1、商務區項目策劃方案一、項目用地簡介：1、地理位置中央商務區位于陽光舜城的主入口處，南接已經建成的中城（100萬平米），北臨建設中的濟南高檔別墅居住區（東方美郡），東依郁郁青青的西姑山脈，是中城、北城的天然分水嶺，同時也是兩城的重要銜接過渡 區域。2、用地狀況中央商務區規劃面積9.59公頃，其用地主要為坡地，坡勢西低東高，東西高程差達27.8米，地塊南部地表為土質，北部與東部為礫石地面。東部山坡之上植被茂盛，林相豐富，視野開闊，是絕佳的風景區域。3、交通狀況該區域交通便利，臨近陽光舜城出入的交通樞紐一一舜城環島（正對歷陽大街，西為旅游路，南臨舜世路）c至經十路僅4公里，至南二環路僅 3公里，到泉

2、城廣場也不足 6公里。4、項目規劃概況根據1999年的中規院規劃，該規劃用地為 9.59公頃，其中公共設施用地 6.23公頃；城市公共綠地2.49 公頃；城市道理用地 0.87公頃。總建筑面積為 6.51萬平米，建筑密度為 26.0%;容積率為1.04;綠地率為 21.4%。原建筑層高以四層為主，局部為三層和兩層，其功能定位為美食城和休閑綠化廣場。根據市規劃局的最新資料顯示該組團的建設用地為6.1公頃（161米等高線以下區域）,土地使用性質為商業用地。綜合考慮工商銀行五層建筑（容積率 1.0）和一組團小高層建筑（容積率 1.9）的規劃狀況，擬定 容積率為1.3左右，公建配套為40000平米，住

3、宅為40000平米。 二、項目定位： 1、功能定位概念定位一一舜耕路南部新城區環境最為優越的高檔商務辦公休閑區，借商務概念營造氣氛，提升高檔 公寓的價位和市場競爭力功能定位-以高檔公寓、酒店式公寓等居住功能為主，以商務辦公、配套等功能為輔的綜合商務休閑 區。建筑形式-以大體量的建筑綜合體承擔商務辦公和配套功能，建筑多為12層，部分為半地下，局部為高層。該現代建筑可作為自歷陽大街入口處陽光舜城標志性的作品。（建筑形式同商業街有本質的區別）整體的功能可及在舜城所處的作用類似于香港的數碼港項目（寫字樓11萬；數碼中心2萬；酒店1萬；住宅30萬）備注：建筑綜合體是一個多功能復合空間，是將城市中商業、辦

4、公、居住、旅店、展覽、餐 飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上功能進行組合而成的建筑。建筑綜合體為城市 生活功能提供了一個交合的空間，城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序出現在這個空間中， 并互相依存、互相促進，形成一個多功能、高效率而復雜的綜合體。建筑綜合體帶有地標性建筑的 特征，以上的定位基于以下原因：21組團的特殊地理位置和便利交通條件決定了其強大的區域輻射力，同時由于陽光舜城目前餐飲、娛樂等建筑品種（城市配套功能）的缺乏，使入住業主的需求表現的更為迫切。因此, 該區域應該增加適當體量的酒店娛樂、寫字（商務）辦公等功能建筑，一方面作為舜城配套滿足入住業主的 娛樂辦公需求，另一方面

5、吸引濟南市高智高知企業遷入，提升舜城的檔次并促進酒店娛樂的經營。2、產品定位：（1）建筑綜合體（40000萬平方米）商務寫字樓（面積約為 20000平米）建議該品種可安置在建筑綜合體的高層建筑內，建筑采用框架結構，各房間面積可較靈活的分割組合， 同時在設計上將室內景觀與室外景觀產生互動，營造“花園式辦公”概念，為從事腦力勞動的小型、私營公 司提供環境幽雅的辦公場所，成就南部高檔商務辦公區域概念。主力面積為 150-240平米，適合10-16人的 小型團隊，約為120套左右。商務配套（面積約為 10000平米）建議該品種安置在12層群樓內，設置主題酒店，商務餐飲、特色酒吧、咖啡廳、會議中心等娛樂

6、商務 休閑和服務場所，滿足濟南城區高檔餐飲需求和舜城居住業主的需要。商務配套和商務寫字樓的運作是相輔 相成的，具體功能示意如下：1、休閑：包括餐飲、健身、娛樂、購物、圖書等2、社交和商務：商務中心、酒吧、貴賓廳、商務洽談等3、服務：包括洗衣、票務訂購、日用品購物、郵政報刊等酒店式公寓（面積約為 10000平米）面積為40-80平米的現代小戶型設計，生活配套完備、簡單、實用、新潮，并且增加交際空間，戶型可 分為一室、一室一廳、二室一廳等類型，約計 160套。其物業管理模式為酒店式管理模式。為外地駐濟和當 地小白領人士提供面積適中、功能齊全且升值潛力較大的居住模式。備注：該類酒店式公寓可實現與商住

7、兩用樓的功能調換。該建筑綜合體是自歷陽路進入舜城的視覺主焦點，其與一組團綜合樓構成了陽光舜城入口處標志性的建 筑群落。同時該綜合體 4萬平米的體量與一組團 2萬平米的綜合樓形成了具有一定規模的商務辦公區，在某 些程度上降低了建筑綜合體的市場風險性。也加劇了商務市場的競爭力度。總體而言，一組團綜合樓的實施 對中央商務區具有較大的借鑒作用。（2）公寓住宅（40000平方米）高級公寓（面積約為 40000平米）高級公寓采用六層帶電梯的設計方案，大型亮麗通透的淡綠色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墻體，現代 中不失典雅，簡潔中不流塵俗，可有效的實現建筑與東側山體有效的互動，安座室內可觀山觀景。高檔公寓 主力

8、面積在130150平米之間，主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，可以適當考慮部分樓內躍層套房，約計280套。商務型公建前方為大型休閑廣場，面積可達近萬平米，擁有多種人文景觀。商務型公建與高檔公寓是相 對獨立的，擁有各自的交通路網系統，互不干擾，但是有花園小徑可以連通，實現兩種產品的互訪。 三、消費群體定位1、建筑綜合體商務寫字樓商務樓是區域經濟發展、城市社會進步的必然產物。目前，該類樓盤在上海、北京仍然擁有較高市場吸 納力。隨著我省經濟政策的逐漸放開，我市民營經濟呈現出前所未有高漲，10人左右的小型公司紛紛出現，使我市商務樓也變的十分熱銷和緊俏，因此商務樓的市場潛力仍然十分巨大。商務配套主要服務目標

9、對象為中央商務區辦公人士和舜城五萬居民，其功能為滿足其生活、工作等多方面的商務 需求。建議餐飲可進行出租經營以實現可持續性發展，所產生的長期收益有利于上市公司的運作。為最大程度的減小投資風險，可先期尋求戰略合作伙伴，簽定長期合作協議。酒店式公寓主要消費群體主要有兩類：(1)新一代的白領階層：該群體擁有較高的文化水平和較為穩定的經濟收入，預期收入較高。對區位交 通、商務、休閑、社交及生活配套設施要求較高。(2)外地駐濟人士：隨著經濟的發展和技術的交流，國內外的許多知名企事業單位都在濟南增設了分支 機構。該機構的設立對酒店式公寓市場產生較大的推動作用。2、公寓住宅高檔公寓由于濟南市房地產發展水平較

10、為普通，同時濟南市風景、地段俱佳的土地極少，致使自1998年舜華園推出后高檔公寓的品質變化較小，此處開發的高檔公寓即針對家庭人口較少的舜華園、開元山莊的富人群體， 以及在經十路沿線的具有一定經濟基礎的人士。根據從業可分為大中型企事業單位的管理人員、事業有成的 經營業主以及城市拆遷產生的有效需求。四、銷售成本測算假定土地成本為120萬/畝，測算經營利潤為0時的成本為4380元/平米。（地價89萬元/畝時，成本3830元/平米）五、銷售價格估算產品類型銷售均價（元/平米）銷售額（萬元）備注商務辦公樓600012000整體銷售均價為5375 元/平米商務配套：60006000酒店式公寓5000500

11、0高級公寓樓500020000合計43000如果銷售均價為5375元/平米，則利潤為6930萬元，收益率為19%（地價：89時；利潤11219,收益率35%如果銷售均價為5000元/平米，則利潤為4225萬元，收益率為12%（地價：89時；利潤8502, 收益率27%五、項目開發及銷售周期模擬綜合考慮項目啟動資金和市場介入時機，建議21組團可分兩期進行開發。項目運作前期根據項目整體策劃、規劃、設計、效果圖等資料在市場上營造商務區概念，提升該地段的整 體品位和價值。項目一期開發4萬平米高檔公寓，二期開發4萬平米的商務辦公、配套及酒店式公寓。該開發順序可有效 節約項目啟動資金，快速實現資金的滾動開

12、發，并且根據市場對商務、配套的反饋進行二期項目開發的調整， 有效降低商務產品品種開發的風險性。 一期開發4萬平方米，產品類型主要高級公寓。開發周期為12個月，2004年7月初開工。2005年7月底交付使用。銷售周期為12個月，2004年10月進行銷售。二期開發4平方米，產品類型為商務寫字樓、商務配套、酒店式公寓。開發周期為18個月，2004年10月初開工，2006年3月底交付使用。銷售周期為18個月，2005年4月開始進行銷售，為了減小商務配套的銷售風險可先行聯系有意向的大客戶（餐飲酒店經營者）進行定制，建議10000平米的商務作為公司固定資產可進行出租，以出租形式實現可持 續性贏利。2000

13、0平米的商務辦公樓和10000平米的酒店式公寓進行銷售，加速資金的快速回籠。六、資金來源：該項目需啟動資金2000萬元，擬采用項目建設貸款，根據投資初步估算，可貸資金7000萬元左右，完全滿足項目開發建設需要。二OO三年十二月一日附表1:中央商務區開發經營資金平衡表項目資金分項合計2004 年2005 年2006 年合計投資額度工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度商務區166879556利息1085330工出2827028270土地貸款172621726217262一期工程款4778956191147811952394778一期銷售收入200006000300050005000

14、100020000二期工程款47787177177179569567174778二期銷售收入2300046006900690023002300230001款利息14157077071452向周轉收入-工程-956266564059989999823441583319921期貸款956基礎數據：占 地：143.85畝土地單價：116萬元/畝容積率（1.3）: 0.83 建安成本（元）：1200元/平米1、建設貸款約2000萬元，計息一年約110萬元；土地款計息一年合計約 1122萬元。2 、目前，工程付款為工程量的 75%因此實際工程貸款應小于上表測算結果。附表2:中央商務區銷售成本測算基礎土地

15、面積（由）143.85地價116數據建筑面積（萬m2）8.0戶數720序號總額（萬元）單位金額（元/m2）比例%銷售收入35,119.83；4,410.001土地成本16,686.602095.3447.47%2.1房屋建筑安裝成本9,556.421,20(2.2監理費用（工程造價的1.1%）79.64102.3智能化工程238.91302.4室外管網及道路設計及工程費用398.18502.5景觀設計、工程（170元/m2計算）517.64652.6詳規、建筑設計成本477.82602.7煤氣開戶費用（每戶1900元）125.1915.7232.41%3財務費用（土地成本的 6.5%）1,08

16、4.63136.2C3.09%4開發期稅費（見表3）2,628.58330.077.48%5房產交易中產生的費用（見表4）56.767.13，0.16%6規劃審查、施工審查及招標過程中的費用（見表5）169.7C2130.48%7開發間接費及管理費用（土地、建設成本的1%）280.8C35.260.80%8營銷費用（銷售收入的2%）702.4C88.22.00%9不可預見費用（建設成本的5%）569.6971.541.62%10城建配套等綜合費用（含暖氣開戶費）1,959.072443.81%11人防工程費238.93c0.68%銷售成本合計35,149.774,413.76經營性利潤-29.

17、94-3.76100.00%收益率（未扣除所得稅）0%附表3:開發期稅費序號項目金額計算說明（萬元）基數稅費率1營業稅1,756.0銷售收入（萬元）35,119.83； 5%2城市建設維護稅87.8營業稅（萬元）1,755.997%3教育費附加52.7營業稅（萬元）1,755.993%5土地增值稅702.4銷售收入（萬元）35,119.83； 2%6土地使用稅19.2占地面積（萬行）9.592 元/irf4印花稅10.5合同額（萬元）35,119.83；0.03%合計2,628.6附表4:房產交易費用序號項目金額計算說明（萬元）基數稅費率1房屋交易費23.89建筑面積（萬nf）8.03 元/n

18、f2房屋確權登記費5.76戶數720.0080元/套3預售許可證7.20房屋套數720.00100元/套4面積測量費19.91建筑面積（萬nf）8.02.5 元/nf合計56.76附表5:建設期間各項手續費用序號費用名稱總投資（萬元）標準數量基數1放、驗線費46.66點720648元/點2勘察費10.003規劃定點費（技術服務）20.14占地面積（公頃）9.592.1 %/m24規劃審查費（住宅）20.01建筑面積（萬nf）8.02.3 元/ nf5規劃審查費（道路）0.15道路長度（M）1,0001.5 元/m6消防審查費15.93建筑面積（萬nf）8.C2 %/m27抗震審查費2.71建筑面積（萬nf）8.00.34 %/m28質量監督