1、房地產項目開發流程（完整版）第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1）選址定點;2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5)施工報建;6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式

2、的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表)。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查.6、規劃部門辦理項目選址意見書.二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對

3、初步設計的規劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查.5、國土資源局進行用地預審.6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告,發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消

4、防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查.3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后,核發建設工程規劃許可證（副本）.五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記.2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記,核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可

5、證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：(1）已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期.2、開發企業的營業執照和資質等級證書;3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖.七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查

6、。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證（正本)。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的,作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2、開發商應提交材料：（1)申請書；(2）企業營業執照；（3）用地證

7、明文件或者土地使用權證；（4)建設用地規劃許可證;（5）建設工程規劃許可證；(6)施工許可證;（7）房屋竣工驗收資料（8)房屋測繪成果；（9)根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異.各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內.所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計第一步 房地產開發公司的設立 房地產開發公司設立階段的法律程序 一、內資房地產綜合開發公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質等級審批 3、申請辦理企業名稱預先核準 4、

8、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記 二、外資房地產開發公司的設立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領外商投資企業批準證書 10、辦理企業登記 房地產開發公司設立階段的相關稅費 1、企業法人開業登記費 2、企業法人變更登記費 3、企業法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費 第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產開發項目立項和可行性研究階

9、段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環?！叭龔U”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方

10、案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土

11、地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準 三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣)房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣)房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力

12、 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金) 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅 第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項

13、目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書         5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會,進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費) 5

14、、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前準備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納

15、檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表,辦理開工登記 二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核準，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理

16、質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費,簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書 49、商品住

17、宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費(大市政費) 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建筑行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費) 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程

18、招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補償費 32、占道費 33、固定資產投資方向調節稅 第七步 房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理外銷商品房預(銷)售許可證 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房

19、轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續 二、內銷商品房的銷售 12、提交完成建設項目投資證明 13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議 14、辦理內銷商品房預（銷）售許可證 15、銷售項目備案 16、委托中介代理機構進行銷售 17、與購房者簽訂認購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記 21、辦理房地產抵押登記手續 22、樓宇交付入住 23、質量保證書和使用說明書 24、辦理產權立契過戶手續 三、房地產出租的綜合管理 25、房屋出租權的確認 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協議 28、租賃當事人辦理租賃登記手續 29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止 四、房地產出租的專項（外地來京人員)管理 31、房屋出租權的確認 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理房屋租賃安全