1、商業(yè)地產(chǎn)常見(jiàn)的六種運(yùn)營(yíng)模式及涉稅分析2018-01-10在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)部分在完工后采用何種模式 進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)常常成為擺在決策層面前的一道難題， 本文將從實(shí)務(wù)中 常見(jiàn)的兩大類型六種模式展開涉稅分析。一、產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移（一）委托管理模式地產(chǎn)公司委托專業(yè)的商管公司來(lái)管理資產(chǎn)，向商管公司支付管理費(fèi)， 商管公司以地產(chǎn)公司名義與商戶簽訂合同， 由地產(chǎn)公司向商戶開具發(fā)票，地產(chǎn)公司收取全部資產(chǎn)收益。涉稅分析如下:稅種增值稅房產(chǎn)稅土地使用稅印花稅企業(yè)所得稅分析地產(chǎn)公司新項(xiàng)目資 產(chǎn)11%老項(xiàng)目資產(chǎn) 5%商管公司一般納 稅人6%小規(guī)模3%地產(chǎn)公司按照不含稅租金的12%）地產(chǎn)公司按照土地的等級(jí)標(biāo)

2、準(zhǔn)各自按照租賃合同金額0.1%地產(chǎn)公司和商管公司 分別就租金收入、服務(wù)費(fèi)并入各自應(yīng)納稅所得額，按照25%繳納。（二）轉(zhuǎn)租模式地產(chǎn)公司將資產(chǎn)統(tǒng)一租賃給商管公司或物業(yè)公司，商管公司或物業(yè)公司以自己名義對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)。稅種增值稅房產(chǎn)稅土地使用稅印花稅企業(yè)所得稅分析地產(chǎn)公司新項(xiàng)目 資產(chǎn)11%老項(xiàng)目 資產(chǎn)5%商管公 司一般納稅人按照11%小規(guī)模按照5%地產(chǎn)公司 按照不含 稅租金的12%地產(chǎn)公 司按照 土地的 等級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)各自按照租賃合同金額0.1%地產(chǎn)公司和商業(yè)公司分別 就各自確認(rèn)的租金收入各 自應(yīng)納稅所得額按照25% 繳納（三）直管模式地產(chǎn)公司單獨(dú)在其下屬成立商管機(jī)構(gòu)， 如商管部，由商管部直接對(duì)外經(jīng)營(yíng)管理

3、稅種增值稅房產(chǎn)稅土地使用稅印花稅企業(yè)所得稅分析地產(chǎn)公司新項(xiàng)目資產(chǎn)11%老項(xiàng)目資產(chǎn)5%地產(chǎn)公司 按照不含 稅租金的12%地產(chǎn)公 司按照 土地的 等級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)各自按照租賃合同金額0.1%地產(chǎn)公司就取得租金收入 并入應(yīng)納稅所得額按照2 5%繳納二、產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（一）分公司管理模式地產(chǎn)公司在自己名下成立分公司，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至分公司，由分公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)管理。稅種增值稅房產(chǎn)稅土地使用稅印花稅企業(yè)所得稅分析地產(chǎn)公司新項(xiàng)目資 產(chǎn)11%老項(xiàng)目資產(chǎn) 5%分公司對(duì)外出租按照11%取得進(jìn)項(xiàng) 可以抵扣分公司按照不 含稅租金的1 2%繳納房產(chǎn)稅。分公司按照占 用土地的等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)繳納。各自按照租賃合同金額0.1%所得稅并入地產(chǎn)公

4、司匯總繳納（二）投資模式地產(chǎn)公司成立全資控股的商管公司，以資產(chǎn)投資到商管公司，由商管公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)稅種增值稅房產(chǎn)稅土地增值稅印花稅契稅企業(yè)所得稅分析地產(chǎn)公司新項(xiàng)目資產(chǎn) 11%老項(xiàng)目資產(chǎn)5% 商管公司做資產(chǎn)和實(shí) 收資本處理，對(duì)外出 租按照11%進(jìn)項(xiàng)稅 可以抵扣。商管公司按房產(chǎn)余值1.2%或者租金收入12%地產(chǎn)公司預(yù)繳+清算地產(chǎn)公司和商管公司分別按照0.05%繳納。商管公司為 地產(chǎn)公司全 資子公司的 可以免征契 稅地產(chǎn)公司、商管公司分別按照銷售 收入、租金收入并 入應(yīng)納稅所得額 按照25%繳納（三）定向銷售模式地產(chǎn)公司成立商管公司，將資產(chǎn)銷售給商管公司，由商管公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)稅種增值稅房產(chǎn)稅土地增值稅印花稅契稅企業(yè)所得稅分析地產(chǎn)公司新項(xiàng)目 資產(chǎn)11%老項(xiàng)目 資產(chǎn)5%商管公 司做資產(chǎn)購(gòu)進(jìn)處 理，對(duì)外出租按 照11%進(jìn)項(xiàng)稅可 以抵扣。由商管公司按房 產(chǎn)余值1.2%或者 租金收入12%繳 納。地產(chǎn)公司按照預(yù)繳+清算地產(chǎn)公司 和商管公 司分別按照 0.05%繳納。商管公司按照不含稅銷售價(jià)的3%繳納。地產(chǎn)公司將 銷售收入并 ）入應(yīng)納稅所 得額按照2 5%繳納