1、萬達(dá)商業(yè)管理模式HEN System OffiCe room HEN 16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688 集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為工程前期、中期、后期三個階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)萬達(dá)商管運作模式：組織結(jié)構(gòu)薪酬考核管理職責(zé)行管理。一、萬達(dá)集團(tuán)總體架構(gòu)萬達(dá)采用髙度集權(quán)化的管控模式，除局部工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其他大局部職能由集團(tuán)總部牢牢把控。萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的開展流程，將所有部門劃分入工程前、中、后期三個局部。一個總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計、招商；一個總裁只管施工，到達(dá)快速統(tǒng)一的工廠化速度：一個總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。二、組織架構(gòu)？三、萬達(dá)

2、招商運營中心架構(gòu)？四、萬達(dá)商管工程經(jīng)營管理萬達(dá)商管之工程經(jīng)營管理，包括工程經(jīng)營分析現(xiàn)金流分析、工程經(jīng)營決策文件、工程經(jīng) 營 管理責(zé)任書、工程獎金考核、工程年度考核、獎金分配方案 6 大方而，其屮細(xì)化內(nèi)容包括每一 事項 的時間要求、責(zé)任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。1、時間要求新工程：工程摘牌后 30 天內(nèi)老工程：每季度首月 10 日前進(jìn)行修訂，每半年會審一次責(zé)任部門股份公司訃劃部牽頭組織、營銷部、財務(wù)部、本錢控制部配合；工程公司財務(wù)部負(fù)責(zé)部門、英他部門配合。上報內(nèi)容：工程現(xiàn)金流分析表、開發(fā)汁劃表包括關(guān)鍵肖點、而積指標(biāo)、本錢收益、銷 售訃 劃及回款分解表、工程本錢明細(xì)表。流程要求 方案部

3、發(fā)岀指令工程公司編制方案表一根據(jù)汁劃表形成銷售方案表、工程本錢明表、現(xiàn)金流表一一工程公司財務(wù)部匯總一一方案部一一方案部組織營銷部、財務(wù)部、本錢控制部聯(lián)合會審一一反應(yīng)意見并工程公司對口部門修改一一修改并匯總至工程公司財務(wù)部一一最終左稿一一 0A上報股份公司一一方案部組織財務(wù)部、營銷部、本錢控制部匯總一一形成各工程開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表?一一匯報2、工程經(jīng)營決策文件？工程經(jīng)營期工程總體經(jīng)營期：方案開始時間：原那么上為開工前 6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)i上完成至開工的時間不到半年， 那么 以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準(zhǔn)，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，那么以開工 前6個月為經(jīng)營期開始時

4、間。方案結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi)。如工程公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響汁劃結(jié)朿時點，經(jīng)方案部核準(zhǔn)并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，那么結(jié)束時點可進(jìn)行調(diào)整。工程公司領(lǐng)導(dǎo)班子會簽一一方案部審核一一工程管理中心總經(jīng)理一一主管工程副總裁一一 il?劃部轉(zhuǎn)發(fā)財務(wù)部工程根本獎金測算 工程經(jīng)營期已確認(rèn)； 工程目標(biāo)本錢已確認(rèn)并已形成投資方案表； 工程公司本錢控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)分期分拆投資方案表工程最終結(jié)算時分?jǐn)傇敲磻?yīng)與分拆方案表的分?jǐn)傄罁?jù)一致； 責(zé)任部門：工程管理中心方案部。工程公司本錢局部拆投資方案表一一股份公司本錢控制部確認(rèn)一一方案部編制根本獎金方案一一 ？轉(zhuǎn)股份公司本錢控制部

5、經(jīng)營決策文件 由工程管理屮心方案部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財務(wù)部、本錢控制部,便于復(fù)核費用與稅金及起草決策文件 ； 工程管理屮心營銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送股份公司財務(wù)部和本錢控制部， 本錢控 制部 負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)本錢抄送股份公司財務(wù)部； 股份公司財務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費用及稅金抄送股份公司本錢控制部： 工程公司分別與規(guī)劃院、營銷部、本錢控制部和財務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價 格、 目標(biāo)本錢、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報股份公司本錢控 制部： 在“工程經(jīng)營決策文件批準(zhǔn)后 2 個工作日內(nèi)， 股份公司本錢控制部需將相關(guān)資料抄送讓劃部并進(jìn)行交

6、底，方案部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核工程經(jīng)營管理責(zé)任書。股份公司本錢控制部組織規(guī)劃院、方案部、營銷部、財務(wù)部、審計部會審一工程管理中心總 經(jīng) 理一一分管工程、財務(wù)、本錢副總裁一一總裁一一董事長五、萬達(dá)商管各部管理職責(zé)1、萬達(dá)商管公司一一管理職能 1 負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建萬達(dá)廣場的支持信息：2參與萬達(dá)廣場主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān) 的 局部的設(shè)汁，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供萬達(dá)廣場中步行街局部、物業(yè)管理用房局部、配套的停 車場、 廣告位的設(shè)計邊界條件；3負(fù)責(zé)系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的的工商登記管理和檔案的建立于日常笛理工作：4負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的前期開辦費用、招商推廣費用、日常

7、運營本錢含物業(yè)管理費的測算和報審： 5 負(fù)責(zé)步行街商鋪租金市場調(diào)研：6負(fù)責(zé)組建各在建萬達(dá)廣場的商管公司：7負(fù)責(zé)在建萬達(dá)廣場的非主力店招商的組織管理； 8 負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂主力店和非主力店：9負(fù)責(zé)組織萬達(dá)廣場的運營接管10 負(fù)責(zé)指導(dǎo)和催促各地萬達(dá)廣場設(shè)備設(shè)施移交；11負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場開業(yè)的籌劃和組織實施：12負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營運、物業(yè)管理工作;13負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場各項收入收繳工作監(jiān)督考核：14負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地萬達(dá)廣場的平安工作：15負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的的建設(shè)和維護(hù)：16負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財務(wù)核算、資金管理：17負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè)；18負(fù)責(zé)商業(yè)

8、管理系統(tǒng)的團(tuán)隊建設(shè)和制度建設(shè)：19配合接待集團(tuán)安排的的投資人的參觀接待工作。2、萬達(dá)商管公司一招商中心職責(zé)1負(fù)責(zé)制立集團(tuán)商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行：2 負(fù)責(zé)草擬和提報新建萬達(dá)廣場步行街的宦位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報告：3 根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制左新工程招商方案、招商方案及時間進(jìn)度方案，對整個招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時、按質(zhì)完成：4 根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對商戶經(jīng)營情況進(jìn)行分析，為萬 達(dá)廣場的商戶調(diào)整提供依據(jù)；5 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司萬達(dá)廣場

9、步行街商鋪調(diào)整方案：審核招商指標(biāo)并考核完成情 況: 審核商鋪租賃合同并檢査執(zhí)行情況；6負(fù)責(zé)各萬達(dá)廣場廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作:7 責(zé)對各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績效考核；8 負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級等 提出意見：9負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新：10 負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為工程招商提 供商戶資源保障：11 跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)開展變化，立期提交行業(yè)開展報告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策提供 信息和建議：組織和推動集團(tuán)商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。3、萬達(dá)商管公司一一營運中心

10、職責(zé)1負(fù)責(zé)制足和完善萬達(dá)廣場營運管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)：2確保各地商管公司建立營運管理標(biāo)準(zhǔn)并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督：3 營運決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商 調(diào)整、營銷籌劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升方案：4開展市場調(diào)査與研究，分析和了解市場的開展和廣場的競爭環(huán)境；5 根據(jù)內(nèi)部運營數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確萬達(dá)廣場的左位，制左業(yè)態(tài)規(guī)劃與 品牌組合方案，并實施商鋪和租金調(diào)整：6 營銷籌劃管理，參與制左年度營銷籌劃方案和方案，組織和實施營銷籌劃活動，進(jìn)行 營銷企劃活動的跟蹤與評估：7經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，提升廣場的經(jīng)營形象；8經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣

11、場內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力；9客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氛帀:10顧客效勞管理，建立顧客效勞體系并監(jiān)督執(zhí)行:11 公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境:12 人員管理， 負(fù)責(zé)營運人員和營業(yè)員的日常管理， 負(fù)責(zé)營運人員相關(guān)專業(yè)知識、 技能 和 能力的培訓(xùn)和開展：13 多種經(jīng)營的管理， 負(fù)責(zé)多種經(jīng)營的規(guī)劃、 預(yù)算、招商、 日常運營稽核與多種經(jīng)營商 戶 信息的維護(hù)和管理：14 廣告位的經(jīng)營與管理， 負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、 預(yù)算與日常經(jīng)營， 確保廣告經(jīng)營的整體 形 彖和平安： 15 負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策的落實，確保各地商管公司返租租

12、金、扶場金政策正確合理使用；16 負(fù)責(zé)新場開業(yè)前期營運相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè)：17 協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場的平安、穩(wěn)定，實現(xiàn)廣場的保值與增值：18負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)代理費、代收代繳能源費、19 多種經(jīng)營收入等收費管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制泄：20 負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、 各項費用標(biāo)準(zhǔn)的核査、 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的核查， 以及統(tǒng)計匯 總 工作，泄期提供數(shù)據(jù)報表；21 負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、 各項費用繳收方案的制左， 及時向集團(tuán)財務(wù)部編報租 金 到賬方案，向集團(tuán)投資部編報未來年度租金收入預(yù)測：22 協(xié)助已轉(zhuǎn)讓工程的租金收

13、繳工作， 負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)， 督導(dǎo)、協(xié)調(diào) 各 地商管公司配合受租工作；23 負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、停車場收入、物業(yè)管理費指標(biāo)的制立與考核工作： 組織有關(guān)收費減免政策的審核工作：24負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費笛理、合同履行、指標(biāo)考核工作：?整理和綜合分析，評左商家履約25負(fù)責(zé)各地萬達(dá)廣場房屋租金、各項收費的信息收集情況，定期進(jìn)行信譽(yù)評估，形成分析報告；26負(fù)責(zé)評立各地商管公司收租收費工作。4、萬達(dá)商管公司一一品質(zhì)管理部職責(zé)1 協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度的可行性，監(jiān)督、檢査各地商管 公司對集團(tuán)公司制度的落實情況：2 負(fù)責(zé)對各地商管公司

14、開業(yè)后的整體管理工作進(jìn)行泄期監(jiān)督檢查，對各地商管公司提岀 的和檢査中發(fā)現(xiàn)的管理過程屮影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進(jìn)；3 負(fù)責(zé)以保障平安和工程品質(zhì)為岀發(fā)點，泄期對歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實落實情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)行整改并泄期復(fù)査。對檢査的問題重點跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對重點問題進(jìn)行復(fù)查：4 負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報告、訃劃，監(jiān)督各地商管公司品質(zhì)管理工作落實。催促各地工程公司的自査和不合格問題的改良，協(xié)助備地公司提高資深檢查力度和 水平；5 負(fù)責(zé)總結(jié)地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)驗，有利于提髙各地商管公司的經(jīng)驗通過集團(tuán) 商管公司進(jìn)行推廣；6 負(fù)責(zé)品

15、質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作的實施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供應(yīng)各地商管公司；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題和好的經(jīng)驗做法，編制培訓(xùn)資料催促各地商管公司學(xué)習(xí)：7 負(fù)責(zé)依據(jù)每月檢査問題匯總，列出下階段工作重點和重點跟進(jìn)的工程，協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司相關(guān)部門進(jìn)行集中檢査；協(xié)助各地商管公司進(jìn)行定期評估影響品質(zhì)管理因素，指導(dǎo)編制整改方案：8 負(fù)責(zé)對提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或方案協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司各部門配合工 作。5、萬達(dá)商管公司一業(yè)管理部職責(zé)1監(jiān)督、指導(dǎo)、檢査各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建立標(biāo)準(zhǔn)有效的環(huán)境管理模式，努力營造淸潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境;2

16、監(jiān)督、指導(dǎo)、檢査各地商管公司建立和實施有效的消防管理制度，確保消防管理組網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點防火部位淸晰：確保消防設(shè)施設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、分 況明細(xì)：確保消防設(shè)備及器材性能良好，運行可靠；確保各地萬達(dá)廣場處于消防平安運行狀3監(jiān)督、指導(dǎo)、檢査各地商管公司建立并實施有效的安保效勞方案，合理設(shè)置保安值 位，及時消除各項平安隱患； 建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式， 確保發(fā)生突發(fā)事件時能及時、 應(yīng)對：4監(jiān)督、指導(dǎo)、檢査所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理效勞，營造良好的 住和工作環(huán)境，做好萬達(dá)品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作：5指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物 管理效勞合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)效勞合冋的談判及簽約：參與審核主力店租賃合同；對各地商 司泄期開展合同及法律相關(guān)知識培訓(xùn)，對各種物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況進(jìn)