1、李蕭蕭的個人主頁拓展訓練中心及生態農場的可行性分析報告1 項目概述1.1 項目名稱拓展基地及休閑生態農場1.2 建設場地*1.3 經營范圍以發展養殖、種植果園等為主要的經營項目，帶動休閑娛樂，為人們提供觀光、休閑、娛樂、運動以及餐飲的鄉村生活體驗與享受1.4 建設規模農場總占地面積133400m2，燒烤區 300m2，運動區 1000m2，會議餐廳 500m2，魚池 1500m2，蔬果園 67700m2 左右，苗圃 500m2。農場分兩期建設。一期開放燒烤園燒烤、運動區拓展運動、以及承接中小型會議。待果園、苗圃進入豐產期再行開放采摘及觀賞等農場項目，遠期擴展的農場項目為整修魚塘和移植觀賞性荷花

2、、睡蓮等水生植物進入魚池，修建觀景涼亭和垂釣平臺，提供觀賞、攝影、垂釣等農場休閑項目。擴展苗圃基地，培植本地暢銷苗、木、花卉并投入市場。1.5 資金來源與投資總額* 實業公司自籌，總投資額約 180 萬元1.6 運行周期規劃、申報 3 個月，建設期 6 個月，初步計劃運營10 年2 項目建設的必要性及目的意義公司長期從事生產養殖和第三產業，為擴展公司的養殖業， 利用公司龍頭氣站閑置土地資源以及原有設施設備，開發建設一家以種植需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁業、養殖業為基礎、發展集休閑、娛樂、山野情趣、運動、餐飲為一體的生態農場， 以豐富 * 片區廣大職工業余生活、 周末以及節假日的休閑娛樂

3、。為開拓公司業務市場，挖掘新的經濟增長點，促進生產，刺激消費，* 公司將依照國家政策、 地方規定以及公司的規章制度合理規劃、合法經營該農場項目， 將閑置土地重新利用， 看護好 * 公司的土地資源并利用建設地現有生態農業資源，結合環境優勢，合理配置資源。農場內實現資源循環利用，走 “低碳經濟 ”經營路線。更好地響應環保政策，促進農家樂文化和 * 公司的發展。3 建設項目優勢3.1 地理位置優勢農場位于 * 市坡頭區龍頭鎮上圩村，距 * 基地約 25 公里，駕車需 40 分鐘左右，農場距龍頭鎮中心 3 公里，與 G325 國道以及 S287 省道毗鄰。* 公路為 325 國道中的一段，是龍頭鎮主要

4、過境公路之一，龍頭鎮距離 * 高速入口約 10 分鐘車程。廠區西北側距離 500 米遠的位置有一溝渠向西南方向延伸連接海灣水域， 廠區與溝渠的最近點到海灣入口處的距離約 5 公里。在周邊約 200 米半徑范圍內， 有一處廠區類建筑物，兩所學校、一所養老院以及多處民房居住類建筑物，其余均為空曠的農田或耕地。靠近的 325 國道沿線有 10KV 高壓線路，當地有市政自來水供應，交通便利。3.2 自然環境坡頭區屬于北熱帶海洋性季風氣候，熱量充足，光源豐富。終年受海洋氣候的調節，年平均氣溫為 22.7 23.3，夏季主要風向為東風或東南風，臺風是主要的自然災害之一。需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁

5、光照條件、降水量年平均日照時數為1817.72106 小時。年平均降雨量為14171802 毫米。水資源地下水類型為潛水，水文地質條件良好，淺層水質適宜農業灌溉，可保證未來設施農業的需要。 節排水設施較為齊全。 農場內部有三處水池，夏秋季可有計劃的進行貯水活動， 供冬春兩季用水， 可避免雨、熱不均對農業生產的不利影響。土壤資源農場地處丘陵緩坡地帶，農場內部地勢為東面高，西面低，地勢高度相差約 2.5 米，坡度一般 3°左右。土地生產潛力高， 可一年三熟。植被覆蓋情況良好，土壤均為亞粘土，透水性較好，適宜種花生、番薯、生菜、辣椒、西紅柿等糧食經濟作物，龍眼、荔枝、木瓜等優質水果。農場內

6、的家畜類糞便以及魚塘的有機污泥可循環利用， 為農場的土壤提供高含量有機質，提高土壤地力。3.3 建設地原有資源有較為完備的雨水排水系統，有避雷設施， 20%左右綠化面積，均為喬木綠化。有給水系統，有雨水排放口，污水沉淀除油池以及排污池等。有辦公區域、辦公設備以及原有小型商務停車場。建設場地北面方向有面積約 1200、1400、3000 平方米的水塘三處，廠區大門側面有現成面積約 400 平方米的消防水池一處，均互不相連。3.4 農場休閑項目多元、新穎特色是生態農場發展的生命之所在， 愈有特色其競爭力和發展潛力就會愈強，因此，農場規劃根據現有資源特點、市場需求以及消費需要文檔請給我留言。李蕭蕭的

7、個人主頁者消費心理做了多元規劃，將農場的主要特色鎖定在體驗上。體驗是消費者內在的心理感受，來自個人的心境與事件的互動。生活在城市的人們在忙碌的學習、工作之余，希望身心得到放松，回歸自然。而農業擁有最多的自然資源， 農業是提供體驗最適當的產業。所以休閑農場以農場為舞臺， 以山林田園景觀為布景， 以游客為主角，以農產品和休閑娛樂項目為道具， 設計包括采摘蔬果、 打雞甕、垂釣、攀巖、健身、野戰、打靶等特色休閑體驗項目，創造出值得游客回憶的活動。4 農場規劃具體內容項目規劃建設分為觀賞區、 運動區、體驗區和休閑娛樂區四個功能園區。從大門口進入農場，東邊增建一規模稍大的停車場，再往里利用道路兩側的榕樹林

8、， 將雜草鏟除后修建石桌凳， 做為燒烤和打雞甕的區域。在遠離燒烤區，靠近池塘附近一帶種植果樹、在果樹帶圈定范圍內養殖雞、鴨等家畜；農場最西側為蔬菜、苗圃種植區；農場中部為兩處池塘， 計劃養魚和種植觀賞性荷花， 池塘周邊修砌垂釣平臺以及攝影涼亭，供游人留影與觀賞；農場南面為休閑娛樂運動區；在休閑娛樂區設置會議室、餐廳以及農場工作人員辦公室、棋牌樂、公共廁所以及簡易污水和垃圾處理設施；運動區設置攀巖、靶場、野戰、露營、拓展運動、健身、乒乓球等項目。農場內其余區域保持原有環境，作為內部的綠化區域。4.1 燒烤場占地面積： 300m2功能：體驗區建二十余座石桌凳，桌上開燒烤孔，讓游客自助燒烤，同時可以

9、享受打雞甕的樂趣。 燒烤區保留場地內原有榕樹，這些榕樹不僅可以需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁http:保持原有景觀和水土又可夏日遮陰避暑。4.2 會議廳、餐廳占地面積： 500 m2功能：休閑娛樂區將原來的兩層舊辦公樓改為餐廳，樓后面的舊平房改為多功能會議廳，為 * 基地各單位以后召開中小型會議、接待來賓、舉辦團隊拓展活動的主場所。 會議結束可在餐廳就餐， 飯后可在棋牌樂處放松休閑。4.3 靶場、攀巖、 CS 野戰、乒乓球場及室內健身等占地面積： 1000 m2功能：運動區改造原有貯罐區為靶場和攀巖場，靶場配置帶瞄準器的運動步槍，100 米固定靶和移動靶，提供打靶體驗。攀巖場修建一面獨立

10、結構的巖墻，根據場地的具體情況確定規格和攀巖的難易程度。在靶場與會議廳中設置供團體進行拓展運動和CS 野戰的場地等。利用原灌氣棚修建棋牌樂、健身房、乒乓球等休閑娛樂項目。4.4 蔬菜園占地面積： 1000m2功能：觀賞區蔬菜基地種植番薯、 土豆、辣椒、生菜、西紅柿等一些常用蔬菜。一般供農場餐廳自用， 多余的蔬菜商品可供于當地市場， 也可讓游人有償采摘。4.5 苗圃園占地面積： 500 m2功能：觀賞區根據經營情況， 逐步完善苗圃園。 一期工程規劃出苗圃園的大致雛形，隨著經營管理的成熟再興建一個大型的日光棚， 內部種植各種適合本地生長的綠化植物， 按照植物種類的不同劃分為五大部分， 分需要文檔請

11、給我留言。李蕭蕭的個人主頁別為：花卉區、地被植物區、草本植物區、灌木區和喬木區。種植富貴竹、幸福樹、發財樹、玫瑰等多種綠化苗木和花卉。或種植一些稀有的樹種，增加其可觀性，并向花卉市場銷售部分觀賞樹種。4.6 果園占地面積： 100 畝左右功能：體驗區果園種龍眼、荔枝、木瓜等各種水果，露天栽培，可供游客一年四季參觀和采摘。園區采用對稱布局，遵循循序漸進的原則，有計劃有步驟地將原有的不良品種鏟除，種植優良品種的水果樹， 同時種植季節性水果，盡量讓景色與季節相呼應，營造出一定的觀賞性景觀。4.7 養殖場占地面積： 1000m2功能：體驗區養殖場主要養雞、鴨和豬。雞為果園散養，鴨為池塘散養，豬為集約化

12、籠養，建設雞、鴨舍3 個，豬舍 2 個。建成后最大可容納雞鴨8000 只，豬 20 頭。養殖場可實現果與畜產品的雙收。雞和豬的糞便進入貯糞池，發酵后作為蔬菜園肥料，降低了糞便對環境的污染。4.8 養魚池占地面積： 1500m2功能：觀賞區及垂釣區利用原有兩個池塘，養幾種特色魚種的魚，供游客垂釣，兩個魚池可按釣斤和釣天兩種垂釣方式計費。池中可種植荷花， 魚塘邊可建設涼亭，供觀賞池塘的荷花和拍照留影。5 項目規劃原則和發展策略農場的建設規劃將秉承“可持續發展 ”的原則，提倡自然循環和自然生態，保護好生態環境， 把資源開發和經濟社會協調發展有機地結合起來，把可持續發展農業與鄉村發展有機結合起來，實現

13、產業化發需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁展和生態環境相互促進的良性循環。農場自身的生產生活將更為注重環保與生態方面的要求，節制引用外來物種，保護和發展本地物種，不會對農場自身和周邊鄉村產生不良影響。農場的發展以營造出有特色的休閑度假娛樂中心和拓展訓練中心為目標，先規劃，后發展，預留旅游空間，防止過度開發。待農場一期工程運營穩定， 即可投資進一步加大基礎設施建設，豐富拓展運動項目內容，完善農場步行道系統，為游客提供更寬廣的活動空間。完善農場的接待設施，提升從業人員的素質等。6 項目建設進度2010 年 3 月前完成農場規劃和可行性研究報告，并送去相關部門評審，做好項目建設前期準備工作。201

14、0 年 6 月前完成項目施工設計，招投標及工程監理工作，并開工建設。2010 年 10 月完成項目所有工程建設并驗收，2010 年底正式開放。7 項目效益分析7.1 成本投入分析：、燒烤區：修二十臺石頭圓桌凳， 每臺 500 元，總計 10000 元。、運動區：攀巖計劃修32 平方米攀巖墻，場地設計、運輸安裝以及培訓等投資 10 萬元，購置攀巖運動工具，投資 2 萬元，共計投資 18 萬元。靶場計劃 100 米遠，投資修建 3 萬元，購買打靶設備投入 2 萬元，共計投資 5 萬元。乒乓球臺每張 1500 元/張，購入 3 張，其他 500 元，總投入 5000 元。健身房兩間計劃修建 1 萬元

15、，購買健身設施 2 萬元，共計投資 3 萬元。 CS 野戰系統設備 30套投入 4.5 萬元，其他設備投資和場地費用投資7.5 萬元，合計 12 萬需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁元。、種植區：果園100 畝，每畝投入0.1 萬元，共投入10 萬元。蔬菜園計劃投入資金 3 萬元。苗圃計劃投入資金 3 萬元。、養殖區：雞鴨各 4000 只，每只 4 元，共 3.2 萬元，雞鴨舍 0.3 萬，合計投入 3.5 萬元。豬 50 頭豬舍 2 個，共投入 2 萬元。魚苗共投入 5 萬元。池塘整修、種植荷花等水生植物，投入 5 萬元。、停車場 1 個：共投入 3 萬元、農場配套處理設施：公共廁所 5

16、萬元。簡易污水處理場、垃圾堆放場 3 萬元。、會議室以及餐廳：計劃投入50 萬元。、 2 座涼亭：每座計劃投入2.5 萬元，總計投入資金5 萬元。、供水系統：計劃投資10 萬元。、供電設施：計劃投資20 萬元。、辦公及服務設施：共投資5 萬元。、道路修建：計劃投資5 萬元。、不可預見的費用 :10 萬元一期建設費用匯總：項目內容費用 /(萬元 )燒烤區石桌、凳1野戰12運動區靶場5攀巖12健身3需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁乒乓球0.5雞、鴨以及家禽舍3.5家畜豬及豬籠2魚苗5會議室、餐廳50辦公及服務設施5公共廁所5基礎設施停車場3道路5供水系統10供電系統20污水處理系統3果園5種植

17、區蔬菜園3苗圃3不可預見費用10合計166二期建設費用匯總：項目費用 /（萬元）魚塘整修3水生植物2觀景涼亭5垂釣平臺2需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁苗圃擴建10拓展運動8健身器材5果園5道路等基礎設施10合計457.2 營業收入分析根據客源市場分析， 年計劃接納游客 15000 人次，按每人次平均消費 100 元，年可實現旅游收入 150 萬元。 即：年營業額 =15000 人 ×50 元 150 萬元。農場總工作人員按14 人計算，年工資20 萬。其他年經營費用5萬元。根據旅游業稅率，按6%的綜合稅率測算，年可創稅9 萬元。即150 萬元 ×6%9 萬元按 50%

18、的成本預測，年營業利潤 =年營業額成本費用年稅金，即 150759=66 萬元投資回收期 =211/66=3.2 年根據以上粗略測算，達產后3.2 年可收回成本。 (二期苗圃擴建、垂釣以及果樹成熟采摘<成熟期 3 年>等項目不計入一期利潤 )7.3 經濟效益分析結果經過對農場一期工程投產后的運營成本費用分析和收入利潤分析，該項目在經濟上具備可行性。7.4 其他效益需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁農場主要是利用 * 公司原有土地資源，以種植、養殖為主業，建設的休閑農場，既盤活了存量土地又對當地的農業生產有一定的促進作用。還解決了 * 基地部分人員的就業問題， 維護了企業的和諧和穩

19、定。8 風險分析風險來源于不可預測和無可幸免的事件， 導致經濟上的損失。 風險主要有生產風險市場風險和安全風險。生產風險產生于與農業生產有密切關系的自然條件， 如臺風、暴雨、冰凍、干旱、地震、海嘯、蟲災、瘟疫等方面不可抗拒的自然災害。市場風險則需考慮資金投入后的社會回報和接受程度， 技術設備落后影響游客人數，家畜、農產品市場供需情況導致生產過剩等。農場內農產品、肉類的食品安全風險， 運動項目體驗時的風險等。9 人員編制農場的運行管理人員根據實際崗位的需求，并參照相關標準規定，同時考慮到農場休閑項目本身的特殊性合理編制，靈活安排。農場運行管理人員總數為 14 人，包括管理人員、生產人員、工作人員

20、。所有的農場休閑項目工作人員均須接受所負責項目的使用方法、技能及維修相關培訓，人員編制見下表：崗位設置點崗位類型人數職責負責整個農場日常生產經營農場負責人管理人員2事務以及協調財務管理人員1負責農場內財務需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁會議、餐廳、休負責會議接待，餐廳日常事工作人員5務，棋、牌、乒乓球、健身等閑區項目的維護工作攀巖工作人員2負責攀巖項目日常事務靶場工作人員1負責攀巖項目日常事務CS 野戰工作人員1負責攀巖項目日常事務種植、養殖生產人員2負責農場內家畜類養殖和蔬果園種植以上編制人員中管理人員2 人，生產人員 2 人，工作人員 10 人，總共 14 人，不包括餐廳服務員、醫務和

21、安保人員等。10 結論與建議10.1 結論項目具有良好的土地資源和區位優勢， 有良好的自然環境氣候條件，有完善的供電、交通和通訊設施。農場主要以農業為主，休閑娛樂為輔，獨具特色的農場拓展中心具有一定的市場潛力， 農場經營的技術要求不高。綜上可知項目具有良好的可行性。10.2 建議、該項目建設，必須配套建設污水處理和垃圾處理系統，以免造成資源及環境污染， 一是有利于旅游景區環境凈化； 二是確保來景區旅游游客的飲水衛生。、綠化，花、果、園、林建設根據當地氣候，土壤條件安排適宜的花果樹種，科學培植，實現預期經濟和觀賞效益。其它荒地，建議以天然形態配置混交林，以免人工痕跡過重，破壞自然生態效應。、所有

22、建筑物設計必須采用地方特征，體現地方民族風俗，確需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁.com/wxiaoxiao151保與自然資源高度和諧，互成一體。、所有旅游標識設計，必須原始、古樸大方、醒目，使其成為新的景點和確保游客安全。、合法經營，規范管理，嚴格實行安全質量環保制度。附圖：* 公司休閑生態農場平面布置圖萬科地產項目可行性報告內容指引一、前言隨著集團房地產業務不斷擴張， 土地儲備力度逐漸加大， 未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。二、可行性報告內容指引項目決策背景及摘要一、外部環境1、 城市發展規劃

23、與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。3、 項目淵源， 特殊的政治或文化背景， 如：危房改造、 高新技術區生活住宅配套、 文化園、政府重點工程等；二、內部因素1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義 （一般 3 5 年），在公司發展中的地位（是否核心項目） ；2、 公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響

24、力的作用；需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公 / 商務 / 政府的關系）。二、宗地現狀1、 四至范圍；2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、 地

25、面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區配套（一）周邊3000 米范圍內的社

26、區配套1、 交通狀況需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁（ 1） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；（ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（ 3） 現有交通捷運系統， 近期或規劃中是否有地鐵、 輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；2、 教育：大中小學及教育質量情況。3、 醫院等級和醫療水平4、 大型購物中心、主要商業和菜市場5、 文化、體育、娛樂設施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀四、項目周邊環

27、境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6、 周邊景觀7、 風水情況需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心 / 超市的建設等。9、 其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2、 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3、 污水、雨水排放：現有管線、管徑及

28、未來規劃和實施時間。4、 通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。六、規劃控制要點1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率4、 建筑密度5、 控高6

29、、 綠化率7、 其他七、土地價格需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：法律及政策性風險分析一、合作方式及條件1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。 除直接從政府批租土地外， 都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。 對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。3、 付款進度及與拿地程序的配合4、 其他合作的主要條件5、 與合作方式相關的其它法律規定二、土地法律性質評

30、估（一）現狀1、 土地所有權歸屬2、 土地使用權歸屬3、 土地的用途（二）規劃1、規劃所有權歸屬2、規劃使用權歸屬3、規劃的用途三、取得土地使用權程序評估1、 取得土地使用權的程序2、 取得土地使用權需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權所需條件需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁4、 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）1、 土地性質變更的程序和理由2、 土地性質變更的政策支持或障礙3、 土地性質變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、

31、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。六、總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性， 風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三部分：市場分析一、區域住宅市場成長狀況1、 區域住宅市場簡述? 形成時間? 各檔次住宅區域內分布狀況? 購買人群變化2、 區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5 年）? 開工量 / 竣工量? 銷售量 / 供需比? 平均售價3、 區域市場在市內各項指標的排

32、名狀況及發展趨勢需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁二、區域內供應產品特征1、 各檔次產品供應狀況2、 各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業的特征? 平均售價? 開發規模? 產品形式? 平均消化率? 平均容積率? 物業在區域內分布特征3、 區域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。4、 未來 2-3 年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型5、 分析：本案在區域市場內的機會點6、 結論：? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式? 本案在區域內開發市場潛力? 本案

33、在開發中的營銷焦點問題三、區域市場目標客層研究1、 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）2、 結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、 產品力的偏好、 購買方式和主要的關注點、需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁訴求點。四、目標市場定位及產品定位1、 市場定位2、 目標人群特征/ 來源區域 / 行業特點3、 產品建議第四部分：規劃設計分析一、初步規劃設計思路1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。2、 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。3、 節能和環保型建筑材料選用

34、的考慮。4、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。5、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。二、規劃設計的可行性分析1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性， 是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。2、 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。3、 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷） 、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保

35、護的影響及解決的方法。4、 周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、 “風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。5、 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、 排水、通訊（有線電視、 電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁6、 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心） 、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活

36、設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。7、 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、 總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析三、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、成本預測

37、說明測算假設和主要運用指標， 如產品類型假設， 總建筑面積， 住宅和非住宅面積， 容積率，項目總投資 （直接建造成本加期間費用， 不包括營業稅和所得稅） 等。并參照下面表格列示：項 目 投資總額（萬元）單位成本（元 /m2）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發間接費直接建造成本小計需要文檔請給我留言。李蕭蕭的個人主頁營銷費用管理費用總 計二、稅務分析1、 營業稅及附加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策， 要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突， 以及如何解決， 具體的操作的過程是什么。三、經濟效益分析1、 經濟