1、土地權(quán)屬與確權(quán)按語:本文從論述我國的土地制度入手,講 述了現(xiàn)階段土地權(quán)屬的表現(xiàn)形式和不同特點；明確了 土地確權(quán)的根本概念、內(nèi)容、程序和依據(jù)；指出了處 理土地權(quán)屬爭議應當把握的重點問題和搞好土地確權(quán) 工作的一般原那么.供土地登記、地籍調(diào)查和土地確權(quán) 工作者參考.一、我國的土地制度一土地制度：是指人類社會一定開展階段土 地所有關(guān)系主要是對土地的所有、占有、支配、使 用土地所形成的關(guān)系的總稱.土地制度是反映人與人、人與地之間關(guān)系的重要 制度.他既是一種經(jīng)濟制度,又是一種法權(quán)制度,是 土地經(jīng)濟關(guān)系在法律上的表達,是構(gòu)成上層建筑的有 機組成局部.十地制度包括土地所有制、土地使用制和土地管王里制.其中,土

2、地所有制和土地使用制簡稱為土地權(quán) 利制度二土地所有制:是指人們在一定社會制度下 擁有土地的經(jīng)濟形式,是生產(chǎn)資料所有制的根本組成 局部,是整個土地制度的核心.?土地治理法?第二條 規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制, 即全民所有制和勞動群眾集體所有制.三土地使用制:是指人們在使用土地時所形 成的經(jīng)濟關(guān)系,是實現(xiàn)局部土地收益權(quán)的前提條件, 是整個土地制度的根底.?土地治理法?第九條規(guī)定： 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單 位或者個人使用.四土地治理制：是指國家政權(quán)為維護土地所 有制,調(diào)整土地關(guān)系,對土地的開發(fā)、利用、整治、 保護所必須遵守的標準.二、土地權(quán)屬的表現(xiàn)形式土地權(quán)

3、屬是指土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利 的歸屬.其中,土地所有權(quán)又分為國家土地所有權(quán)和 集體土地所有權(quán)；土地使用權(quán)又分為國有土地使用權(quán) 和集體土地使用權(quán).其具體表現(xiàn)形式如下：一國家土地所有權(quán)1、國家土地所有權(quán)的概念：是指國家依法對歸其所有的土地所享有支配性和絕對性的權(quán)利2、國家土地所有權(quán)的范圍：1城市市區(qū)的 土地；2農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、 征購為國有的土地；3國家依法征收的土地；4 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其 他土地；5農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居 民后原屬于其成員集體所有的土地；6因國家組織 移民、自然災害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不 再使用的原屬于遷

4、移農(nóng)民集體所有的土地；7依照 法律規(guī)定確定給全民所有制單位、城鎮(zhèn)集體所有制單 位、農(nóng)民經(jīng)濟組織和個人使用為國有的土地；8依照法律規(guī)定屬于國家所有的其他土地.3、國家土地所有權(quán)的權(quán)利主體：國家土地所有 權(quán)的主體是國家.由國務院代表國家行使.國務院通 過制訂行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府 及其職能部門,以本機關(guān)的名義行使國家土地所有權(quán), 但必須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批.4、國家土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：國家土地所有 權(quán)主體不能親自行使所有權(quán),只能由其授權(quán)的代表代 為行使.國家土地所有者的代表可以將國家土地所有 權(quán)的局部權(quán)能讓與土地使用者.國家對土地依法享有 收益權(quán),并保有最終處分權(quán).二集

5、體土地所有權(quán)1、集體土地所有權(quán)的概念：是指特定的農(nóng)民集 體依法對歸其所有的土地所享有支配性和絕對性的權(quán) 利.2、集體所有土地的范圍：1 農(nóng)村和城市郊 區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集 體所有；2 土改時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證書, 現(xiàn)仍由農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的土地；3 根據(jù)1962年?六十條?規(guī)定已確定給集體所有的耕地、 自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等.4 農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的,或者雖未連續(xù)使用20年但經(jīng)縣級以上人民政府 根據(jù)具體情況確認其所有權(quán)的土地.5 農(nóng)村集體經(jīng) 濟組織設立的企業(yè)或者其他組織及成員持有集體建設 用地使用證的

6、土地.6 土地所有權(quán)有爭議,不能依 法證實爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的,屬于國家所有； 既不能依法直接確定為國有,也不能因歸屬不明推定 為國有的,可以確定為集體所有.3、集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體：農(nóng)民集體所有 的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組 織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、治理；已經(jīng) 分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體 所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、治理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民 集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為所有 者代表經(jīng)營、治理.4、集體土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：從理論上享有 占有、使用、收益和處分四項權(quán)能.可由集體土地所 有者

7、合作經(jīng)濟組織親自行使,也可由所有者代表 村委會、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)工商公司或者農(nóng)副業(yè)局 代為行使.但由于集體土地所有權(quán)具有不完全性,在 收益和處分方面受到一定限制.三國有土地使用權(quán)1、國有土地使用權(quán)的概念：是指使用人根據(jù)法 律、文件、合同的規(guī)定,對國家所有的土地享有占有、 使用、收益及局部處分的權(quán)利.其主要類型為國有建 設用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán).2、國有土地使用權(quán)的取得方式：1 通過劃 撥取得,即土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準, 無償取得或者繳納土地補償、安置等費用后取得的沒 有使用期限限制的國有土地使用權(quán).2通過出讓取 得,即土地使用者以向國家土地所有者代表支付出讓 金為對價,而原

8、始取得的有期限限制的國有土地使用 權(quán).3通過租賃取得,即土地使用者按期向國家土 地所有者代表支付租金為對價,而原始取得的一定期 限的國有土地使用權(quán).4通過土地作價出資入股 取得,即國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價,作 為出資投入新設企業(yè),土地使用權(quán)由新設企業(yè)持有, 并依照出資入股獲取收益的土地使用方式.另外, 還有通過舉辦中外合資企業(yè)取得的場地使用權(quán)；通過 出讓、租賃、承包和劃撥取得國有農(nóng)用地和未利用土 地的使用權(quán)和城鎮(zhèn)私有房主國有土地使用權(quán).3、國有土地使用權(quán)的權(quán)利主體：國有土地使用 權(quán)主體具有廣泛性.任何單位和個人都可以依法成為 國有土地使用權(quán)的主體.包括境內(nèi)外法人、非法人組 織和自然人

9、.4、國有土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：國有土地使用 權(quán)的取得方式不同,其權(quán)利內(nèi)容也有所不同：1劃 撥土地使用權(quán)的取得具有無償和低償性,不向所有者 繳納使用費；沒有使用期限的限制；但未經(jīng)批準不得 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,其使用權(quán)的處分權(quán)能受到限制.2出讓的土地使用權(quán)具有相對飽滿的權(quán)利內(nèi)容, 其處分權(quán)能包括準予依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合 資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動；但依法受使用期限、 合同約定用地條件和違約責任的限制.3租賃國有 土地使用權(quán)享有占有、使用、收益權(quán),可以依法轉(zhuǎn)租, 但沒有買賣的處分權(quán)；其使用受租賃期限、用途和合同約定權(quán)利、義務的限制.4國家作價出資入股 的國有土地使用權(quán)享有出讓土地使用權(quán)的政策

10、,但處 置必須報經(jīng)國家土地所有者代表同意.四集體土地使用權(quán)1、集體土地使用權(quán)的概念：是指農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人, 在法律規(guī)定的范圍內(nèi),對集體所有的土地享有占有、 使用、收益的權(quán)利.2、集體土地使用權(quán)的權(quán)利類型：1 集體農(nóng)用 地使用權(quán),即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、 個人依法取得的,用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活 動的有期限限制的集體土地使用權(quán).2 宅基地使用 權(quán),是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成 員,用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設用 地使用權(quán).3集體建設用地使用權(quán).其中又包括一 是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán),是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體 經(jīng)濟組

11、織向從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組 企業(yè)提供的集體建設用地使用權(quán).二是鄉(xiāng)村公益用地 使用權(quán),是指經(jīng)依法審批,由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者 其依法設立的公益性組織,對用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi) 部公益事業(yè)所享有的集體建設用地使用權(quán).3、集體土地使用權(quán)的權(quán)利主體：為特殊民事主體.一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員；二是符合法律 規(guī)定的其他組織和個人.4、集體土地使用權(quán)的取得方式：1 集體農(nóng)用 地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營的方式取得.2宅基地 使用權(quán)經(jīng)農(nóng)村居民按規(guī)定標準申請,逐級報經(jīng)縣級人 民政府審批后,由本級集體經(jīng)濟組織劃撥取得.3鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)和公益用地使用權(quán)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審 核,向縣級以上土地治理部門申請,按

12、規(guī)定權(quán)限由縣 級以上人民政府批準后,由集體經(jīng)濟組織撥付.5、集體土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：使用權(quán)人對集 體土地享有占有權(quán)、使用權(quán).以土地用途和權(quán)利取得 方式的不同,享有不同的收益權(quán)和處分權(quán).其中：1 農(nóng)用地使用權(quán)在權(quán)利期限內(nèi)對土地享有占有、使用、 收益和局部處分權(quán),并可以繼承.但不得擅自改變土 地用途和閑置.2宅基地使用權(quán)享有占有、使用、 收益和連同房屋一同轉(zhuǎn)讓的有限制的處分權(quán).但轉(zhuǎn)讓、 出租住宅的,不得再申請宅基地.3鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 使用權(quán)人對土地享有占有、使用權(quán),其收益權(quán)根據(jù)有 關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或者依照約定處置；鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)用地可隨房設定抵押,但實現(xiàn)抵押權(quán)后未經(jīng)法 定程序不得改變集體土地

13、所有權(quán)性質(zhì)和土地用途；鄉(xiāng) 鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租等方式流轉(zhuǎn),因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立轉(zhuǎn)移給非本集體經(jīng)濟組織的,應 當辦理征用和出讓手續(xù).4鄉(xiāng)鎮(zhèn)公益用地使用者僅 享有占有、使用權(quán),一般沒有收益和處分權(quán)；不得擅 自改變用途；不得用于經(jīng)營活動；不得轉(zhuǎn)讓、出租、 抵押或者以其他形式交易.五土地他項權(quán)1、土地他項權(quán)的概念：是在土地所有權(quán)和使用 權(quán)以外,依法律、合同或者其他合法行為設立的土地 權(quán)利.2、土地他項權(quán)的類型：在我國,主要有土地抵 押權(quán)和土/地承租權(quán).另外還有地役權(quán)、空中權(quán)、地下 權(quán)、土地借用權(quán)、耕作權(quán)等.其中：1 抵押權(quán)是指 土地使用權(quán)人在法律許可范圍內(nèi),不移轉(zhuǎn)土地占有而 將土地使用權(quán)作

14、為債權(quán)擔保,在債務人不履行債務時, 債權(quán)人有權(quán)對土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著 物依法進行處分,并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿?保性土地他項權(quán)利.2 土地承租權(quán)是指土地承租人 按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對 土地使用和收益的土地他項權(quán)利.3地役權(quán)是指為 自己土地利用的需要,而對他人土地加以支配的權(quán)利.3、土地他項權(quán)的取得方式：因具體權(quán)利類型不 同,取得方式也有差異.其中,土地抵押權(quán)和土地承租權(quán)都是通過簽訂書面抵押或者承租合同,并辦理抵押或者租賃登記取得.而地役權(quán)的取得有 4種方式： 一是依法規(guī)定,包括民法和各種特別法的規(guī)定及有關(guān) 司法解釋；二是依需役地權(quán)利人與供役地權(quán)利人簽

15、訂 的有償或者無償合同；三是依習慣即約定俗成的規(guī)那么 和慣例；四是依長期持續(xù)利用的事實和公平原那么.4、土地他項權(quán)的權(quán)利主體：土地他項權(quán)利的客 體是他人的土地所有權(quán)或者使用權(quán).權(quán)利主體是土地 所有權(quán)人、使用權(quán)人以外,與土地所有權(quán)人、使用權(quán) 人之間存在某種法律關(guān)系的民事主體.其中,土地抵 押權(quán)的權(quán)利主體是抵押權(quán)人；土地承租權(quán)的權(quán)利主體 是承租人；地役權(quán)的權(quán)利客體是需役地利用和享受 便利的土地和供役地擔負和提供便利的土地,權(quán) 利主體是需役地的權(quán)利人.5、土地他項權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：土地他項權(quán)的權(quán)利 人,可以依法或者依照約定對土地實施某種利用行為； 可以請求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時為 某種行為

16、或者不為某種行為；有權(quán)排除對其權(quán)利的侵 害.但其權(quán)利的取得和行使,不得違反法律規(guī)定的義 務和權(quán)利設定時約定的義務.1在土地使用權(quán)抵押中,抵押人對已設定抵 押的土地使用權(quán)實施處分時,必須通知抵押權(quán)人,否 那么處分行為無效,抵押權(quán)人對抵押人處分抵押物的行 為有限制權(quán)、追及權(quán)和對抵押物不法阻礙的排除權(quán)； 債務履行期滿債權(quán)未受清償時,抵押權(quán)人有權(quán)通過合 法程序拍賣、變賣抵押物,并以轉(zhuǎn)讓所得優(yōu)先受償. 但劃撥土地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)拍賣或者變賣后,應當 從所得價款中扣除相當于出讓金款額和國家稅費后, 抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償.(2)在土地使用權(quán)承租中,土地承租人享有對 租用土地的占有、使用、收益權(quán),不享有土地使

17、用權(quán). 除在租用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)租外,無權(quán)行使轉(zhuǎn)讓和抵押等 處分權(quán).在租賃期限內(nèi),土地使用權(quán)人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、 抵押的,繼續(xù)維護原租賃合同的效力,即“買賣不破 租賃原那么.出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,承租人享有 優(yōu)先購置權(quán).租期屆滿,承租人在承租期間新建的建 筑物歸屬于出租人.(3)在地役權(quán)行使中,地役權(quán)人有對供役地的利 用權(quán)和限制或禁止供役地權(quán)利人在該地上實施行為的 權(quán)利,但也有應尊重供役地權(quán)利人合法權(quán)益的義務.(六)地下空間的土地權(quán)利對地下空間的利用,常見有以下四種情況：1、凡權(quán)利人在城鎮(zhèn)市政用地下,通過出讓或者 劃撥使用地下空間的,按垂直投影面積確認出讓或者劃撥的土地使用權(quán),地上的市政用地一般確認

18、為土地 他項權(quán).2、凡使用別人已享有土地使用權(quán)的地下空間的, 空間使用權(quán)利人一般享有土地他項權(quán).3、與地上建筑物連為一體的地下建筑物,可以 將地下建筑物的建筑面積記入整體建筑總面積,然后 按權(quán)利人享受的建筑面積分攤相應土地面積.4、凡權(quán)利人在自己土地下增加利用空間的, 屬 于提升土地利用率,不涉及土地權(quán)利主體的變更.三、土地權(quán)屬確實定一確定土地權(quán)屬的概念土地確權(quán)是一種行政行為,是指人民政府依法對 土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利進行認定,明確土 地權(quán)屬的行政行為.二土地確權(quán)和土地登記的關(guān)系從廣義理解,土地確權(quán)是地籍治理的主要內(nèi)容, 土地登記申請、地籍調(diào)查、審核批準、登記注冊、發(fā) 放證書的過程,實

19、際上就是確定土地權(quán)利歸屬的過程.從狹義理解,確定土地權(quán)利歸屬,僅指在土地登記過程中的權(quán)屬審核階段,對土地權(quán)屬來源合法性的 審查和對土地權(quán)屬界線確實定；或者人民政府依據(jù)當 事人的申請,依法對土地權(quán)利進行的調(diào)查確認.所謂 土地確權(quán),一般指狹義的理解.三確定土地權(quán)屬的內(nèi)容土地確權(quán)的主要內(nèi)容,就是依法確定土地權(quán)利的 主體、客體和內(nèi)容.這里所指的土地權(quán)利主體,是指享有土地所有權(quán)、 使用權(quán)和他項權(quán)的權(quán)利人,包括自然人、法人和其他 組織.其中法人是指具有民事權(quán)利水平和民事行為能 力,依法獨立享有民事權(quán)利和承當民事義務的組織. 其他組織主要包括社會團體、合伙企業(yè)等非法人組織. 另外,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,軍隊的土地使

20、用權(quán)確定給團級 以上單位；市房管局直管公房和院落用地,可以確定 給改制后的國有房管企業(yè)；鐵路、公路、市政道路、 廣場、園林、天然河道和城市環(huán)衛(wèi)用地,應分別確定 給政府的鐵路、公路、市政、園林、河道和環(huán)衛(wèi)部門 代管.所謂土地權(quán)利客體,是指權(quán)利所指土地的狀況, 包括坐落、界址、面積、宗地號、用途、取得價格和 地上附著物情況.所謂土地權(quán)利內(nèi)容,是指權(quán)利人依照法律或約定 所享有土地權(quán)能和承當義務的情況.包括土地的權(quán)屬 性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及權(quán)利內(nèi)容變化情況等.土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利一旦確定, 即意味著土地權(quán)利三要素主體、容體和內(nèi)容確實 定.四確定土地權(quán)屬的程序土地登記

21、、地籍調(diào)查中確實權(quán)程序,主要是受理 申請后的資料審核、界址認定和權(quán)屬的審核確定.單 純的土地確權(quán)程序,目前法律、法規(guī)和規(guī)章目前還沒 有明確規(guī)定.但應當包括以下幾個環(huán)節(jié)：第一、提交申請.當事人申請確權(quán)的,應當提交 申請書,并附據(jù)申請人身份證實材料、土地權(quán)屬來源 證實、宗地圖及宗地界址坐標等地籍資料、地上附著 物權(quán)屬證實和其他證實材料.第二、受理立案.對申請材料齊全、符合法定形 式的申請,應當辦理正式受理和立案審批手續(xù).第三、資料審核.審核的依據(jù)分為法律依據(jù)和書 證依據(jù).法律依據(jù)系指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、 政策及行政法規(guī).書證依據(jù)系指申請人的身份證實、 宗地權(quán)屬來源證實、地上物產(chǎn)權(quán)證實和地籍調(diào)

22、查成果 等.通過審理,判定資料是否齊全、用地是否合法、 權(quán)源是否清楚、圖表是否一致、面積是否準確.第四、界址確認.由調(diào)查機關(guān)組織四鄰簽字,共 同認定界址,處理權(quán)屬爭議,完成現(xiàn)場踏勘.第五、履行公告.對經(jīng)審核符合確權(quán)要求的宗地, 可以在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網(wǎng) 站上進行公告.公告的主要內(nèi)容包括：土地權(quán)利人的 姓名或者名稱、地址；準予確權(quán)的土地坐落、面積、 用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型等；土地權(quán)利人及其他 利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機構(gòu)以及需 要公告的其他事項.第六、確認權(quán)屬.公告期滿,當事人對審核結(jié)果 無異議或者異議不成立的,由審理機關(guān)報經(jīng)人民政府 批準后,下達確權(quán)決定書

23、.屬于申請土地登記的,給 予辦理注冊登記和發(fā)證手續(xù).五確定土地權(quán)屬的依據(jù)判定土地權(quán)屬的依據(jù)一般包括法律依據(jù)、書證依 據(jù)和界址認定依據(jù).1、法律依據(jù).到目前為止,我國還沒有一部全 面的土地確權(quán)根本法.因此,表達我國土地權(quán)利法律 內(nèi)容散見于根本法、土地治理法律、各種土地法規(guī)及 相關(guān)政策規(guī)定中：其中,屬于根本法的有：?憲法?、?民法通那么?和?物 權(quán)法?.屬于土地治理法律的有：?土地治理法?、?城 市房地產(chǎn)治理法?.相關(guān)法律有：?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?、?森林法?、?草 原法?、?漁業(yè)法?、?礦產(chǎn)資源法?、?環(huán)境保護 法?、?水法?和?文物保護法?等.屬于土地行政法規(guī)的有：?土地治理法實施條 例?、?城鎮(zhèn)國有

24、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?、 ?河道治理條例?、?解放軍房地產(chǎn)治理條例?、?鐵 路留用地方法?等.還有建國以來的重要政策性文件,常用的如?農(nóng) 村人民公社工作條例修正草案六十條?.除了上述法規(guī)之外,十余年來國土資源部和各地 制定了有關(guān)土地權(quán)屬、利用、開發(fā)、保護和經(jīng)營治理 方面的地方性法規(guī)和規(guī)章.其中最重要的是?確定土 地所有權(quán)和使用權(quán)的假設干規(guī)定?.另外,在處理土地權(quán)屬的工作實踐中,國家土地 治理部門先后發(fā)出了大量的標準性文件、批復、答復 和函,最高人民法院及有關(guān)部門做出了大量的司法解 釋.都是確定土地權(quán)屬的重要法律依據(jù).2、書證依據(jù).申請人提供的文件資料是確定土地權(quán)屬的前提和根底.?土地治

25、理法?第1 3條規(guī)定： “依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護,任何 單位和個人不得侵犯.因此,提供經(jīng)登記的有效證件, 即土地證書是申請確權(quán)的最有力的證據(jù).但是,如果 沒有有效登記證件或者土地權(quán)屬證件失效.那么應當按 照土地使用方式的不同分別提供不同的權(quán)源文件資 料.其中：(1 )劃撥國有土地使用權(quán)確權(quán)提交文件資料：A.國有土地建設用地批準書；(國有土地劃撥決定書)； B.建設工程立項或備案文件；C.建設用地規(guī)劃定點圖 和許可證；D.工程竣工驗收報告；E.用地測量成果表 和宗地圖；F.原?國有土地使用證?；G.房屋及其他附 著物權(quán)屬證實；H.其他有關(guān)證實文件.(2)城鎮(zhèn)私有房主國有土地使用權(quán)

26、確權(quán)提交文 件資料：A.房屋所有權(quán)證書；B. 土地權(quán)源證實(原買 賣契約,原土地證書,撤村轉(zhuǎn)戶批準文件)；C.用地 測量成果表和宗地圖；D.其他.(3)出讓國有土地使用權(quán)確權(quán)提交文件資料： A.國有土地建設用地批準書；B.國有土地使用權(quán)出讓 合同；C.土地出讓金和契稅繳納憑證；D.國有土地使 用權(quán)招標拍賣掛牌出讓成交確認書；E.用地測量成果 表和宗地圖；F.其他有關(guān)證實文件(立項備案批準文 件、建設用地規(guī)劃定點圖和許可文件).(4)劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)確權(quán)提 交的文件資料：A.人民政府批準文件；B.原?國有土 地使用證?；C.房屋及其他附著物權(quán)屬證實；D.國有土 地使用權(quán)出讓合同；E

27、.測量成果表和宗地圖；F.出讓 金和契稅繳納憑證；G.其他.(5)企業(yè)用地改制后確權(quán)提交文件資料：A.企業(yè)改制方案及批準文件；B. 土地資產(chǎn)處置方案及批 準文件；C.土地估價備案材料；D.企業(yè)資產(chǎn)確認文件； E. 土地使用權(quán)作價出資(入股)或者兼并、出售合同； F.以國家授權(quán)經(jīng)營方式處置的?國有土地使用權(quán)經(jīng)營 治理授權(quán)書?；G.以國家作價出資(入股)方式處置的 土地行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持 股合同；H.人民政府建設用地批準書；I.原?國有土 地使用證?；J.房屋及其他附著物權(quán)屬證實；K.測量成 果表和宗地圖；L.其他證實文件.(6)承租國有土地使用權(quán)提交文件資料：A.國有 土

28、地租賃批準文件；B.國有土地租賃合同；C.測量成 果表和宗地圖；D.房屋及其他附著物權(quán)屬證實；E. 其他證實文件.城鎮(zhèn)私有房主承租國有土地使用權(quán)提交房屋所 有權(quán)證、國有土地租賃合同、租金交納憑證、測量成 果表和宗地圖.(7 )轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)確權(quán)提交文件資料：A. 原國有土地證書；B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；C.房屋所有權(quán) 證書；D.房地產(chǎn)價格評估備案資料；E.原出讓合同和 出讓金繳納憑證；測量成果表和宗地圖；F.營業(yè)稅、 土地增值稅納稅證實；G.其他證實文件.(8 )集體土地所有權(quán)確權(quán)提供文件資料：A. 土地 改革時頒發(fā)的土地所有證；B.人民政府和有關(guān)部門的 批準或者調(diào)撥文件；C.測量成果表和宗地

29、圖；D.其他 證實文件.(9)集體建設用地使用權(quán)提供文件資料： 是鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè)用地的提供A.工程立項或備案文件；B.規(guī)劃定點 批準證件；C.人民政府建設用地批準件；D.聯(lián)營(合 作)合同；E. 土地所有者同意用地的證實；F.測量成 果表和宗地圖；G.原土地證書；H.其他.是鄉(xiāng)鎮(zhèn)公益用地的,不提供聯(lián)營合同.是農(nóng)村居民宅基地的,提供A.人民政府劃撥批準 文件;B.測量成果表和宗地圖；C.其他.(10)改變土地用途確權(quán)提交文件資料：A.原 土地證書；B建筑物、附著物的權(quán)屬證實；C.規(guī)劃管 理部門和人民政府用途變更批準文件；D.需辦理出讓 手續(xù)的出讓合同變更協(xié)議和出讓金、費稅補交證實； E.改變用途局部

30、的測量成果表和宗地圖；F.其他.(11)更改土地權(quán)利人名稱和地址提交的文件 資料：A.原土地證書；B.工商行政治理部門關(guān)于更改名稱、地址的證實；C.營業(yè)執(zhí)照；D.其他.(12)行政或司法裁決土地確權(quán)提交文件資料： A.行政處理決定、仲裁書或者人民法院判決及協(xié)助執(zhí) 行通知書；B.原房地產(chǎn)證書；C.變更局部的測量成果 表和宗地圖；D.法院準許的土地產(chǎn)權(quán)交易確認書；E. 屬劃撥用地人民政府批準過戶的文件 F.需辦理出讓 手續(xù)的出讓合同和出讓金、費稅交納證實；F.其他.(13) 土地抵押權(quán)確權(quán)提交文件資料： A.設定 抵押的土地證書；B.貸款主合同和土地抵押合同；C. 土地估價報告；D.相關(guān)批準和同意

31、的文件(劃撥土地 提供批準文件,集體土地提供所有者同意的證實,股 份制企業(yè)提供董事會同意抵押的證實、共有土地提供 共有人同意的證實)；E.其他.(14) 土地租賃權(quán)確權(quán)提交文件資料：A. 土地證 書；B.地上建筑物、其他附著物權(quán)屬證實； C.劃撥土 地出租批準文件；D.房地產(chǎn)出租合同；E.測量成果 表和宗地圖；F.其他.(15)地役權(quán)確權(quán)提交文件資料： A.雙方土地 證書；B.雙方地上建筑物、其他附著物權(quán)屬證實；C. 有關(guān)法律規(guī)定或者行政、司法文書；D.地役權(quán)合同； E.有關(guān)測量成果和宗地圖；F.其他證實.(1 6) 土地他項權(quán)變更后確權(quán)提交文件資料： A.原合同；B.原土地證書和他項權(quán)利證書

32、；C.變更后的 合同、遺囑等；D.有關(guān)批準文件；E其他.3、界址認定依據(jù).現(xiàn)場界址調(diào)查是土地確權(quán) 的關(guān)鍵依據(jù).特別是對未開展權(quán)屬調(diào)查或界址發(fā)生變 化的的宗地,必須進行界址實地調(diào)查.實地調(diào)查時,應由本宗地及相鄰宗地使用者到現(xiàn) 場共同指界.單位使用的土地,必須由法人代表出席指界,并出具身份證實和法人代表身份證實書； 個人使用的土地,必須由戶主出席指界,并出具身份 證實和戶籍簿.法人代表或戶主不能親自出席指界的,由其委托的代理人指界,并出具身份證實及委托 書.兩個以上土地使用者共同使用的宗地,應共同委 托代表指界,并出具委托書及身份證實.經(jīng)雙方認定的界址,必須由雙方指界人在地 籍調(diào)查表上簽字蓋章.對

33、違約缺席指界的,要根據(jù)不同情況按下述方法 處理：(1 )如一方違約缺席,其宗地界線以另一 方所指界線確定；(2)如雙方都違約缺席,其宗地界線由調(diào) 查員依現(xiàn)狀界址及地方習慣確定；(3)將確界結(jié)果以書面形式送達違約缺席者,如有異議,必須在1 5日內(nèi)提出重新劃界申請, 并負擔重新劃界的全部費用.逾期不申請的,確界結(jié) 果自動生效.指界人在認界后,不在地籍調(diào)查表上簽 字蓋章的,按違約缺席指界的規(guī)定處理.界址認定結(jié)果,包括土地使用者、宗 地四至、地類等,應在現(xiàn)場記錄于地籍調(diào)查表上,并 繪制宗地草圖,作為土地確權(quán)的依據(jù).六確定土地權(quán)屬的一般原那么掌握好土地確權(quán)的原那么,對公平、公正和準確的 確定土地權(quán)屬至關(guān)重要.從長期工作實踐總結(jié),確定 土地權(quán)屬一般應當處理好以下幾個原那么：1、城市土地屬國家所有的原那么.城市土地主 要指城市市區(qū)的土地,城市市區(qū)可以理解為城市建成 區(qū).城市建成區(qū),系指已經(jīng)進行城市配套建設、具備 城市功能、根本連片的區(qū)域.2、國有土地與集體所有土地相劃分原那么.國有 土地和集體土地的劃分,一是根據(jù)國家法律的規(guī)定； 二是1950年土地改革中沒有分給農(nóng)民的土地屬于國 有土地,否那么是集體土地；三是根據(jù)土地改革后持有 的“土地所有證和“土地使用證確定是集體還是 國有土地；四是通過1956年入社前土