1、房地產企業稅收籌劃實例分析 武漢市水務建設工程公司 熊毅在市場經濟體制下,稅收對納稅人的收益有著重大影響,謀 取最輕稅負,始終是納稅人孜孜以求的目標.稅收籌劃,就是納 稅人在不違反國家稅收法規的范圍內,通過對投資、經營、理財 等各項經濟活動的事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負,為納稅人帶來稅收利益,并最終為納稅人帶來經濟利益的治理活 動,它同納稅人追求企業價值最大化的目標一致.稅收籌劃對企 業和國家都具有重要的作用.對企業而言,稅收籌劃得當,用足 用好稅收優惠政策,有利于減輕節省企業的稅負,增加企業的利 潤和可用資金,提升企業的競爭力,有效維護企業權益,使自身 價值到達最大化,促進企業良

2、性開展.對國家而言,稅收籌劃促 進企業遵循國家產業政策的導向,有利于國家重點扶持的落后地 區和幼稚產業的開展,有利于經濟結構和產業結構的優化,從總 體上擴大了國家稅收的稅基,增加了稅源,有利于整個國民經濟 的健康、快速、穩定開展.一、有關流轉稅的籌劃一營業稅的籌劃方案例1: A房地產開發公司準備為一個住宅小區做促銷活動.在開 盤當日推出了一個面向客戶群體的營銷方案. 方案一：凡在開盤日簽 訂購房合同的客戶.均可以享受免交年的物業治理費、 送價值千元的冷暖空調一臺和新馬泰旅游.該銷售優惠吸引了不少消費者前來購買.在優惠期間銷售住宅,實現銷售收入 1 600萬元,送出空調總價 值1 0萬元.優惠的

3、物業治理費合計為 4萬元.送出的旅游團票價值 26萬元.方案二：公司采取折扣的方式,優惠 2. 5%,直接送價值 40萬元的折扣.這個案例涉及營業稅中視同銷售情況. 在方案一中公司直接給業 主免交物業治理費用.免費贈送空調和旅游.這些免費贈送的實物和 勞務要視同銷售.在銷售商品房的同時送實物和勞務, 等于發生了混 合銷售行為,所以要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收 入中.合并繳納營業稅,那么公司應繳納的營業稅為(1 600+40)X 5% =82 萬元.在方案二中公司將實物和效勞優惠的價值直接作為購房折扣, 在成交價中抵減,那么可以直接按折扣后的金額作為營業額.公司應繳納的營業稅為(

4、1 60040)X5% =78萬元.方案二只是修改了優惠方 式.由贈送實物轉換成直接折扣就節省了營業稅 4萬元.(二)契稅的籌劃方案契稅是在土地、房屋權屬轉移時,國家根據當事人雙方簽訂合同 以及所確定價格的一定比例.向承受權屬者一次性征收的一種行為 稅.房地產開發公司通過購置、受讓、受贈、交換等方式取得土地使 用權和房物所有權時要繳納契稅.例2: A房地產公司要將6000萬的物業資產轉移到控股的 C公 司名下.由于所有權發生了轉移需要繳納契稅,目前武漢市的稅率為1. 5%.那么要繳納6000X 1. 5% =90萬元的契稅.稅法規定：“企 業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相

5、同的企 業.對派生方承受原企業土地、房屋權屬,不征收契稅. 盡管本例中C是A的控股企業,但雙方的投資主體不全相同.如果A房地產公司采取新設立分公司方式分立,將新設立的分公司注冊資本按股份 比例分給A公司原來的股東.那么被分立公司和分立公司主體一致. 就 可免征契稅.三、土地增值稅的籌劃方案土地增值稅稅率為四級超率累進稅率.稅率從 30%到60%,增 值額越多.稅率越高.此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的.如 果增值額沒有超過扣除工程金額 20%,免予征收土地增值稅.土地 增值稅籌劃的根本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政 策,限制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇.1限制增值額的方

6、法有減少收入、增加本錢.例如將裝修收入從收入中分解出去, 也可以通過折扣方式適當地降低商品房的價格. 這樣在加快銷售資金 回籠的同時,降低了增值額.使企業少繳或免繳土地增值稅.增加了 企業的效益.2房地產開發企業還可以通過對開發成. 本的研究.適 當增加開發工程的一些投資.例如加大對園林綠化的投入,提升住宅 的配套設施標準等,這樣既增加了開發本錢和可扣除工程的金額,同時叉能使整個在建工程的環境更加優美. 配套更加完善,有利于促進 房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設.例3: A房地產公司開發一住宅小區.住宅可售面積 1 00000平 方米,全部都是普通住宅.銷售均價為 3500元.預計銷售總

7、收入為 35000萬元,繳納的營業稅為1 750萬元.城市建設維護稅及教育費 附加為1 75萬元,取得土地使用權費用和開發本錢為 20800萬元.方案一：直接按現狀開發銷售.其中可扣除工程金額為20800X 1+10%+20% +1 750+1 75=28965,增值額為 35000 28965: 6035,增值率為20. 8%.應繳納的土地增值稅為6035X30%=1 81 0. 5萬元. 方案二：在小區中央花園建設一個噴泉.美化綠化整個小區.在靠近 馬路的地方建隔音帶,追加園林綠化方面的投資300萬元,那么可扣除 工程金額為20800+300X1 + 1 0%+20%+1 750+1 75

8、=29355,增值額 為35000-29355=5645,增值率為1 9. 2%.正好符合稅收優惠政策,可以免交土地增值稅.投資了 300萬對小區進行綠化.提升了小 區的配套設施和商品房質量.同時少繳了1 81 0. 5萬的稅收.四城鎮土地使用稅的籌劃方案對城鎮土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優惠和征收范圍.1房地產開發公司建造商品房用地,原那么上應按規定計征土地使用 稅.但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予緩征、減 征、免征照顧,可由各省、自治區、直轄市稅務局根據從嚴原那么.結 合具體情況確定.2稅法規定城鎮土地使用稅征收范圍是城市、縣 城、建制鎮、工礦區,因此企業可將注冊地選擇在

9、城郊結合部的農 村.這樣既少繳了稅款,又不致因交通等問題影響企業的正常生產經 營.3外商投資企業和外國企業不繳納城鎮土地使用稅.企業可以 尋求外商的資金.把企業轉換成外商投資企業和外國企業.例4: A房地產公司要在襄樊開發新的投資工程.已經通過競拍 買下土地1 00000平方米.打算由下屬工程公司D負責進行籌建.方 案一：將下屬公司 D的注冊地選擇在市區,襄樊市的土地使用稅征 收標準為4元每平方米.方案二：將下屬公司 D的注冊地選擇在城 郊結合部的農村.對于方案一.公司要繳納的土地使用稅為40萬.而 方案二由于是在農村設立的工程公司 D那么免去了城鎮土地使用稅.五印花稅的籌劃方案印花稅的籌劃方

10、法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流 轉環節法.第一,同一憑證因載有兩個或兩個以上經濟事項而適用不 同稅目稅率,假設分別記載金額應分別計算應納稅額.相加后按合計稅額貼花；假設未分別記載金額的按稅率高的貼花. 所以這種情況要盡量 分別核算金額.第二,模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數額較大的 合同時.有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定,以達到少繳印花稅目的.第三,由于在勞務的流轉環節中.每一次訂立合 同均需繳納一次印花稅.所以減少流轉環節也是節省印花稅的方法.例5:甲房地產公司將一筆價款 3000萬元的工程承包給A房地 產公司.A公司又將其中1 000萬元的工程分包給乙公司.80

11、0萬元 的工程分包給丙公司.那么四個公司應納印花稅稅額分別為：甲公司應納印花稅：3000X0. 03% =0. 9萬元A 公司應納印花稅=3000X0. 03%+1000X 0. 03%+800X 0.03% =1. 44萬元乙公司應納印花稅=1 000X O. 03% =0. 3萬元丙公司應納印花稅=800X O. 03% =0. 24萬元如果A房地產公司與甲房地產公司協商.讓甲公司與乙公司、 丙公司分別簽訂1 000萬元和800萬元的合同.剩余1 200萬元合同 由甲與A簽訂.這樣在甲公司、乙公司、丙公司應納稅額不變的前 提下.A房地產公司應納稅額變為1 200X0. 03% =0. 36

12、萬元,比 原來節省稅額1. 08(1. 44-0. 36)萬元.二、企業所得稅的籌劃與營業稅等流轉稅籌劃相比.企業所得稅籌劃的效益更直接. 假 設企業通過對營業稅的合理籌劃.節約營業稅1 00萬元.那么其相應地增加了應納稅所得額.需要繳納 25萬元的企業所得稅.如果考慮 城建稅和教育費附加的話.企業的節稅收益還會更小一些.如果該 企業通過對企業所得稅的籌劃.節約所得稅 1 00萬元,那么這1 00萬 元就是企業實際獲得的節稅收益. 企業所得稅的籌劃有多種技巧,這 里著重介紹的是利用借款以及利息支出的籌劃方法.房地產開發企業對資金需求量很大.資金籌集與融資渠道相結 合,構成不同的籌資方法,使得企

13、業所承擔的稅負也不同.一般情況, 企業以自我積累方式所承受的稅收負擔最重, 發行普通股票所承受的 稅負重于向銀行借款承受的稅負,向社會發行債券所承受的稅負最 輕.負債比例越高意味著企業的稅前扣除越大,節稅效果越明顯.但 同時企業的經營風險也很大.負債主要是有以下三種形式：(1)通過金融機構貸款籌資.金融機構的貸款利率和計息方法較穩定, 對于長 期貸款還是金融機構有保證.籌措的.流動資金.其利息支出可以計 入當期損益.但與開發工程有關的長期貸款.其資金本錢應計入工程 開發本錢.當企業處于虧損年度或有前五年虧損可資抵扣時,利息支出應盡早資本化：當企業處于盈利年度,利息支出應盡量費用化,以到達本錢費

14、用極大化：此外由于稅法對借款利息支出扣除有具體范圍 和標準的規定,企業向金融機構借款應保證利息支出的合法性.預防稅務機關對超額利息的剔除.2企業間拆借資金.企業及經濟組織 之間拆借資金的利息在計算方法和資金收回期限方面均有較大的彈 性和盤旋余地,通常表現為提升利息支付.沖減企業利潤,抵消納 稅金額,但稅法規定按不高于金融機構同類、 同期貸款利率計算的數 額以內局部計算利息支出.所以要注意權衡高利息支出是否能有效沖 減稅負.3通過發行債券籌資.在企業資金短缺時,可通過有關部 門批準,發行債券籌集資金.既可以對社會公開發行,也可以局限于 企業內部職工.假設通過發行股票籌集資金,資本紅利和股息都不得

15、在 費用中扣除,但債券的利息可以在稅前列支.增加了本錢費用,有利 于降低企業所得稅稅負.例6: A房地產公司由于建設需要正方案籌資 8000萬元,現設 計三種備選方案.具體如下表：從上表可以看出,增加債務籌資比例.可以加大債務利息支出的 抵稅作用.降低總體資本本錢,但同時也會加大企業的財務風險.因 此,負債比率是否合理是判定資本結構是否優化的關鍵.由于負債比率大意味著企業經營風險很大,但稅前扣除額較大,因而節稅效果明 顯.所以,選擇何種籌資渠道.構成怎樣的資本結構,限定多高的負 債比率是一種風險與利潤的權衡取舍.如果A房地產公司,有著良好的信譽.財務狀況一直沒出過什么問題.而且有著關聯企業的支

16、持, 那么方案三更適合A房地產公司,能夠使該公司明顯地節稅增收.三、流轉稅與所得稅的統籌籌劃例7: A房地產公司與B投資公司聯合競拍土地,總價 8000萬 元,雙方各占50%.A先把50%的土地使用權作為開發商業樓盤設 施自用,待開發完后交由 B投資,B公司無開發資質.必須收購 A 公司的股權,約定在收購時.A公司已經開發完成的商業設施留歸自 己.不被投資公司收購.2007年底.A公司商業樓盤順利開發完成.轉 作固定資產6000萬元.A公司實行了免稅改組,A決定將6000萬的商業資產別離給現 有的控股公司 C.在分立6000萬的商業資產的同時分立承擔負債 5000萬,以凈資產1 000萬全部做

17、為對C公司的股權增資.增加對C 公司的實收資本.B公司按A所剩的凈資產進行收購.在所得稅方面 主要考慮了 “免稅分立改組.稅法規定,分立企業在支付給被分立 企業或其股東的交換價款中.除分立企業的股權以外的非股權支付額 不高于股權票面價值的20%的.經稅務機關審核確認,被分立企業 可不確認別離的資產的轉讓所得或損失,不計算所得稅.由于 A公 司別離的1 000萬凈資產全部用于增加現有分立企業 C的股權,沒有 取得任何非股權支付額,可不確認 A公司別離的6000萬資產的轉讓 所得.在營業稅方面主要考慮以不動產投資可以不繳納營業稅的規 定.“自2003年1月1日起.以不動產投資入股,參與接受投資方利

18、 潤分配,共同承擔投資風險的行為.不征收營業稅.由于A公司將 資產全部用于投資,與接受投資方 C公司參與利潤分配,共同承擔 風險.所以6000萬元資產所有權轉讓也不繳納營業稅. 在契稅方面,A房地產公司將6000萬的資產轉移到自己的控股公司 C后,沒有繳 納企業所得稅、營業稅,節省了稅收本錢,但由于 C是A的控股公 司,兩者的投資主體并不完全相同,所以契稅并不能免交.A公司分離了 6000萬的資產,C公司要繳納6000X4% =240萬的契稅,如果 A公司在免稅分立改組的情況下.采取新設立分公司方式分立,將新 設立的分公司的注冊資本按股份比例分給 A公司原來的股東,那么被 分立公司與分立公司主體一致