1、深圳XX物業管理公司管理規程1、城市房屋修繕管理規定32、公共建筑設施的保養103、房屋維修標準134、首問責任制工作規程155、綠化養護作業規程176、維修值班工作規程227、社區文體活動組織實施標準作業規程268、公共場地使用管理規程309、娛樂設施管理方案3210、保安服務操作規程4011、設備綜合管理標準作業程序6212、消防器材管理標準作業規程6713、住戶投訴處理標準作業程序7314、停車場管理標準作業規程7715、交通管理標準作業規程8016、消防中心職責84城市房屋修繕管理規定【頒布單位】 建設部 【頒布日期】 19910708 【實施日期】 19910801 【章名】 前言

2、城市房屋修繕管理規定已于年月日經第五次部常務會議通過，現予發布，自年月日起施行。 【章名】 第一章 總 則 第一條 為加強城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規定。 第二條 本規定適用于城市（指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮）房屋的修繕管理。 公有住宅向個人出售后的維修養護管理辦法另行制定。 第三條 本規定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。 本規定所稱房屋所有人，是指持房屋產權證的直管公房管理單位、自管房單位和私房所有人。 第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企、事業單位，均應遵守本規定。 第五條 城市房屋的修繕，應當根

3、據地區和季節的特點，與抗震加固、白蟻防治、抗洪、防風、防霉等相結合。 對于文物保護建筑、古建筑和優秀近代建筑等有保護價值房屋的修繕，應當依照有關規定執行。 對于工業建筑、公共建筑的修繕，還應當參照其他有關規定執行。 【章名】 第二章 房屋修繕管理機構的職責 第六條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋修繕管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域城市房屋修繕管理工作。 第七條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門對于城市房屋修繕的管理，應當履行下列主要職責： （一）貫徹執行國家和地方有關城市房屋修繕的法規、標準和方針、政策、組織編制城市房屋修繕的長期規劃和近期計劃，并督促

4、實施； （二）按照管理權限對房屋修繕企事業單位進行資質管理； （三）組織或參與房屋修繕定額的編制、修訂，并監督檢查執行情況；（四）指導并督促房屋所有人落實房屋修繕資金； （五）負責房屋修繕工程的安全、質量監督管理； （六）組織房屋修繕業務、技術的培訓和房屋修繕新技術、新工藝、新設備的推廣應用； （七）依法調解和處理有關房屋修繕的爭議和糾紛。 第八條 自管房單位的房屋修繕管理機構的職責，由其主管部門制定。其房屋修繕管理工作，應當接受當地人民政府房地產行政主管部門的指導。 【章名】 第三章 房屋修繕責任 第九條 依照國家和地方的有關規定修繕房屋，是房屋所有人應當履行的責任。 異產毗連房屋的修繕，其

5、所有人依照城市異產毗連房屋管理規定承擔責任。 第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責任。 第十一條 因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。 第十二條 在已經批準的建設用地范圍內，產權已經轉移給建設單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設單位負責。 第十三條 房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人（以下簡稱修繕責任人），應當定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發現損壞及時修繕；在暴風、雨、雪等季節，應當做好預防工作。發現房屋險情及時搶險修復。 在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應當給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。 第十四條 對于房屋所有人或者修繕責任人不及時修繕房

6、屋，或者因他人阻礙，有可能導致房屋發生危險的，當地人民政府房地產行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。排險解危的費用由當事人承擔。 【章名】 第四章 房屋修繕計劃管理 第十五條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門組織編制的房屋修繕長期規劃和近期計劃，應當規定規劃或者計劃期內改善房屋完損狀況和使用條件的總目標及實施步驟。 房屋修繕近期計劃應當納入當地的城市建設計劃，進行資金和材料平衡。 第十六條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當指導和監督直管公房管理單位、自管房單位編制年度房屋修繕計劃，并檢查其執行情況。年度房屋修繕計劃應當包括下列主要內容： （一）房屋結構類型； （二）修繕面積

7、； （三）修繕分類； （四）修繕費用； （五）計劃期內房屋完好率、危房率。 第十七條 直管公房管理單位和自管房單位應當對年度房屋修繕計劃的執行情況進行定期統計，并報送當地人民政府房地產行政主管部門。 【章名】 第五章 房屋修繕資金管理 第十八條 房屋修繕資金的安排應當與下列要求相適應： （一）保證住用安全； （二）翻修危險房屋； （三）具備正常的使用功能； （四）在可能的情況下改善住房條件。 第十九條 直管公房修繕資金的籌措，可以通過下列途徑： （一）房租收入中應當用于房屋修繕的部分； （二）從城市維護建設資金中適當劃撥； （三）本系統多種經營收入的部分盈余； （四）法規和政策允許用于房屋修繕

8、的其他資金。 第二十條 單位自管房的修繕資金，由單位自行解決。 第二十一條 私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照城市私有房屋管理條例的有關規定執行。 【章名】 第六章 房屋修繕質量管理 第二十二條 對于中修以上的房屋修繕工程，房屋所有人或者修繕責任人必須向房屋所在地的有關質量監督機構辦理質量監督手續，未辦理質量監督手續的，不得施工。 房屋修繕工程的分類，按照房屋修繕范圍和標準執行。 第二十三條 中修以上的房屋修繕工程，應當先進行查勘設計，并嚴格按照設計組織施工。 中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級以上地

9、方人民政府房地產行政主管部門依照房屋修繕工程質量檢驗評定標準組織質量檢驗評定。凡檢驗評定不合格的，不得交付使用。 第二十四條 房屋修繕工程實行質量保修制度，質量保修的內容和期限，應當在工程合同中載明。 第二十五條 房屋修繕工程發生重大事故的，由縣級以上地方人民政府房地主行政主管部門會同有關部門調查處理。 【章名】 第七章 房屋修繕定額管理 第二十六條 各級人民政府房地產行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對房屋修繕工程定額實行歸口管理。 第二十七條 房屋修繕工程定額，應當做到項目設置恰當，結構合理平均先進，簡明適用，并考慮下列因素： （一）施工場地和修、用并存的限制； （二）拆

10、卸、修補與原有結構的結合； （三）舊材料的加工及其他合理利用； （四）手工操作為主和工程零星分散的特性。 第二十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當對房屋修繕工程定額的執行情況進行檢查，并組織對房屋修繕工程定額進行測定，為修訂定額積累資料。 【章名】 第八章 房屋修繕企事業單位管理 第二十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門對房屋修繕企事業單位實行歸口管理。 第三十條 從事房屋修繕業務的企事業單位，應當向當地人民政府房地產行政主管部門申請辦理資質登記，并按照批準的資質等級承接修繕任務。 已取得施工企業資質等級證書或資質審查證書的單位，凡從事房屋修繕業務的，可以不另行領取資質

11、證書，但應當向當地人民政府房地產行政主管部門辦理核準等級手續。 第三十一條 房屋修繕企事業單位應當健全各項管理制度，嚴格遵守國家和地方有關房屋修繕的規定、標準和服務紀律，保證工程質量和服務質量。 【章名】 第九章 法律責任 第三十二條 凡違反本規定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以給予行政處罰： （一）房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或危害他人生命財產的； （二）無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的； （三）無證或者越級承擔房屋修繕任務的； （四）中修以上的房屋修繕工程，不辦理質量監督手續的； （五）房屋修繕工程發生質量、安全事

12、故的。 具體處罰辦法，由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門制定，報同級人民政府批準后執行。 第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照中華人民共和國行政訴訟法和行政復議條例的有關規定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強行執行。 【章名】 第十章 附 則 第三十四條 未設鎮建制的工礦區，可以參照本規定執行。 建制鎮的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規定的，由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門另行規定。 第三十五條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以依照本規定制訂實施細則

13、。 第三十六條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。 第三十七條 本規定自一九九一年八月一日起施行。公共建筑設施的保養1.目的：通過對建筑有計劃的保養，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。 2.原則：日常發現建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統的保養。 3.職責：一般情況下，建筑物的清潔保養由外包的清潔公司按照社區環境部制定的相關標準負責執行，由管理處及公司職能部門負責監督檢查并填寫相應的記錄；其它保養內容由管理處委托的保養供方（以下簡稱供方）負責執行，填寫公共設施保養記錄。供方每年初根據公共建筑設施保養計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養計劃。 4

14、.內容： 4.1 屋頂。每2年對隔熱層進行保養一次。對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚接縫處用白水泥勾縫。 4.2 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每3年進行全面清洗。發現有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考維修服務進行修補。 4.3 內墻飾面。每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫的應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發現有脫落或空鼓的地方，及時修補或進行更換。 4.4 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養一次，發現問題及時修理。樓梯間墻面每3年進行一次全面保養，日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時粉刷修理；對粉刷內部有損壞的

15、，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發出空殼聲，則有起殼現象，確定起殼范圍后進行修補。 4.5 門。每年全面保養一次。對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門及其它類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發現有生銹或掉漆的應及時修補； 4.6 防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應刷油漆一次，最長時間不超過4年。4.7 窗。每年保養一次。對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把鐵腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。

16、對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。4.8 公共地磚。每3年進行全面保養一次，發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。日常發現地磚損壞的應及時維修。 4.9 吊頂。每3年進行全面保養一次，揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。日常對吊頂進行檢查，發現有破損的應及時更換， 人行道、車行道。每年保養道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補。管道。原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數。如

17、室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油漆。污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠。在大雨或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養次數。玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發現有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。在臺風、大雨等天氣來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細檢查，發現問題及時處理，以免發生意外。 5.相關文件及記錄公共建筑設施保養計劃公共建筑設施保養記錄 附：公共建筑設施保養計劃標準序號公共建筑設施名稱保養周期備 注01屋

18、頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發現有脫落的及時修補04樓梯間每3年對粉刷墻面損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理06防盜網、花園圍欄每2-4年根據損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發現損壞或裂縫嚴重的應更換09吊頂每3年發現有破損的應及時更換10人行道、車行道每1年發現有損壞應修補11管道每3年有必要時可以增加刷油漆次數12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風來臨前應增加保養次數14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺風來臨前應增加保養次數房屋維修標準1、主體工程: 屋蓋、

19、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。2、裝修工程 a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應

20、更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3、樓地面工程 a.木地板的損壞占自然間地面面積25以下的，可修復；損壞超過25以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。4、屋面工程 a.屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建

21、。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5、飾面工程 a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協調的前提下進行。 b.外墻勒腳損壞的，應修復。 c.內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復

22、；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6、油漆粉飾工程 a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構件整件或零件拆換應油漆。 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他

23、面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為23年。 c.木地板原油漆褪落的，應重做。 d.室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。首問責任制工作規程一、流程圖 二、有關說明 1 、服務對象來咨詢業務、辦事、反映情況第一位接待或被問到者即為首問責任人，首問責任人必須負責接待、導辦、服務、受理。 2 、對前來咨詢業務、辦事、反映情況的來訪者、來訪電話、等要做到熱情周到、耐心細致并了解其目的，不能使用“不知道”、“ 不清楚”、“不歸我管”等語言予以回絕。 3 、首問責任人職責范圍內的工作要給

24、予服務對象簡潔、準確、符合政策規定的解釋；由于客觀原因不能立即答復或辦理的，必須說明原因，明確需要辦理或答復的時間，并在承諾時間內予以答復、辦理。 如咨詢、辦理的事項不屬于本部門的職責范圍，要做到負責地將其介紹到相關部門，交由相關人員接待，做好交接工作。如咨詢、辦理的事項屬于本部門的職責范圍但已超出首問責任人的崗位權限，必須及時咨詢主任，按主任意見接待、處理。 4 、首問責任人如遇重大事項必須立刻上報主任，由主任報上級領導研究后給予答復。主任指定有關人員處理或首問責任人委托其他人員辦理，首問責任人必須負責督辦落實情況，直至工作完成。 5 、對重要來訪事項必須做好來訪的有關記錄備案，必要時請來訪

25、者簽名。綠化養護作業規程 一、育苗培植 1.選定育苗培植方法：有性繁殖（播種）、無性繁殖（扦插、分株、壓條等）。 2.備苗床和土壤：精細翻耕、除草、施肥、將土敲細、耙平待用。 3.播種：播種時間按不同的品名科目，以及綠化整體情況而定，最好在春天和秋天。播種方法按苗床而定，采用撒播、條播和點播。 4.復土：用篩子篩出細土撒在種子上，控制厚度為種子直徑的2-3倍。 二、澆水 1.干旱季節，每天澆一次水。根據天氣，對虎刺梅及蒲葵等植物可適當延長澆水間隔，對桂花、含笑、絲蘭等植物開花期則可酌情減少澆水次數，以免加快謝花期。 2.澆水時間夏季在早晚為宜，冬季在中午為宜。 3.新栽植物因根淺，抗旱能力差，

26、蒸發量大，故保證一次澆透。草地澆水要按順序澆，不要遺漏。 三、施肥 1.情況以及所需要的肥料選定：有機肥（垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等），無機肥（氮、磷鉀、復合肥）。 2.施肥方法：有機肥多用作基肥，即穴施、溝施、環施：無機肥（化肥）多用撒肥、噴施根施和作追肥。 3.施肥時間一般在陰天或傍晚為宜。春、秋季節對各種植物施肥一遍。其他季節視情況而定。肥料的選擇以有機肥為主，盡量少施化肥。 四、喬木、灌木的整形修剪 1 工作程序 1.1起色帶作用的花灌木、綠籬以及造型，每月修剪一次，發現與總體造型不協調時必須修剪。 1.2修剪前要知道不同栽植類型樹木的修剪要點及技術規范要求。 1.3應仔細觀察或拉線，剪法

27、做到心中有數。 1.4剪下的枝條要及時集中處理，以免影響環境衛生和發生病蟲害。 1.5對于散尾葵、棕竹等及時將枯黃的葉邊修剪，每天巡查中及時修剪因折斷等而枯黃的枝葉。 1.6觀花灌木在花期過后進行較重的修剪，盡量避免在開花前修剪。 2 標準 2.1造型美觀，形態逼真。 2.2綠籬每年至少修剪4次。造型每年6次，喬木每年12次。 2.3九里香、福建茶等綠籬灌木新長枝不超過10厘米，簕杜鵑新長枝不超過15厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 1.1每季度定期進行一次中耕除草，以保證營養和水分的吸收。 1.2對板結土壤每月進行一次松土，提高土壤透氣性。 1.3草地以人工拔草為主，拔草時要連根拔掉，拔除

28、的雜草應及時清運處理。 2 標準 2.1中耕深度為5厘米左右，以不損傷樹木根為準。 2.2沒有明顯的雜草，草地的純度為90%。 六、防風防澇 1.進入風季前必須對新種的或具一定高度、冠幅大的喬、灌木進行支撐保護。 2.平時應注意對灌木和喬木進行培土。 3.對下沉的綠地進行填土改造，以保證綠地不積水。 4.檢查保持雨水井和明溝、暗道暢通。 5.風雨過后對綠地進行全面檢查，發現受害的樹木在6小時內根據情況，可采用扶正、培土、支架或拉繩等方法處理。 七、補種移植 1 工作程序 1.1確定須補種的植物品名及地點。 1.2對補種地翻土或打洞，加施基肥。 1.3挖苗或購苗，剪去包裝物及部分枝和葉。 1.4

29、新種喬木用支撐保護。 2 標準 2.1新種植物要成行。 2.2確保成活率達95%以上。2.3補種無季節要求的植物，可隨缺隨補。2.4植地最大黃土裸露塊在0.4平方米以下，缺株在5%以下。 2.5苗木出現擁擠現象時，可進行移植，對不適應環境樹木給予更換品種。 八、草坪 1 工作程序 ;1.1剪草：能使草坪經常保持平整美觀，并能促進生長茂盛。割剪大面積草坪可用剪草機，小面積草坪、路牙、污水和雨水井邊用手剪草刀修剪，邊緣的線條保持清晰、整齊。 1.2除雜草：雜草是草坪的大敵，它的生命力很強，如果不及時清除，會吸收土壤營養，抑制草坪的生長，所以除雜草是一項重要工作，人工拔除雜草每半月全面進行一次。 Q

30、IR:5C 1.3澆水：要使草坪生長良好，澆水工作也不可缺少。澆水時要盡量澆透，不能只澆土層表面， 澆水時間草坪要求生長季節每天澆水一次，秋冬季根據天氣情況每周澆23次。夏天澆水以早晚為宜，冬天以中午為宜，無雨季節每周澆水13次。 2 標準（一級） 2.1綠期340天以上，草坪平整，留茬高4厘米以下。 2.2草坪內沒有明顯的雜草，黃土裸露面積不能大于100平方厘米。九、病蟲害的防治 1.堅持預防為主綜合防治的原則。 2.植物病蟲害發生時及時給予有效治療，盡可能防止擴散與蔓延。 3.常見蟲害：蚜蟲、紅蜘蛛、白粉虱、甲殼蟲等。常見病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。 4.病蟲害的防治方法：減少病蟲來源

31、，禁止帶有病菌和害蟲的植物進入小區。選用抵抗病蟲害能力較強的植物進行栽培。選擇化學藥劑或農藥每月噴殺二次廣譜性殺蟲及殺菌藥，平時發現蟲害即時噴殺。 十、時花擺放 1.春節、元旦、五一、十一和大型活動花卉布置，由管理處根據具體的情況策劃、制定用花方案，報管理處和公司領導審批。2.需要購買花卉的，按照采購申購程序執行。維修值班工作規程1.0目的規范值班管理，確保值班質量。2.0適用范圍適用于物業管理公司管理處機電維修值班工作。3.0職責3.1 機電維修部主管負責對值班工作的監控。3.2 機電維修部班組長負責值班工作的具體安排和檢查。3.3 機電維修部值班人員負責按此規程進行值班工作。4.0程序要點

32、4.1 交接班操作4.1.1 交接班人員提前20分鐘做好交班準備：a)檢查設備并確保運行正常；b)搞好值班室和設備房衛生工作。4.1.2接班人員提前15分鐘到達值班崗位。4.1.3值班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：a)發現異常情況應立即采取有效措施，并通知交接班人處理，接班人協助；b)確認無異常情況在回到值班室進行交接班程序。4.1.4交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。4.1.5接班人查看上班地機電運行值班記錄，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。4.1.6交接雙方認為無誤后共同在機電運行交

33、接班記錄上簽名確認。4.1.7交接完畢后所發生地問題由接班人負責。4.1.8有下列情況之一不能交接班：a)上一班運行情況未交代清楚，記錄不規范，配電室、值班室、操作室不清潔；b)接班人未到崗，交班人不準下班；c)接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d)在倒閘操作和事故處理過程中；e)若交接班過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。4.2值班操作要點4.2.1值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。4.2.2堅守崗位，不得串崗。4.2.3按有關運行管理標準作業規程對空調設備、電梯設備、供水、供電設備進行巡查、保養、維修。4.2.4如遇特殊事件，應按突發事件

34、處理程序進行處理。4.2.5值班人員特殊情況需要調班時，必須事前填寫調班表，并經機電維修部主管同意并簽字方可調班。4.3停送電操作要領4.3.1正常情況下的倒閘操作：a)機電維修部主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）；b)運行組接到通知后，一天內完成以下工作： 立即通知供配電專業人員即到現場，根據負荷分布情況實地考察其可行性； 若不可行應立即匯報情況，并說明原因； 若可行，則應明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管經理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務部。c)公共事務部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知住戶；d)倒閘操作前，運行人員要做好相應地準備工作

35、，電梯降至首層，如有必要可將發電機操作開關置于停機位置；e)在確定時間，在監護人的監護下，操作人員按操作票進行倒閘操作： 停電：先停負荷開關，后停隔離開關； 送電：先送隔離開關，后送負荷開關。f)倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發電機操作開關置于自動位置；g)做好各項相關記錄。4.3.2緊急狀態下的倒閘操作：a)發現配電房有冒煙、短路等異常情況或發生火警等重大事故時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作；根據情況立即斷開低壓配電柜上電源開關，或斷開高壓柜高壓開關；b)停電后立即通知機電維修部主管，主管到現場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方恢復部分或全部供電。對損壞部

36、分應盡快修復，以恢復正常供電；c)做好各種記錄，重大事故應立即報告管理處經理。4.4值班房、設備房衛生管理制度4.4.1各值班人員負責該班次值班室的衛生清潔工作，并保持值班室衛生。、4.4.2各專業值班人員負責各自專業設備房的衛生清潔工作：a)水電工負責配電房、水泵房衛生清潔工作；b)空調工負責空調機房衛生清潔工作；c)電梯工負責電梯房衛生清潔工作。4.4.3接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛生清潔工作可要求返工，直至合格。4.4.4各專業早班值班人員為該專業設備房安全衛生責任人。4.4.5機電維修部主管負責本部衛生清潔工作的日常檢查和督導。5.0記錄值班記錄表6.0相關記錄文件機電維

37、修部員工績效考評實施標準作業規程社區文體活動組織實施標準作業規程1.0目的規范社區文體活動組織實施工作，引導社區居民開展健康向上的群體文體活動，加強社區精神文明建設、和睦鄰里關系，增強管理公司與住戶的有效溝通，推動小區的物業管理。2.0適用范圍適用于管理公司所屬各管理處開展的文體活動組織實施工作。3.0職責3.1 公司總經理負責審判社區文體活動計劃和費用預算。3.2 管理處經理負責制定社區文體活動計劃并組織、監控、實施。3.3 公共事務部主管負責具體實施社區文體活動計劃。3.4 公共事務部文化管理員負責依照本規程具體開展社區文體活動。4.0程序要點4.1 社區文體活動意向調查4.1.1 公共事

38、務部管理員應于每年的6月及12月分別向住戶做一次文體活動意向調查，并分析、總結調查結果，報公共事務部主管。4.1.2文體活動意向調查可采取以下方式進行a)電話采訪；b)投遞文體活動調查；c)預約采訪。4.1.3文體活動意向調查具體操作應按照住戶意見征集、評價標準作業規程進行。4.2社區文體活動計劃與實施方案的制定4.2.1公共事務主管根據文化管理員所開展的每半年一次的居民活動意向調查結果，結合社區文體活動設施情況，于每年的6月30日及12月30日前制定出社區文體活動計劃實施方案。4.2.2該計劃與實施方案鷲包括以下幾方面：a)舉辦文體活動目的；b)開展文體活動的項目與活動方式；c)需要配置的文

39、體活動設施的裝備、配備情況：d)開展文體活動所需經費的預算；e)開展文體活動的組織及實施方案。4.2.3以上文體活動計劃與實施方案應報管理處經理通過審核后匯入管理處半年度、年度工作計劃。報公司總經理審批。4.2.44.3社區文體活動開展與組織要領4.3.1公共事務部主管根據審批過的文體活動計劃于每次活動前半個月制定出一個詳細活動組織方案及相關物品采購計劃，呈報管理處經理、公司總經理審批4.3.2管理處經理應召集各部門主管討論文體活動組織方案的可行性、獎品設置情況及活動經費的落實情況。4.3.3管理處經理還應提前10天召開有關組織人員的籌備會議，落實文體活動組織的具體事宜，如各類比賽的裁判工作會

40、議、文藝演出活動的主持人會議等。4.3.4公共事務部文化管理員應提前一個星期舉辦文體活動以海報形式張貼在社區公告欄、宣傳欄內,對于重要文體活動應做到每家每戶均應通知到。4.3.5公共事務部主管提前一個星期做好以下準備工作：a)文體活動場地準備;b)獎品及所需物品準備;c)組織人員分工準備；d)活動場地的所需設備的準備。4.3.6管理處經理于每次活動舉辦前23天召集相關組織人員做一次模擬組織安排或相關演練工作，確保文體活動組織工作無漏項。4.3.7文體活動舉辦當天管理處人員應全部調整好班次，相關組織人員均應進入活動場地進行布置及相關工作安排。4.3.8在整個文體活動組織與進行過程中，管理處必須親

41、自抓各項工作，確保組織工作質量。4.4社區文體活動注意事項4.4.1舉辦各類文體活動必須選定有經驗、活動能力強的主持人。4.4.2社區文體活動舉辦時間一般安排在周六、日或重大節日來臨前兩天。4.4.3保安部主管應制定詳細的人流組織與疏散方案，并親臨前現場具體落實。4.4.4機電維修部主管應確?；顒訄龅氐脑O施設備良好，并做好應急方案與處理措施。4.4.5開展文體活動時應注意防火、防盜、防打架斗毆或其他治安防范工作。4.4.6文體活動結束時間一般在晚上10：00以前停止,以不影響小區居民正常休息為原則。4.4.7社區內舉辦的文體活動應確保內容健康、積極、合法。有益于住戶身心健康。4.5社區文體活動

42、總結4.5.1公共事務部主管應在每次文體活動結束后及時做好本次文體活動的總結工作，找出存在的缺點與不足之處，并填寫社區文化活動檢查與處理記錄及社會文化活動總結報告。4.5.2以上活動總結報告及相關記錄表格3應及時上報管理處經理，作為對公共事務部主管及文化管理員進行績效考評的依據之一。4.5.3公共事務部文化管理員應將每次社區文體活動的相關資料及記錄分類歸檔，由主管審核后在本部門保存3年。5.0記錄5.1 社區文化活動計劃申請表5.2 社區文化活動記錄表5.3 社區活動檢查與處理記錄表 住戶意見征集，評價標準作業規程公共場地使用管理規程3.18.1 制度內容 對大廈公共場地的使用進行規范 3.1

43、8.2 適用范圍 適用于轄區內公共場地的使用管理。維護客戶利益，保障公共場地規范、合理使用。其管理范圍包括： 1. 大廈客戶服務助理負責巡查、糾正公共場地不規范使用現象。 2. 保安員負責對通道、大堂等處不規范使用現象進行巡查、糾正，并及向客戶服務部匯報。 3. 物業管理公司其他人員在發現公共場地不規范使用現象時，均有責任制止或向客戶服務部報告。 3.18.3 管理標準 1. 大廈衛生間、消防通道等設有明顯禁煙標志的地方無吸煙人員 2. 所有公共區域無赤膊等不文明行為 3. 衛生間內無洗頭、洗衣、晾曬衣物等行為 4. 消防器材、公共區域照明燈具等無人為損壞 5. 公共停車場無亂停車現象 6.

44、公共區域無帶湯、水食物遺灑的污漬、油漬 7. 所有公共區域無亂貼、亂糊、亂畫等現象 8. 無擅自在大堂或樓道內放置帶有宣傳、廣告、流言、傳銷等性質的物品或紙張 9. 無在大廈外立面窗外懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現 3.18.4 工作流程 1. 大廈客戶服務部助理在日常工作時應注意檢查客戶有無私自使用轄區內的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現。 2. 在客戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，大廈客戶服務部員應請客戶寫出書面申請，在不違反消防安全管理條例和大廈的美觀整齊的前提下根據“有償使用”的原則，對相應公共場地實行統一規劃，有償使用，同時在公用場地使用登記表相應欄目中

45、做好記錄。 3. 對違反公共場地使用規定的，損壞公共場地設施、設備者，大廈客戶服務部員工除責令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復原狀外，還應根據有關規定作出相應處罰。 4. 大廈客戶服務部員工在日常工作中應注意檢查公用場地清潔衛生，對于亂涂、亂畫、亂貼等現象應及時制止并根據有關規定作出處理。 5. 保安員及管理處其他工作人員均有責任對公共場所不規范使用現象進行制止和糾正。 3.18.5 工作表格： 1. 公用場地使用登記表(QMS-PM-31801) 2. 公共區域巡視記錄表(QMS-PM-31802)娛樂設施管理方案10 目的規范小區娛樂設施管理工作，確保各類文體設施的合理使用與有序管

46、理。20 適用范圍適用于翠堤春曉物業管理對各類文體設施的管理工作。30 職責3.1 管理處經理負責制定文體設施管理制度及管理工作監控。3.2 客服中心主管負責組織實施文體設施的管理工作。3.3 客服中心管理員負責依照本規程進行文體設施的具體管理。40 程序要點4.1 小區公共文體設施管理的一般要領4.1.1 小區公共文體設施一般只為本區內住戶提供服務，不對外開放營業。4.1.2 小區文體設施一般只收設施維護費，目的是為住戶提供服務，不以營業為目的。4.1.3 住戶使用文體設施時，一般憑會員證入場活動。4.2 社區內文體設施一般包括：健身房、兒童活動中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活動室、閱覽室、宣

47、傳欄等項目。4.3 健身房管理4.3.1 開場前的準備工作（開放時間周一至周五16:00-21:00;周末09:00-21:00）:a) 客服中心事務管理員應于開場前10分鐘到崗，不得無故延誤；b) 清潔健身房衛生，特別做好休息椅的清潔，檢查設施完好情況；c) 打開健身房門迎接住戶入場。4.3.2 健身房入場一般程序：a) 健身房入場消費對小區業主采用會員制形式，對非業主采用購票入場形式；b) 小區內業主應于每年12月31日前到客服中心憑業主證辦理會員證，會員證辦理程序參照客服中心相關作業規程；c) 業主進入健身房消費時： 首先向事務管理員出示會員證； 事務管理員核對會員證與使用人本人是否相符

48、，如有疑問應驗明其他證件直到無疑問； 填寫文體活動消費登記表請業主在相應欄目內簽名確認；請業主進入健身房進行消費活動；活動結束后，事務管理員請業主在文體活動消費登記表相應欄目內簽名確認。d) 非業主進入健身房消費時： 到管理處收銀處購買入場活動購買門票； 入場前向事務管理員出示門票； 事務管理員將門票副券小心撕下妥善保管，正券交消費者本人保管。 持票人進入場內消費。e) 小區業主進入健身房消費可采用電話預約或親自填寫健身房訂場登記表預約活動時間，事務管理員憑訂場先后順序準予業主使用健身房，在不影響業主活動的前提下方可讓非業主進場活動。4.3.3 健身房公眾管理規定：a) 所有人員進場時必須穿運

49、動鞋，嚴禁穿皮鞋進場；b) 愛護健身房內的公共設施，因使用不當而損壞的設施應照價賠償；c) 講究場地衛生，不得亂丟、亂吐、亂涂，違者除負責清理恢復原狀外，處以一定罰款；d) 健身房內只能進行健康的娛樂活動，不準進行賭博等違法活動；e) 參加活動者必須服從事務管理員管理，不強行延長活動時間。4.3.4 每日活動結束后，事務管理員應收拾好各類設施、整理該日內入場活動記錄及相關票據副聯，無誤后方可鎖門下班。4.4 兒童活動中心管理4.4.1 兒童游樂場專供兒童使用，謝絕成人在設施上活動。4.4.2 小孩活動時，家長或保姆要保護孩子的安全，不要從滑坡往上爬，蕩秋千時幅度不要過大。4.4.3講文明禮貌，

50、互敬互讓，不在場內爭執、吵鬧。4.4.4保持環境衛生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。4.4.5愛護場內設施。4.4.6客服中心事務管理員負責兒童活動中心的具體管理，凡進入兒童活動中心的人員必須聽從事務管理員的安排。4.5 乒乓球室、桌球室、棋牌活動室管理4.5.1開場前的準備工作：a) 事務管理員應于每日活動室開放前半小時到崗；b) 清理活動場地的衛生、擺放好桌椅、清理球具；c) 迎接活動人員入場。4.5.2入室活動一般程序：a) 到管理處收銀處購買相應類別活動門票。小區業主可憑業主證到收銀處購買優惠票；b) 在各活動室開放時間內持票進入活動室內；c) 事務管理員根據入場先后順序，安排好

51、各類活動的時間場次，并負責各類活動用具配置及監督使用情況；d) 每場活動結束后，活動人員應整理好棋牌、球具類，經事務管理員清點無誤、無損壞后離場。4.5.3活動室內注意事項：a) 活動人員必須憑票到相應活動室內活動，不得串崗或到處走動；b) 室內不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為；c) 愛護室內設施和活動器具，不得將玩具、棋牌亂丟，不得在臺面、墻面上亂畫，損壞設施或器具照價賠償；d) 活動人員必須服從事務管理員管理，依照排定的時間場次進行活動，不得無理取鬧。4.5.4 事務管理員于每次活動結束后應清理現場，收拾好球具類、棋牌類并擺放好，統計該次活動的門票收入情況，認真填寫每日工作情況匯總表。4.6 閱覽室管理4.6.1小區內圖書閱覽室是豐富社區住戶業余事務生活，便于小區居民查閱資料、學習而設立非營利性學習場所，由客服中心事務管理員負責具體管理。