銷售情況統計臺賬并及時反饋相關部門，便于及時調整銷售策略和銷售計劃，確保銷售和市場目標的實現。 6.7 制定市場調研計劃，負責組織公司和競爭對手產品市場銷售情況的調查工作，綜合客戶的反饋意見，定期撰寫市場調查報告，為決策層提供參考。 6.8建立健全營銷信息系統，收集整理各類市場情報及相關行業政策與信息，為本部門和其他部門提供信息決策支持。 6.9負

12、責市場運作和營銷策略的制定。6.10根據市場調研分析，確定公司在市場運作上的主要策略并監督實施。6.11 負責客戶開拓、管理和維護， 與客戶進行溝通，及時掌握客戶需要，了解客戶狀態，收集客戶信息，開拓客戶資源。 6.12建立健全企業的售后服務網絡，在技術部門的支持下組織對公司客戶的售后服務，維護良好的客戶關系。 6.13負責完成公司領導交辦的其他工作。 7.項目經理部7.1負責項目建設的操作和協調中心，主動、及時、全面的跟蹤掌握與本項目有關的各職能部門的工作情況。7.2負責項目工期、進度控制管理，保證工程按計劃竣工。7.3負責項目質量控制管理。7.4負責項目建造成本控制管理。7.5負責銷售現場

13、配合管理，按計劃提交銷售場地及相應的銷售通道。7.6負責培養項目管理后備人員。8.成本管理部主要職能8.1負責制定工程項目成本、責任成本管理工作。8.2負責成本信息管理工作。8.3負責工程預結算管理工作。8.4負責參與工程材料設備招標投標管理。8.5負責成本管理規范建設，制定成本管理的有關規范及實施細則。8.6負責成本預結算管理工作。8.7組織成本管理規范的培訓，為工程提供預算、結算和成本管理業務指導工作。9.客戶關系部主要職責9.1負責客戶服務相關事務的協調和處理，收集、分析、反饋客戶信息為公司的客戶關系管理提供參考性的建議和意見。9.2按照公司相關制度下發<投訴(建議/咨詢)處理任務

14、書>,監督并跟進相關部門及時處理客戶的咨詢、投訴、建議，視情況決定是否回訪，保存相關質量記錄。9.3以快報的形式及時發布重要或具有代表性的投訴，以投訴日報的形式及時發布當日各類投訴。9.4定期分析和總結客戶投訴、建議、咨詢處理情況,至少每半年對客戶投訴進行全面的分析與評定。9.5統籌管理萬科信息網站及服務熱線各類投訴、建議、咨詢的處理、協調和回復工作，重大投訴應及時知會相關部門和領導，提出處理意見，及時跟進處理。9.6負責公司大型社區文化活動的策劃和組織實施，積極配合公司有關部門組織開展的與客戶服務相關的活動。9.7協助人力資源部開展客戶服務知識的專題培訓,不斷提高公司企員的客戶服務意識

15、和水平。9.8負責與國土部門、銀行、公證處、律師事務所等業務往來部門的關系處理與協調工作。9.9負責各項目業主房地產證的辦理工作。9.10負責各項目客戶文檔、客戶投訴文檔及與客戶服務相關的文檔管理工作。9.11協助客戶中心內其他小組的工作。10.工程管理部主要職能10.1負責項目論證、設計管理過程中的工程技術論證及評審。10.2負責項目工程施工過程中重大工程技術問題的支持，并及時進行案例式總結。10.3負責對工程供方進行資質預審及工程供方檔案管理，并組織評價。10.4負責施工、監理報建，取得建設工程施工許可證及監理備案。10.5負責經辦超過五萬元的工程施工承包、施工監理、設備材料等工程采購。1

16、0.6負責匯總項目工程信息及審核工程月報，與總部工程管理部進行業務聯系。10.7負責本部門文件管理，以及質量記錄的收集、整理、保存、移交。10.8負責建設法規、工程技術法規、政府工程建設政策的收集，更新。10.9負責參與內部質量審核，對本部門出現的不合格制定糾正措施并組織實施糾正預防。10.10負責推動公司工程業務質量管理創新、研討及持續改進。11.審計法務部主要職能11.1負責公司審計制度和政策（原則、頻次、技術要求）制定和實施。11.2負責對公司所屬單位（分公司、項目部）的財務審計工作。11.3負責對子公司的資產、負債及經營成果審計的指導工作。11.4負責投資項目和資產重組項目的預決算審計

17、。11.5負責公司所屬單位負責人的離任審計（包括項目經理的離任審計）。11.6制定年度審計工作計劃，年終做審計工作總結；對審計中發現的經營管理和財務工作方面的問題提出整改意見。11.7負責公司交辦的專項審計工作。組織結構優缺點分析（一）優點分析：萬科集團目前的組織結構為“戰略總部專業區域實施一線”為主線的三級架構。經過新設深圳、上海和北京三大區域中心公司，總部部門人事、財務、決策等權柄的下放，使區域中心能夠更敏捷地各自應對珠三角、長三角和環渤海的完全實在業務市場。萬科地產是典型的區域事業部制，采取的是中央集權式架構，并采用一定的標準化來不斷占領全國市場。萬科地產系統分成三層管理架構：第一層是集

18、團總部；第二層是集團總部下面的4個區域本部，作為派出機構；第三層是區域本部下面，按照城市設置公司（萬科內部叫做一線公司）。從框架上來講，萬科的管控模式非常簡單，除了在戰略、品牌、融資、研發和流程上對一線公司的支持外，集團總部主要從三個方面進行管控：（1）投資，只有總部有這樣的權限，也就是說一線公司要買任何一個項目，要買任何一塊地，必須通過總部最后的同意；（2）財務管控，每個一線公司現金流的管理和財務運營管理，都受總部財務部的直接管理；（3）人事，一線公司的員工從總經理到普通員工大致分為5級，其中上面三級都是由集團總部直接任命。除此之外，考慮到地產公司的行業特點，一線公司在運營上擁有非常大的自主

19、權。而區域總部的作用，是代表集團總部為這個區域里面的所有一線公司起一些指導和管理的作用。這種管控體系充分體現了萬科的行業特色和文化特色，在集權和分權權之間保持了微妙的平衡：（1）這種管控方式直接體現了萬科對于運營風險的認識、資金安全、土地和人才，所以總部一定要把這三個權利集中在手上；（2）區域事業部制更有利于調動各部門的積極性，使得萬科房地產公司能具有更好的適應能力和競爭能力；（3）集權與分權相結合，使高層從事務性工作中解脫出來，有利于培養各個職能崗位的人才（4）區域事業部制能對環境作出快速反應，充分發揮了主觀能動性；（5）地產行業不同于標準化生產和銷售的行業，而具有極強的地域性，各地的政策、

20、消費、市場成熟度和居住習慣都有很大的差異，要求一線城市擁有很高的自由度和權限，以便應對當地市場的激烈競爭。事實上，萬科一線公司的運營自由度相當大，不僅體現在對具體項目的判斷和運作上，甚至各個一線公司的組織架構都是不一樣的；（6）萬科區域事業部制，顧客滿意度比較高，因為是以地區產品為中心，保證了產品的質量及安全性；（7）響應時間很快，區域事業部有自己的自主權，地區內發生了什么事，上級直接解決，不需要反饋到高層。（二）缺點分析：（1）各個獨立經營的事業部都各自具備相應的職能部門，使得公司部門重復，管理人員過多，且獨立經營的事業部往往關注本部門的利益，而忽視了公司的整體效益，不利于公司的整體發展；（2）此外，萬科的區域事業部制還會造成公司內部本位主義，給決策者錯誤信息，使得決策失誤。如果管理人員素質低，那么很容易造成公司內部失控現象。尤其是各個事業部之間、各事業部與總部之間的信息溝通是當前急需解決的；（3）缺乏質量安全監控