1、美國住宅開發的九大步驟美國房地產開發歷史較長，已經形成一套完整的體系，房地 產開發、建設和經營管理方面的法制也比較健全，開發程序環環 相扣，保證房地產業的順利發展。美國人口出生率雖然不高，但 移民多，這就要求為新增人口提供住房。居住建筑的開發是美國 房地產開發的重點。 美國房地產開發尤其是在居住建筑開發方面 積累了豐富的經驗， 制定了比較完備的法規制度， 值得我們借鑒。 本文將以紐約州的開發程序為主進行討論。一、市場分析 ( Market Analysis)1 人口 (Population) ：人口的增長速度是預示房地產需求 的最主要的指標。人口增長包括自然增長和移民增長。增長可能 是持續的或

2、季節性的。2 就業率 (Employment) 就業率的增長表示生產的發展， 也就預示著房地產市場的繁榮。3 收入 (Income) ：家庭收入的多少決定了它買房的能力。 美國房地產商認為購房抵押貸款的月供為其家庭收入的25為宜，加上其他貸款(如購買汽車)的月供總計不應超過其家庭收 入的 35。以年息 5.5 的 25 年貸款計算下來，可以購買的房 屋的總價為其家庭年收入的 4 倍左右。4 供求關系 (Supply Demand)：5的空房率 (Vacancy Rate) 可以作為供求的臨界線。可將實際空房率如5乘以該地區年平均出售房屋的套數，求得多余房屋的套數。在這些多余房屋售出1 / 14

3、 之后，即可開始新一輪開發活動。此外，還應調查，現有空房都 是什么類型的，其價格如何。5 可行性研究 (Feasibility Study)：技術上的可行性和經濟上的可行性應同步進行，而且要進行多種方案的比較。在進 行經濟可行性研究時，可采用編制現金流量表的方法來進行分 析，這是最方便和直觀的，便于調整分析。二、選址 (Site Selection)美國全國各城鎮都有自己的規劃法， 依法對所管轄的土地作 出用途規劃，城市和郊區都有詳細的規劃圖，規定了每一塊土地 的用途，建筑物的類型等。各州的規定不盡相同，但大同小異。選址就是尋求有開發價值的土地。一般是生地，但也可以是 熟地。所謂熟地是指已經開

4、發，在地上建有道路，在地下已敷設 公用設施管網的土地。美國興建住宅極少進行城市舊房拆遷改 造。選擇地塊要素 (Site Factors) 主要有以下內容：1 交通 (Transportation) ：距離高速公路、火車站或汽車 站的遠近；是否要修筑連接支路，或購買通過權，是首先要考慮 的。美國地方政府常常把修筑或拓寬一段路作為開發某一地塊的 先決條件。在這種情況下，應將筑路費用計入成本，并應明確日 后誰負責該路段的維護。2 上下水 (Water and Sewer) ：要從市政當局獲準，從多 遠的供水干線得到足夠的供水量和從哪一條污水干線得到足夠 的排污量。得不到足夠的排污量常常成為開發的一個

5、難題。2 / 143公用設施 (Utilities)電力、煤氣、電話、有線電視等設施的室外部分一般由各有關公司無償投資建設。 但開發商要出 具一份保函， 保證在建成后的一年內能售出或租出15的居住單元，使各有關公司能收益，回收投資以致盈利。4 大小和形狀 (Size and Shape) ：地塊不宜太小，小地塊 建不了幾棟房，但花費的精力并不少。太大的地塊應分片購進， 滾動開發。畸形地塊會使道路和管線加長，施工費用增大。5地貌 (Topography) ：地面的平整與否將影響房屋的造價 和可建房屋的數量。地勢平緩使土方工程量小，但增加排水工程 費用。過于陡斜的現場有時使土方工程量太大， 林木茂

6、密的現場， 將使清場費用增大。6 土質 (Soil) ：軟弱地基、膨脹土等將給施工帶來一些麻 煩。如地表全是巖石須要進行大量爆破作業，也是不適宜的。最 后，地下水位不應過高。7 景觀 (View) 美國人選住宅非常注重景觀，水邊是最佳 選擇，其次是樹林邊等。8 位置 (Location) 美國開發商掛在嘴邊的一句成功口訣 就是：“位置、位置、還是位置”。地塊的位置很大程度上決定 著開發的成敗。位置的優劣因多種因素而定，其中最主要的一條 是距離城市中心的遠近。 距離城市中心近一些， 交通費用少一些， 上下班時間省一些。因此，距城市中心較近的住房房價高，但容 易出售。但是，距城市中心愈近，地價愈高

7、。開發商在選址時， 要多方比較，以期獲得最大收益。3 / 14三、估價 地塊初選后，接下來就應對其做出估價。美國地產估價通常 采用的方法有：成本估價法 (Cost Approach to Value) 、純收益 法 (Income Approach to Value) 和市場比較法 (Market Comparison Approach to Value)。估價只有估價協會的成員才有資格來承擔，由他(們)提出估價報告。四、組織形式 (Organization) 美國房地產企業沒有資質要求，可以由個人、集體或公司經 營。1. 個人經營 (Individual Proprietorship) ：以

8、個人的名義， 不成立任何公司或經濟實體來購地開發。 這是小規模開發最常用 的形式。由于沒有成立任何經濟實體，所以不繳納任何營業稅和 公司所得稅，全部收益都歸在個人名下。但利潤收入較多時，繳 納按累進計算的個人所得稅，使收益銳減。另外，風險將全部由 個人承擔。2. 合伙關系 (Partnership) ：這是中、大型項目常用的組織 形式。往往是開發商邀請地主和有能力出資的個人或企業參加合 伙關系。地主因投入土地， 而占有一定的股份 (一般為 35 55) 其他出資人按其投入資金的多少也占有一定比例股份。 開發商除 投入一定數量的資金外， 還因負責經營管理而占有比其投入資金 應占份額更多一些的股份

9、。 上面所說的這種合伙關系是合伙關系 中的一種，被稱作“有限合伙關系”。在這種合伙關系中，開發 商是總合伙人，負責經營管理，責任是無限的；其他投資者是有4 / 14 限合伙人，有權監督審查，責任是有限的。合伙關系雖然是一個 組織，但美國法律仍把它視為個人的集合。因此，也不繳納營業 稅，收益分配給每個參加的人(包括法人)，各人向國家繳納個 人所得稅。3. 股份公司 (Corporation) ：這是長期、持續項目開發最常 用的組織形式。它的優點是把個人和公司從責任上分開。股東們 可以分配到公司的全部收益， 但公司的風險分攤到股東頭上的只 限于他投入的股金，而不象以上兩種形式，風險將全部個人或參

10、加人承擔。另外，股份公司的股份可以自由轉移，并不固定在某 個人的名下。股份公司的缺點是：要繳納兩層稅。先要在公司一 級繳納公司所得稅，分到個人手上以后，還應繳納個人所得稅； 二是管理費用大；受到聯邦或州政府法規的約束較多。五、購地貸款 (Land Loan) 地址選定，機構組織起來之后的第一件事就是尋找購地貸 款，購進土地。即或象前面提到的，地主投入土地，但地主往往 只肯投入一部分，余下部分仍要求以現金支付。銀行接到申請貸款的報告后，要組織自己的房地產部門(美 國商業銀行都設有房地產部)的人員對報告的內容進行核實，要 對地塊重新估價，而不是以申請人的估價為發放貸款的依據。美國許多商業銀行發放房

11、地產貸款， 普通儲蓄銀行和保險公 司有時也發放此項貸款。這種貸款都是抵押貸款，只能拿到銀行 對該地塊估價的 6080(視市場興衰) 的貸款。 開發商籌足地 價款后，還應委托產權保險公司 (Title Insurance Co.)進行產5 / 14 權審查，審查該地塊是否“干凈 (Clear) ”有沒有“糾紛 (Encumbrances) ”。所謂糾紛是指：附加用途限制 (Zoning Restriction) ，地役權 (Easement) ，抵押 (Mortgage) ，留置權 (Lien) ，未付費用 (Charges) ，未付稅金 (Unpaid Tax) ，未了訴 訟等 (Pendin

12、g Legal Action) 。這些糾紛一般應在土地過戶前全 部予以清除。買房買地到銀行申請抵押貸款，銀行一定要你出示 產權保險證書。產權保險是一次性付費，終身收益。而且產權保 險的費率很低，只有房地價的 0.3 0.5%。在籌足貸款，弄清產權之后，即可成交過戶。六、土地過戶 (Closing) 過戶是開發商、地主和銀行進行簽約的會議。除了三方代表 和他們的律師之外，產權保險公司的代表也應參加。另外，地主 一方有關該地塊的債權人或受權人 (如有時) 也應參加。 在會上， 銀行受開發商的委托將貸款，開發商將自籌地價款交地主。開發 商和銀行簽訂土地貸款協議書 (Land Loan Agreeme

13、nt) ，地 主將地契和產權保險文件交銀行。開發商和地主簽訂土地買賣 協議書 (Agreement of Sale) 。與此同時，地主向有關債權人 清償債務，債權人簽署釋放書 (Release) ，將地上的糾紛清 除。上述各項文件都必須有律師的簽字和公證人的公證方能生 效。成交會后的一件重要的工作就是在該地塊管轄的地方政府 進行產權和抵押登記，這樣才最終完成產權的轉移。購地貸款的償還是按售房情況分次進行的。例如，該地塊上6 / 14 共建造了 200 套住宅，則把地塊理論上劃分成 200 小塊，每售出 一套住宅償還相當一小塊地的貸款， 貸款銀行出具這一小塊地的 釋放書( Release )。七

14、、開發建設 (Development and Construction) 地塊和地上建筑物可同期開發，也可分期開發。分期開發就 是進行場地平整，埋設地下管網，興建公用設施，修筑道路，進 行綠化，待以后由同一開發商或轉手由另一開發商，再新建造房 屋。1 設計和報批 (Design and Permit) ：無論是單棟建筑、 綜合大樓或住宅小區， 開發商的第一步就是做出總體規劃總平 面設計和建筑物的初步設計，報建設局批準。這一次報批主要是 審核各項指標，如建筑密度、容積率、道路、綠化等。批準后再 進一步做出施工圖，再行報批。第二次報批主要審查各項標準， 如防火，衛生等方面是否符合相應的標準。批準后

15、，繳納建設許 可費 (Building Permit Fee)和施工監督費 (Building InspectorFee) ，即可開始施工。2施工貸款 (Construction Loan) ：開發商可以向銀行申請 施工貸款，貸款的條件往往是：( 1)貸款分期發放， 每次由開發商根據實際發生的費用 (發 票)填寫申請貸款的數額；( 2)協商一個貸款累計發放的最高限額；( 3)以售房收入的大部分( 70左右)還貸。 從以上條件中可以看出，開發商在施工開始，還沒有實物進7 / 14 度時是拿不到施工貸款的。所以，開發商還應自籌一部分資金用 于啟動。由于每筆貸款的大部分用于還貸，因此，在某個時期會

16、出現一手還貸一手借貸的情況。從貸款條件中還可以看出，開發 商沒有可能把貸款挪作它用。施工貸款雖是抵押貸款，但勿須進行抵押登記，抵押物是開 發了的土地（第二抵押）和正在建設的房屋。3建筑許可 （Construction permit） ：開工前報批得到的許 可證應當齊備，它們是：（1）規劃許可由規劃局簽發，確認建筑類型、規模符合 規劃要求。（ 2）市政許可由市政局簽發，確認地上車庫、車道，地 下管網符合規范和市政建設的要求。（3）給水、排水許可由水務局簽發，確認已取得所需生 活用水和消防用水量的許可；確認已取得排污量的許可。（ 4）消防許可由消防局簽發，確認室內疏散通道、出口 和室外消防車道符合

17、要求；室內外消防系統符合要求。（5）歷史文物許可由文物局簽發，確認保護建筑和文物 處理得當。（6）其他許可各州根據當地具體情況，還有相應的規定。4建筑施工 （Construction） ：美國實行招標承包制，采用 國際上慣用的施工管理體制。這就是由開發商 （Owner） 、承包商 （Contractor） 和監理工程師 （Inspector） 三方組成的管理體系。 近來，由于施工公司（承包商）愈來愈趨向專業化，一個專業承8 / 14 包商很難擔當起總承包商的角色，需要一個統籌安排、調度全局 的人物。于是在美國開始采用一種新的建筑施工管理體制。除上 述三方外，又加進施工管理經理 （Constru

18、ction Manager） 。施工 管理經理不僅承擔了原總承包商在施工中的組織、 協調各分包商 的工作，而且在前期就參與設計和預算的咨詢顧問，會同建筑師 準備招標文件，進行招標和評標，參與選拔承包商和簽訂合同， 最后，參加工程的竣工驗收。工程施工除了受開發商雇傭的建筑師和管理經理的監督外， 在質量上還受政府部門監理的監督檢查， 參與施工各分包商在進 入工地后，都要主動與監理取得聯系，向其報告施工進度，隱蔽 工程覆蓋前要通知監理前往驗收。 分部工程完工后須經各分管監 理驗收簽字。 工程竣工后， 只有在各分部分項工程全都驗收合格， 才能拿到使用許可證書。這一套質量監督體系，對保證工程質量 起到了

19、很好的作用。5 建筑使用許可 （Certificate of Occupancy）：住戶入住前，開發商必須拿到該建筑物的使用許可。取得使用許可說明該 建筑物已經完成，符合國家規定的規范和標準，可以使用。所以 必須完成下面各項檢查，并取得相應的批準：（ 1） 建筑物的立面、外觀符合設計要求，人行道和連接市 政道路的通路已經完成；（ 2） 全部消防報警、消火栓、應急發電機和其它安全設施 業經消防部門驗收通過；（ 3） 給排水工程獲得批準；9 / 14（ 4） 電氣、電梯、鍋爐均獲批準；（ 5） 地基、基礎、防火、混凝土工程、鋼結構工程均已經 有關部門驗收通過；（ 6） 所有標志均已樹立，如出口、荷

20、載能力等；（ 7） 所有費用均已繳納。八、租賃與銷售 （Rent and Sale） ：在美國有許多溝通買賣 雙方的渠道1信息網絡 （Information Network）（1）報紙報紙在周末開辟專版刊登房屋出租、出售廣告；（2）互聯網開發商和個人把房地產出租和出售的信息資 料公布在互聯網上，各地的經紀人和個人都能方便、快捷地從網 上查到自己要求的資料；（3）刊物各地經紀人事務所定期出版房產出租、出售信 息、資料的刊物，免費散發傳播信息。2企劃書 （Offering Plan） ：在美國紐約州，為了廣大居民 的利益，對多戶住宅、公寓、住宅小區房屋的銷售有一套嚴格的 要求， 這就是開發商在售房

21、前， 應向司法部遞交一本 企劃書 企劃書應包括的內容在商業基本法中有明確的規定。這些內 容包括： 興建公寓的目的普通公寓， 老人公寓， 低收入公寓等； 房屋設計和技術說明；房屋的售價，銷售合同的格式；分期付款 贊助計劃；公寓房管委員會的組成和管理費的構成及數額等。有 關的建筑師、工程師、律師都要分別在書中簽字。開發商以發起 人的名譽宣誓簽字。企劃書一經批準，開發商即應遵照執行。只10 / 14 有在企劃書批準后才允許進行銷售。銷售時應向買主出示企劃書，成交后買主應得到一本。在公寓單元總數的 15售出后的兩年內， 開發商是當然的管 理委員會主任。實際上是對其開發的公寓的各方面考驗兩年，彌 補缺陷

22、。此后，由住戶組成的業主協會另行聘用管理人員。2 銷售機構：少量房屋單元的出租和出售勿須設立專門機 構，只要在某個經紀人事務所登記即可。但大批新建房屋的出售 出租，則要設置銷售機構進行推銷。這種機構很少是由開發商自 己來管理的，大都委托一家銷售公司來管理。這樣雖然化費售房 金額 2 3的代理費， 但可省去許多麻煩， 而效率比自己辦理要 高得多。3 房產銷售：銷售辦公室開張營業后，通過各種媒體把信 息傳遞出去，當然就會有人來參觀選購。在市場正常的情況下， 平均每 20 個參觀者，應有一戶簽約購買。有意購買者：（1）要填寫買主登記表內容包括姓名、職業、現住址、 收入、家庭人口、遷移原因、欲購單元號

23、、預計簽約和遷入時間 等；（2）獲得一本企劃書；（3）付訂金，一般在 $500 元左右，實際上是企劃書的押金。 無意購買者退還企劃書，則開取回訂金。有意且有能力購買者，則與開發商簽署買房協議書，買主付 20的頭款。這筆錢存在開發商的律師的特殊帳戶上（EscrowAccount） ，雙方都不能動用。至此，房產的買賣尚未完成。紐約11 / 14州法律規定， 新建住宅公寓只有在單元總數的 15售（租） 出后 買房協議書方能生效， 入戶。這是因為在住戶少于 15時， 組織 不起來業主委員會和房管會。所以，提前簽約的買主并沒有把房 價款交足，也不能入住。若某買主急于遷入新居，也有有一個變 通的辦法。那就

24、是簽署一份租賃買房協議書，買主先以租賃的 方式遷入，付租金。但這些租金的一部分（一般在50）可在日后沖頂房價款。待到買主達到 15以后，協議生效。于是，召開 過戶會。九、房產過戶 （Closing） 過戶是房產交易過程的最后一個環節。 過戶前要準備好一切 有關文件，過戶會要有各方有關人員參加，簽署各種文件，交割 各種款項和費用。1 文件 （1）合同：合同是房屋交易的基礎文件，合同應包括以下 一些內容：1）買賣雙方的姓名（如果是個人）或名稱（如果是單位） 和住址或辦公地址。個人如有配偶則應寫上夫妻雙方的姓名；單 身注明單身；離婚注明離婚日期；鰥寡注明喪偶日期。2）房產詳細地址。州、縣、鎮、區、街名、地塊號、門牌 號、單元號；3）建筑物和單元的平面