1、左岸策劃 水云間景觀餐廳前期分析報告灞河濕地生態公園“水云間”景觀餐廳項目投資分析報告 市場調研：西安左岸策劃一、項目概述“水云間”景觀餐廳由陜西金太陽農業科技有限公司發起投資，依托白鹿原上600畝生態農業科技園的有機、無公害的蔬菜供給，以及濕地公園景觀湖內散養的雞鴨鵝等肉畜，打造西安首家獨具特色的生態景觀餐廳。“水云間”景觀餐廳位于浐灞國家濕地公園內，緊鄰大型高檔社區普華.淺水灣，總面積1000余平方米。近鄰地鐵一號線、長樂路、東三環等城市干道。其功能分為四部份：時尚餐廳（約750平方）、茶館（150平方）、露天休閑涼臺（300平方）、倉儲間（100平方）。 其現代、時尚、國際主義的簡約建筑

2、風格和千米河岸景觀線，美麗的白天鵝在柳灣間嬉戲、浪遏飛渡等湖色景觀相映襯。 “水云間”餐廳作為西安首家濕地生態景觀餐廳。這里有碧波蕩漾的水岸，有幽靜的藍天白云，絕佳的自然生態水景，讓西安市民在就餐的同時，感受大濕地的生活魅力，消除平日工作的周波勞頓。二、灞河濕地公園規劃的商業價值浐灞生態區榮膺“中國最具國際影響力旅游目的地”_西安日報未來浐灞國家級濕地公園全面建成后,定將為"山水之都"西安增色許多。-新西部堅持站在經營角度進行設計和以游客的身份感受景區兩個原則。公園周邊配套短期是會議中心，主打的經營方向是高檔農家樂。未來環境提升，則以住為主，配套要有策劃和經營方案，尤其要考

3、慮主題活動、演出活動、參與性活動。_2011年6月28日上午，西安浐灞國家濕地公園修建性詳細規劃匯報會浐灞國家濕地公園計劃投資總額15.7億元，濕地公園的建成，將是對“涇渭分明”、 “灞柳風雪”、 “蘆蕩驚鴻”、“八水繞長安”等自然歷史文化景觀的恢復和展示。如果說曲江以唐文化的賣點拉走了西安人和外地游客的腳步，那么浐灞生態區將會使習慣了城市車水馬龍而渴望回歸自然的市民和游客在浐灞駐腳，感受這里春夏秋冬四季更替的自然魅力，春天花香鳥語，盛夏光影舞動、金秋蕩舟觀影、冬天環湖運動。預計5年后，浐灞國家濕地公園每年吸引游客100萬（曲江目前年均旅游人次3000萬），諸如高端餐飲、會所、酒吧等將達到30

4、0個以上，初步形成集中的商業氣氛。三、項目的現狀和未來浐灞作為西安的主城區，不僅有離市中心最近的洪慶山國家級的森林公園，還有萬畝生態林帶及萬畝流動水面，這些都是浐灞的特色優勢資源。住在此地的市民在景觀餐廳不僅能切身感受灞橋的美景，也能推餐廳品牌和業務在浐灞濕地的發展。隨著浐灞國家濕地公園的知名度和影響力的日益擴大，周邊配套設施的逐步完善，商業氣氛日漸濃厚，浐灞國家濕地公園對西安未來的發展影響將為“水云間”景觀餐廳提供無限的發展空間，“水云間”景觀餐廳的獨特定位和經營方式與浐灞國家濕地公園的環境相得益漳。但目前普華.淺水灣社區還在開發當中，業主短期內不能入住，濕地公園周圍配套尚不完善，項目距西安

5、市中心位置較偏遠，浐灞國家濕地公園的知名度和影響力尚沒有建立起來，周圍暫時缺少商業氣氛。因此本項目預計需要3-5年的市場培育期。本項目首期投入800萬元，包含開業前的所有費用。3-5年內財務基本平衡，從第五年開始贏利，從贏利開始預計兩年收回成本。四、 外部環境介紹1、 項目的地理位置，面積，周圍環境“水云間”景觀餐廳位于浐灞國家濕地公園內，旁依高端大型社區普華.淺水灣和濕地公園景觀湖，距浐灞工業園管委會數步之遙，近鄰地鐵一號線、長樂路、東三環等城市干道。總營業面積近1000余平方。隨著浐灞生態區的崛起，越來越多的大型招商引資項目將落戶浐灞，預計到2020年，人口將達到55萬，建成集生態、會展、

6、商務、休閑、文化、居住等功能為一體的城市新區。這必然為“水云間”景觀餐廳積累最直接和忠誠的高端客戶群體。2、 消費人群分析優越的生活環境、充足的人力資源以及優惠的稅收政策使得浐灞生態區得到全國各地投資者的青睞。使得濕地公園附近買房成為許多人心中的追求。世園會等地區的聚合效應明顯，“水云間”景觀餐廳項目的消費群體將以浐灞生態公園為核心，輻射到整個西安地區。首先隨著濕地公園的逐步完善，浐灞生態公園附近的房產發展日趨走俏，其中高端社區普華.淺水灣項目將分四期開發，首批業主將在2011年下半年入住，周圍商業氣氛會逐漸濃厚;其次園區招商引資的重點項目將會聚合相當數量的商端商務人群，各種商務宴請必然會選擇

7、有特色，上規模的“水云間”景觀餐廳。受雇于外企、合資公司、金融機構的工作人員，他們受過良好教育，從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質量和時尚品味，易于接受像“水云間”景觀餐廳這樣的新事物。而且浐灞生態產業園人口密度越來越大，必將形成第二個曲江文化生活區，市場潛力非常巨大。景觀餐廳的概念剛好適應了這一市場，可以吸引到西安市的高端顧客光顧。總的來說，“水云間”景觀餐廳將吸收到以種三類消費群體。A、浐灞生態園區的高端商務人群：浐灞新區管委會、浐灞金融商務區、浐灞世界園藝博覽會等。B、浐灞生態園區附近居住的居民：普華.淺水灣、中新. 浐灞半島、錦銹天下等C、慕名而來的西安市民和游客。隨著“水云間

8、”景觀餐廳品牌知名度的日益擴大，特色的定位和生活消費方式必將吸引到越來越多的西安市民和外地游客。3、 “水云間”景觀餐廳的經營定位特點l 經營定位：西安市首家生態景觀餐廳。“水云間”景觀餐廳依托浐灞千畝濕地公園、千米河岸景觀線，以及現代、時尚、國際主義的簡約建筑風格，充分考慮消費者追求生態、追求自然，享受陽光、雨露、風吹，日賞灞柳依依、夜觀星河燦爛的純樸感受。因此，未來項目投資將從裝修設計、項目設置到管理服務等方面，充分體現“時尚、生態、健康”的理念和投資經營者在管理方面的高水準。使顧客擁有臨水一方，美食美景的美妙感受。項目規劃在符合西安市浐灞區市場特點以及自身營銷與經營管理定位的前提下，盡量

9、控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益。l 蔬菜瓜果類等原料特色：白鹿原600畝生態蔬菜種植基地為餐廳直接供應綠色無公害時令蔬菜。 “水云間”景觀餐廳在白鹿原上建有600畝專業的有機無公害蔬菜種植基地，為餐廳供應各類鮮嫩、美味的有機蔬菜。以充分滿足消費者享受自然，回歸自然的品質生活。l 餐廳所用雞、鴨、鵝、魚等均由濕地公園景觀湖內自養五、 項目內部環境介紹“水云間”景觀餐廳從功能上分為四部份，餐廳、茶廳、倉儲間、露天陽臺。備注：A區 為中餐廳，從空間上分一、二兩層。一樓（約900平米），大廳設散桌約105個；包間13個，其中大包2個；中包3

10、個；小包8個。二樓（約400平米）設2個大包間，8個小包間，設散桌約40個8。A區另設9個茶座B區為茶館，設15個茶座。C區為倉儲間D區為露天陽臺以下為裝修效果圖參考：六、 財務投資計劃及分析 投資成本：總投資額800萬，包含以下項目成本A、 前期籌備階段：市場調研費用裝修及設計費用茶具桌椅空調軟裝飾、綠植等費用，辦公設施置辦費、人員招聘、培訓、服裝、菜單、廣告包裝及宣傳費用、籌備人員工資、工商稅務證照辦理費用 B、開業及開業后開業當天相關費用、開業后三個月人員工資費用、水電費用、辦公費用、各種稅務費用2、 開業后預計1-5年內的收益分析土第一年：預計日均消費人數80人，人均消費80元計算年收

11、益230萬年廣告費50萬年人員工資72萬水電、維修費用20萬采購成本120萬稅費 23萬年虧損：55萬備注：1、第一年廣告費主要用于餐廳整體品牌形象設計及應用，人員促銷、公共關系及周圍路牌指示導引等長期宣傳費用、媒體方面以軟性新聞宣傳為主，如華商報美食娛樂版、陜西電視臺第一頻道新聞，西安電視臺西安零距離、高端DM雜志。2、第一年餐廳雇員人數預計40人，人均工資1500元。第二年：預計日均消費人數100人，人均消費80元計算年收益240萬年廣告費30萬年人員工資72萬水電、維修費用20萬采購成本120萬稅費 24萬年虧損：22萬備注：1、第二年廣告費主要媒體及公關費用。 媒體選擇如交通廣播，出租

12、車廣告、華商報廣告、陜西電視臺、西安電視臺廣告、商端DM雜志等。公關費用主要為組織大型公關宣傳活動。2、第二年餐廳雇員人數預計40，人均工資1500元。第三年：預計日均消費人數150人，人均消費80元計算年收益432萬年廣告費50萬年人員工資126萬水電、維修費用30萬采購成本170萬稅費 44萬年虧損：12萬備注：1、第三年廣告費除傳統報紙，電視，廣播電臺、戶外大牌，印刷品等傳統媒體廣告外，在大型活動宣傳方面等加大力度。2、第三年餐廳雇員人數預計70人，人均工資1500元。第四年：預計日均消費人數200人，人均消費100元計算年收益720萬年廣告費50萬年人員工資144萬水電、維修費用35萬

13、采購成本288萬稅費 72萬贏利：131萬備注：1、第四年廣告以大型活動宣傳為主線，報紙、電臺、戶外廣告、印刷品等媒體優化組合，深化餐廳品牌影響力。2、第四年餐廳雇員人數預計80人，人均工資1500元。第五年：預計日均消費人數300人，人均消費100元計算年收益1 080萬年廣告費50萬年人員工資162萬水電、維修費用30萬采購成本432萬稅費 108萬贏利： 298萬備注：1、第五年廣告仍以大型活動宣傳為主線，報紙、電臺、戶外廣告、印刷品等媒體優化組合，繼續深化餐廳品牌影響力。2、第五年餐廳雇員人數預計90人，人均工資1500元。3、 收回成本的時間 ：預計投資后5-7年內可收回所有投資成本正常營業期間日均接待消費者500人，人均消費100元計算：年收益 1800萬管理成本 130萬廣告宣傳費用 20