1、專業知識分享版使命：加速中國職業化進程【摘要】土地利用與軌道交通存在著復雜的關系，軌道交通線路構成了城市空間形態主要骨架。根據對土地利用與軌道交通互動關系及模式的研究，以北京為例進行探討分析。本文針對目前北京市軌道交通規劃與土地利用發展情況的分析現狀存在的問題，提出可行性的解決措施。【關鍵詞】土地利用軌道交通互動模式協調發展城市交通與土地利用之間是一種源流關系，他們是相互制約、相互反饋的一個整體。一方面.交通投資和交通基礎設施的發展會作用于土地利用的模式.引起土地利用的相應調整：另一方面，土地發展模式也影響交通模式。一、軌道交通與土地利用互動關系1 .軌道交通塑造緊湊城市空間形態。軌道交通吸引

2、或帶來大量客流，并以車站為集散中心使車站地區成為高密度活動區；又因為交通上的便利使附近地區因市場供給”及需求”關系的變化導致地價上漲：更由于地價的上漲使得土地利用趨于集約使用方式在軌道交通沿線或站點周邊形成緊湊的城市空間形態。2 .軌道交通提高土地利用強度，影響土地利用價值。城市土地的高強度開發必然導致大量人流、車流的產生，這對用地周邊及所處區域的道路系統將造成壓力。軌道交通可以快速有效地疏解交通壓力.有利于支撐城市高密度開發。軌道交通的建設對沿線區域社會、經濟產生巨大地輻射帶動作用，不僅為市民的出行提供運輸服務，而且引導城市形態演化，對城市用地布局和土地開發產生巨大地影響。但是，交通的改善對

3、沿線周圍土地和不動產的價值有正反兩方面影響：一方面其便利性、可達性的改善提高了服務范圍，因此，提升了土地的價值；另一方面由于軌道交通常常產生噪聲、空氣、視覺等污染，這又貶低了周圍土地和建筑設施的價值。3 .軌道交通改變土地利用性質，優化土地使用功能。城市中的交通形式同土地開發模式緊密相聯。如法國里昂市政府規劃部門曾在舊城東側開辟了一個新區，由于第一條地鐵只通過新區，于是出現了新區健康發展、舊城日漸蕭條的局面；而當經過舊城的第二條地鐵建成后，舊城又煥發了生機，恢復了往日的繁榮。實踐證明，軌道交通的建設不僅強化了城市中心的金融、貿易、服務業等功能，還使軌道交通沿線的土地利用發生分異，使各種類型專業

4、知識分享版使命：加速中國職業化進程的土地利用沿著軌道交通呈帶狀分布。由于軌道交通的建設提高了交通可達性，由于軌道交通擴大了人們的生活范圍.縮短了人們出行的時間和距離因此激發了人們選擇遠離中心市區居住的意愿.從而使居住用地與工作用地在地域上分開.并疏散了部分中心城區的人口。而商業及服務業功能由于軌道交通帶來的大量客流和可達性的改善.將在軌道交通沿線影響區域范圍內高度聚集，最終實現土地資源的優化配置。二、土地利用與軌道交通互動模式1 .香港的地鐵+物業”互動模式。地鐵+物業”的綜合發展模式即地鐵公司與政府達成協議，支付土地價格（不考慮地鐵建設因素的市值）給政府，以取得車站和車輛段上蓋物業及周邊的物

5、業開發權。港鐵利用其專業項目管理體制以監督地鐵建設工程及物業的聯動開發，把各項權責分清，有利于保障地鐵的安全運營，妥善處理各類有關地鐵與房地產開發項目的接口難題。此模式一方面利用地鐵的便利使周邊土地升值，利用物業開發回收增值，以補貼地鐵建設成本，令項目獲得合理的回報。另一方面，上蓋物業同步發展，為地鐵提供充足客源，增加運營收入。地鐵+物業”的綜合發展模式有利于地鐵建設面向市場，以達到資源高效利用的目的。因為物業方面的補貼，香港公眾能以合理的價格，享用世界級的地鐵服務，并享受完善配套、交通便捷的新社區，真正實現地鐵與周邊的城區的可持續發展。據統計，香港地鐵車站附近500m內，吸納了50%的人使用

6、地鐵，更大限度地讓整個地鐵網絡融入香港居民與游客的生活中。2 .以軌道交通引導城市發展的模式。根據其軌道交通塑造城市空間形態的特殊作用，將軌道交通走向與城市發展方向結合起來.通過軌道交通串聯城市重要功能區.并使軌道交通站點和城市各級公共中心有機結合依托大容量的快速交通系統及站點設置形成多核心的城市空間結構。通過綜合交通換乘系統將各個節點連成網絡.形成疏密有度的城市生長模式.實現軌道交通和土地利用的集約化。3 .聯合開發模式。聯合開發是基于城市軌道交通及土地利用而發展起來的一種新的資源經營及利用模式.資源經營，是指通過市場化運作方式對軌道交通相關資源的開發與經營所獲取的收益來彌補軌道交通巨大的建

7、設資金和運營成本；資源利用則是指站在城市建設主體的角度，明確城市軌道交通各個資源要素之間的相互約束，通過對資源的調用和協調，達到資源收益最大化和成本最低的利用目標。專業知識分享版使命：加速中國職業化進程三、北京的軌道交通與土地利用發展情況1 .現狀及問題。軌道交通規劃與兩軸兩帶多中心”城市規劃不協調北京城市總體規劃（2004年2020年）提出構建兩軸一兩帶一多中心”的城市空間結構。兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的東部發展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的西部發展帶”。北京城市總體規劃（2004年一2020年）圍繞中心大團幾乎

8、均勻規劃10個邊緣集團和11個新城，這種城市空間形態無法與以軌道交通為骨干的城市交通體系相適應。北京的兩軸”在北部和西部可延伸的范圍極為有限，而軌道交通在東部和南部則沒有充分延伸，沒有形成向東向南延展的城市帶。2 .分析及解決。從城市規劃土地利用角度上：（1）建立城市總體規劃、土地利用總體規劃與交通規劃相協調的機制。土地的開發決策也是交通的決策”（John.M.1evy,1988）。城市結構的設想一般在城市發展戰略和城市總體規劃階段就有了明確的目標和定位，滯后的交通規劃必然會制約合理的城市空間結構的形成。城市交通設施建設會使沿線或周邊土地利用的性質和強度發生較大的變化，一般來說，以軌道交通為例

9、，越接近站點的土地利用的強度就會越高，規劃部門應在參考國內外其他城市經驗和實地調查的基礎上，對這些變化進行定量分析，確定城市軌道交通對站點周邊土地的影響半徑，在對軌道進行交通規劃的同時進行沿線土地利用規劃的研究，指導沿線土地的開發利用。規劃部門在進行土地利用規劃時要保證一定比例的土地用于交通配套設施的建設和房地產綜合開發，絕對不能被其他用途侵占。（2）實行規劃儲備，嚴格控制用地。土地儲備的本意就是在土地尚未需要開發利用之前，預先由土地儲備機構將其獲取并持有，以作為未來開發之用或用作實現某一公共利益。建立城市土地儲備制度的目的就在于增強政府對城市土地市場的調控能力，優化土地資源的配置。政府應該加強對交通設施周邊的土地儲備、開發的掌控力度，在交通建設前就對土地儲備和供應進行控制，對一定區域內（可以是經過評價的合理的交通影響范圍）的土地劃為政府的重點土地儲備的區域，優先列入年度土地儲備開發計劃。（3）交通設施周邊的土地節約集約利用。作為極稀缺的資源，城市道路兩側、重點交通樞紐的土地更應遵循節約集約利用的原則。政府應對這些區域內的土地利用強度進行嚴格控制，堅持政府主導的原則，在專業知識分享版使命：加速中國職業化進程綜合分析土地建設強度的基礎上，給出有關土地利用強度的調整區間，在符合規劃、人居環境良好等前提條件下，盡量加大土