1、    內容提要：住房消費信貸可解決購房者即時支付能力不足的問題，我國的住房消費信貸牽涉到多方當事人及多個法律關系，每一個環節、每一個當事人，只要出現問題，就有可能給銀行帶來風險。在我國商業銀行目前提供幾種信貸方式中按揭貸款是主要的住房消費信貸方式，本文主要從按揭貸款中銀行風險的成因及種類著手，順便涉及公積金貸款和房產抵押貸款中風險控制的特殊性，試圖從預防、轉移和化解三方面，在平衡各方當事人權利的基礎上減小銀行的風險，從完善法律制度、完善銀行風險內控制度、健全配套制度和加強政府的宏觀調控和扶持等方面要提出了解決銀行風險的法律防范方法和建議。關鍵詞：住房消

2、費信貸，按揭，公積金貸款，抵押貸款，銀行風險，法律防范住房消費信貸中銀行風險的法律防范(1)一、住房消費信貸概述（一）住房消費信貸的含義及種類住房消費信貸, 指貸款人（銀行和其他非銀行金融機構）向借款人（住房消費者）購買自用普通住房提供資金和相關的信用服務，貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人不能償還本息的，貸款人有權依法處理其擔保財產或由保證人承擔償還本息的責任。個人住房消費信貸的擔保方式有抵押、質押和保證。住房消費信貸具有信貸性、債權債務性、信用性、國家干預性、宏觀調控性等特性。根據我國商業銀行目前可以提供的住房消費信貸方式看，住房消費信貸的種類有：1、公積金貸款1，該貸款

3、是針對已經參加繳納住房公積金的個人而發放的貸款，該種貸款利率較低。住房公積金是一種長期的住房儲蓄資金，其本質是在職職工工資收入的一部分，即住房工資。住房公積金以屬地化管理為原則，?？顚Ｓ?，職工在職期間中能用于購、建、大中修自住住房，以及支付房租等住房方面的消費。公積金貸款申請人申請貸款時應是申請人及其所在單位已連續繳存住房公積金一年以上、具有購買住房的合同或有關證明文件及同意按規定辦理貸款的以所購房屋作為抵押物的抵押擔保手續及抵押物的保險；然后由貸款申請人向公積金中心提出貸款申請，“中心”對貸款人的貸款資格和資信情況進行審查，并簽署審批意見，“中心”審查批準后由承辦銀行與借款人簽訂貸款合同，負

4、責發放貸款和回收。公積金貸款是政策性貸款，利率相對于商業性    貸款要低。其風險也是由住房公積金管理中心來承擔，銀行與其是委托代理關系。2、個人住房擔保貸款，未繳納公積金的個人在申請貸款時，如果住宅開發商和銀行有貸款協 議，那么購房者可以申請這種貸款，即一般所謂的按揭1貸款。按揭是購房者以所購房屋作為抵押物向銀行獲取貸款，銀行以其自有資金發放貸款的一種住房消費信貸方式?！爸袊箨懙陌唇?，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產商之房地產買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或將其因與房產商之買賣合同而取得的房地產抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購

5、房人名義將款項交由房產商所有的行為之總稱?！? 在中國大陸的按揭中，按揭必須有銀行的介入，它是銀行、購樓者、住房開發公司三方共同參與的買賣樓宇的融資業務活動,其中按揭銀行的介入的目的是為了促進房地產交易的完成。住房按揭有現房按揭和期房按揭3。 按揭應將標的物即所購房屋的有關產權憑證先交貸款銀行收執，履約完畢按揭解除后，購房人才能得回交存在貸款銀行手中的有關權利憑證。期房按揭的目的是在設定按揭的房產竣工后，按揭權人能以實體存在的房屋作為按揭人還款的擔保。3、個人住房組合貸款，該貸款也是針對已經參加繳納住房公積金的個人而發放的貸款，與公積金貸款的區別在于它是住房公積金貸款與商業性住房按揭貸款的組合

6、，因為公積金貸款有上限。4、房產抵押貸款，該種貸款需要購房者以現有住房作為抵押。 房產抵押貸款即普通意義上的抵押貸款，是指貸款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，此處擔保概念的所指是狹義的即以購房人現有房 產作為抵押物來擔保銀行債權的實現。（二）我國銀行住房消費信貸的特點及法律關系分析我國目前的住房消費信貸主要源于商業銀行，其特點表現為：1、從主體上看，目前在住房消費信貸實施過程中，涉及至少三方當事人：開發商、購房人和銀行。2、從客體上看，住房消費信貸包括三個基礎的法律關系：一為開發商與購房人之間的房屋買賣合同；二為購房人（借款人）與貸款人(銀行)

7、之間的借款合同關系；三為購房人（按揭人）與按揭銀行（按揭權人）之間的擔保法律關系。3、從內容上看，住房消費信貸的目的是為了購置住房。因而如果該信貸不是為了購買住房而是融入資金以作他用，則不是本文所研究的內容。4、開發商在按揭合同中要承擔保證責任。不僅要保證銀行在房屋竣工交付后與購房人辦理正式的房屋抵押登記，而且有的銀行還規定開發商要充當購房人的還款保證人，在購房人沒有按照貸款合同還款時，開發商必須回購該按揭房產。為了更好地說明銀行在信貸中遇到的風險，筆者認為有必要分析在這個過程中涉及到的法律關系。1、        按揭中的法律關系  

8、0;   住房按揭設定的基本過程如下：首先，購房人與開發商簽定住房買賣合同，有效的住房買賣合同是成立按揭合同的前提；然后，購房人交付首期購房款；之后，購房者向銀行申請貸款；最后，購房者與銀行簽定住房按揭合同。為了保證銀行債權的實現，銀行往往要求開發商作為擔保人，因此，我國的按揭合同中往往涉及到兩個合同關系和三方當事人。（1）兩個合同關系指住房買賣合同和住房按揭合同。兩個合同的標的物具有同一性，即購房者所購的房屋本身。因此，兩個合同關系密切，互相作用互相依存。住房買賣合同是住房按揭合同設定的前提，沒有買賣合同則沒有按揭合同；住房按揭合同則可以說是住房買賣合同的補充，它使住房買

9、賣合同的履約成為可能。任何一個合同的違約都可能導致另外一個合同無法履行。    （2）三方當事人是指開發商、購房人和貸款銀行。三方當事人之間的關系如圖所示：            購房人與開發商之間的買賣關系。雙方權利義務具體表現在住房買賣合同中。購房人和銀行之間的借貸關系。購房人是債務人，銀行是債權人。購房人和銀行之間的按揭擔保關系。購房人是按揭人，銀行是按揭權人。如果存在開發商作為按揭保證人的話，銀行與開發商之間存在擔保關系。2、公積金貸款中的法律關系公積金貸款運作的基本過程是：購房人及其所

10、在單位將每月共同繳存的住房公積金存入住房公積金管理中心（以下簡稱“中心”）在受托銀行設立的住房公積金專戶內，由受托銀行記入職工個人住房公積金帳戶；購房人與開發商簽定買賣合同并支付首付款后，向“中心”申請公積金貸款；“中心”對貸款人的貸款資格和資信情況進行審查，并簽署審批意見；“中心”審查批準后由承辦銀行與借款人簽訂貸款合同，負責發放貸款和回收。住房公積金是在上述按揭貸款方式中加入了住房公積金管理中心這一方主體，因而有其特殊性，其風險的控制也有其自身的特點。在按揭貸款的基礎上，分析“中心”與購房者和銀行之間的法律關系。如下圖所示：購房者        管理

11、與服務        中 心        委托代理關系        銀行購房者與中心之間的管理與服務關系，即中心負責建立職工住房公積金明細賬負責住房公積金的核算記載職工個人住房公積金的繳存、提取等情況；審批住房公積金的提取、使用；負責住房公積金的保值和歸還。 中心與銀行之間的委托代理關系，住房公積金管理中心委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結算等金融業務和住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續1。住房公積金管理中心并不具備從事金融業務的資質，其金融業務依法委托給商業銀行代

12、理。從貸款申請的受理、貸款審核、簽定合同、貸款發放、借款人還款到催逾等全部業務流程，住房資金管理中心都是通過委托銀行進行的。住房公積金管理中心無法掌握第一手信息，對貸后借款人的經濟狀況的變化亦無法掌握，加上風險控制上商業銀行自營的住房貸款業務與受托的個人住房公積金貸款業務必然存在資源上的沖突，客觀上影響了對信用風險的控制。3、抵押貸款中的法律關系抵押貸款是以購房人現有住房為標的擔保銀行債權的實現。目前，我國對房產抵押貸款的研究較多，其相應的法律法規也比較完善。依照按揭中法律關系的分析方法，抵押貸款中亦涉及三方當事人和兩個合同，只不過在開發商和銀行之間不再存在擔保關系而已。在下述的風險分析中，筆

13、者略去這兩種信貸方式之間的小異，取其大同進行分析。二、住房消費信貸中銀行風險的分析由于消費型信貸的住房消費信貸要面對分散的消費者，點多面廣，且又是分期付款，就我國目前來看無論是操作還是管理上銀行都缺乏經驗，加之住房消費信貸中存在著來自購房人、開發商以及按揭房產貶值等的種種風險又缺乏有效、足夠的風險防范與控制措施，使銀行在參與住房消費信貸的過程中要承擔較高的風險。能否有效轉移、分散銀行的風險關系到住房消費信貸制度的發展，甚至關系到一國金融市場的穩定。因此，銀行在住房消費信貸中風險的防范與控制至關重要。    在住房信貸消費中，銀行風險隨時存在，且來源多方，表現形式也多種多樣，

14、具體而言，主要存在以下風險：1、源于借款人的信用風險信用風險又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約可分為：（1）主動違約。指借款人基于經濟利益的考慮而故意違約。當違約所帶來的經濟利益超過違約所帶來的損失，如房價下降導致抵押住房的價值低于應償債務和應交罰金時，借款人可能會主動違約。（2）被迫違約。是指借款人因為某種自然和社會原因而喪失還債能力時所導致的違約。自然原因主要包括借款人、保證人因疾病、車禍、火災等意外事故導致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等，從而無法償還貸款。社會原因主要是由于機構改革，人員分流，企業虧損破產等導致借款人、保證人失業、下崗、收入下

15、降和無收入來源，從而無力償還貸款和履行擔保義務。無論是自然原因或社會原因都不可預料，也將直接影響借款人的還貸能力。我國大多數公眾的收入并不高，也缺乏資本和資產等的原始積累，而且當前我國處于深化改革的重要階段，社會公眾就業穩定性普遍下降，一旦借款人下崗，其收入突然下降，此時銀行將面臨巨大的貸款壞帳風險。2、源于住房消費信貸債權的流動性風險該風險是指貸款銀行持有的貸款債權不易變現而可能遭受的損失。個人住房消費信貸一般有比較長的還款期，同時作為零星性貸款的個人住房貸款具有較強的地域性，違約風險就比較大，住房貸款債權轉讓比較困難，貸款債權難以變現。在貸款業務量較小的情況下，不會產生流動性風險。但在貸款

16、業務量較大而且缺乏相應較穩定的資金來源的情況下，銀行資產勢必大量沉淀在物業上，在以中長期為主的住房消費信貸業務資產就會產生較大的流動性風險，不僅直接制約住房消費業務的發展，而且會直接危及銀行的生存。3、源于被按揭（包含抵押）房產的風險     按揭房產價值滅失、下降或者處分成本太高而使貸款人遭受損失的風險。由于住房消費信貸期間一般較長，在還款期內，按揭房產可能會因為各種自然風險或者人為因素而遭到毀損，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產還可能因為市場原因、國家政策調整以及經濟區域的布局、交通布局的調整而貶值；另外，在處分按揭房產時，可能因為各種費用的上漲而導致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價值補償，擔保權落空。     在我國，按揭房產的貶值風險尤為銀行所擔心。目前，由于我國市場機制不完善、競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，我國住房價格普遍偏高。據有