1、2013 年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題一、單項(xiàng)選擇題(共 35 題，每題 1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意， 請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1 不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、 同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下 的評估值可能有所不同，主要原因是 ( ) 。A.掌握的估價(jià)信息不同 B .遵循的估價(jià)原則不同C 履行的估價(jià)程序不同 D 估價(jià)對象的狀況不同2 .根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 ，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍 按照 ( )劃分。A .行政區(qū)域B .估價(jià)目的C .估價(jià)對象規(guī)模 D .價(jià)值類型3 .在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù) ( ) 來選取。A .估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原

2、則 B .價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果C .估價(jià)程序和估價(jià)方法 D .估價(jià)目的和估價(jià)對象4 .房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn) ( ) 的特性。A .不可移性 B .獨(dú)一無二C.相互影響 D .用途多樣5 .關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是 ( )。A .商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B .新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C .經(jīng)濟(jì)適 用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D 郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品6 某公司 5 年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同， 租用其中建筑面積 1000仃的寫字樓，約定租賃期限為 20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年 租金基礎(chǔ)上增加 1 萬元，第 8 年以后

3、每年租金與第 8 年租金相同。目前市場上類似 辦公樓的年租金為360元/仃(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10qo，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為() 萬元。A 39. 48 B 40. 67C 41. 81 D 46. 847 .某套100仃的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價(jià)格為10000元/仃，預(yù)計(jì)一年后漲至10500元/仃，每年末租賃凈收益為 40000元/套。年折現(xiàn) 率為 12%，年貸款利率為 7%，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的 3%，該期房目前的市場價(jià) 格為 () 萬元。A . 93. 26 B . 93. 43C . 98. 11 D . 98. 288 .關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素

4、的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。A .估價(jià)對象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B .位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D 同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同9 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是 ( )。A 開征房產(chǎn)稅 B 物價(jià)水平變化C 調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模 D 城市規(guī)劃變更10. 有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭?地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?( ) 。A 乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B 該建筑物價(jià)值小于其重置成本C 該建筑物

5、價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D 該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值11 .某辦公樓的建筑面積為1500仃，土地面積為1000仃，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/仃，同類土地的市場單價(jià)為2200元/仃。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/仃；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/仃；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/仃，舊建筑物殘值為 50元/仃，新建筑物重置價(jià)格 為3800元/仃，新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá) 8000元/仃。該房地產(chǎn)的最高最佳利 用方式為 ( )。A. 維持現(xiàn)狀 B .裝修改造C .拆除建筑物作為

6、空地轉(zhuǎn)讓 D .新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓12. 謹(jǐn)慎原則主要是評估房地產(chǎn) ( ) 時(shí)應(yīng)遵循的原則。A .抵押價(jià)值 B .征收價(jià)值C .現(xiàn)狀價(jià)值 D .投資價(jià)值13. 某可比實(shí)例成交價(jià)格為 100 萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1 ，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為 6.3:1 ，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣 ( ) 萬元。A . 630.0 B . 650.0C . 661.5 D . 682.514. 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例 ( ) 為基準(zhǔn)確定交 易情況修正系數(shù)。A 成交價(jià)格B 賬面價(jià)格C 正常價(jià)格D 期望價(jià)格1

7、5. 某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價(jià)格為6500元/仃，該類房地產(chǎn)2013年 3月至 10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、 96. 45、92. 17、90. 08,該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)格為() 元/1112 。A 5110. 51 B 5307. 26C 5548. 37 D 5638. 1316. 某套建筑面積為100仃的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付 40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為 5 萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例， 評估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格， 可比

8、單價(jià)為 ( ) 元/仃。A 4387 B 4398C 4500 D 488717. 評估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比 實(shí)例的成交價(jià)格為 8000元/仃，比正常價(jià)格低 2%乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為 7800元/仃，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 3%5 6%丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為 8300元/仃，其裝修標(biāo)準(zhǔn) 比估價(jià)對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高 200元/仃。假設(shè)不考慮其他因素影響， 三個(gè)可比實(shí)例比較 價(jià)值的權(quán)重依次為 0.4、 0.2、 0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為 ( ) 元/2。A 8157. 60 B 8158. 91C

9、 8163. 57 D 8164. 8818. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 8 年，未來第一年的有效毛收入為 80 萬元， 運(yùn)營費(fèi)用為 45 萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 ( ) 萬元。A 183. 78 B 257. 55C 873. 19 D 1427. 1619. 某寫字樓年凈收益為 420 萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后 該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的 1.3 倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為 ( ) 萬元。A 992 B 3306C 10014 D 1272320. 關(guān)于有租約限制

10、房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是 ( ) 。A 因估價(jià)目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B 承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值C 出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場租金有關(guān)D 承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額 的現(xiàn)值之和 21. 某房地產(chǎn)每年凈收益為 20 萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng) 重置提撥款下的每年凈收益為 25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在 10年后以 15萬元更換， 更換 空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為 260 萬元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為 4%，貸款年利率 為 7%，報(bào)酬率為 10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為 ( ) 萬元。A 223. 13 B 246

11、. 18C 247. 18 D 253. 8622. 某綜合樓的土地取得成本為 1000 萬元，建設(shè)成本為 800 萬元，管理費(fèi)用為 60 萬元，投資利息為 140 萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的 5. 6% 和 20%，契稅稅率為 4%，直接成本利潤率為 25%。該綜合樓的價(jià)值為 ( ) 萬元A 2651. 52 B 2667. 75C 2705. 63 D 2771. 4923. 某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤為 300 萬元，土地取得成本為 600 萬元，建設(shè) 成本為 900萬元，管理費(fèi)用為 50萬元，銷售費(fèi)用為 60 萬元，投資利息為 150萬元， 銷售稅金為 120 萬元。該商

12、品住宅項(xiàng)目的成本利潤率為 ( ) 。A 15. 96% B 17.05%C 23. 44% D 25. 86%24. 某房屋的建筑面積為100仃，單位建筑面積的重置價(jià)格為 1000元/ 12, 建筑物自然壽命為 45 年，殘值率為 2. 5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為 10 年，建筑物市場價(jià)格為 7.5 萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。 該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 ( ) 年。A 29 B 39C 40 D 4525. 某辦公樓的建筑面積為 20000仃，土地面積為10000仃，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/仃，土地重新購置價(jià)格為

13、4800元/仃，建筑物重置價(jià)格為3200元/仃，建筑物自然壽命為 50 年,殘值率為 2%，建筑物折舊總額為 ( ) 萬元。A. 800 B 878C 896 D 112926. 某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于 2 年前以出讓方式取得，土地使用期限40 年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000仃，可供出租的面積為總建筑面積的80%經(jīng)市場調(diào) 查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/仃，空置率為10%預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?100元/仃，空置率為15%，運(yùn)營費(fèi)用率為 30%。報(bào)酬率為 10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為 () 萬元。A 22

14、253 B 23352C 26488 D 2779627. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。A 靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B 動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C 靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程 中D 動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)28. 某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè) 1 年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣 該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為 0.5 年，之后處理基坑 進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需 0.25 年。 經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為 2.5年，幵發(fā)完成后的市場價(jià)

15、格為 5000元/仃。折現(xiàn)率為10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià) 時(shí)，幵發(fā)完成后的市場價(jià)格的現(xiàn)值為() 元/仃。A 3939. 93 B 4034. 93C 4132. 23 D 4231. 8729. 假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價(jià)前 提下的評估值由大到小的順序通常是 ( )。A 業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)30. 在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是 持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致

16、接近，宜選用 ( ) 測算。A 指數(shù)修勻法 B 平均增減量法C 平均發(fā)展速度法 D 二次拋物線趨勢法31. 在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨 街土地的臨街深度的( ) 。A 簡單算術(shù)平均數(shù) B 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C 眾數(shù) D 中位數(shù)32. 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m臨街寬度為20m的土地總價(jià)為 280 萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為 () 元/仃。A 2000 B 2100C 2400 D 252033.

17、 關(guān)于明確估價(jià)目的的說法，正確的是 ( )。A 估價(jià)目的由價(jià)值類型決定B 估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C 估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D 估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定34. 房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋 內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對估價(jià)對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于A 未定事項(xiàng)假設(shè) B 背離事實(shí)假設(shè)C 不相一致假設(shè) D 依據(jù)不足假設(shè)35. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是 ( ) 。A 估價(jià)作業(yè)期間的某日B 實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某日C 估價(jià)報(bào)告出具日期D 估價(jià)報(bào)告出具后的某日二、多項(xiàng)選擇題(共 15 題，每題 2 分。每題

18、的備選答案中有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上 符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號， 全部選對的， 得 2分；錯(cuò)選或多選的， 不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分)1 下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有 ( ) 。A 僅要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對復(fù)印件 中的相關(guān)信息進(jìn)行核對B 委托人將其對估價(jià)對象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值 不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C 估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D 估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E 估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請其他估價(jià)師幫助其 完成估價(jià)工作

19、2 下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有 ( ) 。A 房屋實(shí)際用途 B 土地開發(fā)程度C 房屋建筑結(jié)構(gòu) D 房屋出租情況E 房屋維護(hù)狀況及完損程度3 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有 ( ) 。A 是否適于安裝設(shè)備B 是否易于取得動(dòng)力C 是否便于處理廢料D 是否接近大自然E 是否利于獲取原料4 關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有 ( ) 。A 市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上 的價(jià)值B 用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市 場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C 用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D

20、用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同E 投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果5 .某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120仃，套內(nèi)墻體面積為 20 rri2 ，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30仃，套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)為15000元/仃，購買人采用的付款方式為：首付 60 萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確 的有( )。A .使用面積的購買單價(jià)為 12500元/仃.建筑面積的購買單價(jià)為 12000元/ m2C .名義價(jià)格為 180萬元 D .實(shí)際價(jià)格為 180萬元E .現(xiàn)房價(jià)格低于 180萬元6 .下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有 ( )oA .地

21、形、地勢 B .土地開發(fā)程度C 土地用途、容積率 D 朝向、樓層E 外部配套設(shè)施7 對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最 大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有 ( ) 。A 替代原則 B 謹(jǐn)慎原則C 合法原則 D 最高最佳利用原則E 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則8 某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅， 現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢 6 層住宅樓第四層的某 套住宅為可比實(shí)例， 該樓為同期建造但不臨街。 對該可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行對比， 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有 ( ) 。A 因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B 因同

22、期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C 因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D 因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E 因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整9 收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有 ( ) 。A 電梯折舊費(fèi) B 租賃保證金利息C 房地產(chǎn)稅 D 企業(yè)(個(gè)人)所得稅E 房屋保險(xiǎn)費(fèi)10. 關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有 ( ) 。A 資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B. 資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C. 資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D 資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E 資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算11. 關(guān)于假設(shè)

23、開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有 ( ) 。A 靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值B 動(dòng)態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的 房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C 評估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、 設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值D 可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價(jià)值E 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā) 完成后的價(jià)值12. 在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有 ( ) 。A 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B 后續(xù)建設(shè)成本C 后續(xù)管

24、理費(fèi)用 D 后續(xù)銷售稅費(fèi)E 待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)13. 下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢法的有 ( ) 。A 比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值B 判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平C 預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對房價(jià)的影響程度D 對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整E 對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估14. 關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有 ( ) 。A 應(yīng)一面臨街 B 土地形狀應(yīng)為矩形C 臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為 1： 1 D 用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性 用途E 容積率一般設(shè)定為 1.015. - 份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及( )

25、。A 估價(jià)師聲明 B 估價(jià)假設(shè)和限制條件C 估價(jià)特殊說明 D 估價(jià)技術(shù)報(bào)告E 估價(jià)結(jié)果報(bào)告三、判斷題(共 15 題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“V”表示正確，用“X”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分, 本題總分最多扣至零分)1 在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。( )2 臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評估，但估價(jià)風(fēng) 險(xiǎn)應(yīng)通過估價(jià)假設(shè)來規(guī)避。 ( )3 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上 漲，這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 ( )4 運(yùn)

26、用收益法評估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低 期望收益率。 ( )5 在商品房價(jià)格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買 商品房貸款利率，會(huì)抑制商品房價(jià)格上漲。 ( )6 不論何種估價(jià)目的， 估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況， 所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 ( )7 比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套 設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ( )8 某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3%，估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 5%。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整

27、系 數(shù)為 0. 922 。 ( )9 收益法估價(jià)中采用 V=A1-(1+g)/(1+Y)n (Y-g) 的公式時(shí)，按照估價(jià) 對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定 g 值。 ( )10. 收益法中運(yùn)營費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施 設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ( )11. 位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅， 面積、戶型、裝修等條件均相同， 采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤怨纼r(jià)結(jié)果也相同。 ( )12. 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一 般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。 ( )13. 運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)時(shí)，若歷史價(jià)格受短期波動(dòng)影響較大

28、，可采用加權(quán) 移動(dòng)平均法進(jìn)行趨勢分析。 ( )14. 按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的方法主要適用于各層用途相同且價(jià)格 差異不大的建筑物。 ( )15. 夫妻共有一套房改房，房改售房價(jià)格 10 萬元，現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值 50 萬元。 現(xiàn)二人因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值 30 萬元 ( )四、計(jì)算題(共 2題，20分。要求列出算式、 計(jì)算過程； 需按公式計(jì)算的， 要寫出公式； 僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的， 不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后 2位。 請?jiān)诖痤}紙上作答）1 .某商場的建筑面積 6000仃，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于 2010年

29、 10月 1 日進(jìn)行了抵押貸款， 貸款金額 600萬元， 貸款期限 10 年，貸款年利率 6%（貸款期間貸款利率不變） ，每年等額償還本息。抵 押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為 6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為 5 成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類 似商場較樂觀、 最可能和較保守的年凈收益分別為 600萬元、560萬元和 500萬元。 該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013 年 10 月 1 日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分 別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款 義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買） 。（10分

30、）2 .某廠房的建設(shè)用地使用權(quán)于 2004 年 9月 30日以出讓方式取得，不可續(xù)期；建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2005年9月30日建成，建筑面積lOOOOtf，容積率為 1. 25。因設(shè)計(jì)原因空調(diào)系統(tǒng)比正常多投入 120萬元， 每年多耗電 0.5 萬元。 經(jīng)調(diào)查， 2013 年 9 月 30 日，類似工業(yè)用途 50 年建設(shè)用地使用權(quán)的取得價(jià)格為 1500 元/仃，取得稅費(fèi)為4. 5%。類似房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目土地重新購置價(jià)格是購置空地總成 本的1. 35倍；類似廠房的正常建設(shè)成本為 1800元/ 1112，建筑物重建價(jià)格是建設(shè) 成本的 1. 32倍；房屋門窗、屋頂破損修復(fù)需要30萬元，空調(diào)系統(tǒng)以外

31、的其他設(shè)備重置價(jià)格為 80 萬元，平均壽命為 10 年，殘值率為零。土地報(bào)酬率為 7%，房地產(chǎn)報(bào) 酬率為8qo。請計(jì)算該廠房2013年9月30日的市場價(jià)值。（10分）2013 年試題參考答案一、單項(xiàng)選擇題20.D11. B12. A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C21. B 22.A23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D33. C34 D 35 D二、多項(xiàng)選擇題1. ABD 2.BCE 3.BCE 4.AB 5.BCD 6.ABC7. ACDE 8.ABCD 9.BD 10. AE 11. ABC

32、E 12. ABCE13. BD 14 ABD 15 ABDE三、判斷題1. X 2. X3.V 4.V 5.V 6. X7. X 8. X9.V 10V11. X 12. V13. V 14.V15. X四、計(jì)算題1 解： (1) 求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù) 額一其他法定優(yōu)先受償款 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值一已抵押貸款余額 社會(huì)一般貸款成數(shù)一其他法定優(yōu)先受償款獨(dú)家解讀：(1) 在確定收益期限和收益價(jià)格時(shí)沒有考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響。(2) 缺少“預(yù)計(jì)未來凈收益每年保持不變”的說明。(3)

33、正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(購買者購買后按原償還方式承擔(dān) 還款義務(wù)方式）是帶有債權(quán)債務(wù)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，等于不帶債務(wù)的正常價(jià)格減去 債務(wù)，其中，購買后 7 年內(nèi)每年需支付的還本付息額可視為運(yùn)營費(fèi)用，應(yīng)從凈收益 中扣除。2 解：成本法計(jì)算公式： 該廠房 2013 年 9月 30 日的市場價(jià)值 =土地重新購建 價(jià)格 +建筑物重新購建價(jià)格一建筑物折舊（1） 土地重新購建價(jià)格錯(cuò)誤解法：1500 X （1+4. 5%） X 1.35 X111.25 =1692.9 （萬元）。錯(cuò)在土地重新購置價(jià)格應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余使用年限而不是法定使用年限下的價(jià)格。（2）建筑物重新購建價(jià)格1800 X1. 32

34、X1= 2376 （萬元）（3）建筑物折舊1） 物質(zhì)折舊 房屋門窗、屋頂破損修復(fù)費(fèi)用30萬元 空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備折舊費(fèi)= Cdt= 80 X 8/10= 64 （萬元） 長壽命項(xiàng)目折舊費(fèi) = （2376 - 30 - 80） X 8/60= 302.13 （萬元）（在出 讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建 筑物給予補(bǔ)償前提下） （ 長壽命項(xiàng)目折舊費(fèi) = （2376 - 30 - 80） X 8/49= 369. 96（萬元）（在出讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán) 時(shí)，對收回的建筑物不予補(bǔ)償前提下）物質(zhì)折舊小計(jì)： 396. 13

35、 萬元或者 463. 96 萬元2） 功能折舊（功能過剩引起的折舊）3） 建筑物折舊小計(jì)： 522. 11 萬元或者 589. 94 萬元（4）建筑物市場價(jià)值 = 1643. 02+ 2376 - 522. 11= 3496. 91（萬元）（在 出讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物給予補(bǔ)償前提下)或者 3429. 08 萬元(在出讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間 屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物不予補(bǔ)償前提下) 。獨(dú)家解讀：(1) 應(yīng)說明建筑物自建成以來維護(hù)養(yǎng)護(hù)正常或者說正常使用，這樣才能確定 其自然年齡就是有效年齡。(2) 應(yīng)說明空調(diào)系統(tǒng)

36、與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命相同，這樣空調(diào)系統(tǒng)的物質(zhì)折舊就包 含在長壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)中，不必單獨(dú)計(jì)算或考慮。解析一、單項(xiàng)選擇題2 不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì) 等級許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。3 在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對 象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。4 一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀 況密切相關(guān)， 受周圍房地產(chǎn)利用的影響。 房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的 “外部性”。5 與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房 地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿

37、足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代 品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把 需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。房地產(chǎn)的互補(bǔ)品， 是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品， 一種房地產(chǎn)的互 補(bǔ)品的價(jià)格如果上漲，對該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。例如，大城市郊區(qū)的住宅， 當(dāng)提高連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對其需求就會(huì)減少。居住用房和與其配套的商業(yè)用房是互補(bǔ)品， 商業(yè)用房與工業(yè)用房不存在互補(bǔ)關(guān)系；經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是替代品，新建商品房與存量房也是替代品。6 承租人權(quán)益價(jià)值 = 無租約限制下價(jià)值一有租約限制下價(jià)值獨(dú)家解讀：(1)本題應(yīng)在“目

38、前市場上類似辦公樓的年租金為360元/仃(建筑面積)”后增加一句話：“預(yù)計(jì)未來年租金不變” 。(2) 在考試中建議先不做此題，在全部做完后看時(shí)間再考慮是否做此題，因 為該題較復(fù)雜、計(jì)算較繁瑣，做對了分值也只有 1 分，得不償失。錯(cuò)誤解法：錯(cuò)在未審清題意， 沒有考慮是 5 年前簽訂的租賃合同， 把當(dāng)前時(shí)點(diǎn) 與 5 年前時(shí)點(diǎn)混為一談了。錯(cuò)誤解法： 以下均為錯(cuò)誤解法，錯(cuò)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是“目前”而不是一年之后。最后兩種解法 還有另一處錯(cuò)誤：房價(jià)的折現(xiàn)率與凈收益折現(xiàn)率混為一談了。8 如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢 住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅

39、樓中的一套住 房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。當(dāng)為某幢房屋中的某層、 某套時(shí)， 樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá) 性、視野、景觀、采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔 凈(是否有通過水箱、水池等供水的二次污染) ，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)， 底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等。住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有 無電梯來區(qū)分。“同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同” 可能是因 為一個(gè)有電梯一個(gè)沒有電梯。9 制度政策因素包括房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。開征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策，調(diào)整房地產(chǎn)信 貸

40、規(guī)模屬于金融制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；而物價(jià)水平變化屬 于經(jīng)濟(jì)因素。10. 均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否 為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。 從建筑物和土地兩大組成 部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則 建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房 地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)， 如已過時(shí)，破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估 價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。 “該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用” 意

41、味著該建筑物的凈殘值 為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響， 因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。11.6500元/ m2 -1300元/仃=5200元/仃 5000元/仃，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理； （8000 - 3800 +50 - 300） X 1500= 3950 X 1500 （元）V5000X 1500 （元），說明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不 可行、不合理， （5000 - 300 +50 ）X 1500= 712.5 （萬元） 2200 x1000= 220 （萬 元），說明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對其進(jìn)行

42、 裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。X （1+5%）=682.5 （萬元人民幣）。14. 在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，因?yàn)?這樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。16. 考點(diǎn)是統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。此題關(guān)鍵在于 5 萬元家電家具價(jià) 值應(yīng)不應(yīng)該折現(xiàn)。由于題意并沒有說家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清，相反，是說“含家電家具的成交價(jià)格為 50 萬元，首付 40%，余款半年后一次付清” ，因此 可判定家電家具價(jià)值 5 萬元是名義價(jià)格，應(yīng)該換算成實(shí)際價(jià)格，家電家具價(jià)值應(yīng)該 參與折現(xiàn)。17.甲可比實(shí)例比較價(jià)值 =8000 X1001 （

43、100 - 2）=8163. 27（元/仃），乙可比實(shí)例比較價(jià)值 二7800/（1-60/0）=8297. 87 （元/仃），丙可比實(shí)例比較價(jià)值 二8300 -200= 8100 （元 / 仃），估價(jià)對象比較價(jià)值 二 8163. 27 X 0.4+8297. 87 X 0.2+8100 X 0.4=8164. 88 （元 / 仃）錯(cuò)誤解法：甲可比實(shí)例比較價(jià)值 二8000 X （1+2%）=8160 （元/仃），乙可比實(shí) 例比較價(jià)值=7800/（1-6%）=8297. 87 （元/仃），丙可比實(shí)例比較價(jià)值 二8300 - 200= 8100（元/仃），估價(jià)對象比較價(jià)值 二 8160X 0.4+8

44、297. 87X0.2+8100 X 0.4=8163. 57（元/仃）。錯(cuò)在甲可比實(shí)例比較價(jià)值計(jì)算時(shí)以甲可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整 了。獨(dú)家解讀 ：該題應(yīng)該明確說明該寫字樓未來獲得凈收益的報(bào)酬率和三年后實(shí)現(xiàn) 1.3 倍現(xiàn)在價(jià)格的寫字樓價(jià)格的報(bào)酬率相同，均為13%。20. 評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如是房屋征收目的估價(jià)則不必考慮房屋租 賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目 的估價(jià)，則應(yīng)再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異的影響。承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。22. 綜合樓價(jià)值 V=1000 +800 +60 +

45、140+（5.6% +2%） V+ （1000 +800）X25%， 解得綜合樓價(jià)值 V= 2651.52 （萬元）。23. 該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率 =300/( 600 +900 +50 +60 +150) =17.05%24. V=C(1-dt)=C1-(1- S) /Nt,7.5=1000 X 100X 1-(1-2.5%)/N X 10,可得：N二39年。25. 建筑物折1日總額二建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值二建筑物重置價(jià)格-(房地產(chǎn)市場價(jià)格-土地重新購建價(jià)格)=3200 x2 - (5200 x2 -4800 xl)=800(萬元)。獨(dú)家解讀：(1) 缺收租損失率說明。(2

46、) 沒有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，在確定收益期限時(shí)只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)。(3) 在確定收益價(jià)格(幵發(fā)完成后價(jià)值)時(shí)由于沒有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，只能以土地使用權(quán)剩余年限為收益期計(jì)算的價(jià)值為準(zhǔn)。27. 靜態(tài)分析法是不需要預(yù)測的。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和幵發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。28. 類似幵發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，之前按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常建設(shè)期為1.5年，由于這是強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)，應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓幵發(fā)前提測算，在接手前有一個(gè)接手期或者說一個(gè)“前期”，這個(gè)時(shí)期為0. 75年，因此最終確定的后續(xù)幵發(fā)期應(yīng)為 2.25 年。幵發(fā)完成后現(xiàn)值5000小“ “=7- = 403

47、4* 93(1 +10% 嚴(yán)(元/m，) o30.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各 期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。31. 如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度， 由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度 價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代 表性。32. 設(shè)臨街深度為100m臨街寬度為20m的總價(jià)為V,則根據(jù)四三二一法則， 280二V(40%+30%)解得 V=400 萬元，VX20

48、=VX (40% +30% +200/0)=360 (萬元)，臨 街深度為75m臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/ (75 x20) =2400 (元/仃)，據(jù) 題意，臨街深度為75m臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400X (1+5%)=2520(元/仃)。獨(dú)家解讀：題中的計(jì)量單位應(yīng)采用英尺而不是米。33. 估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià) 目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的，而不是相反；估價(jià)對象是根據(jù)已確定的估價(jià)目的和 價(jià)值時(shí)點(diǎn)并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的，而不是相反；價(jià)值類型與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一樣，是由 估價(jià)目的確定的，而不是相反。34. 依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)

49、所必需的反映估價(jià)對象狀 況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對 缺少該資料的說明以及對相應(yīng)的估價(jià)對象狀況的合理假定。35. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)或者估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對 象期間的某個(gè)日期(如實(shí)地查勘完成之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。一般不得早于估價(jià)委托合 同簽訂日期，不得晚于估價(jià)報(bào)告出具日期。二、多項(xiàng)選擇題1 估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書原件， 驗(yàn)原件并在實(shí)地查勘時(shí)核對相關(guān)信息；估價(jià)師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、 客觀、公正地評估；估價(jià)師不得接受除評估費(fèi)以外的額外好處；估價(jià)師專業(yè)能力不 足時(shí)，可以聘請具有專業(yè)勝任能力的專

50、業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào) 告中說明。2 房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房 屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況， 房屋出租情況也屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。3 工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，一般來說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便 于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。4 某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對該房 地產(chǎn)所評估的價(jià)值。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對一個(gè)典型的投資者的價(jià) 值。即市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投 資價(jià)值是對特定的投資者而言的， 是基于主觀的、 個(gè)人因素上的價(jià)值。 在某

51、一時(shí)點(diǎn)， 市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價(jià)值， 是因?yàn)椴煌耐顿Y者 可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不 同，對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。所有這些因素都會(huì)影響投資者對該房地 產(chǎn)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。因此，用收 益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不 扣除所得稅。評估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率， 應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì) 一般報(bào)酬率 （即典型的投資者所要求的報(bào)酬率） ；而評估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率， 應(yīng)是

52、某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率） 。因此，用 收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必 要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)，不管是自有資金還是借 貸資金，均應(yīng)計(jì)算利息，因此用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取 值應(yīng)該相同。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格， 是其投資行為 （如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場價(jià) 值時(shí)，說明值得投資（購買） ；反之，說明不值得投資（購買） 。因此，投資價(jià)值的 評估結(jié)果可能大于也可

53、能小于，甚至可能等于市場價(jià)值的評估結(jié)果。5 使用面積小于套內(nèi)建筑面積，因此使用面積的購買單價(jià)肯定大于套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)15000元/仃也可以進(jìn)行以下計(jì)算后得出結(jié)論：使用面積的購買單價(jià)二15000元/tfX 120 m2- （120 - 20） =18000元/仃;建筑面積的購買單價(jià) =1.5 X120/（120 +30） =1.2 （萬元/tf）;名義價(jià)格為180萬元，實(shí)際價(jià)格也為 180萬 元，因?yàn)橛嗫钕蜚y行申請貸款，無論是哪一種貸款形式，肯定要支付利息;現(xiàn)房價(jià) 格肯定高于180萬元（=15000元/ m2X 120 m2）,因?yàn)閺钠诜康浆F(xiàn)房要蒙受期間房屋 無法獲得收益的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還

54、應(yīng)獲得風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。6 地形、地勢屬于實(shí)物因素，土地開發(fā)程度也屬于實(shí)物因素，土地用途、容 積率屬于權(quán)益因素，外部配套設(shè)施屬于區(qū)位因素，朝向、樓層一般情況下屬于區(qū)位 因素。7 謹(jǐn)慎原則是針對抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評估外，房地產(chǎn)估 價(jià)均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。 合法原則、替代原則、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則。8 雖然估價(jià)對象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差異，如臨街 狀況、周圍環(huán)境及景觀、交通條件等;估價(jià)對象與可比實(shí)例雖然同期建造，質(zhì)量一 致，實(shí)物狀況也可能會(huì)有差異， 如是否帶電梯、 一梯三戶還是一梯兩戶、 樓梯寬窄、 層高、是否南北通透等；估價(jià)對象與可比實(shí)例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能 有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情 況等；雖然估價(jià)對象與可比實(shí)例樓層相同， 因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對象是底商住宅， 商業(yè)部分層高較高，整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓的樓層系數(shù)不同等原因，也可能 需要進(jìn)行樓層因素調(diào)整。9 運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋 保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目 的折舊費(fèi)，可以算在運(yùn)營費(fèi)用中，租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入，企業(yè)（個(gè) 人）所得稅不計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。10. 資本化率應(yīng)用在直接資本化法中，資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)，資本 化率不是通過折現(xiàn)