1、項目經濟效益分析第六章物流系統以其高效快捷的運作方式會產生巨大的社會經濟效益，本項目以物流中心為依托，必將給固安以及整個京津冀都市圈帶來經濟效益。6.1 物流系統的社會經濟效益物流系統所產生的效益被稱為第三利潤源泉，是因為它有高效、快捷的運作方式，能有效整合社會資源、降低社會成本。作為物流系統中間環節的物流中心，其建設是適應經濟發展的必然趨勢，是整合現有物流資源的有效手段，物流中心以其完善的設施、齊全的服務功能，合理的運輸組織、科學的管理方法和靈敏快捷的信息系統，以及高質量的綜合服務水平滿足用戶的需求，促進物流的合理化，降低物流成本，從而產生更大的社會經濟效益。因此，物流中心的建設，對于該中心

2、所在城市的功能、環境的改善，市場的規范、產業經濟的發展以及城市的可持續發展都有較大影響。主要表現在以下幾個方面：1. 創造新的利潤增長點，增加稅收。農產品物流園運作的過程，同時也是利稅的過程。中華農產品物流服務中心涉及農產品購銷、倉儲、信息咨詢以及配套服務等經營活動，每一項經營活動都是一個利潤點，都涉及稅收。2. 增加就業崗位，維護社會穩定性。河北省是中國一個人口輸出大省，勞動力充足。中華農產品物流服務中心的建立有助于緩解剩余勞動力的就業壓力，維護社會的穩定，繁榮地方經濟。3. 占領物流市場競爭的制高點，拉動內需。環渤海經濟圈是中國經濟增長的重要一極，隨著經濟不斷發展，該經濟圈的消費水平也在不

3、斷增長。農產品供求紊亂無序限制了該地區正常需求，農產品物流服務中心的建立將有助于改善這種情況。4. 引領行業發展，訂立行業規范。 農產品物流服務中心可做為農超直供的示范基地，農超直供是近年來提出的新概念，國內尚沒有成熟的物流園運作，通過本服務中心可以引領該該新興行業的發展，同時，作為行業先驅，有助于訂立科學合理的行業規范。6.2本項目的經濟效益中華農產品物流園是集商流、物流、信息流為一體的綜合物流園，項目落成后將采取多元化的經營模式，租賃自營相結合，關聯行業相結合，這種模式將徹底改變以往單一的物流園格局。多行業廣業態的發展模式將形成產業聚集效應，為打造城市綜合體奠定良好的基礎。另外，對本項目而

4、言，園區自身利潤的形成也是經濟效益的重要體現。結合上述分析，將本項目的經濟效益劃分為以下幾類：1. 打造固安城市綜合體，提升綜合競爭力。農產品物流服務中心的建設，在物資輻射及集散能力上同鄰近地區的現代化物流配送體系相銜接，全方位打開對外通道，推動當地經濟的發展。農產品物流中心的建設，將增加城市整體服務功能，提升城市服務水平，增強競爭力，從而有利于商流、人流、資金流向物流中心所屬地集中，形成良性互動，并能促進周邊地區的旅游、商業、教育、醫療等方面的發展，最終促成城市綜合體。2. 提高運輸效率，改進固安交通環境。目前大部分地區的農產品運輸組織和經營管理手段相對落后，專業化、集約化的規模運輸沒有形成

5、，信息不對稱，因而造成車輛空駛、等待，效率不高。過多的空駛車輛造成道路交通的擁擠，同時還會造成環境的污染和能源浪費。農產品物流服務中心的建設可以使當地農產品運輸格局合理化，促進物流各個環節的有效銜接。3. 發展固安經濟，推動京津冀都市圈經濟進一步發展 中華農產品物流園的建設，有利于固安整體經濟的發展，固安位于京津冀都市圈的中心地帶，其建成后可作為京津冀都市圈物流、商流的樞紐。大宗農產品經全國各地運送至固安，經統一調度后分送至京津地區，這一整個過程將帶動服務中心周邊經濟的發展，形成一定的規模后將推動京津冀都市圈的發展。4. 融資渠道與拓展合作模式多元化，大幅降低基建成本（基建效益被動）。農產品物

6、流服務中心前期建設需要大量的資金支持，前期的資金來源主要為自籌、貸款、投資入股、尋求多元合作商（省市級農業產業化龍頭企業；農產品加工企業；品牌農業合作組織；特優產品生產經營企業；從事二級批發市場經營的批發商、經銷商；各大賣場，超市，標準化菜場，農貿市場的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團、學校、機關、企事業單位的伙食團，出口商等）。5. 管理科學化與流程標準化，提升運營效率增加運營利潤（運營效益主動）。本農產品物流園日常傳統財務條目列示如下（收入類）：ü 日常交易收入（自營農產品購銷差價產生） 該部分收入主要來自于購買農產品和銷售的差價，主要針對于非訂購類農產品。涉及部門有加工、倉儲、

7、冷藏、配貨車間和信息服務中心 收入示例：以交易金額的2%提成。ü 農產品加工收入（代加工費用，加工車間產生成） 該部分收入來自于購買方的代加工費用，本著保鮮和美觀的目的對部分農產品初步加工或深加工，作業地點為加工車間。 收入示例：交易金額的2%ü 拍賣市場交易手續收入（現場交易信息服務中心產生）該部分收入主要來自于供銷雙方的傭金或服務費用，標的對象為自營儲蓄或代儲蓄農產品，交易地點為現場交易信息服務中心。收入示例：交易金額的1%ü 期貨市場交易手續收入（ 訂單拍賣、代存儲費用） 期貨交易收入一方面為四大期貨交易所提供倉儲點所得的收入，另一方面來自于供應方的臨時倉儲

8、費。涉及現場交易信息服務中心和倉儲車間。 收入示例：交易金額的1.5%ü 冷庫車間出租收入（冷庫車間完成，代購方存儲）該部分收入來自于供銷方所需農產品的長期或臨時冷藏費用，多用于反季銷售。涉及部門為冷藏車間 收入示例：1800元/平方米ü 冷藏氣調車間出租收入 （冷藏氣調車間完成，代購方存儲）該部分收入來自于供銷方所需特種農產品的長期或臨時冷藏費用，多用于反季銷售。涉及部門為冷藏氣調車間 收入示例：2200元/平方米ü 倉儲收入 （普通臨時倉儲、代購方存儲） 該部分收入來自于供銷雙方所需農產品的臨時倉儲費用。涉及部門為倉儲車間 收入示例：4元/噸·日&#

9、252; 獨立門面出租收入（現場交易中心門店收入） 該部分收入來自于現場交易中心獨立門店出租費用，該交易中心主要用于交易大宗特種深加工類農產品，該部分農產品主要產自本物流服務中心。涉及部門為加工車間和現場交易中心 收入示例：15萬元/年·間6. 全方位配套高標準服務，形成覆蓋價值鏈的利潤增長點（配套效益主動）。物流價值鏈中的利潤點如下（收入類）：ü 農超信息服務（現場交易信息中心完成） 其收入來自于供求雙方為排除“信息孤島”而發生的費用，涉及部門為現場信息服務中心。ü 金融服務（主要為保險） 完成部門為綜合管理部門ü 咨詢與培訓服務（特種農產品種植培訓、

10、加盟咨詢與培訓） 完成部門為現場交易信息服務中心ü 散客現貨交易（交易提成） 完成部門為現場交易中心 ü 運輸工具的停放與保養（停放、維修、加油）完成部門為車輛保養停放區ü 購物、健身、娛樂、旅游度假、賓館等服務ü 其他配套服務6.3本項目的綜合經濟效益評價（獲取數據后可進行詳細實證分析）1. 投資估算以及經濟效益的初步評價該項目投資估算根據可行性研究報告的編制方案和各專業提供的建設內容而編制，以下內容暫定：1）土地費用：采取租用農民土地方法，每畝每年2200元，租用30年；2）建筑工程費：參考河北省2010年目前同類工程造價估算；3）設備購置費：設備價

11、格，參考廠家提供的2010年目前市場價格估算；4）安裝工程費：參照有關建設工程概預算編制辦法、指標中相應工程概算費率估算；5）其它費用等，參照有關工程建設概預算編制辦法、指標中相應工程概算費率估算；2. 項目投資估算該項目投資需要15億元（人民幣）。其中：建設投資12億元，流動資金3億元。投資構成如下： 投資估算表：序號投資項目投資額度1建設投資13.85億元1.1土地征用0.5億元1.1建筑工程8億元1.2設備購置1.9億元1.3輔助工程1.7億元1.4其它費用1.75億元2流動資金1.15億元3合 計15億元1）一期投資 5億元土地租用 0.3億元建筑工程 2.5億元設備購置 1.15億元

12、輔助工程 0.5億元其它費用 0.55億元2）二期投資10億元土地租用 0.2億元建筑工程 5.5億元設備購置 0.75億元輔助工程 1.2億元其它費用 1.2億元流動資金 1.15億元3. 資金來源及籌措該項目總投資15億元人民幣，資金來源為：自籌資金 3.75億元銀行貸款 5.75億元其他資金 5.5億元供銷集團具有一定的投資實力，經濟效益較好，財務狀況良好，完全有能力自籌解決3.75億元資金。其余5.75億元可以通過與多家金融機構達成初步融資貸款合作意向來完成，能保證及時到位。其余5.5億元擬通過其他社會融資途徑解決（比如加盟、尋求投資方）。4. 經濟效益估算基本數據說明1）經營規模該項

13、目物流園區總建筑面積設定為60萬，可進駐農產品商戶2000家；參與信息交易及其它配套服務人員以40萬人次計算。2）實施進度、計算期及經營進度項目計算期為10年，項目投入運營后，不包含建設期，第1年及以后每年達到經營負荷100%。3）收入價格該項目物流園區出租按現行市場價格計算，平均價格為400元/平方米；參與信息交易及其它配套服務人員按100元/人次，為不含稅價格。4）成本費用價格該項目投入運營后，運營成本費用包括人員工資及福利、折舊及修理費、廣告費、差旅費、辦公經費及其他銷售服務費用、管理費用等，按收入的20計列。5）稅金及附加暫不考慮優惠政策，該項目繳納營業稅，其稅率為營業收入的5%，城市

14、維護建設稅按營業稅額的7%，教育附加按營業稅額的3%計列，所得稅按25計列。該項目投入運營后，進駐農產品商戶經營繳納增值稅，增值稅稅率為8.5%。城市維護建設稅按增值稅的7%，教育費附加按增值稅的3%計算，所得稅按25計列。5. 效益估算1) 項目運營收入物流園區運營收入：60萬平方米×400元/平方米2.4億元。信息交易及其它配套服務運營收入：40萬人次/年×100元/人次0.4億元。2) 園區交易額年銷售額為2000家×0.06億元/家120億元。3) 項目運營成本費用該項目運營成本費用為2.8億元×200.56億元。4) 園區交易成本費用年交易成本費用為120億元×8096億元。5) 稅金估算項目運營稅金 （2.8億元-0.56億元）×40%=0.5億元園區銷售稅金 (120億元-96億元)