1、2015年上半年中國房地產投資回報率調查報告北京仁達房地產評估有限公司北京云房數據技術有限責任公司二零一五年四月前 言房地產投資回報率是反映房地產投資回報的重要指標，是投資人在房地產投資決策和房地產項目評價中的重要參考，也是利用收益法進行房地產估價的重要參數。科學、準確的房地產投資回報率不僅能夠為房地產投資主體投資決策提供科學依據，為估價師提供了客觀的參數依據，還能為銀行押品管理人員較好地控制和防范房地產風險提供依據。中國房地產投資回報率調查報告是北京云房數據技術有限責任公司北京云房數據技術有限責任公司（原北京仁達房地產評估有限公司信息數據部），致力于為評估行業(yè)信息化發(fā)展，為房地產/土地評估機

2、構、銀行金融機構、行業(yè)協(xié)會等提供房地產數據、評估軟件系統(tǒng)、項目服務等全套解決方案，是獨立的第三方服務商。（云房數據）與北京仁達房地產評估有限公司（仁達評估）合作的中國房地產估價師與房地產經紀人學會資本化率調查研究課題成果之一。自2009年課題承接起，課題組不斷深入挖掘和分析。到2013年，課題組依托云房數據強大的數據庫資源和仁達評估二十年來豐富的評估經驗，以及對房地產市場歷年發(fā)展的敏銳把握，運用房地產估價方法和數據挖掘、分析及預測技術，經過5年的努力，將研究成果從北京擴展至17個城市，通過靜態(tài)租賃回報率、長期租賃回報率、5年租賃后轉售回報率三個指標對各城市各物業(yè)進行了深入調查。2014年中國房

3、地產投資回報率調查報告覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、成都、重慶、南京、大連、沈陽、寧波、無錫、蘇州、長沙、西安，共十七個城市。研究物業(yè)涵蓋普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪。2015年，為擴大研究范圍，我們完成了后臺自動測算系統(tǒng)的開發(fā)，未來中國房地產投資回報率調查報告將在目前研究基礎上進行城市擴展和深度擴展，城市擴展目標為70個城市，深度擴展包括物業(yè)細化及商圈擴展等。我們志在通過對回報率的擴展調查，定期發(fā)布、更新與維護回報率調查數據。中國房地產投資回報率調查報告旨在提供中國房地產投資回報率調查數據綜合服務，包括提供給投資主體的房地產投資決策數據服務、評估機構的估價參數服務、銀行押

4、品估值參數服務等。2015年4月目 錄卷首導讀 如何解讀“房地產投資回報率”1一、各物業(yè)類型總體投資回報率概況1（一）普通住宅2（二）高檔住宅5（三）寫字樓8（四）商鋪11二、各投資模式總體投資回報率排序14（一）靜態(tài)租賃回報率15（二）長期租賃回報率17（三）5年租賃后轉售回報率（2010-2015年）19（四）5年租賃后轉售回報率（2015-2020年預測）21三、北京房地產市場分析23（一）住宅市場24（二）寫字樓市場27（三）商鋪市場30四、典型城市房地產市場分析33（一）上海34（二）廣州37（三）深圳40（四）杭州43（五）南京46（六）成都49專 題 分 析52專題一 買房即賺時

5、代過去，房產投資進入專業(yè)化時代53專題二 從房地產投資回報率數據看2015年樓市變化56專題三 悄悄告訴你北京住宅市場投資情況60指標解釋63公司介紹64卷首導讀卷首導讀 如何解讀“房地產投資回報率” 房地產投資回報率是反映房地產投資回報的重要指標，也是投資人在房地產投資決策和房地產項目評價中的重要參考。根據國內房地產投資實踐，中國房地產投資回報率調查共測算了三類指標：靜態(tài)租賃回報率、長期租賃回報率及5年租賃后轉售回報率（歷史及預測）。房地產投資回報率指標：1、靜態(tài)租賃回報率根據當前租金回報，選擇投資時機Ø 概念理解：靜態(tài)租賃回報率為年租金與售價的占比。例如，投資者購買一套100萬元

6、的房子，假設每年租金收益不變，年凈租金回報約為2萬，意味著靜態(tài)租賃回報率為2。Ø 投資應用：由于房價和房租都是房屋價值的反映，因此租金與房價往往存在一定的合理比例，根據國際租售比 國際租售比：國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1200-1300。其對應的靜態(tài)租賃回報率區(qū)間為4%6%。合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率合理區(qū)間為4%-6%。當靜態(tài)租賃回報率低于4%，反映出相對于市場實際租金水平，當前房產價格過高，意味著房產未來投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現(xiàn)；當靜態(tài)租賃回報率高于6%，表明房產投資潛力相對較大，后市看好。2、長期租賃回報率根據長期租金回報，判斷未來收益

7、Ø 概念理解：長期租賃回報率代表了隨著未來租金的變化，長期租賃物業(yè)可獲取的回報率大小。例如，投資者購買一套100萬元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金回報6萬，意味著長期租賃回報率為6。Ø 投資應用：長期租賃回報率反映了租金動態(tài)增長下的回報情況，更貼近市場真實的租金回報情況。對于長期依靠租金收益的項目，長期租賃回報率更能反映物業(yè)的長期收益水平。3、5年租賃后轉售回報率根據轉售回報，判斷最佳轉售時機Ø 概念理解：5年租賃后轉售回報率是包含租金回報和房產增值兩部分收益后測算得到的回報率。例如，投資者2009年購買一套100萬元

8、的房子，出租五年后出售，平均年化租金和售價收益15萬，意味著5年租賃后轉售回報率15%。Ø 投資應用：5年租賃后轉售包含了租金收益和價格增值兩部分回報。在整體市場平穩(wěn)、理性的條件下，5年租賃后轉售回報率水平應當接近長期租賃回報率，而近年來買賣市場快速發(fā)展，價格上升幅度較大，轉售回報遠高于租金回報。選擇轉售時機，可以將該指標與長期租賃回報率對比，當該指標高于長期租賃回報率時，可以進行轉售。在購入物業(yè)的時候，應當考慮到在5年租賃后轉售回報率過高時，反映了近年來價格的快速上漲，要警惕未來市場逆轉所帶來的風險。參考收益率（利率）指標：現(xiàn)實中，投資人除了購買房產之外，往往還有銀行存款、購買國債

9、、購買房地產信托產品、購買房地產上市公司股票等理財方式可選。通過對比特定房產投資回報率與多種理財方式的收益率大小，能夠幫助投資人衡量房產項目實際回報率高低。由于投資房地產周期相對較長，為了避免周期波動的影響，建議參考收益率（利率）指標統(tǒng)一選取各指標的長期滾動平均值。2015年上半年安全利率與資本市場相關收益率CPI漲幅均值2.2%一年期存款利率十年滾動平均2.9%五年期貸款利率十年滾動平均6.5%余額寶收益率4.5%長期國債到期收益率3.9%長期企業(yè)債到期收益率4.8%房地產信托平均年收益率9.6%房地產上市公司平均凈資產收益率13.3%調查成果應用說明房地產投資回報率研究報告提供中國房地產投

10、資回報率調查數據綜合服務，包括提供給投資主體的房地產投資決策數據服務、評估機構的估價參數服務、銀行押品估值參數服務等。主要應用情況如下：1、提供房地產投資決策參考。首先通過城市歷年房地產租金、價格走勢，對未來房地產市場進行預測和趨勢判斷；其次通過不同類型投資回報率的排序，對不同城市、不同物業(yè)、不同投資模式的投資回報進行對比，給出投資數據及參考。2、提供評估模型及相匹配的估價參數。對不同估價模型進行說明，給出了三種估價模型的應用步驟和相對應的估價參數。3、提供押品評估參數。參數應用有兩個階段：一是在貸款發(fā)放階段，指導內部評估人員進行押品評估或對中介機構的評估結果進行審核；二是在抵（質）押關系存續(xù)

11、期間，指導內部評估人員動態(tài)監(jiān)控押品的價值變化情況，及時量化風險。房地產投資回報率調查使用導航應用主體業(yè)務板塊業(yè)務說明投資主體房地產投資決策服務市場分析、投資選擇、修正及風險評估估價機構房地產估價服務估價模型及對應的參數銀行、保險等金融機構房地產押品管理服務房地產押品評估與動態(tài)監(jiān)測模板（參數）北京云房數據技術有限責任公司第21頁電話報率概況一、各物業(yè)類型總體投資回報率概況（一）普通住宅隨著宏觀環(huán)境的改變，自2014年起，全國房地產市場投資增速下滑，各地住宅庫存量攀升，去化壓力大，價格出現(xiàn)了不同幅度的回落，房地產市場步入了下行調整階段。面對市場的下行，政府利好調控政策頻

12、發(fā)，一線城市2014年末成交量出現(xiàn)小幅上漲。2015年初，在國內經濟持續(xù)下行的背景下，房地產政策調控動作趨于頻繁：兩會支持合理住房需求、央行降息降準、“330政策”出臺等等。在各項利好政策刺激下，預計今年住宅成交量將有所回升。然而，經濟下滑、城鎮(zhèn)化增速放緩、人口紅利逐步消失，支撐房地產市場快速發(fā)展的動力因素不斷減弱，預計價格不會出現(xiàn)大幅上漲。從2015上半年回報率數據來看，靜態(tài)租賃回報率在2%-3%左右，17個城市平均值為2.6%；長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉售回報率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，仍然處于高位，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出

13、現(xiàn)了負值。隨著房價漲幅的進一步收窄，預計未來轉售回報率將向長期租賃回報水平靠近。2015上半年普通住宅投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉售2010-20152015-2020平均值2.6%6.1%8.9%6.3%北京1.8%5.1%13.9%5.9%上海1.9%5.0%13.2%6.0%廣州2.0%5.6%17.0%6.1%深圳2.3%6.9%11.4%7.5%天津2.2%5.6%9.6%6.8%南京2.0%6.1%9.1%7.1%杭州2.3%3.3%1.2%3.9%成都2.9%6.6%8.9%6.1%武漢2.9%6.7%13.8%7.0%長沙3.2%6.3%6.4%6.3%西安3.5

14、%7.3%9.8%6.7%重慶3.0%8.0%9.4%5.8%蘇州2.5%6.1%7.1%6.5%寧波2.5%6.0%-0.4%6.4%無錫3.0%7.0%5.1%7.1%沈陽3.0%6.8%10.3%6.0%大連2.9%6.0%5.4%6.2%1、租賃市場投資回報率當期租金回報不高，考慮租金增長后，長期租賃回報合理。2015上半年，普通住宅市場靜態(tài)租賃投資回報率在1.8%-3.5%之間，整體租金回報水平依舊不高。長期租賃回報率是考慮了租金的動態(tài)增長下的回報率，更接近市場真實的租金回報水平。2015上半年，普通住宅市場長期租賃回報率主要集中在5%-7%之間，高于余額寶平均收益率，總體收益水平相

15、對不錯。僅從回報率數據上看，住宅市場存在一定的泡沫。由于租金與房價往往存在一定的合理比例，根據國際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率應該為4%-6%，而我國水平遠低于國際標準水平，側面反映了房價水平與真實價值的背離。一線城市及東部城市靜態(tài)租賃回報率偏低。除一線城市外，天津、南京、杭州以及寧波、蘇州，靜態(tài)回報率均不高。這些城市經濟發(fā)達，人們支付水平高，住房需求、投資需求旺盛，房價水平相對較高，靜態(tài)租賃回報率偏低。中西部城市租賃回報相對合理。與一線城市及東部城市相比，中西部城市住宅價格水平相對合理，靜態(tài)租金回報率高于3%。其中，成都、重慶、西安作為西部重要的交通樞紐，市場發(fā)展較快，在考慮租金增長下

16、，長期租賃回報率將達到7%左右。東北區(qū)域應當警惕市場風險。沈陽、大連靜態(tài)租賃回報分別為3.0%和2.9%，僅從回報率數字上看，回報相對不錯。但東北地區(qū)傳統(tǒng)重工業(yè)比重太高，對資源依賴嚴重，在經濟轉型、產業(yè)結構調整的背景下，東北地區(qū)經濟增長呈現(xiàn)出明顯的減速乃至乏力，進而影響房地產市場的變化，存在一定的市場風險。2、5年租賃后轉售投資回報率歷史租賃后轉售回報率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。未來房地產市場將逐步回歸理性，轉售回報約6%左右。首先，歷史轉售水平仍處于高位。2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為8.9%，各城市轉售回報率主要集中在6%-14%之間，總體水平仍接近房地產信

17、托平均年收益率9.6%，收益水平較高。其次，轉售回報率已經開始出現(xiàn)回落。過去“黃金十年”內房地產市場快速發(fā)展， 2008-2013年租賃后轉售回報率平均值在15%左右。但隨著支撐房地產快速發(fā)展的動力因素逐漸減弱，2014年房地產市場開始下滑，進入調整階段。2009-2014年為13%左右，到2010-2015年又下降至8.9%，可以看出，隨著房地產市場的調整，轉售回報率逐步回落。再次，城市之間的分化明顯加大。從2010-2015年租賃后轉售回報率數據來看，一線城市回報率處于前列，均處于10%以上；二線城市中，不同城市差異較大，武漢轉售回報率為13.8%，而杭州轉售回報率僅1.2%，寧波回報率出

18、現(xiàn)了負值。武漢房地產發(fā)展歷來相對平穩(wěn)，房價處于中等偏后水平，隨著產業(yè)調整、城建發(fā)展、寬松落戶等的推進，人口、經濟持續(xù)增長，在2014年在全國總體成交價下跌之時，武漢樓市依然保持堅挺。而杭州、寧波則主要是受2009年政策全面放開救市的影響，投資者涌入樓市，房價被迅速推高，在政府嚴厲調控下，投資客逐步撤場，市場回歸到由剛需和改善性需求主導，進入2014年，房地產市場下行，價格出現(xiàn)大幅下降。最后，未來市場將回歸理性。不考慮宏觀政策干預，2015-2020年各城市租賃后轉售回報率數據在6%左右。隨著房地產市場的調整，市場對庫存的消化，未來市場將進入平穩(wěn)發(fā)展階段，深圳、南京、武漢未來轉售回報率不錯。（二

19、）高檔住宅在房地產整體下行的背景下，2014年高端住宅市場表現(xiàn)同整體住宅市場趨勢一致。上半年市場低迷，成交量回落，去化減緩，部分賣方急售下調價格，價格下滑。下半年，受政策刺激，市場逐步企穩(wěn)。尤其在930房貸新政及降息等政策的影響下，年末成交量價翹尾，出現(xiàn)小幅回升。2015年初，受春節(jié)淡季影響，高檔住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)下降。但隨著政府對改善型需求的支持，及330房貸新政和個人住房營業(yè)稅5改2等利好政策的推出，將促進中高端改善型需求的入市，高檔住宅成交價格或將小幅提升。值得一提的是，與普通住宅不同，高檔住宅通常受地段、景觀、建筑品質等稀缺資源要素影響，購房需求相對穩(wěn)定，價格下降幅度明顯小于普通住宅市

20、場，總體走勢相對平穩(wěn)。從2015上半年回報率數據來看，高檔住宅回報率水平總體回落，各城市差異不大，相對平穩(wěn)。首先，17個城市靜態(tài)租賃回報率平均值為2.5%，靜態(tài)租金回報仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長期租賃回報率下降，2015上半年17個城市平均值為4.4%；再次，在房地產市場形勢下行的背景下，2010-2015年租賃后轉售回報率出現(xiàn)下降，平均值為8.4%；最后，預計未來5年租賃后轉售回報率將為5%左右。2015上半年高檔住宅投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉售2010-20152015-2020平均值2.5%4.4%8.4%5.1%北京2.0%4.4%11.5%5.1%上海1.

21、9%4.7%6.8%5.3%廣州2.1%4.7%15.0%5.0%深圳2.0%4.6%11.5%5.3%天津2.1%4.0%9.2%5.1%南京2.3%3.4%5.3%4.0%杭州1.6%1.8%6.1%4.0%成都2.6%4.3%6.0%4.7%武漢2.6%5.0%10.3%6.2%長沙3.0%3.2%西安3.0%7.2%9.3%5.7%重慶3.5%5.9%5.1%5.7%蘇州2.2%3.9%寧波2.9%3.9%4.4%4.6%無錫3.1%5.0%沈陽3.2%5.7%10.8%4.7%大連2.4%3.6%7.2%5.8%1、租賃市場投資回報率靜態(tài)租賃回報率不高，長期租賃回報上漲幅度不大。20

22、15上半年，高檔住宅靜態(tài)租賃回報率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%。大部分城市高檔住宅靜態(tài)租金回報低于CPI漲幅平均值2.2%，租金回報水平低于物價上漲水平。2015上半年，高檔住宅長期租賃回報率主要集中在3%-6%之間。與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對平穩(wěn)，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長期租賃回報僅接近或低于余額寶平均收益。一線城市高檔住宅靜態(tài)租金回報不高。與普通住宅市場相似，一線城市高檔住宅售價高，而靜態(tài)租金回報偏低。但一線城市受產業(yè)結構影響，對人才有較強的吸引作用，人口流入穩(wěn)定，租賃市場發(fā)展相對平穩(wěn)，在租金增長下，回報率為4%-5%左右。二線城市中，中西部城市靜態(tài)租賃

23、回報率相對較高，靜態(tài)租金回報約3%。與一線及東部城市對比，中西部城市房價水平相對不高。投資中西部高檔住宅后，可獲得相對不錯的租金收益。且這些城市市場發(fā)展?jié)摿Υ螅紤]租金增長后，西安、重慶、武漢的回報率均高于5%。2、5年租賃后轉售投資回報率高檔住宅歷史轉售回報率有所降低，但回報率水平仍不錯。高檔住宅2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉售回報率相比，轉售回報率下降了4個百分點。在經歷了2014年價格的下降后，大部分城市高檔住宅價格出現(xiàn)了明顯回落，但大部分城市租賃后轉售回報率仍高于五年期貸款利率，轉售回報率水

24、平較高。隨著市場的調整，未來回報率理性回歸。預計隨著未來投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，轉售回報率理性回落，2015-2020年回報率約4%-6%。廣州高檔住宅歷史五年回報率最高，未來武漢、大連、重慶、西安回報率水平相對不錯。高檔住宅的發(fā)展，受環(huán)境、位置、資源等因素影響較大。廣州雖然為一線城市，但高檔住宅供應有限，同時與其他一線城市相比，廣州高檔住宅市場售價處于較低水平，近年來隨著市場的發(fā)展，高檔住宅價格快速上升，歷史5年租賃后轉售回報率水平達15%。而武漢、重慶等城市，受城市的快速發(fā)展，高檔住宅升值潛力較大，未來可獲得不錯的轉售收益。長三角區(qū)域，歷史租賃后轉售回報率不高，但仍

25、處于合理水平。從2010-2015年租賃后轉售回報率來看，長三角各城市轉售回報率在4%-6%之間，略高于余額寶平均收益，但與其他城市相比回報率水平不高。（三）寫字樓在全國住宅市場總體低迷的背景下，寫字樓市場發(fā)展則相對平穩(wěn)。一線城市租賃需求旺盛，租金平穩(wěn)；二線城市受供給量大幅增加，租金出現(xiàn)小幅回落。寫字樓市場的發(fā)展，主要是受到經濟總量及第三產業(yè)發(fā)展的影響。受到政策的支持，電子商貿及金融類企業(yè)數量迅速增長，對寫字樓的需求也隨之增長，投資者或將調整投資方向及對象以獲取回報。而寫字樓的收益情況，則與地段、配套緊密聯(lián)系，未來一線城市依然是寫字樓的核心市場，尤其核心商圈的甲級寫字樓市場，總體處于供不應求的

26、狀態(tài)，且近年來明顯呈現(xiàn)出寫字樓市場外延的態(tài)勢。二線城市受產業(yè)發(fā)展程度影響，寫字樓市場需求有限，大部分城市處于供大于求的狀態(tài)，非核心區(qū)域的大量新增供應將對市場造成的較大壓力。與住宅市場相比，寫字樓租賃回報相對合理。2015上半年，寫字樓靜態(tài)租賃回報率平均值為4.3%，長期租賃回報率平均值為8.5%，租金回報相對較高。租賃后轉售回報率有所回落，2010-2015年租賃后轉回報率為11.8%，2015-2020年租賃后轉售回報率為7.7%。2015上半年寫字樓市場投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉售2010-20152015-2020平均值4.3%8.5%11.8%7.7%北京4.7%9.7

27、%18.0%9.1%上海3.5%8.9%8.9%6.7%廣州3.8%8.3%12.5%7.6%深圳4.0%9.8%14.3%8.3%天津3.7%10.1%13.9%9.0%南京4.1%5.8%13.0%8.9%杭州3.5%4.7%6.0%4.6%成都4.5%8.3%12.5%6.8%武漢5.1%11.1%14.8%9.5%長沙5.8%11.4%13.9%8.6%西安4.8%9.3%8.4%6.5%重慶4.8%9.0%22.4%8.6%蘇州4.0%5.9%7.4%6.2%寧波4.3%7.6%3.8%6.9%無錫4.4%5.9%6.2%6.3%沈陽4.6%9.4%13.7%9.1%大連4.6%9.

28、0%11.1%7.5%1、租賃市場投資回報率寫字樓靜態(tài)租賃回報率約為住宅市場的2倍。從2015上半年回報率數字來看，寫字樓靜態(tài)租賃回報率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益。對于寫字樓來說，其投資價值明顯高于住宅市場，尤其是核心地段的高品質寫字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態(tài)租金回報。考慮租金增長后，長期租賃回報率大幅提高。2015上半年，寫字樓市場長期租賃回報率平均值為8.5%，且大部分城市回報率水平集中在7%-10%之間，高于五年期貸款利率水平。其中，長沙、武漢隨著城市發(fā)展而來的大規(guī)模的城建投資，促進寫字樓市場需求大幅增加，長期租賃回報率大幅提高。但近年來杭州、南京等地隨著寫字樓的大

29、量開發(fā)，寫字樓市場庫存量大，明顯供過于求，預計租金上漲空間不大。中西部城市寫字樓回報率水平較高。從靜態(tài)租賃回報率來看，長沙、武漢、重慶、西安回報率水平均處于前列，高于余額寶收益率4.5%。從考慮租金增長后的長期租賃回報率也接近或高于10%，與房地產信托平均年收益率接近，均能獲得不錯的收益水平。中西部城市經濟總量相對東部城市較小，在產業(yè)結構加速調整的背景下，積極對接國家戰(zhàn)略，創(chuàng)新型產業(yè)逐步發(fā)展擴大，未來發(fā)展空間較大。二線城市中，長沙、武漢寫字樓市場回報率不錯。究其原因，主要是因為自2012年以來武漢寫字樓市場快速發(fā)展，核心區(qū)域高端寫字樓供不應求，租金快速上漲。長沙自2010年以來，受各大企業(yè)入駐

30、的影響，增加了當地寫字樓的需求，租金上漲幅度較大，投資回報相對較高。2、5年租賃后轉售投資回報率大部分城市寫字樓市場轉售回報率高于房地產信托收益率。寫字樓市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為11.8%，主要集中區(qū)間為8%-15%。5年租賃后轉售回報率受價格波動影響較大，受2010-2011年價格的大幅上漲，大部分城市寫字樓市場轉售回報率高于房地產信托收益率9.6%，轉售回報較高。隨著寫字樓市場的快速開發(fā)建設，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫字樓市場出現(xiàn)供過于求的局面，租金、價格上漲趨勢減緩。預計，未來寫字樓轉售回報率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫字樓市場5年租賃

31、后轉售投資回報率將在7%-10%之間。重慶寫字樓歷史轉售回報率最高。2010-2015年租賃后轉售回報率來看，重慶寫字樓市場回報率超過20%。究其原因，重慶作為西部唯一的直轄市，近年來，隨著經濟的發(fā)展與城市建設的不斷加快，眾多優(yōu)秀企業(yè)入駐，商務服務業(yè)、金融業(yè)和制造業(yè)等行業(yè)加大了對寫字樓市場的需求。尤其是住宅市場的限購后，投資需求轉向寫字樓市場，寫字樓更是得到了快速發(fā)展。長三角區(qū)域寫字樓市場逐步進入成熟階段，發(fā)展趨緩。從轉售回報率數據來看，長三角城市轉售回報率不高，約6%左右。主要是由于東部城市經濟發(fā)展較快，寫字樓市場已經逐步進入成熟階段，發(fā)展逐步趨緩。隨著寫字樓品質的提高，客戶需求的提高，市場

32、的精細化發(fā)展成為未來發(fā)展的主要方向。（四）商鋪2014年，全國住宅市場進入了低迷期，商鋪市場同樣承受較大的壓力。在經濟下行的背景下，受電商的快速發(fā)展、人口增速的減緩、人口結構的改變以及反腐政策影響，商業(yè)開發(fā)模式、經營模式及商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步調整。從城市來看，一線城市及沿海城市，商業(yè)地產密度大，趨于飽和，開發(fā)商及投資者將目光轉移到二線城市，尋求新發(fā)展機會，其中，中心西部的中心城市則表現(xiàn)出強勁的市場潛力成為重點發(fā)展地區(qū)。從物業(yè)來看，社區(qū)購物中心、大型購物中心、綜合體等逐步成為市場主流。從經營方式來看，開發(fā)商正在由“商業(yè)地產開發(fā)商”向“商業(yè)運營商”轉型。從2015上半年回報率數據上看，商鋪市場租金回報

33、總體平穩(wěn)，轉售回報小幅下降。各城市間，回報率數據差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區(qū)域位置、經營方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報的同時，投資商鋪市場也需要承擔較大的經營風險。2015上半年商鋪市場投資回報率城市靜態(tài)租賃長期租賃5年租賃后轉售2010-20152015-2020平均值4.0%7.2%14.9%7.4%北京4.2%7.4%15.3%7.6%上海4.6%9.6%10.0%8.7%廣州4.1%7.4%14.1%7.3%深圳3.4%7.2%22.7%10.4%天津3.9%7.5%13.2%7.2%南京3.9%6.4%14.7%6.7%杭州3.3%5.2%3.5%5.7%成都3

34、.7%5.6%28.5%7.5%武漢5.1%8.8%21.9%10.6%長沙3.8%8.4%15.1%8.2%西安5.0%10.1%27.4%7.8%重慶3.7%6.6%23.0%7.6%蘇州3.7%6.8%11.6%6.5%寧波2.2%4.3%8.1%5.3%無錫5.2%8.2%5.6%8.1%沈陽5.5%8.1%10.2%7.8%大連3.5%4.1%8.9%3.9%1、租賃市場投資回報率商鋪市場租金回報水平略高于住宅市場，但低于寫字樓市場。2015上半年，商鋪市場靜態(tài)租賃回報率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長期租賃回報率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。近年

35、來，連續(xù)多年針對住宅市場的宏觀調控使得房地產開發(fā)企業(yè)轉戰(zhàn)商業(yè)地產市場，商鋪市場供應大量增加，市場供求關系發(fā)生逆轉，大部分城市出現(xiàn)供過于求的局面。尤其在電商的快速發(fā)展下，傳統(tǒng)零售行業(yè)，如小商品類、家電類的傳統(tǒng)商鋪，受到的沖擊相對較大。從回報率數據來看，商鋪租金回報出現(xiàn)回落。此外，商鋪投資門檻相對較高，運營風險較大，即使同一城市，不同區(qū)位的商鋪回報也相差較大。但對于地理位置優(yōu)越的商鋪，仍然可以獲得相當高的收益。一線城市，總體租金回報處于中上等水平，但深圳租金回報偏低。北上廣靜態(tài)租金回報率接近余額寶收益率，相對合理。這主要是由于受整體消費水平及經濟發(fā)展影響，商鋪市場投資需求旺盛。但是，深圳靜態(tài)租金回

36、報不高，主要由于，與其他一線城市相比，深圳核心商圈商鋪價格相對偏高。此外，深圳商鋪供應量較大，且緊鄰香港，高端消費需求外流香港，市場租金將承受一定的壓力。二線城市中，西安、武漢長期租金回報較高。西安商鋪市場租金回報率較高，但與大部分二線城市一樣，西安商鋪市場不同區(qū)域租金回報差別很大，優(yōu)質地段商鋪的需求旺盛，租金上漲快，而偏遠地段的商鋪，則存在較大投資風險。武漢隨著軌道交通的建設，周邊區(qū)域消費水平的提高和產業(yè)結構的調整，商業(yè)發(fā)展迎來較大的市場空間，長期租賃回報率較高。2、5年租賃后轉售投資回報率商鋪市場轉售回報率差異大。從商鋪市場2010-2015年租賃后轉售回報率來看，平均值為14.9%，各城

37、市回報率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報率超過20%，與之相比，杭州商鋪轉售回報率不足5%。未來五年，商鋪市場2015-2020年轉售回報率預測平均值7.4%。預測將在6%-10%之間。隨著經濟增速的放緩、房地產市場的下行，商鋪市場向發(fā)展良好的二線城市轉移，預計武漢、長沙回報率不錯。近年來，中西部城市商業(yè)快速發(fā)展，轉售回報較高，更適合短期投資。從各城市發(fā)展情況來看，歷史五年中西部城市商鋪市場轉售回報率較高，成都、西安、重慶、武漢轉售回報率均超過了20%。一線城市商業(yè)市場趨于飽和，東部城市商業(yè)也進入發(fā)展緩慢的階段。而中西部城市，隨著城市的快速發(fā)展，商業(yè)市場的發(fā)展?jié)摿^大

38、。回報率排序二、 各投資模式總體投資回報率排序（一）靜態(tài)租賃回報率靜態(tài)租賃指標代表了當年租金與價格的比值。由于租金反映的是市場的真實需求，當靜態(tài)租賃回報率過低時，反映了房價高于了其真實價值。從物業(yè)來看，排名前十的物業(yè)均為寫字樓商鋪，排名后十的物業(yè)均為住宅，寫字樓、商鋪的靜態(tài)租金回報要高于住宅市場。寫字樓、商鋪靜態(tài)租賃回報相對合理，約4%左右，而住宅市場回報率僅2%。住宅回報率偏低，反映了國內住宅價格一定程度上偏離了真實房產價值，2014年住宅市場整體進入下行調整階段，隨著市場的調整，預計住宅價格將逐步理性回歸，靜態(tài)租金回報率將有所上升。從城市來看，中西部城市靜態(tài)租賃回報率相對較高。靜態(tài)租賃回報

39、率排名前十城市城市分類物業(yè)排名長沙二線城市寫字樓1沈陽二線城市商鋪2無錫二線城市商鋪3武漢二線城市商鋪4武漢二線城市寫字樓5西安二線城市商鋪6重慶二線城市寫字樓7西安二線城市寫字樓8北京一線城市寫字樓9大連二線城市商鋪10靜態(tài)租賃回報率排名后十城市城市分類物業(yè)排名杭州二線城市高檔住宅68北京一線城市普通住宅67上海一線城市高檔住宅66上海一線城市普通住宅65北京一線城市高檔住宅64深圳一線城市高檔住宅63南京二線城市高檔住宅62廣州一線城市普通住宅61廣州一線城市高檔住宅60天津二線城市高檔住宅592015年上半年各物業(yè)靜態(tài)租賃回報率排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1西安重慶長沙沈陽2長

40、沙沈陽武漢無錫3沈陽無錫重慶武漢4無錫西安西安西安5重慶長沙北京上海6武漢寧波大連北京7大連成都沈陽廣州8成都武漢成都天津9蘇州大連無錫南京10寧波南京寧波長沙（二）長期租賃回報率長期租賃回報率反映了租金動態(tài)增長情況下的長期租金回報水平，租金動態(tài)增長更接近于市場的真實情況，因此長期租賃回報率更能反映真實的租金回報水平。總體來看，大部分物業(yè)長期租賃回報率高于CPI漲幅，但低于房地產信托年收益率。從物業(yè)來看，寫字樓商鋪長期租賃回報要高于住宅市場，高檔住宅長期租賃回報不高。尤其一線城市寫字樓市場，受城市建設及第三產業(yè)快速發(fā)展影響，寫字樓市場可獲得較高的投資回報。從城市來看，中西部城市回報率最高，而南

41、京、杭州、蘇州、寧波等地的高檔住宅，投資回報率不高，高檔住宅的自住價值將更加突出。長期租賃回報率排名前十城市城市分類物業(yè)排名長沙二線城市寫字樓1武漢二線城市寫字樓2西安二線城市商鋪3天津二線城市寫字樓4深圳一線城市寫字樓5北京一線城市寫字樓6上海一線城市商鋪7沈陽二線城市寫字樓8西安二線城市寫字樓9大連二線城市寫字樓10長期租賃回報率排名后十城市城市分類物業(yè)排名長沙二線城市高檔住宅68杭州二線城市普通住宅67南京二線城市高檔住宅66大連二線城市高檔住宅65蘇州二線城市高檔住宅64寧波二線城市高檔住宅63天津二線城市高檔住宅62大連二線城市商鋪61寧波二線城市商鋪60成都二線城市高檔住宅5920

42、15年上半年各物業(yè)長期租賃回報率排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1重慶西安長沙西安2西安重慶武漢上海3無錫沈陽天津武漢4深圳武漢深圳長沙5沈陽無錫北京無錫6武漢廣州沈陽沈陽7成都上海西安天津8長沙深圳大連廣州9蘇州北京重慶北京10南京成都上海深圳（三）5年租賃后轉售回報率（2010-2015年）5年租賃后轉售回報率，主要體現(xiàn)了房產增值帶來的回報。總體來看，歷史轉售回報率仍處于較高水平，大部分物業(yè)回報率仍能高于房地產信托收益率。隨著房地產形勢的轉變，住宅的高轉售回報率逐步回落。從物業(yè)來看，排名前十的物業(yè)主要以商鋪、寫字樓為主。其中，寧波、杭州普通住宅回報率低于CPI漲幅平均值，反映了住宅價

43、格的下行調整和不同城市之間的投資回報出現(xiàn)分化。2010-2015租賃后轉售回報率排名前十城市城市分類物業(yè)排名成都二線城市商鋪1西安二線城市商鋪2重慶二線城市商鋪3深圳一線城市商鋪4重慶二線城市寫字樓5武漢二線城市商鋪6北京一線城市寫字樓7廣州一線城市普通住宅8北京一線城市商鋪9長沙二線城市商鋪102010-2015租賃后轉售回報率排名后十城市城市分類物業(yè)排名寧波二線城市普通住宅68杭州二線城市普通住宅67杭州二線城市商鋪66寧波二線城市寫字樓65寧波二線城市高檔住宅64重慶二線城市高檔住宅63無錫二線城市普通住宅62南京二線城市高檔住宅61大連二線城市普通住宅60無錫二線城市商鋪59各物業(yè)20

44、10-2015年租賃后轉售長期租賃回報率排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪1廣州廣州重慶成都2北京北京北京西安3武漢深圳武漢重慶4上海沈陽深圳深圳5深圳武漢長沙武漢6沈陽西安天津北京7西安天津沈陽長沙8天津大連南京南京9重慶上海廣州廣州10南京杭州成都天津（四）5年租賃后轉售回報率（2015-2020年預測）隨著市場的理性回歸，未來5年租賃后轉售回報率，整體逐步回到合理的收益區(qū)間。大部分物業(yè)轉售回報率集中在6%-9%之間。目前，各城市房地產市場都存在庫存量大的問題，隨著經濟的下行，市場步入調整階段，價格將逐步回落至合理水平。2015-2020租賃后轉售回報率（預測）排名前十城市城市分類物業(yè)

45、排名武漢二線城市商鋪1深圳一線城市商鋪2武漢二線城市寫字樓3北京一線城市寫字樓4沈陽二線城市寫字樓5天津二線城市寫字樓6南京二線城市寫字樓7上海一線城市商鋪8重慶二線城市寫字樓9長沙二線城市寫字樓102010-2015租賃后轉售回報率（預測）排名后十城市城市分類物業(yè)排名大連二線城市商鋪68杭州二線城市普通住宅67南京二線城市高檔住宅66杭州二線城市高檔住宅65寧波二線城市高檔住宅64杭州二線城市寫字樓63沈陽二線城市高檔住宅62成都二線城市高檔住宅61廣州一線城市高檔住宅60北京一線城市高檔住宅59各物業(yè)2015-2020年租賃后轉售長期租賃回報率（預測）排名前十城市普通住宅高檔住宅寫字樓商鋪

46、1深圳武漢武漢武漢2南京大連北京深圳3無錫重慶沈陽上海4武漢西安天津長沙5天津上海南京無錫6西安深圳重慶沈陽7蘇州北京長沙西安8寧波天津深圳重慶9長沙廣州廣州北京10大連成都大連成都北京房地產市場分析 三、 北京房地產市場分析（一）住宅市場2015年上半年北京住宅市場投資回報率平均值靜態(tài)租賃回報率長期租賃回報率5年租賃后轉售回報率2010-20152015-2020普通住宅1.8%5.0%13.8%6.0%高檔住宅2.0%4.4%11.5%5.1%1、市場形勢分析1季度，北京住宅市場延續(xù)去年年末回暖趨勢。2014年下半年，在政策刺激下，住宅成交量復蘇，業(yè)主心態(tài)逐漸穩(wěn)定、降價的動力明顯下降、議價

47、空間持續(xù)減小，同時在利好政策刺激下，部分業(yè)主開始上調房源價格。住宅均價從去年10月逐漸企穩(wěn)，年底價格上漲，一季度在利好政策刺激下，住宅價格相對平穩(wěn)上漲。租賃市場相對平穩(wěn)，但受年底季節(jié)性因素的影響，租金小幅回落。2015年初，經濟持續(xù)下行，政府出臺一系列刺激政策，包括降準降息、二套房最低首付降為40%、個人住房營業(yè)稅滿2年免征等。政策利好釋放大量改善性需求，短期內預計將刺激市場回暖，成交有所上升。然而，在房地產總體仍處于震蕩下行周期中，強刺激政策會提振市場信心，成交量有所提升，但不足以讓房價再次暴漲，預計租金、價格上漲幅度有限。2、回報率分析（1）靜態(tài)租賃回報率2015年上半年，北京普通住宅靜態(tài)

48、租賃回報率為1.8%，高檔住宅為2.0%。主要是隨著去年年末刺激政策的不斷出臺，價格出現(xiàn)回暖，而租賃市場受春節(jié)淡季影響，租金出現(xiàn)小幅回落，高檔住宅租金回報率出現(xiàn)下降，普通住宅回報率則相對平穩(wěn)。2015年，隨著租賃旺季的到來，預計租金將有所提高，屆時普通住宅租金回報仍將平穩(wěn)上升。總體來看，北京住宅市場靜態(tài)的租金回報不高。在云房數據重點監(jiān)測的17個城市中，北京靜態(tài)租金回報率處于末位水平，低于2000年以來全國CPI平均上漲幅度2.2%。尤其在2013年之后，更是不足2%。究其原因，主要是由于近年來北京房價的快速上漲，使得房價處于較高水平，靜態(tài)租金回報相對較低。（2）長期租賃回報率考慮租金增長下，2

49、015年上半年北京普通住宅市場長期租賃回報率為5%，高檔住宅為4.4%。高檔住宅租金漲幅低于普通住宅，長期租賃回報率略低于普通住宅。從歷史數據來看，長期租賃回報率相對穩(wěn)定。主要是由于租賃市場更能反映市場真實的居住需求，租金變化更為穩(wěn)定。春節(jié)前夕，受季節(jié)性影響租金出現(xiàn)小幅下滑，春節(jié)過后租賃旺季租金出現(xiàn)上漲，普通住宅市場長期租賃回報率較去年出現(xiàn)小幅上漲。總體來看，住宅市場長期出租回報率處于相對合理區(qū)間。隨著房地產市場的調整，政府積極培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點等工作的推進，未來租賃市場將更加規(guī)范化，預計長期租賃回報有

50、望進一步提升。（3）租賃后轉售回報率從數據上看，北京普通住宅市場2010-2015年租賃后轉售回報率為13.8%，仍高于房地產上市公司凈資產收益率13.2%。但與歷史20%左右的轉售回報率相比，普通住宅轉售回報率已經出現(xiàn)了大幅的回落。高檔住宅市場2010-2015年租賃后轉售回報率為11.5%，較歷史回報率數據也出現(xiàn)了回落。從變化幅度來看，高檔住宅回報率回落幅度明顯小于普通住宅市場，在房地產下行時期，體現(xiàn)出更強的保值性。08年到13年期間，北京住宅價格總體呈現(xiàn)大幅上漲，轉售回報率水平高于20%。與前面租金回報率相比，較高的轉售回報率，體現(xiàn)了近年來房地產投資市場的火熱。這段時間，房產增值收益明顯

51、，大量的投資需求進入市場，主要是受到房產增值的影響，而非租金回報的驅動。到2014年，隨著房地產市場形勢的轉變，二季度起住宅價格開始下降，年底在政策刺激下逐步企穩(wěn)，隨著價格的下行，轉售回報出現(xiàn)了明顯的回落。然而，租賃市場更能體現(xiàn)真實的住房需求，隨著房地產市場步入理性發(fā)展時期，預計未來轉售回報率將逐步向租賃回報率靠近。（二）寫字樓市場2015年上半年北京寫字樓市場投資回報率平均值靜態(tài)租賃回報率長期租賃回報率5年租賃后轉售回報率2010-20152015-2020寫字樓4.7%9.7%18.0%9.1%1、市場形勢分析近年來，受寫字樓市場需求旺盛影響，北京寫字樓市場快速發(fā)展，市場整體供不應求，空置率處于全國最低水平。2014年，經濟下行壓力大，但受金融、保險、IT等行業(yè)需求的支持，寫字樓市場總體發(fā)展相對平穩(wěn)。2015年1季度，受經濟下行影響，企業(yè)租戶支付能力下降，全市寫字樓市場租金水平下降。從租賃區(qū)域來看，CBD、金融街等核心區(qū)域，依舊是租賃成交的主力商圈，望京等新興商圈則憑借租金優(yōu)勢吸引了大量企業(yè)的入駐。隨著年內大量新增供應的入市，北京寫字樓市場競爭壓力將增大，預計全市空置率將有所上升。核心區(qū)域寫字樓受地段、資源等影響，租賃需求持續(xù)旺盛，未來升值空間大。但