1、地產泡沫的衡量指標和解決對策研究一引言我國經濟的高速增長帶動了各個產業的快速發展，其中房地產也顯的尤為突出。1998年住房制度改革和2000年按揭政策實施后，我國的房地產產業進入了新一輪快速發展時期，房地產投資和房地產價格持續不斷的上漲，同時房地產行業成為國家的支柱產業。隨著房地產行業的發展與成熟，給居民的居住條件帶來了較為明顯的改善。但是當房地產價格不斷上漲呈現出非理性的上漲趨勢時，則會產生房地產泡沫，危害我國的房地產市場乃至整個國民經濟。因此對于房地產泡沫程度的測定具有很強的現實意義，能夠指導我們采取什么樣的政策手段去消除房地產泡沫。二、房地產泡沫分析的理論依據（一）、房地產泡沫的概念：1

2、、泡沫的成因及危害按照經濟學的基本理論，資產的價格取決于資產的收益。當資產的價格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，這種實在價值，不應該是理論上的社會必要勞動時間，也不應該是一個長期的趨勢，而應該是當前這個階段房地產所能夠帶來的市場收益，泡沫就產生了。泡沫經濟通常以繁榮開始以危機告終，其結果是造成資產價格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個經濟的健康發展。2. 房地產泡沫的概念房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲。因為建筑物系勞動產品，其價格相對較穩定、較易判別，所以房地產泡沫實質上是指地價泡沫。（二）、房地產泡沫的成因：1、政府對房地產市場的管理方式轉變政府

3、對房地產市場管理方式的改變。首先是政府土地出讓方式的改變。其次是政府城市建設投資的增加。再有就是政府土地市場調控的加強。政府的這些措施有利于規范土地市場的秩序, 有利于提高土地資源的利用效率, 也有利于房地產市場長遠健康的發展。這些措施的實施不僅是必要的也是合理的, 然而這些立足長遠的調控措施, 短期客觀上減少了土地供給,免不了引起地價上漲, 從而導致房價上升。三、房地產泡沫的具體測度分析（一）、房地產泡沫測度指標的選取1、為什么要建立房地產泡沫分析的指標體系在信息不對稱和眾多不確定因素的困擾下，以某些特定因素的特征及運動規律作為研究對象，通過尋找能預防和擺脫經濟運行中的風險和危機的方法來為決

4、策提供防錯糾錯的理論指導和應對策略。因而，判斷市場是否存在泡沫是一個重要方面，但只做出了這樣一個整體判斷，并不能具有很強的說服力和操作性，因為它并不能從整體上準確地反映房地產價格的變動情況，也不能為政府監測和預防房地產泡沫提供依據，更不能從具體量上來準確刻劃出房地產泡沫的大小。因此必須建立一個指標體系來分析房地產泡沫的程度。2、房地產泡沫的一種測度方法學者謝經榮提出了分析房地產泡沫的指標體系法。指標體系分為三類指標：預示指標(分析連續時間段內指標的變化情況，據以預測地價走勢及產生地產泡沫可能性的指標，主要包括房地產貸款增長率/貸款總額增長率、貨幣供給、股價指數)，指示指標(針對地價發生明顯波動

5、的時期，通過相關數據的比較分析，判斷是否發生地產泡沫及衡量其嚴重程度的指標，包括地價增長率/GDP增長率，房價/家庭平均收入等指標)，滯后指標(對地價波動結果的統計性反映，主要指的是地價增長額/GDP)。謝經榮提出了一種測度方法。首先設定指標的臨界值和權重，將實際值超越了臨界值，就用“l表示，相反，用“O”表示。地產發生或破裂的概率為= (1)表示第j時期泡沫發生或破裂的概率;表示第i項指標在第j時期的信號值，發出信號為“1”，未發生為“0”; 表示第i項指標所占的權重。根據泡沫發生或者破裂大概率可劃分為三個級別:A級:警戒級，0.40.7B級:警戒級，0.70.85C級:警戒級，0.851這

6、里， 越高，泡沫發生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越嚴重，泡沫破裂的危害性越強。3、本文的指標體系本文在對以往研究的基礎上設計了一個指標體系，其中包括二個指標，分別是房地產開發投資實際增長率/實際GDP增長率，房價家庭收入比。房地產開發投資實際增長率/實際GDP增長率指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性。（二）、房地產泡沫指標的測度分析1、房地產開發投資實際增長率/實際GDP增長率該指標主要用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象。該指標能反映房地

7、產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。采用實際的增長率來代替基礎價格的增長率，避免了基礎價格測算中的各種不準確的因素，可以反映房地產泡沫發展的趨勢。計算公式： 為房地產開發投資實際增長率/實際GDP增長率 為房地產開發投資的增長率 為實際GDP增長率圖表1 房地產開發投資實際增長率/實際GDP增長率年份 房地產開發投資總產值（億） 房地產開發投資實際增長率（%） GDP(億) 實際GDP增長率（%） 1992 485 93.5 23938.0 12.8 7.31993 1138 124.9 31380.

8、0 13.4 9.322001 6245 23.4 109655.2 8.3 2.802002 7738 21.9 120332.7 9.1 2.402003 10106 29.7 135822.8 10.0 2.972004 13158 28.1 159878.3 10.1 2.782005 15759 19.8 183868.0 10.4 1.902006 19382 21.8 210871.0 11.1 1.962007 25280 30.2 246619.0 11.4 2.65資料來源：中國統計年鑒 國民經濟和社會發展的統計公報房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超

9、常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/實際GDP增長率，關于房地產投資額增長率/實際GDP增長率指標的臨界值, 國際上并無嚴格標準。一般認為,當房地產投資額增長率 是實際GDP增長率的2倍以上時認為房價很不正常。從表1可以看出2001-2004這個時間段 均高于警戒線。而在2005-2006期間房地產開發投資增速快速回落，且低于 =2的警戒線。說明住房供給量減少，但是由于房地產價格剛性，短時間內房價是不可能下降的，而且需求旺盛，更進一步導致房地產價格上升。在房價上升的刺激下，2007年的 值又迅速超過了警戒線，接近2004年的水平。這

10、應該引起各方面的高度重視。2、房價家庭收入比房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。由于房地產投資熱潮主要是發生在城鎮上，因此本文的居民收入采用的是城鎮居民的數據。同時在收入問題上，采用的是城鎮居民的平均可支配收入的數據。為了便于計算房價上采用一百平米為一個單位，平均價格則是住宅銷售額與住宅銷售量的比值。其計算公式為： 為

11、房價家庭收入比 為房地產價格 為城鎮居民平均家庭年收入 圖表2 房價收入比年份 城鎮居民人均可支配收入（元） 城鎮居民家庭平均人口 城鎮居民家庭年平均可支配收入（元） 一套一百平方米的住宅的平均價格(元) 房價（按一百平米計算）/家庭年平均可支配收入1992 1826 3.43 6263.18 99600 15.91993 2337 3.31 7735.47 120800 15.62001 6860 3.1 21266 201675 9.482002 7703 3.04 23417.12 209171 8.932003 8472 3.01 25500.72 219735 8.612004 94

12、22 2.98 28077.56 254861 9.082005 10493 2.96 31059.28 293692 9.462006 11759 2.95 34689.05 311925 8.99資料來源：中國統計年鑒 國民經濟和社會發展的統計公報從表2可以看出房價家庭收入比波動區間為8.61-9.48，關于房價收入比的臨界值,國際上也沒有一個統一的標準。Bertnand Re-naud 在 1989年10月指出:“在發達國家, 房價收入比在1.8 5.5:1 之間,在發展中國家,該數一般在 46:1 之間。當然也有例外 ,”。其后 ,Bertnand Renaud 在搜集到較多國家的房價

13、收入比資料后,發現一些經濟落后的發展中國家和社會主義經濟國家的房價收入比, 遠遠高于6倍。聯合國人居中心20世紀90 年代初的調研表明, 房價收入比在財產權益受到限制、公有住房與公有土地占主導地位的國家中特別高; 在因嚴格的法規影響土地利用,以及繁雜法律程序引起的建筑造價高與土地價格高的國家,比值也很高。按照我國的統計數據計算得到: 1992 1993 年間,我國產生房地產泡沫時的房價收入比在15以上。根據國際上對房價收入比的研究成果并結合我國房地產泡沫發生時的房價收入比,我國房價收入比臨界值定為15。0 較合適。根據這一臨界值，我國房地產還沒有出現泡沫，但是房地產業區域發展不平衡,部分地區房

14、價收入比過高。高檔房的供給過大, 中低檔房的供給不足。而高檔房主要是投資性需求,高檔房屋租賃市場目前己處于供大于求的狀態。（三）房地產泡沫測度具體計算：1、國內研究現狀當前，國內學者對房地產泡沫測度的研究，主要有三種方法。第一種方法是設定指標臨界值和權重將指標的實際值與臨界值比較如果實際值超越了臨界值就用“ 1”來表示,對超過臨界值的指標加權求和測算出房地產泡沫變化的概率據此對房地產泡沫發生的可能性和嚴重程度進行預測和監控。第二種方法是劃定不同的測度段,并對其賦予不同的數值代表泡沫的嚴重程度如將某個指標劃分為4個區段，按其數值大小分別賦值為1234代表安全、警戒、危險、高度危險；將指標的實際值

15、與測度段比較得到指標的測度級別值；確定指標權重通過各指標的測度級別值加權求和計算得到綜合測度值根據綜合測度值級別表判斷房地產泡沫發展的程度 。第三種方法是用功效系數法計算綜合測度系數 。這三種方法都可以對房地產泡沫進行量度，但均在臨界值和測度段的劃分中存在許多的主觀性，影響對房地產泡沫測度的準確性。2、房地產泡沫測度系數的合成方法本文采用房地產泡沫測度系數的合成方法：綜合指數法。該方法利用房地產市場自身發展的平均數值作為標準值，可以彌補前三種方法的不足，與前三種方法相結合，共同組成房地產泡沫測度指標系統，在實踐中互為補充相互驗證。 綜合指數法是一種常用的指數合成方法，其基本思路是：為性質不同、

16、單位各異、不能直接相加的各單項評價指標確定一個標準值；其次，將各項指標進行無量綱化處理，即用各項指標的實際值與其標準值相比，得到以百分數表示的抽象值（即同度量指標）；再次，根據各單項指標在指標體系中的重要程度，賦予其不同的權重；最后，根據下式計算出所要的綜合指數：綜合指數（某項指標實際值某項指標標準值權數）總權數綜合指數=( 權數)/總權數綜合指數法分為不封頂和封頂兩種方法。根據現階段實際情況，本文采用不封頂法計算房地產泡沫綜合指數。設綜合指數為 . 為 , 。對于各項指標的權重，暫且根據平均權重進行處理，即兩項指標的權重都設為0.5。通過計算列表如下。四、對策研究首先要合理的確立中央與地方政

17、府的權限、健全房地產市場的競爭機制、信息披露機制，加強法規法制建設，建立有效地對政府本身的制約和監督的機制。確立地方政府在房地產市場中的地位和作用，建立一個中央和地方的二級管理層次，形成中央和地方政府在房地產市場中的分工、協調的管理系統。中央政府的調控是對市場進行宏觀的和制度上的間接調控，調控的主要對象是房屋的需求。地方調控是對房地產產業進行微觀的直接的控制，調控的主要對象是房屋的供給。其次要改善房地產市場的供應結構政府應調整房地產開發投資結構, 適度控制別墅和高檔住宅等項目的開發建設; 增加普通商品住房和經濟適用房等建設用地的投放量。加強住房需求管理, 培育住房梯度消費。再次要加強對土地市場

18、的調控管理加大土地供應的調控力度, 優化土地供應結構。抓好閑置土地的清理和利用,嚴格執行閑置土地的開發期限,打擊開發商囤積土地的行為, 加強土地增值稅的征收,限制以投機為目的的土地交易,加大存量土地的消化力度。加強對土地價格的調控作用,確定合理的土地價格。最后必須要建立完善獨立的經濟預警系統公開無償的信息服務平臺合理引導公眾投資經濟預警系統應該成為經濟決策系統的重要組成部分景氣分析指數應該是公開的無償的在確定的渠道上發行的并真實合理及時準確的反映房地產業的運行狀況合理引導企業正確投資。1劉琳、黃英、劉洪玉：房地產泡沫測度系數研究. 價格理論與實踐, 2003; 3: 22002年世界發展指標.

19、 北京: 中國財政經濟出版社, 20043徐滇慶: 房價與泡沫經濟M, 機械工業出版社, 2006.4牛鳳瑞、李景國、尚教蔚: 中國房地產發展報告(NO.2)M, 社會科學文獻出版社, 2005.5李維哲、曲波：地產泡沫預警指標體系與方法研究J .山西財經大學學報, 2002, (2).6袁志剛、樊瀟彥：房地產市場理性泡沫分析J .經濟研究, 2003, (3).7建設部政策研究中心課題組研究報告N .中國經營報，20031028.8蔣益鋒：房地產泡沫檢測方法述評J .城市開發, 2004, (1).9周剛華、賈生華：房地產泡沫衡量方法的比較研究J.浙江經濟, 2003, (8).10蔣德鋒、

20、張曉莉：房地產泡沫測度指標系數的設計 J.市場周刊.財經論壇, 2004, (9)11袁志剛、范劍勇：城市競爭力和地產價格J 學術月刊 , 2003, (6) 12周方明：房地產泡沫測度研究J .經濟師,2006 (5)13 葉衛平、王雪峰：中國房地產泡沫到底有多大 J 山西財經大學學報,2005 (8)14野口悠紀雄：泡沫經濟學M.北京:生活 讀書 新知三聯書店,2005. 32.15 三木谷良一：日本泡沫經濟的產生、崩潰與金融改革J .金融研究,1998 (6)16 羅伯特 J 希勒：非理性繁榮M.北京:中國人民大學出版社,2001. 49.房地產泡沫的衡量指標和應對措施A Researc

21、h of Real Estate Bubbles and the Prevention in China【摘要】隨著國家推行住房市場化改革，全面實行住房分配貨幣化，房地產市場迎來了新輪的發展浪潮，在中國經濟中的地位日益突出，滿足了居民解決住房問題，改善居住條件的要求。但是隨著住房市場化改革的深入推進，也暴露出諸多問題，比如住房價格上漲過快，房地產供給結構不合理，資源浪費，社會貧富差距拉大，房地產市場投機現象嚴重等問題，并以房地產價格上漲過快尤為嚴重。本論文在收集整理大量房地產泡沫資料的基礎上，運用房價租金比、房價收入比、購房資金成本租金比、房屋空置率幾項衡量指標，得出了自己對于國內房地產市場的

22、判斷：我國房地產市場存在一定的泡沫，但泡沫程度并不嚴重，不危害國民整體經濟的運行，由輕度泡沫產生的市場風險在國家制定的宏觀政策和信貸政策指引下得到了相應的控制，但同時仍需加強防范措施避免房地產泡沫的進一步膨脹。ABSTRACTWith the national implementation of the reform of the housing market, the full implementation of housing distribution of the currency, the real estate market ushered in the new round of t

23、he wave of development in Chinas economic position in the increasingly prominent, and meet the residents to solve housing problems, improve the living conditions of the request. But as the housing market and the deepening of reform forward, also exposed many problems, such as housing prices rise too

24、 fast and real estate supply structure is irrational, the waste of resources, social gap between rich and poor is widening, the real estate market speculation and other serious problems, And real estate prices rose too fast particularly severe. In this paper, in compiling a large number of real esta

25、te bubble on the basis of information, use of rental housing price ratio, price earnings ratio, the purchase cost of capital than rent, housing vacancy rate of several indicators to measure, draw their own domestic real estate market Judgement: Chinas real estate market there are some bubble, but th

26、e bubble level is not serious, do not harm the national economy as a whole operation, from mild bubble of the market risk in the countries of the macroeconomic policy and credit policy guidelines under the control of the corresponding , But still need to strengthen preventive measures to avoid the f

27、urther expansion of the real estate bubble.Carries out the housing marketability reform along with the country, implemented the housing assignment monetization comprehensively, the real estate market has welcomed the new wheel development tide, was day by day prominent in the Chinese economys status

28、, satisfies the resident to solve the accommodation, the improvement housing conditions request. But along with housing marketability reform thorough advancement, also exposes many questions, for instance the home price rise is excessively quickly, the real estate supplies structure is unreasonable,

29、 resources waste, society gap between rich and poor enlarging, real estate market congenial phenomenon serious and so on questions, and by real estate rise in price excessively quickly especially serious. The present paper in the collection reorganizes the massive real estate froth material in the f

30、oundation, the utilization house price rent compared to, the house price income compared to, the buying homes fund cost rent compared to, housing vacancy rate several weight targets, has obtained itself regarding the domestic real estate market judgment: Our country real estate market existence cert

31、ain froth, but the froth degree is not serious, does not harm the national overall economy the movement, had the market risk by the mild froth was under the corresponding control in the national formulation macroscopic policy and under the credit policy direction, but simultaneously must strengthen

32、the measure to avoid the real estate froth the further inflation.【關鍵字】房地產泡沫 房地產價格房地產泡沫的衡量指標 房地產泡沫的應對措施【英文關鍵字】real estate bubble; price of real estate1引言1.1選題背景和意義隨著住房制度改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產業在近幾年得到了快速發展，全國房地產市場呈現供銷兩旺的良好局面。但由于我國近兩年房地產開發投資所占的比重逐步加大，各大城市商品房價格快速普遍的上漲，引起了各界人士對我國目前房地產價格是否合理、房地產市場是否出現泡沫等問題的強

33、烈關注。深入研究房地產泡沫的形成機理與防范措施，對保障國民經濟健康發展具有重要的現實意義。1.2 國內外研究動態1.3 本文研究方法本文首先解釋和闡述房地產泡沫的含義和形成條件，然后在闡明泡沫理論的基礎上，整理相關的房地產數據，對其進行歸納分析，用房價租金比、房價收入比、購房資金成本租金比、房屋空置率幾項衡量指標，對我國的房地產行業的泡沫程度進行判斷，得出中國房地產市場存在泡沫隱患的結論。最后結合中國房地產發展的實際情況，提出對于我國當前房地產泡沫的應對措施。2房地產泡沫的相關理論2.1房地產泡沫的含義泡沫這個詞是指一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的

34、預期，于是又吸引新的買主，這些人一般只想通過買賣牟取利潤，而對這些資產本身的使用和產生的贏利不感興趣。隨著價格上漲的預期逆轉，價格暴跌，最后以金融危機告終。泡沫本質上是一種價格運動現象，表現為資產價格偏離市場基礎的持續上漲。所謂房地產泡沫是指伴隨著房地產投資和消費的持續高增長，房價持續大幅攀升，并越來越遠離它的實際價值和大大超過消費者的承受能力，泡沫最終破滅后會產生一系列的經濟和社會問題。2.2房地產泡沫的形成條件土地的稀缺性城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟

35、的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實際價值而產生泡沫。土地的稀缺性決定建立在土地上的建筑物有了產生泡沫的屬性，使參與房地產交易的人對于土地上建筑物有了稀缺性的認識后，更易催生房地產泡沫。購房者對房價持續上漲的預期房價與參與交易人的心理預期價格有著緊密聯系，這是因為實際交易決策和交易行為離不開對未來的預期，并且與市場狂熱程度緊密相關，只要人們預期房地產價格會不斷上漲，單純從炒作角度考慮，人們就可以從房產炒作中獲利，在投機市場中賺錢效應就會被放大，就會

36、有資金流入房地產市場，進一步推高房價。只要購房者對未來放房價上漲存有預期，并且房地產市場有了賺錢效應，人們的購房欲望會被激活，市場上的投機現象會表現的更為明顯，一旦購房者對于未來房價持續上漲形成了心理預期，在短時間內很難扭轉，將在很長一段時間內影響房地產市場的健康有序的發展。金融機構對房地產信貸的過度擴張泡沫的產生和膨脹離不開資金的支持，在產生房地產泡沫后，房地產市場很大程度上充當了資金蓄水池的功能。資金流入是推動房價上漲，并形成房地產泡沫的必要條件，在房地產市場整個運行鏈中，都需要大量的金融機構貸款，在房地產市場沉淀的資金越多，越容易催生房地產泡沫。當房地產泡沫膨脹時，金融機構也將聚集大量的

37、風險，因此評估房地產信貸的風險程度對于金融機構是十分重要的。房地產市場存在供需矛盾房地產市場是存在供需矛盾的，且供需矛盾很難平衡，這是由于房地產行業具有周期性，供應與需求在市場周期中不可能完全同步，存在一定的滯后性，在市場需求旺盛時，市場周期會被拉長，因此表現出供需不同步的現象，供需平衡才能達到價格平衡，但房地產市場由于其具有周期性的特點，始終存在著一定的供需矛盾。2.3房地產泡沫的形成機制在分析和理清了房地產泡沫的形成條件后，可以幫助我們理解和歸納出房地產泡沫的形成機制，為了更好說明問題，我們假定房地產總需求中的真實需求保持不變，僅考慮總需求中投資性需求的變動情況對供求關系的影響。在房地產市

38、場上對物業投資性需求增加的情況下。房地產需求曲線向右移動，房地產價格上揚。由于房地產價格上揚，導致房地產供給曲線向右移動，房地產供給量增加。但是由于政府土地政策，尤其是土地要素的供給缺乏彈性，因此總體上房地產市場上供給量仍然會小于總需求量，此時價格仍然會呈上漲趨勢。由于價格進一步上漲，因此房地產市場上的各種力量可以繼續重復以上過程。由于我們假定房地產的市場真實需求并未發生改變，因此這樣的一個循環過程最終的結果必然是使總需求與真實需求之間的缺口越來越大，這種缺口越來越大的原因在于投資性虛擬需求的增加。這種市場上虛擬需求的形成在很大程度上取決于買者和賣者對于未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自

39、我維持”或“自我實現”的性質。這就是說，當房地產這種投資品價格發生波動時，價格越是上漲，就有越多的人會由于價格上漲的預期而人市搶購，而搶購又會使價格上漲及預期增強。在這樣的一個循環過程中，在源源不斷的貨幣流人的支撐之下，很快就會出現房地產價格不斷上升的周期。 可以肯定的是，當這種投資性引致需求突然中斷時，也就是說當沒有后續投資者進一步投資時，上述的整個循環過程就會中斷從而導致房地產市場的泡沫崩潰。現在的問題是，這個繼續投資的過程為什么會突然中斷?或者說，因投資性需求而引致的虛擬需求達到一個什么樣的程度時才會引起這種所謂的“預期”被打破？從目前的研究來看，不同的資金來源似乎對這個投資過程的中斷有

40、著不同的影響。這里要分兩種情況來考慮，一種情況是投資者通過負債來經營時，當長期來看房地產市場上的租金低于貸款利息時，由于投資者無法保持盈虧平衡，現有的最后投資者由于需要償還銀行的所借資金將不得不低價拋售其所有的房地產從而引起房地產價格的大幅度下跌并導致泡沫破裂；另一種情況是當投資者使用自有資金進行房地產投資時，如果投資者不能獲得社會平均利潤率時，也將拋售房地產以取得資金用來購買其他收益較高的資產。目前社會上對因股票等其他投資市場復蘇而導致房地產泡沫破滅的擔心恰恰證明了這一點。但是相比較而言，當投資者用自有資金進行房地產投資時，產生這種崩潰的可能性將大大降低。事實上，在房地產投資中，由于房地產價

41、值量大的特點使得負債經營是一種非常普遍的現象，因此第一種情況更為常見。由于房地產氣泡是不可能一直膨脹下去的，因此當經濟發展所帶來的真實需求不足以消化這些虛擬需求并通過社會上種種現象和指標使信息充分為社會所知時，這種預期就會被打破，于是便競相拋售，房地產價格直線下跌并導致泡沫隨之破裂。由于土地和房地產的供給彈性最小，以及大量的房地產抵押貸款成了銀行不良的呆賬、壞賬，因此這種泡沫一旦破滅對于實體經濟的傷害也是最嚴重的。3基于全國層面的房地產泡沫的實證分析3.1檢驗方法的選擇 本文所（一）房地產市場的房價租金比率房價租金比率是國際上衡量房地產泡沫的標準指標之一。若將房地產市場視為純粹的投資品，那么其

42、資產價格取決于重置價格，在不考慮殘值的情況下，房地產價格等于預期未來現金流的貼現之和。房地產價格代表了投資的機會成本，租金收入代表了投資的當期利潤。在貼現率不變的情況下，過高的價租比只能刺激依靠買賣差價獲利的投機行為而非以資本紅利為目的的投資行為。投機行為越多，房價也越高，在投機心理的強烈預期下形成惡性循環，一旦價格預期發生變化，這一過程將逆轉，泡沫破裂，房價租金比率將會逐漸回歸到正常水平。房價租金比率的變化可以從商品房屋銷售價格指數和租賃價格指數這兩個指標的相對變化反映出來。從表一可以看出，我國房價租金比例長期維持在1這個數值附近，并無太大的起伏，表明房價和租金在同方向進行著大體一致的運動，

43、但數據中顯示，在2003年以后的年份，房價租金比率總是大于1的，反應了房地產市場中房屋價格的漲幅是領先租金的漲幅的，但這個指標一直穩定在1附近，也反應了我國在相應統計年份房價和租金的比率在一個狹小的區間內波動，房價與其對應的租金相對合理，但也應該防范房價上漲而房屋租金跟不上導致的房價租金比率的擴大，使房地產市場風險累加。表一表一(上年=100) 9-17 房地產價格指數項 目200020012002200320042005 2006 房屋銷售價格指數101.1102.2103.7104.8109.7107.6105.5 住宅101.4101.9104.0105.7109.4108.4106.4

44、 房屋租賃價格指數102.4102.8100.8101.9101.4101.9101.4 住宅114.2108.1102.0107.5102.2100.5101.4房屋銷售價格指數與房屋銷售價格指數之比0.99 0.99 1.03 1.03 1.08 1.06 1.04 住宅銷售價格指數與住宅銷售價格指數之比0.89 0.94 1.02 0.98 1.07 1.08 1.05 二）房價收入比房價收入比是指家庭住房總價(即一次性購房總價)與居民家庭可支配年收入的比值，是考察居民購房能力的一個通行指標。這個數據反映了居民家庭對住房的支付能力，運用通行的計算方法，每年的房價固然是單價乘以面積，單價為

45、年平均房價，而面積則以城鎮人均住房面積乘以城鎮家庭平均每戶人口數來計算，收入以人均年收入乘以每戶平均人口數計算，可以得出計算公式：房價=單價(城鎮人均住房面積城鎮家庭平均每戶人口數)收入=人均可支配年收入每戶平均人口數房價收入比=房價/收入表二年份人均住房面積家庭平均人口數每戶平均住房面積每平方住宅價格每戶住房總價家庭可支配收入房價收入比單位/人人/戶/戶元/元/戶元/戶2000 20.30 3.13 63.50 2112.00 134112.00 19656.40 6.82 2001 20.80 3.10 64.50 2180.00 140610.00 21264.69 6.61 2002

46、22.80 3.04 69.30 2291.00 158766.30 23416.51 6.78 2003 23.70 3.01 71.30 2630.00 187519.00 25500.72 7.35 2004 25.00 2.98 74.50 2759.00 205545.50 28077.56 7.32 2005 26.10 2.96 77.30 3006.00 226901.00 31059.28 7.48 2006 27.20 2.94 79.97 3383.00 270538.51 35829.78 7.56 注：資料由中國統計年鑒和國家統計局的數據整理而得表三房屋的需求最終取決

47、于消費者的預算狀況，而房價收入比則是衡量房地產市場是否過熱的重要指標。如果房價收入比很高，說明房屋價格超過了人們的支付能力，即使人們有購買意愿，但也無法形成現實需求，此時房地產市場需求收入彈性較低，市場中所蘊含的泡沫風險也較大。房價收入比被認為是房地產商品“有效供給”與城市居民“有效需求”問的消費現象質的屬性在數量上的反映，對于房價收入比來說，根據西方經濟學的供需理論，我們界定房地產需求為消費者在某一特定時期內，在一定價格水平上愿意而且能夠購買的房地產商品數量。這與經濟學中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情況下，房地產價格與消費者愿意購買的數量成反比，而收入與需求成正比。房價上升，需求降低

48、，而收入增加，需求增加，同時房價的上升使得供給增加。房價收入比整體反映居民的購房支付能力。毋庸置疑，處在高位的房價很大程度上抑制了普通百姓購房的剛性需求。隨著今年房價的大幅快速上漲，越來越多的城市白領、中等收入家庭感覺到收入的增長遠跟不上插上了翅膀的房價。房價收入比是國際通用的衡量房價合理與否的重要指標。根據世界銀行對全球96 個國家(地區)1998 年的統計資料顯示，在全球范圍內，房價收入比的平均水平在6.4-8.4 之間。一般而言，普通居民的住房開支占家庭收入的20%-30%比較正常，合理的房價收入比應在3-6 之間。而我國大中城市06 年房價收入比就達到了8，一線城市如北京、上海、深圳房

49、價收入比都超過了10，超出合理范圍的房價收入比，體現了普通居民的購買能力在高高在上的房價面前急劇弱化，大眾買房困難已經成為我們必須面對的現實。在2007年，深圳房地產市場投機、投資購房比例已經高達70%，預計北京上海該比例也已超出30%，房價高啟對于剛性需求的擠出效應十分明。由深圳市統計局發布的深圳市房價收入比可以明顯的看出當房價收入比達曾一度到達12，是全國平均收入房價比的1.5倍，泡沫成分相比其他大中城市要嚴重，但當房價下跌時，房價收入比會出現相應的回落，因此當收入房價比超過某一警戒線時，市場會起到一定作用的自我調節作用，以房屋價格在高位出現一定幅度回落的形式來修正高企的收入房價比。從20

50、07年12月北京上海深圳的收入房價比突破12可以說明，這些地區存在著明顯的房地產過熱的現象，并有可能膨脹出嚴重泡沫。并且全國平均收入房價比也明顯高于國際標準，存在輕微程度的泡沫。表四（三）銀行信貸占房地產市場投資的比例衡量一個國家或地區房地產行業是否過熱，可以用銀行信貸在房地產市場中的投放程度作為一個預示指標，由于銀行信貸在房地產市場的貸款對象集中在購房者和開發商，因此分析這兩種市場主體對銀行信貸的依賴程度可以判斷出房地產市場是否過熱。信貸投資結構向房地產業傾斜帶來兩個問題：一是造成“整個第三產業投資呈現快速發展勢頭”的假象；二是加大了整體投資增長的不確定性。房地產業與銀行的關系密切主要是由房

51、地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明 目前房地產開發企業項目投入資金中約2030是銀行貸款：建筑公司往往要對項目墊付約占總投入3040的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外， 至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加房地產項目中來自于銀行的資金高達6l。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應使其他銀行也面臨擠兌風險。因此金融機構要對房地產行業的信貸風險有清晰和足夠的認識。在目前房地產

52、行業資金來源中，國家預算內資金、債券和利用外資所占比例不超過2%，資金主要來源于國內貸款、自籌資金以及其他資金（主要為定金及預收款）。數據顯示，目前我國房地產行業資金來自國內貸款的比例呈下降趨勢，2007年國內貸款僅占全部資金的18.68%。在其他資金來源中，主要為定金及預收款，這部分資金主要由購買者通過銀行貸款提供給開發商的，可以認為是房地產行業的“間接”貸款。2007年定金及預收款所占比例達到28.53%，假定全為按揭貸款且首付三成，那么來自銀行的貸款占到19.97%。包括國內貸款和“間接”貸款，2007年房地產行業資金來自金融機構的比例達到38.65%，這一數據是近幾年中的最低值，最高時

53、達到50.92%（2003年）。金融機構的貸款成為房地產行業主要資金來源，因此信貸政策的變化對房地產行業影響甚大。表五表六從上圖中的數據可以看出，房地產企業的實際自有資金投入在20%，所以信貸政策的松緊程度會在很大程度上影響房地產企業的資金鏈。從2007年起，國家加大了貨幣緊縮的力度，市場流動性漸漸得到控制。與此同時，當年房地產業的國內貸款增幅低于當年資金增幅。隨著貨幣政策的進一步從緊，預計房地產行業通過國內信貸籌集的資金增幅將進一步減小。由于目前外資在我國房地產業所占比例較小，而且國家也對房地產行業的外資進行了限制，因此未來通過外資緩解資金壓力的難度較大。再加上目前房地產市場成交量較過去有所

54、下跌，預收房款和定金也無法滿足公司發展的資金要求。因此，從緊的貨幣政策將從各個方面影響房地產行業的融資渠道，加大了房地產業的資金壓力。按照市場的普遍預期，信貸的增速將在13%左右，從而也將意味著2008 年新發放的貸款總量將比2007 年下降10%左右。這將是信貸投放總量四年以來的首次下降，也將直接意味著部分房地產企業將會出現借新還舊的困難。在開發商的資金來源仍主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對房地產企業的資金壓力顯而易見。為緩解資金壓力，估計會有較多的開發商采取主動降價的策略。而一旦越來越多的開發商跟進降價銷售的策略，或者會促進社會形成房價還會進一步降低的預期，如此，反而會造成更多的觀望，反過來仍繼續增加開發商的資金壓力。房地產市場價格的調整與金融危機常常如影相隨。雖然并不是每一場金融危機的導火索都是房地產市場的調整，但房地產市場價格的劇烈調整一定會伴隨著程度不一的金融危機。時間較遠的如日本因房地產市場泡沫破裂而“失去了十年”，稍近的如東南亞金融風暴中的房地產，而最近的則是尚未結束的美國次貸危機。這是因為房價下降會產生負財富效應，從而導致貸款違約率的上升和消費的下降，并降低房地產抵押的估價，從而使已流入房地產領域的商業貸款轉化為呆賬壞賬。