1、o前瞻產(chǎn)業(yè)研究院、八 、亠冃U S隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型房地產(chǎn)企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi) 優(yōu)秀的房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求 趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌迅速崛起，逐漸成為房 地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚!中國住宅物業(yè)的開發(fā)與前景預測房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)經(jīng)營能力分析中國房地產(chǎn)行業(yè)地供應趨勢分析中國房地產(chǎn)行業(yè) 市場規(guī)模與需求分析資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理70006518.496050800060005793.583070000.77071.110.650004324.5：4003000

2、200100一線城市土地供應面積增速5037.084438.57206000105000040005706.275106.575634.874362.534107.85-30002656.411020002010003040200 年 200 年 201（年 201 年-0.3201 年 201 年 201 年一線城市土地成交面積增速1全國土地市場供求分析線城市推出土地規(guī)模分析線城市土地成交面積分析前瞻數(shù)據(jù)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2010-22010-2 年推出土地面 積增長速度逐年回落，至 201201 年全年四個一線城市共200200 年以來我國四個主要的一線城市的土地成交面積最大的一年，成交總

3、量達到 700700 多萬平方米，同推出土地面積 4438.4438.萬平方米，同比下降 23.39%23.39%比增長超過了25%2012-202012-20 年成交土地面積均201201 年上半年，一線城市的土地供求呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，一線城市共推出土地面積157157 防平方米，同比減少呈上升趨勢， 其中20201 1年僅成交面積為7071.7071.萬平 方米。33%33%2008-22008-20 0年一線城市土地供應面積總量增加變化2008-2012008-201 年一線城市土地成交土地建設用地面積增減變化% %（單位：萬平方米,（單位：萬平方米,0.50.40.30.20.1-0.-0

4、.2200 年201 年資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理前瞻數(shù)據(jù)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，200200 年我國 2525 個二三2012-202012-20 年 3 3 中央明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策將持線城市共推出土地39637.939637.9 萬平方米，同比增長續(xù)，開發(fā)商調(diào)整了拿地策略，抱著謹慎拿地的策略，45.43%45.43% 2011-202011-20 年推出土地面積增長速度逐年使得限購城市的土地成交也開始減少，進而影響到整回落，至 201201 年全年 2525 個二三線城市共推出土地面積個二三線城市土地的成交。201201 年，2525 個二三線城51102511

5、02 萬那方米，同比下降 3.99%2013.99%201 年，2525 個市共成交土地建設用地面積 463463（萬平方米，平均每城市推出土地建設面積為 50535.50535.萬平方米，基本與 上年持平。三線城市推出土地規(guī)模分析三線城市土地成交面積分析個城市成交 18521852 萬 2 2 平方米。200 年201 年資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理25 城市推出土地建設面積同比增長率2 匸三線城市推出土地建設面積同比增長率200 年201 年 201 年 201 年 201 年 201 年201 年 201 年 201 年 201 年圖表 1 1： 2009-2

6、02009-20 年 4 4 2525 個二三線城市土地供應面積總量增加變化 情況（單位：萬平方米，% %2009-22009-20 0 年 2 25 5 個二三線城市土地成交土地建設用地面積增減變化（單位：萬平方米，% %35%6000700006000050000394000030000200001000051586.83637.9558341.5130%53225.81102.68 卿00置35.%。 。40657.56、15%31764.45入 10%5000“5%0% 2000-5%-1000L10%30%48306.9825%44.96.1544296.00 0%46300.39%

7、10%5%0%-5%-10%-15%015%200 年201 年資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理2009-202009-20 年一線城市土地成交價格走勢（單位：元/ /平方米）2地價格走勢分析一線城市各類土地價格走勢分析2009-22009-2 年 3 3 我國一線城市土地價格整體呈上升的趨 勢。其中，廣州市在 201201 年 3 3 月后，土地價格呈大幅上 升，并超過上海，位居首位。上海市土地均價呈上升的 趨勢，位居第二位、北京市土地價格一直保持在較為平 穩(wěn)的水平，位居第三。主要二三線城市土地價格走勢從下圖可以看出，2009-202009-20 年，我國 2525 個二三 線城市地價呈波動走勢

8、，20142014 年達到最大值，為3248.3248.元平方米，同比增長 12.51%12.51%2009-22009-20 0 年二三線城市土地成交價格走勢（單位：元/ /平方米，% %）FE匸MCO占-gLT斜一Muo&s汽二* LSLL目Fi代曰目亠北京廣州上海深圳35003000250020001500100050002081.612887.52 3240.64 40%2490.74.T2180.42 1942.70 F30%20%10%0%-10%-20%-30%8000.006000.00I20000.0018000.0016000.0014000.0012000.002

9、00 年201 年資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理0.00201 年 201 年25 城市成交土地出讓價格201 年 201 年同比增長率資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理3土地市場供應趨勢預測從一線城市來看，完成土地供應計劃的也在少數(shù)。在 200200 年至 201201 年，廣州和深圳已連續(xù)四年沒有完成土地供 應計劃；上海有三年未完成土地供應計劃；北京有一年未完成土地供應計劃（201201 年）。從二三線城市近年土地供應的實際情況來看，住宅用地供應呈現(xiàn)減少態(tài)勢，而其他類型的用地特別是工業(yè)用地 持續(xù)增加。2010-202010-20 年 33國住房用地供應計劃與實際供應情況資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

10、251510,100.00-90.00-80.00-70.00L 60.00=50.00-40.0030.0020.0010.000.00計劃供應實際供應計劃供應完成率（單位：萬公頃，% %）201 年201 年201 年201 年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模與需求分析資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理1房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模分析房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模分析房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模分析20201 1 年， 我國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 9509503 3 億元， 同比 增長 10.5%10.5%雖然，我國房地產(chǎn)遭遇寒流，但基于購房2008-202008-20 年 3 3 我國商品房銷售面積呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，但增速有放緩的跡

11、象。201201 年，全國商品剛需和政府以及央行在放松限購和放低房貸門檻的政策房銷售面積為 12.012.0 億平方米，同比下降 7.58%7.58%為引導下，房地產(chǎn)的長期增長依舊可期。近年來首次出現(xiàn)負增長。2009-202009-20 年年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增速2008-22008-20 0 年 4 4 我國商品房銷售面積及同比增速100000900008000070000600005000040000300002000010000200年201年201年201年201年201年門 35.00%門 30.00%IT 25.00%Z 20.00%鬥 15.00%H 10.00%LI 5.

12、00%0.00%14000012000010000080000 -60000 -40000 200000.00130550.59111303.65109945.5693713.04%104349.1162088.94產(chǎn)開發(fā)投資-累計值200 年 200 年 201 年 201 年 201 年 201 年 201 年36232 48267 61740718048601395036房地產(chǎn)開發(fā)-累計同比16.1%33.2% 27.9% 16.2%19.8% 10.5%商品房銷售面積同比增速60.00%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理2房地產(chǎn)行業(yè)市場

13、競爭現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展速度房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析在 201201 年中央國五條”出臺后，地方 國五條細企業(yè)數(shù)量：內(nèi)資占據(jù) 90%90%以上份額，外資不到逃 則出臺前的空檔，在二手房轉(zhuǎn)讓所得稅政策的刺激下，離，比重進一步下降。全國各地掀起了一股搶購熱潮，致使 3 3 月成交量大漲。201201 年，我國房地產(chǎn)市場低迷，商品房銷售面積較上市場集中度有提升之勢。年有所減少。-14.72-20-7.59201201 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積與銷售面積分別為 107459107459 萬平方米和 120648120648 萬平方米。從商品房的竣銷比來看，200200 年以后，我國房地產(chǎn)竣銷 比

14、一直維持在 1 1 以上，且呈波動上升趨勢。201201 年房 地產(chǎn)竣銷比依然高達 1.11.12由此可見我國房地產(chǎn)市場 依舊是賣方市場。3房地產(chǎn)市場供需 書平衡分析2000-22000-20 0年我國房地產(chǎn)開發(fā)竣銷比走勢資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理中國住宅物業(yè)的開發(fā)與前景預測同站畫*1房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅投資分析201201 年我國住宅地產(chǎn)投資額增速雖然下調(diào)至16.30%16.30%在我國商品住宅的投資中，別墅、高檔公寓占據(jù)一定了投資步伐，住宅地產(chǎn)投資額累計達到 5.95.9 萬億元，同下，其投資額在商品住宅投資總額中所占的比重總比增長 19.40%20119.40%201 年由于宏觀經(jīng)濟進入

15、轉(zhuǎn)型期，住體上呈現(xiàn)下降趨勢。2010-202010-20 年 4 4 我國商品房住宅投資額為 6.6.4 4 萬億元， 同比增長 9.16%9.16%增速為近年 宅開發(fā)投資中，用于 9090 平米以下的投資最多，其在201201 年全國商品房開發(fā)投資中占比三成以上。/中國商品住宅投資分析中國商品住宅投資結(jié)構(gòu)分析但是在強勁的剛性需求支撐下,201201 年開發(fā)商又加快份額，不過在國家限制別墅、高檔公寓建設的政策來最低。2006-202006-20 年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)商品住宅投資額與增長情況2010-22010-20 0年商品住宅投資額占全部住宅投資額的比重（單位：億元）700006000050

16、000400003000044308.4325638.8.1464352.35.00%L -58950.76# 49374.21、，30.00%25.00%20.00%15.00%4000035000300002500020000150006697.522000022081.26T 18010.2513611.6210.00%1000050009062.0413637.3416789.4919446.2820334.9110665.2910456.229643.12 9806.36同站畫*100005.00%2827.393408.173448.373637.903844.720.00%201

17、（年201 年201 年201 年201 年商品房開發(fā)投資額：住宅:140m 以上商品房開發(fā)投資額：住宅:90rm 以上商品房開發(fā)投資額：住宅:別墅、高檔公寓2.中國商品住宅市場成交情況分析中國商品住宅成交情況分析我國商品住宅銷售面積整個保持上升， 在 2010-22010-2 年 2 2 保持低速運行，在 201201 年實現(xiàn)同比大增 17.52%17.52%曾速 較上年提升了 15.515.5 個百分點。201201 年住宅銷售面積為10.510.52平方米，同比下降 9.11%9.11%中國商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)顯示，200200 年以來別墅、高檔公寓的成交面積 占全部住宅的比重呈不斷

18、下降之勢，至 201201 年下降 至 3.84%3.84%而經(jīng)濟適用房的份額就更少，200200 年其 份額還在 5%5%上，而到 201201 年已經(jīng)下降至 3%3%卩 下。-10.00%2.00-15.00%1.00201年201年201年201年201年住宅銷售面積（萬平米） 93376.66528.4B467.51 115722.69 105182.000.00200200 年以來房企別墅、高檔4.00-5.00%3.002010-202010-201 1 年我國房地產(chǎn)企業(yè)商品住宅銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，% %資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理8.34%3.38% 2.01%

19、17.52% -9.11%同比增長(%)當年存量房面積上一年存量房面積上一年存量房面積拆遷率中國商品住宅價格總休走勢分析商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定增長，增速有放緩趨勢，基本控制在 10%10%以下的區(qū)間。201201 年，我國房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)商品住宅銷售均價達到了 593593 元平方米，同比上 漲了 1.40%1.40%增速較上年下降 6.36.3 個百分點。2006-202006-20 年我國房地產(chǎn)企業(yè)商品住宅銷售價格及同比增速（單位：元平方米，城鎮(zhèn)住宅需求規(guī)模預測分析根據(jù)預測，2012-22012-2 年我國住房需求仍將不斷增長，其中 202202 年住房面積新建需求將達到15.415.4

20、 乙平米， 但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，20202 2年之后住房需求將進入下降期。城鎮(zhèn)住宅需求預測模型585054303中國商品住宅市場價格走勢分析4未來10-2年中國城鎮(zhèn)住宅需求預測700006000022%25.00%593217.02%20.00%=3400003665 365531323000020000100003132/4474 472415.00%10.00%城鎮(zhèn)化需求I改善需求J存量房拆遷人口自然增長新增住房需求8.36%7.73%5.59%6.08%1.40%5.00%0.00%存量房凈增加量存量房拆遷量50000資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理0200 笄 200 年

21、 200 穽 200 穽 20W 201# 201 201 穽 201 年全國：商品房銷售價格：住宅同比增速資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理假設人口自然增長率0.5%-0.3%假設城鎮(zhèn)化率年增長1.2%-1%假設人均住房面積年增長0.5-0黑米-5.00%當年總?cè)丝诋斈瓿鞘谢十斈耆司》棵娣e假設1.5%中國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)經(jīng)營能力分析資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理企業(yè)銷售面積分析從銷售面積來看，2008-202008-20 年萬科銷售面積逐年增長， 201201 年為 14891489 萬平方米， 同比增長 15%&15%&20142014年， 公司累計實現(xiàn)銷售面積 1806.18

22、06.萬平方米，同比增長 21.24%21.24%2010-202010-20 年萬科企業(yè)股份有限公司商品房銷售金額及同比增速（單位：億元，% %201 年2011 年201 年銷售金額H201 年201 年同比增長率0同比增長率2010-2012010-201 年萬科企業(yè)股份有限公司商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，% %）銷售面積資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理1萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營能力分析企業(yè)市場份額分析萬科 20132013 年商品房銷售金額 1709.1709.億元，同比增 長 21%21%按此口徑計算，201201 年公司在全國的市 場占有率為 2.10%2.10% 201

23、201 年，公司商品房銷售額為 21512151 億元，在全國的占比為 2.82%2.82%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：公司年報前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理企業(yè)運營能力分析201201 年，萬科企業(yè)股份有限公司的存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長率分別為和 0.30.3 次O企業(yè)發(fā)展能力分析201201 年，公司的營業(yè)收入增長率和營業(yè)利潤增長率分別為 8.108.10 和 2.96%2.96%公司稅后利潤增長率為4.15%4.15%公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率分別為37.12%6.0937.12%6.09。201201 年我國房地產(chǎn)市場低迷，3232 次 58.858.8 次指標名稱20

24、1 年201 年201 年201 年201 年率（次）0.270.250.280.320.32應收賬款周轉(zhuǎn)率（次）43.9646.1860.6354.5458.87總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.290.280.310.320.30資料來源：公司年報前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理導2010-20 年萬致公司營業(yè)收入增長放緩。存貨周轉(zhuǎn)2010-201 萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%)指標名稱201 年201 年201 年201 年201 年營業(yè)收入增長率（%3.7541.5443.6531.338.10營業(yè)利潤增長率（%)36.9632.5233.3015.462.96稅后利潤增長率（%)36.6532.

25、1530.4020.464.15凈資產(chǎn)增長率（%)18.3519.7520.5020.4837.12總資產(chǎn)增長率（%)56.7037.3627.8826.516.09科企業(yè)股份有限公司運營能力分析（單位：次）00%資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理2保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司經(jīng)營能力分析企業(yè)市場份額分析企業(yè)銷售面積分析2010-202010-20 年 4 4 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司20132013 年，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司全年累的市場份額呈波動上升走勢。201201 年，保利地產(chǎn)實計實現(xiàn)銷售簽約面積1064.31064.3 萬平方米，同比增長現(xiàn)商品房

26、銷售金額 1252.81252.8 億元，市場占有率達到18.11%18.11% 201201 毎，保利地產(chǎn)實現(xiàn)商品房銷售面積1.54%1.54% 201201 年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額 1366.7610661366.761066 萬 1 1 平方米，和上年同期基本持平。億元，同比增長 9.09%9.09%市場份額進一步提高至1.791.79%2010-202010-20 年保利房地產(chǎn) 2010-2012010-201 年保利房地產(chǎn) （集團） 股份有限公司商品房銷售面積 （集團）股份有限公司及同比增速（單位：萬平方米，商品房銷售_ 金額及同比_增速（單位：億元，% %；1600 :. 二: : -% %）45312001400120010001017.39732.42800661.6860015%40040010%2002005%201 年 201 年年 201 年201 年201 年201 年201 年銷售金額同比增長