1、商業地產選址六大要點分析;1、只選擇適宜做商業的城市和土地、只選擇適宜做商業的城市和土地商業選址應首選在大城市和經濟興隆地域及企業在當地已具備資源商業選址應首選在大城市和經濟興隆地域及企業在當地已具備資源的戰略性城市開展。根據城市市轄區經濟規模、人口、社零總額為主要的戰略性城市開展。根據城市市轄區經濟規模、人口、社零總額為主要目的，輔以職工工資、人均儲蓄、生活支出目的加以修正，主要應思索：目的，輔以職工工資、人均儲蓄、生活支出目的加以修正，主要應思索：城市區位及相關數據、城市開展規劃、城市商業格局、土地性質、城市區位及相關數據、城市開展規劃、城市商業格局、土地性質、土地尺度、周邊交通等。土地尺

2、度、周邊交通等。2、 “地段決議論尤為重要地段決議論尤為重要大城市、城市中心地段是稀缺資源，必需及時迅速地占領。這樣的大城市、城市中心地段是稀缺資源，必需及時迅速地占領。這樣的工程價值遠遠大于小城市以及新區工程的價值。要選址在商業中心、城工程價值遠遠大于小城市以及新區工程的價值。要選址在商業中心、城市副中心以及即將成為城市中心的地段。選擇臨城市內軌道交通和主要市副中心以及即將成為城市中心的地段。選擇臨城市內軌道交通和主要交通干線的地塊。交通干線的地塊。;3、人口規模是重點目的、人口規模是重點目的理想形狀：地塊周邊半徑理想形狀：地塊周邊半徑3km常常住人口住人口30萬以上，同時，最好半徑萬以上，

3、同時，最好半徑5km常住人口常住人口50萬以上。以上人口萬以上。以上人口強調為強調為“常住人口，由于這些人群常住人口，由于這些人群才是消費人群，游客、打工者、過路才是消費人群，游客、打工者、過路者都不是穩定的消費群。者都不是穩定的消費群。做商業做商業 “人多是必要條件，房人多是必要條件，房價、購買力等，不是必要條件！價、購買力等，不是必要條件！對于城市副中心、新中心工程須對于城市副中心、新中心工程須非常謹慎，必需具備人口規模，周邊非常謹慎，必需具備人口規模，周邊必需成熟。例如，經過地塊四至的公必需成熟。例如，經過地塊四至的公交車自然構成量至少交車自然構成量至少10條線路以上。條線路以上。下表所

4、列是常駐人口需求的最低下表所列是常駐人口需求的最低目的。目的。;客流量假設：以上闡明12萬平方米的購物中心在滿足合理租費比和根本盈利的情況下所需的日客流量是4.3萬人。;運營期有效消費客流預測2-3公里單位消費頻次：1人3天1次生活必需品消費；2人2周1次休閑消費；4人3周1次改善消費。那么：1/3+2/14+5/21=0.7人/天;5公里單位消費頻次：4人3周1次，5人1月1次。那么：4/21+5/30=0.35人/天10公里單位消費頻次：5人1月1次。那么：5/30=0.16人/天;4、租金覆蓋率是立項的關鍵、租金覆蓋率是立項的關鍵租金覆蓋率：是商業自持物業累計年度租金貼現凈值沖抵物業投資

5、額租金覆蓋率：是商業自持物業累計年度租金貼現凈值沖抵物業投資額的比例，租金越高，年度利潤貼現凈值越高，投資覆蓋率越理想。的比例，租金越高，年度利潤貼現凈值越高，投資覆蓋率越理想。根據租金覆蓋率和租金貼現，結合銷售物業的覆蓋率，可核算整個工根據租金覆蓋率和租金貼現，結合銷售物業的覆蓋率，可核算整個工程覆蓋率與自持物業租金收益之間關系。程覆蓋率與自持物業租金收益之間關系。案例：案例：4.1 租金租金-投資覆蓋率關系投資覆蓋率關系 租金單價：租金單價：A；投資覆蓋率：；投資覆蓋率：B； 租金貼現參數：租金貼現參數：C； 投資額：投資額：I 商業運營面積：商業運營面積：L 總關系公式：總關系公式： I

6、*B=A*C*365*L B=365*A*C*L/I4.2如愛琴海購物中心：總建筑面積160000平方米，地上運營面積120000平方米，地下運營面積20000平方米，合計140000平方米，包括地上6層、地下1層，車庫面積為20000平方米。4.3土地本錢按300萬/畝計；租賃面積占運營面積比為0.6；一方建安造價為3000元/M2;一方裝修本錢為4000元/M2;貼現率為7%；按年增5%計10年租金貼現參數為4.01；按購物中心運營面積為14萬、10萬、6萬平方米，租金單價按1、2、3、5、7元/天計。正常租金程度普通3-6元/天，對應的投資覆蓋率如上表，且隨規模的添加，相應租金的投資覆蓋

7、率提高。;5、地塊尺度及用地性質標桿企業商業綜合體工程地塊的規范尺度約為300400160180米，值得自創。地塊必需有足夠的沿主街道展現面300米以上；最好有兩邊沿主路；用地外形完好，尺度方正、比例恰當。尺度普通都超越城市控制性詳規切分地塊的習慣，往往需求進展規劃溝通，取消把地快分割太小的次級道路。基于商業綜合體的尺度，商業地產工程普通最小100畝，120畝以上的地塊才夠做酒店；完好的城市綜合體，200畝左右是較好的選擇。不宜在立交橋下，或者被鐵路、高速公路、河流、山體等天然屏障分割，且到達本地塊主要人流流向不需逆行、調頭。城市綜合體的功能內容包括商業、酒店、住宅、辦公、公寓等，用地性質有商

8、業用地、商服用地，也有綜合用地、住宅用地等，應爭取最長的運用年限。;6、規劃條件、規劃條件綜合體的中心條件性目的：建筑密度綜合體的中心條件性目的：建筑密度 ，是商業地產最重要的規劃目的，是商業地產最重要的規劃目的，商業部分至少商業部分至少60；多地塊大規模綜合體工程例如總用地面積達；多地塊大規模綜合體工程例如總用地面積達200畝畝平均平均 覆蓋率也應覆蓋率也應50以上。以上。綜合體的中心條件性目的：綠地率，也是商業地產重要的規劃目的，商綜合體的中心條件性目的：綠地率，也是商業地產重要的規劃目的，商業部分最好不超越業部分最好不超越5，最多不能超越，最多不能超越10，最好不作要求；，最好不作要求；中心目的：商業比例，此項目的須結合規劃總圖、覆蓋率與容積率關系中心目的：商業比例，此項目