1、 . . . 小區弱電智能化小區弱電智能化系統規劃設計系統規劃設計 . . . 目目 錄錄1.1.工程概況工程概況 .1 12.2.設計圍設計圍 .1 13.3.系統整體架構系統整體架構 .2 24.4.各系統設計各系統設計 .2 24.14.1 光纜入戶系統光纜入戶系統 .24.24.2 樓宇可視對講系統樓宇可視對講系統 .24.2.14.2.1 點位設計點位設計.34.2.24.2.2 系統傳輸設計系統傳輸設計.44.2.34.2.3 系統功能系統功能.54.34.3 視頻監控系統視頻監控系統 .84.3.14.3.1 系統布點：系統布點：.84.3.24.3.2 系統傳輸規劃系統傳輸規劃

2、.94.3.34.3.3 系統供電系統供電.94.3.44.3.4 中心管理設計中心管理設計.94.44.4 周界紅外報警系統周界紅外報警系統 .104.4.14.4.1 系統概述系統概述.104.4.24.4.2 系統設計系統設計.104.4.34.4.3 系統功能系統功能.114.54.5 一卡通系統（含門禁、停車場管理）一卡通系統（含門禁、停車場管理） .124.5.14.5.1 門禁系統門禁系統.124.5.24.5.2 停車場管理系統（紙票機停車場管理系統（紙票機+IC+IC 卡讀卡）卡讀卡） .134.64.6 總平背景音樂系統總平背景音樂系統 .184.74.7 離線式電子巡查系

3、統離線式電子巡查系統 .194.84.8 電梯五方對講系統電梯五方對講系統 .194.94.9 無線對講機信號覆蓋系統無線對講機信號覆蓋系統 .194.9.14.9.1 項目需求項目需求.194.9.24.9.2 設計原則設計原則.204.9.34.9.3 系統設計系統設計.204.104.10 防雷接地與監控防雷接地與監控 UPSUPS 供電系統供電系統 .21 . . . II / 334.114.11 總平管網系統總平管網系統 .225.5.暫需要討論確定的問題暫需要討論確定的問題 .22226.6.物業管理應用建議物業管理應用建議 .23236.16.1 行業背景行業背景 .236.2

4、6.2 產業發展現狀產業發展現狀 .236.36.3 小區部發展現狀小區部發展現狀 .246.46.4 大型物業公司的產業轉型大型物業公司的產業轉型 .246.56.5 解決方案解決方案 .256.5.16.5.1 項目實施方式項目實施方式.256.5.26.5.2 系統介紹系統介紹.256.5.36.5.3 功能介紹功能介紹.26 . . . 1 / 331.1. 工程概況工程概況某工程項目位于蓉都大道（大件路）沿線，距離新都城區約 4.5 公里，北臨錦水河，東臨潤揚-雙河鷺島小區，南鄰美侖花園酒店，西鄰蓉都大道（大件路） 。地處北部新城核心區域，雄踞交通大動脈蓉都大道門戶位置，與興城大道、

5、蜀龍大道以與地鐵三號線完美貫通，實現 3 分鐘直達新都主城區，15 分鐘對接市中心。 項目總建筑面積約 72915.72 平方米。其中 1 棟為多層商業（共計 4 層） ，2 棟、3棟、4 棟為一類高層住宅，住宅建筑面積 34239.52 平方米，地上商業建筑面積 8589.51平方米（含 1 棟商業樓） ；地下一層之夾層由汽車庫和自行車庫組成，地下一、二層為設備用房和汽車庫，自行車庫，其中地下一層含超市與商鋪（建筑面積共 5340.62 平方米） ，地下室建筑面積 29937.30 平方米。整個小區共計住戶 421 戶，小區出入口共計 3 處，住宅區設計為封閉式管理，1#樓商業樓開放式管理；

6、整個項目停車為住宅與商業共用地下停車庫。弱電信息機房：位于地下一層，面積約 27 平方米。消防控制室：位于 4 棟地下室一層之夾層，面積約 76 平方米。2.2. 設計圍設計圍某弱電初步規劃設計容為：對各個弱電子系統平面點位規劃設計布點，主要包含系統如下：光纜入戶系統樓宇可視對講系統視頻監控系統周界紅外報警系統一卡通系統（含門禁、人行通道閘、停車場管理）總平背景音樂系統離線式電子巡查管理系統 . . . 2 / 33電梯五方通話系統無線對講機信號覆蓋系統機房防雷接地與監控 UPS 集中供電系統總平管網系統3.3. 系統整體架構系統整體架構整個小區智能化安防管理系統主干基于光纜傳輸，樓宇對講、視

7、頻監控、單元門禁系統主干均采用單模多芯光纜傳輸（距離超過 100 米時） ，距離低于 100 米時采用模擬信號傳輸，由中心引至各單元采用光纜傳輸既能降低成本，還可保證系統的穩定性、傳輸信號的高質量。停車場系統采用 1 根室外 4 芯光纜聯網，電梯五方通話與背景音樂系統采用模擬線路傳輸。4.4. 各系統設計各系統設計根據現行弱電智能化系統的技術發展趨勢，本次設計智能化系統整體結構規劃如下：光纜入戶系統光纜入戶系統住戶室水平入戶采用單芯皮線光纜入戶，在豎井根據各層住戶數量選用 24/48 口光纜交接箱，樓層交接箱、系統主干與戶 ONU 設備由通訊運營商負責實施。4.24.2 樓宇可視對講系統樓宇可

8、視對講系統整個系統采用半數字傳輸方式，即：在小區管理中心與各棟之間采用 TCP/IP 聯網方式，各樓棟部采用總線制傳輸方式。 . . . 3 / 33組網示意圖組網示意圖點位設計點位設計本小區共計住戶 421 戶，每戶室設置 7 寸彩色可視室分機 1 臺；廚房設置煤氣探測器（電源由強電提供 220V） ；臥室設置緊急報警按鈕。 每單元主入口設置置門禁讀卡器的彩色可視單元門口機，落地式機架安裝； 其余出入口采用一體式門禁讀卡器； 采用進單元刷卡、密碼、呼叫管理中心開鎖，出單元按出門按鈕管理方式； 在小區人行主出入通道設置 1 臺小區圍墻機； 系統門禁讀卡器的選用與停車場廠家同品牌，實現一卡通功能

9、，門鎖采用磁力鎖。 . . . 4 / 33位置位置層數層數每層戶數每層戶數總戶數總戶數單元門口機單元門口機室分機室分機圍墻機圍墻機1#樓（商業樓）2#樓22613261323#樓29514581454#樓2461448144總平1合計合計42142122224214211 1-本項目共計住宅樓 3 棟，計 421 戶；根據小區的戶型結構和甲方的具體要求，我們設計采用總線型半數字化聯網（即主干基于 TCP/IP 通信協議的樓宇對講系統）彩色可視對講門禁系統。可以實現呼叫、對講、監視、報警，并有多種方式開鎖單元門鎖（鑰匙、分機、密碼、感應卡）等功能，達到綜合管理的最佳要求。并在未來小區升級為全數

10、字化社區時，利用小區現有的局域網綜合布線系統，以極少的設備投資即可升級為標準的數字化社區。系統基本配置如下：1. 每個住宅樓單元口安裝彩色可視門口機，地下室安裝彩色可視門口機(地下室是否安裝彩色可視門口機)，共計 22 臺。門口機采用落地式機架安裝方式，預留門禁刷卡。并配置電磁鎖、閉門器、門磁等。2. 小區的設備管理房安裝 1 臺彩色可視管理機。3. 每個住戶室安裝彩色 7 寸可視室機 1 臺；具有 2 防區報警，外接緊急報警按鈕與煤氣探測器。4.2.24.2.2系統傳輸設計系統傳輸設計（1 1）水平入戶線）水平入戶線水平入戶線是從各樓層的樓層信號分支隔離器到住戶分機之間的連接線纜。系統采用敷

11、設國標超五類網絡線纜（CAT 5e UTP）1 根。 . . . 5 / 33（2 2）豎井主干線）豎井主干線豎井主干線為門口機到每個樓層信號分支隔離器之間的垂直連接線纜。系統主要采用三芯線（RVV3*0.5 mm2）與視頻線（SYV-75-3）和電源線（RVV2*1.0mm2） 。（3 3）聯網主干線）聯網主干線聯網主干線是從管理中心到各樓棟的單元門口機之間的連接線纜。系統主要采用室外多芯單模光纖 1 根（若實際樓棟與管理中心機房的距離較近可使用國標六類網絡線） 。（4 4）電源線）電源線單元門口機電源線采用（RVV-31.0mm2） ；豎井系統電源線采用（RVV-2*1.0 mm2） ，室

12、分機供電電源集中放置于樓層豎井電源箱。4.2.34.2.3系統功能系統功能 彩色可視對講功能彩色可視對講功能來訪者與住戶通話：來訪者通過門口機撥通住戶室機，住戶室機振鈴，住戶摘機可與來訪者實現雙向對講；來訪者與管理員通話：來訪者通過門口機，可呼叫管理機，與管理員實現雙向對講；管理員與住戶通話：管理中心有事通知住戶，也可通過管理機撥通住戶室機，與住戶實現雙向對講；來訪者，住戶，管理員三方通話，均雙向。 門禁開鎖功能門禁開鎖功能住戶確認來訪者后，按開鎖可實現遙控開鎖； . . . 6 / 33管理員可通過管理機遙控開啟各樓棟門鎖；感應卡開鎖功能：住戶使用感應卡可開啟本樓棟大門，該感應卡應與一卡通系

13、統中的其他卡通用。密碼開鎖功能：住戶通過密碼即可開啟本樓棟大門，且用戶能隨時更改自己的密碼，安全、方便，忘記密碼可通過管理中心重新設置。 住戶求救報警功能住戶求救報警功能當住戶發生緊急情況時，可按住戶室機上“緊急求救”按鍵 2 秒（防誤觸保護功能） ，求救信號馬上傳至管理中心，管理機馬上配合顯示發生事故的住房號，使住戶得到與時的支援。在任何情況下，按下室機緊急報警鍵，都可優先報警到管理中心。也可外接求救按鈕實現按按鈕立即進行報警。 安防報警功能安防報警功能系統提供 2 防區報警接入（煤氣探測器、緊急求救按鈕） 。如廚房煤氣發生泄漏、家中發生事故等，可與時報警到小區保安中心，小區專職安保人員第一

14、時間上門處理警情，最大程度地保護業主的人身與財產安全； 故障隔離功能故障隔離功能真正的戶戶故障隔離功能，故障率低。所有室機線路的音頻、視頻、控制信號、電源等通通實現故障隔離，即使任何住戶裝修引起線路短路、斷路，均不影響系統和其他用戶的正常使用，以保證系統運行的穩定性。 智能家居控制接口（擴展）智能家居控制接口（擴展） . . . 7 / 33室智能室機帶智能家居控制接口,后期入住業主可通過自行購買模塊實現任意控制家中的燈光、窗簾與紅外控制設備空調、電視、DVD、音響等家用電器設備，實現家居生活的真正智能化。 無電待機功能無電待機功能可視室機待機狀態不通電，實現無電待機技術，既省電省錢又延長設備

15、的使用壽命。可視室機每天通電使用時間不超過 10 分鐘。 物業綜合管理功能物業綜合管理功能在小區物業管理處設立的管理機，可自動記錄 100 個記錄，可使管理員足不出戶，完成訪客和管理員、管理員和住戶、訪客和住戶通話，與管理員、住戶的開門，使物業管理更完善，提高了小區整體管理效率。 系統聯網和多媒體功能系統聯網和多媒體功能一臺管理機可聯網 999 個門口機，每臺門口機可接入 9999 臺室機。管理中心具有標準 RS232 接口，可與電腦聯接，可實現下列功能：、顯示小區平面圖。、住戶信息查詢。、記錄緊急呼叫信息，實時打印報表。 . . . 8 / 334.34.3 視頻監控系統視頻監控系統管理中心

16、位于 4#樓地下一層夾層消防控制室，系統整體結構采用光纜+模擬線傳輸方式，其中距離較遠時系統主干光纜可與對講系統光纜共用，以節約成本；在前端適當位置安裝視頻光端機，視頻光端機附近的攝象機可就近引入視頻光端機傳回管理中心。4.3.14.3.1系統布點：系統布點：在小區部每單元電梯前室、各樓梯進出口、商業走道、電梯轎箱、室外園區、地下車庫等位置設置監視攝像機。 單元一層電梯前室與樓梯口采用彩色紅外半球攝象機； 商業走道采用一體化球機+彩色半球+紅外槍式攝象機； 電梯選用電梯半球型攝象機； 室外園區選用彩色紅外槍式攝象機； 地下室選用彩色紅外槍式攝象機；攝像機總計 242 臺，采用分辨率600 線攝

17、像機，清晰度高，要求照度低，輸出信號信噪比高，能夠滿足長時間監視的需求，紅外距離按使用點的監視距離選擇。位置彩色紅外半球彩色紅外槍機電梯攝象機一體式球機地下一層夾層293地下一層443地下二層421#商業樓5222232#5533#3424#362總平12合計合計63631641649 96 6 . . . 9 / 334.3.24.3.2系統傳輸規劃系統傳輸規劃傳輸系統：視頻線、控制線、單模多芯光纜、視頻光端機、單元設備箱等組成。系統傳輸：由管理中心敷設至各單元地下一層設備箱的視頻光端機線采用與對講系統共用的多芯單模光纜，前端攝象機引至就近單元的視頻光端機線采用 SYV75-5 線，電源線采

18、用 RVV2*1.0 線纜。4.3.34.3.3系統供電系統供電根據多年工程經驗以與此次安保工程系統特點，我們采用系統集中式供電。整個視頻監控系統配備 UPS 電源，由機房引出強電電纜 YJV3*4 經強電橋架到各單元配電箱，變壓后輸出至前端攝象機，保證系統在停電后也能正常使用；在攝像機終端采用變壓器進行交流 220V 轉直流 12V 或者交流 24V。對于前端攝像機的供電要求的不同，采取不同的供電電源，半球攝像機與云臺采用一樣的供電設備，如 12V 直流或 24V 交流供電。4.3.44.3.4中心管理設計中心管理設計后端控制部分是整個系統的“心臟”和“大腦” ，是實現整個系統功能的指揮中心

19、。控制部分主要由總控制臺組成。總控制臺中主要的功能有：視頻信號放大與分配、圖像信號的切換、圖像信號的記錄、前端攝像機的控制等等。本次系統中心建設主要針對以 16 路 DVR 為核心的監控方案。監控中心接收各監控點位的攝像機傳送的視頻信號，通過監控中心視頻分配放大系統，將信號分配傳輸至矩陣切換主機與 DVR 錄象機，分別進行實時監視與錄像保存；本次規劃設計攝象機數量為 242 臺，因此管理中心采用 16 臺 16 路 DVR 錄象機進行視頻圖象記錄，保存時間按 30 天配置，采用 256 進 16 出視頻距陣進行畫面的電視墻顯 . . . 10 / 33示，配置 12+4 電視墻（12 臺 22

20、 寸液晶監視器，4 臺 46 寸液晶拼接屏） ，6 機位操作臺。因錄象機數量較多，再配置 1 臺視頻管理電腦對 16 臺 DVR 進行視頻管理，監控主控電腦可通過由交換機組成的局域網訪問 DVR，通過網絡即可對錄像文件進行回訪、錄像文件的下載與實時監視。4.44.4 周界紅外報警系統周界紅外報警系統4.4.14.4.1系統概述系統概述按照安全防之有關規定，我們設計了此套周界紅外報警系統方案。該系統與配套設備擬達到如下要求：(1) 可防止人員非法進入防區域；(2) 防盜裝置外形美觀，設備均符合中國與國際質量認證；(3) 具有全天候報警功能，重點部位報警；(4) 選用設備符合國與國際標準認證，適應

21、中國國情；(5) 整個系統全部采用先進設備，技術領先，可靠性高，使用簡便，經久耐用，配套性好，具有一定的自我防護能力。4.4.24.4.2系統設計系統設計根據我司多年項目的經驗，設計采用紅外對射探測器，總線傳輸方式，可支持實現監控與報警聯動，可支持語音報警提示功能。報警信號引入消防控制室。整個系統用一臺總線報警主機進行控制，根據現場的實際情況將住宅圍墻段分為 6個防區，可分別進行布撤防操作。在周界安裝 60 米紅外對射探測器，防止非法入侵。主機通過總線擴展模塊進行防 . . . 11 / 33區擴展（如總線長度超過 1200 米，要用總線延展進行擴展） 。 當有報警事件發生時，接警主機會顯示出

22、報警地段，值班人員根據顯示信息可以迅速趕到現場，進行處理。系統結構圖：4.4.34.4.3系統功能系統功能整個系統用一臺總線報警主機進行控制，根據現場的實際情況將住宅圍墻段分為27 個防區，可分別進行布撤防操作。系統的特點是性能可靠，功能強大，安裝簡單，操作方便，尤其適合于需要集中控制報警信息的場合。當有報警事件發生時，接警主機會顯示出報警地段，值班人員根據顯示信息可以迅速趕到現場，進行處理。總線信號線防區模塊防區模塊紅外探測器控制鍵盤控制鍵盤報警主機報警主機防區模塊防區模塊紅外探測器 . . . 12 / 334.54.5 一卡通系統一卡通系統（含門禁、停車場管理）（含門禁、停車場管理）整個

23、一卡通系統控制包括門禁、人行通道閘、停車場管理系統的一卡通用管理，遵循四大設計原則（先進性、安全性、實用性、兼容性與擴充性） ，采用模塊化的架構方式，由 RS485 總線到一卡通系統管理中心，通過一卡通系統平臺統一管理。4.5.14.5.1門禁系統門禁系統系統主干結構采用 485 總線通訊方式，即通過 RVVP-2*1.0 線纜將管理中心與各單元門禁讀卡器連接，實現對單元門控制管理。4.5.1.14.5.1.1點位設計點位設計各單元點位設置：各單元點位設置：（1）單元 1 層、地下室：主次出入口采用嵌入式門禁，嵌入對講門口機安裝；其余出入口采用一體式門禁讀卡機。（2）園區非機動車與人行出入口：

24、2#樓旁邊非機動車出入口設置 1 套 2 臺箱式擺閘機管理非機動車出入；3#樓與 4#樓之間的出入通道設置 2 套 4 臺箱式擺閘機管理人員與進出非機動車輛通行。另外 2 個為消防通道，不考慮設置擺閘機。設計重點：設計重點：一卡：所有系統用戶都配備一身份識別卡，用于在社區中所有生活、工作行為中的身份確認與專業應用。多點發卡：可在總中心、物業中心等位置設置發卡點，卡片數據統一共享。發卡點一旦注冊，各應用子系統管理機自動生成，不需到到其他區域各分控子系統重復發卡。發卡點一旦辦理掛失，注銷手續，各應用子系統會自動收到訊息，并轉發給各智能終端產生黑，防止非法使用。 . . . 13 / 334.5.1

25、.24.5.1.2系統主要功能：系統主要功能：授權管理：通過管理主機預先編程設置，系統能對持卡人的通行權限進行有效性授權（進/出等級設置） ，設置卡的有效使用時間和圍（允許進入的區域） 。報表功能：系統可對所有的出入、報警、故障事件做記錄，并根據需要分類查詢，為其他管理工作提供數據依據。監控功能：管理主機可遙控所有門禁鎖的開/關，詳細記錄每次開門的時間、日期、進出人員的卡號、 、隸屬單元等資料。支持數據文件聯網共享，網絡上的用戶/工作站通過授權，可按等級對系統進行管理和控制。報警功能：當出現異常情況時，系統具有報警功能。如：強行開門、門長時間不關、通信中斷、設備被拆、設備故障、用已失效或失竊的

26、卡開門等，管理主機會發出報警信號，電子地圖顯示案發地點，同時記錄在案。查詢功能：當讀卡器上有人刷卡時，控制中心的 PC 機上顯示出持卡人的照片與讀卡信息，以供保衛人員核對是否本人持卡。聯動控制功能：與火災自動報警系統聯動：火災時，由火災自動報警系統提供無源觸點信號聯動門禁系統控制門的開啟。4.5.24.5.2停車場管理系統停車場管理系統（紙票機（紙票機+IC+IC 卡讀卡）卡讀卡）4.5.2.14.5.2.1系統需求系統需求根據項目情況分析，本項目地下車庫為商業業主、小區住戶、商業客戶提供停車區，出入口設備應提供給固定用戶和臨時用戶車輛使用。在提供給臨時用戶使用時，要求應能對車輛進行自動計費管

27、理的自動化設備。對固定用戶的車輛應實行固定收費管理，臨時進出車場的車輛則實行臨時收費管理， . . . 14 / 33因此，車場的進出管理系統必須滿足固定車和臨時收費功能。另外，為了有效考慮進行集中管理，并且避免高峰時期交通堵塞等問題，對固定車輛采用紙票機紙票機+IC+IC 卡讀卡卡讀卡的管理方式。固定車用戶可根據占用車位情況實行月租或買斷車位管理，也可根據需要實行儲值扣費的方式。對臨時車輛實行計時收費管理方式，在入口處取票進入，出場時交費。4.5.2.24.5.2.2系統設計系統設計本項目車輛出入口共計 2 處，設計考慮設置 2 套標準 1 進 1 出車輛管理系統，具體考慮如下：（1） 位于

28、 2#樓旁車行通道寬度為 10 米，設置標準一進一出車輛管理系統；（2） 位于 4#樓旁車行通道寬度為 10 米，設置標準一進一出車輛管理系統； （3） 整個系統采用 4 芯單模光纜由管理中心聯網至出口崗亭，實現中心統一發卡授權、報表打印等操作。4.5.2.34.5.2.3系統實現方式系統實現方式 入口部分入口部分入口部分主要由入口票箱(含感應式卡讀寫器)、近距離讀卡器、高速道閘、車輛檢測線圈等組成。臨時車進入停車場時，讀卡后，高速道閘起欄放行車輛，語音系統提示“歡迎光臨”等聲音，車輛通過車輛檢測線圈后自動放下欄桿。月租卡車輛進入停車場時，司機把月租卡在入口票箱感應區距離掠過，入口票箱卡讀寫器

29、讀取該卡的特征和有關信息，判斷其有效性（指的是：月卡使用期限、卡類、卡號合法性；）若有效，高速道閘起欄放行車輛，語音系統提示“歡迎光臨”等聲音，車輛通過車輛檢測線圈后自動放下欄桿；若無效，不允許入場。 . . . 15 / 33 出口部分出口部分小區主出口部分主要由出口票箱(含感應式卡讀寫器、主控制器) 、近距離讀卡器、高速道閘、車輛檢測線圈等組成組成。臨時車駛出停車場出口時，在出口處，司機將非接觸式卡交給收費員，司機把月租卡在出口票箱感應器感應距離掠過，收費電腦根據卡紀錄信息自動計算出應交費，提示司機交費，收費員確認無誤后收費，按確認鍵，語音系統提示“，祝您一路平安！”等聲音，高速道閘升起。

30、車輛通過埋在車道下的車輛檢測線圈后，電動欄桿自動落下。月租卡車輛駛出停車場時，司機把月租卡在出口票箱感應器感應距離掠過，出口票箱卡讀卡器讀取該卡的特征和有關卡信息，判別其有效性，語音系統提示“，祝您一路平安！”等聲音，高速道閘起欄放行車輛，車輛感應器檢測車輛通過后，欄桿自動落下；若無效，則報警，不允許放行。 收費控制處收費控制處收費控制處設備由收費控制電腦、手動按鈕、語音提示系統、語音對講系統組成。操作員通過收費控制電腦負責對臨時卡、月租卡、特殊卡進行管理和收費，通過圖象對比識別功能減少車型與車牌的識別和讀寫時間，提高車輛出入的車流速度。圖像對比與卡配合使用，徹底達到防盜車的目的。進出圖像存檔

31、，杜絕了謊報免費車輛。 “一車一卡”：嚴密控制持卡者進出停車場的行為。 ，對出入口進行智能管理，還負責對報表打印機發出相應控制信號，同時完成車場數據采集下載、查詢打印報表、統計分析、系統維護和月租卡發售功能。入口手動按鈕、出口手動按鈕主要對出入口道閘的智能控制,可進行抬閘，放閘，停止三個功能。語音提示系統、語音對講系統只要是操作員和司機之間的交流和收費時的友好提示。 . . . 16 / 334.5.2.44.5.2.4系統功能系統功能停車場系統為管理機/服務器體系結構，一級網絡為計算機局域網；二級網絡為RS485 總線控制網絡。 自動圖像對比功能自動圖像對比功能在每個出入口處配置彩色車牌攝像

32、機，采取車輛拍照對比。在車輛入場時，自動攝取車輛外型、顏色、車牌等圖像信息，出場時將出口攝取的車輛圖像自動與入口圖像進行比較，信息一致時，車輛才予放行，確保車輛安全。 發卡功能發卡功能對臨時車輛手動發卡或自動取卡片可實現有車按鈕取卡、無車按鈕不出卡和電腦確認出卡方式。車輛管理卡按使用分為：管理員卡、貴賓卡、月卡、儲值卡、臨時卡、系統調試卡等。 電子顯示屏電子顯示屏配置 LED 顯示屏，可顯示溫馨提示、讀卡信息、剩余車位顯示等。 語音提示、對講語音提示、對講可提示請讀卡、收費金額、卡有效期等信息、可與出口收費管理人員通話。 防砸人、車功能防砸人、車功能采用專用紅外線或超聲波技術配合車輛檢測器實現

33、防砸人、車功能，即人或車在道閘下，閘桿就不會下落，人或車輛離開后，閘桿自動下落。 管理功能管理功能在管理軟件界面上可控制擋車器的開、關、停，控制自動出卡出卡；實時檢測擋車器的工作狀態；實時檢測自動出卡機的工作狀態，實時車輛檢測器的工作狀態與感應線 . . . 17 / 33圈上是否有車輛存在并以生動形像的方式顯示。通過簡單的鼠標點擊，可以輕松的進行系統設置，如有/無圖像對比系統、數據保留時間、選擇授權發卡的設備、收費方式、是/否滿位提示等。出入口控制機的機號和相關功能設置都采用撥碼開關方式，結合管理軟件可簡單的將其出入口設備互換工作模式，也可將系統從正常工作模式設置成上/下班高峰管理模式；同時

34、又可調整撥碼開關設置大、小車場嵌套管理模式。 脫機運行脫機運行系統在電腦出現故障或網絡不通的情況下，仍然能夠正常工作；脫機狀態下車輛進出場的記錄可保存 1 萬條；當電腦或網絡修復后，存在控制機中的脫機記錄會自動上傳到電腦中保存，有效的保障系統 24 小時運行。 聯網功能聯網功能整套停車場管理系統全部采取 RS485 通訊隔離防雷和電源隔離防雷技術。管理中心配置服務器，可存儲 360 天的業主進出和監控圖像數據，并可以根據設定自動或手動刪除過期數據；系統按工業級標準設計制造，模塊化設計，提供能全天候、高效、安全、穩定可靠運行系統保證 247 全年運行；有故障隔離功能，在工作過程中，當一個或數個終

35、端發生故障時，將不妨礙其它終端的正常工作。即使在通訊發生故障時出、入口設備均可獨立工作，但所有數據信息、圖像識別信息不丟失，且能進行本地存儲。一旦故障恢復正常，中心服務器將能恢復設備離線期間的數據，并恢復所有離線期間的歷史記錄。但是，出口收費工作站在離線工作期間將失去圖像識別和對比功能，通訊恢復后可自動上傳進出場數據。 接口擴展接口擴展 . . . 18 / 33系統接口齊全，可與消防報警系統連接，實現當收到消防報警信號時，系統會自動開啟進出口擋車器，與時疏散車輛。系統具備軟件采用友好的中文界面，操作簡單、品質優良且功能完善；軟件有詳盡歷史操作記錄和聯機幫助功能，并具有記錄數據完整，支持各類統

36、計分析、報表生成和打印功能。4.64.6 總平背景音樂系統總平背景音樂系統本小區在園區設置 6 只落地式草坪防水音箱，系統采用 100V 定壓傳輸方式，由管理中心引出 2 芯雙絞電纜連接園區各草坪防水音箱。系統具備兩個主要功能：平時為各廣播區域提供背景音樂或尋呼廣播服務；火災發生時則提供消防報警緊急廣播，消防廣播在系統中具有優先權。公共場所播放背景音樂的音源由廣播室統一控制選擇；控制中心設置 1 套 2 只無線話筒，可以對園區進行廣播。為了使背景音樂更好的融入到小區居民的日常生活里，在小區室外景觀區域安裝具有仿真造型的室外園林音箱(石頭造型)，室外園林音箱造型逼真能更好的融入到各處景觀中，為小

37、區的綠化提供一處獨特的風景。室外園林音箱采用了玻璃鋼材質，封閉式設計具有防雨、防潮、耐熱、耐寒、耐沖擊等特點，其部采用的是 6.5”同軸喇叭（同軸喇叭是指喇叭的高音和低音單元在同一個紙盆上，音質比普通喇叭要好） ，播放出來的聲音效果悅耳悠揚，可以為小區提供一個舒適的休閑環境。 . . . 19 / 334.74.7 離線式電子巡查系統離線式電子巡查系統本系統由數據采集器、傳輸器、信息鈕、中文軟件四部分組成，附加計算機與打印機即可實現全部傳輸，打印和生成報表等要求，具體數量后期根據物業巡邏路線與安保人數確認。本系統采用離線式電子巡更管理系統，無須布線。根據需要將信息鈕安裝在需要巡邏的線路或設備上

38、，對該地進行巡查的同時，用巡更器觸碰安裝在代表該地點的信息鈕，巡檢器將記錄下信息鈕的代碼與觸碰信息鈕的時間。此記錄將成為保安何時到達該地巡查的依據。通訊座是巡檢器與 PC 機之間的通訊設備，可將巡檢器中的記錄傳送到 PC 機系統的巡檢管理軟件中。管理人員通過 PC 機可清晰看到保安巡邏過的設備和線路，并提出漏檢、誤點信息，通過管理軟件統計巡檢的正點率、誤點率、漏檢次數等功能。主要設置地點為各單元出入口、停車區域、重要部位等。暫設計 80 個巡更信息點。后期根據現場情況與保安巡查路線調整。暫定巡更信息點 100 個，巡更棒 12 只，具體數量后期根據物業巡邏路線與要求確定。4.84.8 電梯五方

39、對講系統電梯五方對講系統本系統根據電梯廠家設備選擇總線或分線制的傳輸結構，即由管理中心引出 4 芯屏蔽電纜至各單元電梯機房，系統設備采購安裝與接線由電梯廠家完成。4.94.9 無線對講機信號覆蓋系統無線對講機信號覆蓋系統4.9.14.9.1項目需求項目需求由于建筑原因（多為大型建筑物，鋼筋水泥結構屏蔽較嚴重） ，特別是地下室 1、2層，往往是覆蓋盲區，因此，如何解決好地下室對講機無線覆蓋，滿足物業管理需求， . . . 20 / 33提高通信質量，成為無線通信網絡優化的一個焦點。室對講無線覆蓋問題從廣義上來講，不僅僅是對室盲區的改善，同時也應包括對室無線通信質量、網絡質量、系統容量的改善。室無

40、線對講通信對大樓物業管理的高效率帶來可能，也是保障物業部管理、使用和維護，以與保安、消防、緊急通信之間方便、快捷地保持聯系、通訊。對于業主提高大樓(建筑)形象、應對突發事件、提高辦事效率和為用戶提供更好更完美的服務具有很大意義。4.9.24.9.2設計原則設計原則合理設定天線的位置、數量和輸出功率，盡量減少天線的數量，降低輸出功率，減少大廈中的無線信號；設計中盡量作到室場強均勻，信號強度好；盡量不使用干線放大器，以減少噪聲的引入；合理安排走線；4.9.34.9.3系統設計系統設計1）對講覆蓋圍：地下車庫一層與二層。2）頻道分組：設計為保安、工程、清潔、管理部門組使用或可隨時切換到同頻組聯系。本

41、方案暫選用 400-430MHz 頻段進行設計，由于具體選用什么頻段、什么頻率組需要由用戶向無線電管理局申請，待無線電管理局批準后才能決定。系統設計使信號在建筑物地下室的公共部位和人員經常活動區域有效地覆蓋，使整個系統達到覆蓋均勻，信號清晰，穩定可靠。 . . . 21 / 334.104.10防雷接地與監控防雷接地與監控 UPSUPS 供電系統供電系統一、防雷一、防雷防雷系統主要針對監控、停車場等室外設備消防控制室強電接入處安裝二級電源浪涌防護器；各單元弱電設備箱處加裝三級電源浪涌防護器,通過三級防雷對電源系統進行保護；機房用電設備采用防雷插座；室外園區前端攝像機安裝二合一或三合一防雷模塊；

42、控制室配置防雷模塊底座和視頻、信號防雷模塊，總線信號加裝總線防雷器；二、接地二、接地機房接地采用綜合體接地方式；各單元設備箱處引出接地線至豎井建筑體接地裝置；建筑接地電阻應不大于 4，室外接地電阻不大于 10 歐姆。三、三、UPSUPS 供電供電監控子系統采用集中供電方式，對講系統供電由豎井強電提供 220V 電源；停車場前端崗亭供電配置小功率 UPS 為收費電腦提供數據讀取功能。安防控制中心安裝 20KVA UPS 電源對各系統設備提供電源，機房設置弱電專用配電箱，在各單元豎井安裝電源箱，為前端攝象機提供電源，UPS 后備時間 30 分鐘。由消防控制室 UPS 引出 YJV3 x 4 平方線

43、供電主干至各單元電井設備箱,為監控系統與圍墻紅外探測器供電。 . . . 22 / 334.114.11總平管網系統總平管網系統總平管網采用 PC32 管+ICC50 管敷設，埋地深度 500 以上，手孔井大小設計為600 x600 x500。地下室與各單元豎井橋架由總包負責實施。地下室監控配管：敷設一根 JDG25 管。室外總平管網由消防控制室頂部開洞引出 4 根 SC50 管至室外弱電井，室外弱電井之間引 ICC 50 管；室外弱電井至各設備引 PC25/PC32 管，具體詳見平面圖。總平過路部分采用 SC50 鋼管保護。5.5. 暫需要討論確定的問題暫需要討論確定的問題（1）總平車行與人

44、行的出入管理問題。（2）1#商業樓是否需要考慮無線 WIFI 覆蓋？（3）地下室單元門口機安裝問題。 . . . 23 / 336.6. 物業管理應用建議物業管理應用建議行業背景行業背景隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以與鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展,在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。2013 年 10 月 28 日，中國物業管理協會在京發布物業管理行業發展報告 ，該報告指出，到 2012 年底，物業管理面積約為145.3 億平方米，較國家統計局 2008 年發布的第二次經濟普查數據公報顯示的 125.4

45、6億平方米增長了約 16%。據不完全統計，物業服務企業約為 71000 余家，較 2008 年經濟普查公布的 58406 家增長了約 23%。6.26.2 產業發展現狀產業發展現狀但是行業中最核心的矛盾仍然尖銳，行業偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，社會上還有部分群體對物業管理行業缺乏信任感。物業產業發展現狀為： 盈利模式單一，僅通過物業費繳納來進行盈利。 競爭大，大型物業公司慢慢的擠壓著中小型物業。 服務模式單一，大多數物業還是傳統服務模式。 組織規模小，移動互聯時代到來，行業洗牌，3-5 年不轉型將面

46、臨吞并。 企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。 人員素質較低，專業人才缺乏。 服務市場不成熟、行業競爭不規。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正” 、 . . . 24 / 33誠實守信和健康有序的良好狀態。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業的發展。盈利模式單一也是圍繞在物業身邊的一件頭疼事，目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差，僅通過物業費繳納來進行盈利。6.36.3 小區部發展現狀小區部發展現狀主要由業主和物業的矛盾激發而成，一般是以下幾點： 公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維

47、權，把物業服務企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。 配合支持不夠，欠費現象嚴重。 業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。 業主委員會運作不規，矛盾問題呈上升趨勢。調查資料反映，業主委員會的問題，一方面是業主委員會成立難，另一方面一些成立了業主委員會的區域矛盾問題更加突出。 物業方管理人員效率低，需要大量的物管人員投入到物業管理方面中去。 物業費用收取困難，許多業主長時間不繳納物業管理費。6.46.4 大型物業公司的產業轉型大型物業公司的產業轉型以上的種種問題表明了物業公司進行產業升級迫在眉睫，在大環境的熏下，隨著現在移動互聯的迅速發展，一些大型物業公司通過自

48、身的資金，管理面積，管理人員積累，進入到移動互聯行業中來，物業服務企業正在向規模化，集約化，品牌化方向發展。由于大型物業公司一般背景都是地產公司，并且地產公司旗下有大量的樓盤，住戶多，地產公司有雄厚的經濟實力，使得在產業轉型的階段，大型物業公司走在了最前面，由最原來小區管理轉型為小區服務集成商，并且在盈利模式上進行改革，摒棄了以前只 . . . 25 / 33靠單一收取物理費的盈利模式。大型物業公司運用移動互聯思維解決了物業和小區住戶的核心矛盾問題，通過自己的產品讓物業和業主溝通交流更透明化，強化服務能力，據某大型物業公司產品統計，該產品依賴云管理平臺實現了對分布在 50 多個城市，建筑面積達 8000 萬平方米的 700多個住宅小區項目從安全、清潔、設備故障維修、關鍵崗位、業戶投訴等方面的遠程監控和直接管控，減少了物業管理人員崗位，提升了服務質量和經營績效。6.56.5 解決方案解決方案通過一整套物業化管理平臺系統，運用移動互聯解決現階段小區物業的各方面問題，緩解物業和小區住戶之間的矛盾，提升物業服務品質，創造新的盈利點。6.5.16.5.1項目實施方式項目實施方式項目實施方式：致力于你的物業管理工作，搭建服務平臺，幫助小區住戶提升最好的生活品質。小區支持功能：業主通過下載 AP