1、旅游項目開發的標準流程遵I®旅游項目對一個地區有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區的經濟發展， 也可以改變該地區的文化定位，對區域經濟、人文、自然環境都具有很深刻的影響。項目從無到有， 牽涉到眾多方面利益，必須科學規劃，精心設計，嚴格監控施工質量， 盡職盡責的做好項目的開發建設的管理工作。一、開發分期旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成，每環節相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯系，環環相扣。在 整個工作流程中，各項工作必須遵守客觀規律的基礎上形成先后次序，不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。根據旅游行業特點和項目開發建設的客觀

2、實際情況，可以把旅游項目開發建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業運作三個階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與 建設工程期、開業準備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。二、投資決策投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到決定進行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發價值的評價。對于該主題的討論詳見旅游項目投資評價綱要。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場

3、、交通、環境、政策考察之后，提交一份旅游項目 投資預可行性研究報告或旅游項目投資價值評價報告，以作為決策依據。三、合同簽定目前統一的旅游法沒有出臺， 旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制，導致旅游項目開發面臨很大政策風險。地區差異和法規修改，將對旅游項目開發產生重要影響。旅游項目開發，一般都涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、 森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。 對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發展要求的、 非產業化的法律法規， 對旅游投資商十分不利。 旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核 心，其中包括門票收益權、 項目開發與招商權、 核心土地購買權等幾個方面。

4、如何簽訂合同， 并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。四、架構管理合同簽定后，應立即著手組建開發管理團隊，并建立開發運作的管理構架與管理制度。開發管理，應包括前期工作、 建設管理、開業運營三方面。這三方面是完全不同的工作， 不可能由同一批人全部順序完成。因此， 應著眼于人力資源培養， 設立前期工作部、工程管 理部、景區管理部三個業務部門。他們的職能分別為：前期工作部。負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規劃設計單位對工程項

5、目進行規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。工程管理部。以項目經理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。景區管理部。負責景區開業營銷策劃， 辦理開業手續，落實景區運營必備的人、 財、物, 提高景區的經濟收益和社會影響力。五、產品策劃及項目運作策劃項目開發的主要人員到崗， 資金到位后， 應及時啟動項目策劃工作。 項目策劃不是旅游 規劃。項目策劃包括旅游產品的策劃及項目開發運作的策劃， 主要解決主題定位、 市場定位、 游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請 專業的旅游項目開發咨詢顧問公司，

6、 提供 旅游項目總體策劃報告及 旅游項目開發運作 計劃。為了與國債申請、 政府資金申請、 銀行融資、 戰略投資人及子項目投資人招商引資等方 面的工作全面配合，應編制旅游項目建設可行性研究報告。對于該主題的討論詳見（旅游投融資網 ） 。六、規劃、設計兵馬未動， 糧草先行，規劃設計是建筑開工前的重要工作。項目策劃完成后， 或與此同 步進行，應該聘請專業機構，編制旅游總體發展規劃，或者直接編制控制性詳細規劃， 可以包含部分需馬上動工的區域的修建性詳細規劃。 旅游規劃不是簡單的建筑工程規劃它包 括投資計劃、 社會效益、 環境保護等許多內容。 讀者可參閱綠維創景相關旅游規劃產品服務。規劃、設計的基本程序

7、是：勘察規劃設計方案初步設設計施工圖設計。新建項目要先進行旅游規劃、 確定規劃條件， 到規劃主管部門辦理用地規劃許可證， 方 可委托專業機構進行旅游項目設計。 小型項目常用規劃方案代替初步設計方案， 初步設計方 案要通過發改委與建委等相部門的聯合審批后， 進行施工圖設計。 施工圖設計方案要報送經 建委審批， 建委一般委托省級以上建筑規劃設計院進行審核， 并提出修改意見。 大型項目要 組織工程、 結構、力學等專家進行集體論證。 施工圖是工程施工的依據，法律規定未經審批 的施工圖不得使用。七、政府審批事項辦理推進前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。 其中，發改委立項， 可行性研究報告

8、審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅游項目等特殊扶持申請； 規劃委批準； 土地規劃審批； 建設土地的招、 拍、 掛與征用； 合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復最為關健。項目建議書是立項的重要文件，在內容和格式上有嚴格的要求。投資者持項目建議書及相關文件，到政府相關部門征求意見，爭取獲得發改委項目立項。 對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專業機構編撰項目建議書、可研報告，因為專業機構在技術分析和協調各方面關系上具有明顯的優勢。八、資金運作與招商引資現代

9、社會，獨立完成綜合性旅游項目，即不經濟，也不現實。一個成功的企業，應該是 一個善于借助任何項目， 搭建融資平臺的企業。 這個企業并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業 機構實施有效開發，將自己的風險降到最低，控制最大的長期盈利。建設投資之前，應該確定合作伙伴， 落實投資種子資金。 一般而言，項目建設資金不能 全部靠企業自有資金， 應積極進行融資和招商引資， 用少量種子資金起動項目， 利用項目融 入建設資金。信貸資金是建設資金最重要的籌措來源。根據投入前期資金與建設需要資金的缺口， 應該積極進行銀行融資。在不失控制權的基礎上

10、， 投資商可根據對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰略投資人，以擴大公司資本金。對于項目的附屬工程，如景區的接待設施和服務設施，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業投資人，對索道、設施游樂、酒店等等子項目，進行合作或獨立投資。項目招商文本制作，讀者可參閱綠維創景相關旅游規劃產品服務。融資具體操作思路， 可參閱林峰博士的旅游項目的融資途徑、旅游開發招商引資模式設計。九、建設準備與工程建設項目建設期主要由工程管理部負責。在施工開始前，項目開發建設單位必須組建項目法 人，委任項目經理，落實建設資金，辦理征地拆遷工作，確定監理單位和施工單位，辦妥開 工前一切手續。在工程

11、施工期間，以項目經理為首和項目法人機構負責協調各方，監督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。建設開工前，有很多準備工作，除前述的立項、規劃、設計、審圖、報建等工作外，還 包括工程合同簽訂、材料準備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質量控制、進度控制、 財務控制、監理等等工作。項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作。 竣工驗收標志旅游項目建設階段結束，是全面考核建設成果、檢驗設計施工質量的重要步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^ 組成驗收委員會（小組）進行驗收。規模大、復雜的綜合性旅游項目要進行

12、初驗，或分階段 進行，然后進行全項目驗收?？⒐を炇胀ㄟ^后，項目正式投入使用。十、開業運作項目完成工程建設， 與開業運行，還有較大的差距；開業需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業工作由景區管理部負責，它應在工程竣工前，進行生產（營業） 準備工作。工作內容是：籌集營運資金；招聘、培訓員工；采購生產物資，建立供貨渠道； 制定營銷計劃；健全規章制度。景區管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收單（證書）等相關資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經營許可證。跨縣市區景區（點）開業，報上一級旅游主管部門檢查審核。 凡達不到景區（點）開業條件，未經旅游部門審核的，不得正式開放營業。取得旅游經營許 可證后，旅游經營單位向工商部門辦理營執照，到稅務、物價及其它相關部門辦理開業手續。景區開業需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環衛人員，保安，營銷人員等等，