1、國土資源部?關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批方法的通知?國土資發(fā)200144號(hào),為國有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和依據(jù).根據(jù)?中華人民共和國土地治理法?和?中華人民 共和國城市房地產(chǎn)治理法?的規(guī)定,國有劃撥用地是指國家機(jī)關(guān)用地,軍事用地,城市根底設(shè)施用地,公 益事業(yè)用地,國家重點(diǎn)扶持的能源、水利等根底設(shè)施用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等.劃撥土 地使用權(quán),是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán),同時(shí) 也是國家在一定年期內(nèi),繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地.實(shí)際上,伴隨城市土地市場的進(jìn)一 步改革,國家土地治理局已于 1998年

2、2月17日發(fā)布的第8號(hào)令?國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)治理暫 行規(guī)定?,提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度.對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán),根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況,可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租 賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股和保存劃撥用地方式予以處置.不管哪種方式,劃撥土地的價(jià)值 屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場中有所表達(dá),明晰這些價(jià)值屬性及其結(jié)構(gòu),對于提升土地集約化效益,合理進(jìn) 行土地收益的分配具有重要意義.一般而言,劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在本錢構(gòu)成上的差異在于有沒有交出讓金.根 據(jù)?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

3、暫行條例?的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式,是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%,標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地治理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià),按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條 件核定.出讓金的上下是由多種因素決定的,而使用劃撥土地因沒繳納出讓金,所以沒有明確受那些因素 的限定,這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了.因此,需 要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù).本文在對劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成及其根本估 價(jià)方法分析的根底上,結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論.二、劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成及其根本估價(jià)方法

4、新的?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?明確提出了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的概念,在對劃撥土地使用權(quán)評估時(shí)最常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法.為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成,首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成.根據(jù)國土 資源部對城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定,即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的,五通一平或七通一平土地開發(fā)程度下,平均容積率下,同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格.基準(zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū) 確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格,通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正,得到委估對象評估價(jià)值的方法.基準(zhǔn)地 價(jià)測算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型.基準(zhǔn)地價(jià)的表 達(dá)方式可以有級別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià).在實(shí)際

5、運(yùn)用中,如果沒有特別說明,基準(zhǔn)地價(jià)一般 是指具有級別的地面熟地價(jià).對于地面熟地價(jià)而言,其價(jià)值構(gòu)成根本由3大局部組成：土地取得本錢、土地開發(fā)本錢以及土地所有者權(quán)益.由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式表達(dá),所以劃撥用地的價(jià)值 主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成,土地取得本錢和土地開發(fā)本錢,如果劃撥用地是生地,那么其根本價(jià)值構(gòu)成是土地取得 本錢.其根本公式是：土地價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù).對于劃撥用地的估價(jià),我們同樣可以套用其他常用根本估價(jià)方法,例如在用本錢法計(jì)算出讓土地價(jià)格 時(shí),劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均本錢,包括土地取得費(fèi)、土地開 發(fā)費(fèi)

6、、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤.在用收益復(fù)原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí),用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益.再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比擬修正,求得待估劃撥土地的純收 益,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地復(fù)原利率.在用市場比擬法估算劃撥用地的價(jià)值 時(shí),可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格.出讓土地比擬法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價(jià)格,通過對扣減出讓金,得到委估對象評估價(jià)值的方 法.其根本計(jì)算公式是：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格- 土地使用權(quán)出讓金,或者：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格x 1 一

7、出讓金比例.三、案例分析根據(jù)劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成,劃撥熟地的土地價(jià)格主要由土地的平均取得和開發(fā)本錢組成,工業(yè)劃撥生 地的土地價(jià)值主要由土地的平均取得本錢構(gòu)成.本案例的估價(jià)對象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠,分為主廠區(qū)和工廠專用水庫兩局部.其中主廠區(qū)500, 000平方米,占用的是耕地,專用水庫1, 500, 000平方米,占用耕地500, 000平方米,非耕地1, 000, 000平方米.經(jīng)過估價(jià)人員的現(xiàn)場調(diào)查和了解,發(fā)現(xiàn)主 廠區(qū)土地開發(fā)程度可以設(shè)定為五通一平通路、通上下水、通熱和通電及土地平整的 I類工業(yè)劃撥用地,其根本價(jià)值構(gòu)成是土地的取得和開發(fā)本錢.專用水庫的情況比擬復(fù)雜,首先當(dāng)?shù)氐母睾头?/p>

8、耕地的征 地本錢不同,其次水庫用地的熟化過程與一般工業(yè)用地的熟化過程有很大區(qū)別,水庫水壩的建造本錢一般 都計(jì)入建筑物和構(gòu)筑物的本錢之中,因此劃分為沒有實(shí)現(xiàn)五通一平的II類工業(yè)劃撥用地,其根本價(jià)值構(gòu)成是土地的取得本錢,可以分解為IIa 非耕地和IIb 耕地兩種生地類型.本估價(jià)報(bào)告擬分別對這3種工業(yè)用地類型進(jìn)行評估.根據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?以下簡稱?規(guī)程?,通行的估價(jià)方法有市場比擬法、收益復(fù)原法、剩余法 假設(shè)開發(fā)法、本錢法、基準(zhǔn)地價(jià)法等.本次估價(jià)擬采用本錢法和基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行綜合評估.一、土地價(jià)值評估過程1、I類工業(yè)劃撥土地價(jià)格評估 1本錢法以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán),并到達(dá)現(xiàn)有土

9、地開發(fā)程度,所需發(fā)生的本錢和費(fèi) 用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為根底,運(yùn)用本錢法進(jìn)行測算,根本公式為：待估宗地土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi) +利息+利潤土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用.征地費(fèi)用主要包括 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)三個(gè)工程費(fèi)用.根據(jù)?中華人民共和國土地治理法? 方法中有關(guān)規(guī)定,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍.具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實(shí)際情況商定.蓮花市實(shí)施的是2000年?某省實(shí)施中華人民共和國土地管理法方法?,三費(fèi)總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍.蓮花市不同耕地

10、畝產(chǎn)值參照表 1計(jì)算： 表1不同耕地產(chǎn)值表類別優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物糧食作物劣質(zhì)農(nóng)田級別一類二類三類產(chǎn)值元 廟 5000 1300 800產(chǎn)值元/平方米7.5 1.95 1.2根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實(shí)際征地的情況, 確定I類工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的 20倍, 即39元/平方米.有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi),土地治理費(fèi)等等,按征地費(fèi)的6.26%計(jì),合計(jì)2.44元/平方米.那么土地取得費(fèi)為41.44元/平方米.土地開發(fā)費(fèi)：本評估工程所指土地開發(fā)費(fèi)為從取得土地后至到達(dá)五通一平條件下的熟地狀態(tài).根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo),結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)根本費(fèi)用,土地五通一平的根本費(fèi)用20元/平方米.利息：

11、根據(jù)待估宗地的規(guī)模,調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期,確定土地開發(fā)周期為2年,投資利息率按目前建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31 %計(jì),土地取得費(fèi)為一次性年初投入,土地開發(fā)費(fèi)為2年中均勻投入.那么利息=2X 41.44 >5.31 % + 41.44 X 5.31% 2 + 20 X5.31% = 4.4+0.12+1.06 =5.58元/平方米利潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)土地開發(fā)作為一種企業(yè)的行為時(shí),企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當(dāng) 計(jì)算利潤,綜合考慮本地的投資回報(bào)率,確定年投資利潤率為8%.那么禾IJ潤=41.44+20溝 = 4.92元/平方米最終土地價(jià)格確定：依據(jù)本錢法測算地價(jià)公

12、式：I類國有劃撥土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤=41.44 + 20+5.58 + 4.92=71.94元/平方米或47960元/畝2基準(zhǔn)地價(jià)法根據(jù)蓮花政字200312號(hào)公布的基準(zhǔn)地價(jià),委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū),上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理.其根本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期,所以修正系數(shù)為1;年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮,所以修正系數(shù)為1.03;區(qū)位因素修正系數(shù)：由于委估對象位于工業(yè)3級地價(jià)

13、區(qū)的外圍地區(qū),區(qū)位因素修正系數(shù)為0.80;權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值,因此根據(jù)40%的出讓金計(jì)算,權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60;最終土地價(jià)格確定：I類國有劃撥土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正系 數(shù)=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16 元/平方米或 49440.00 元廟3加權(quán)平均法獲得I類國有劃撥土地價(jià)格由于本估價(jià)分別采用本錢法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取I類國有劃撥土地價(jià)格,考慮到兩種對本類土地估價(jià)都比擬客觀,因此分別賦予權(quán)重0.5,結(jié)果如下：I類國有劃撥土地價(jià)格=0.5*本錢法結(jié)果+0.5*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.5*

14、71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/畝2、II類劃撥土地價(jià)格評估1本錢法評估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán),由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程,其建造本錢已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中,因此本估價(jià)報(bào)告作為生地其價(jià)值.根本公式為：待估宗地土地價(jià)格 =土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用.根據(jù)蓮花電廠水庫周邊土地的實(shí)際情況,確定 II級工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的18倍,即35.1元/平方米.有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi),土地治理費(fèi)等等,合計(jì)2.19元/平方米.對于非耕

15、地征收標(biāo)71為二類耕地的12倍,即23.4元/平方米.有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi),土地管理費(fèi)等等,合計(jì)1.46元/平方米.那么：耕地土地取得費(fèi)為37.29元/平方米,非耕地土地取得費(fèi)為 24.86元/平方米.利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模,調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期,確定土地開發(fā)周期為1年,投資利息率按建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31 %計(jì),土地取得費(fèi)為一次性年初投入.那么：耕地土地取得費(fèi)利息=37.29 >5.31 % = 1.98元/平方米非耕地土地取得費(fèi)利息=24.86 >5.31 % = 1.32元/平方米利潤：綜合考慮本地的投資回報(bào)率,確定年投資利潤率為8%.

16、那么：耕地土地利潤=37.29鄧= 2.98元/平方米,非耕地土地利潤= 24.86鄧= 1.99元/平方米.最終土地價(jià)格確定：依據(jù)本錢法測算地價(jià)公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤II類國有劃撥耕地土地價(jià)格 =37.29+ 1.98+ 2.98 =42.25元/平方米 或28166.67元/畝II類國有劃撥非 耕地土地價(jià)格=24.86+1.32+1.99 =28.17元/平方米 或18780元/畝2基準(zhǔn)地價(jià)法根據(jù)蓮花政字200312號(hào)公布的基準(zhǔn)地價(jià),委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價(jià)區(qū)的外圍地區(qū),上應(yīng)該作地價(jià)區(qū)位條件的減值處理.基準(zhǔn)地價(jià)法的根本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=

17、適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)期日修正系數(shù)：估價(jià)期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期,所以修正系數(shù)為1;年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價(jià)有效期的年期到估價(jià)基準(zhǔn)日的物價(jià)水平略有上浮,所以修正系數(shù)為1.03;區(qū)位因素修正系數(shù)：由于區(qū)位等因素的,因素修正系數(shù)為0.70;權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價(jià)是出讓土地的價(jià)值,因此根據(jù)40%的出讓金計(jì)算,權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60;土地熟化程度的修正：由于委估對象的價(jià)格定義是生地,土地熟化程度的修正系數(shù)為0.70;土地利用類型的修正：由于委估對象存在耕地與非耕地的區(qū)別,因此對非耕地增加修正系數(shù)為0.65;最終土地價(jià)格確定：II類國

18、有劃撥耕地土地價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位 因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70=45.42 元/平方米或 30280元廟II類國有劃撥非耕地土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán) 屬因素修正* 土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65=29.52 元/平方米或 19680元廟3加權(quán)平均法獲得II類國有劃撥土地價(jià)格由于本估價(jià)分別采用本錢法和基準(zhǔn)地價(jià)法求取II類國有劃撥土地價(jià)格,考慮到估價(jià)對象距離蓮花市基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)較遠(yuǎn),所以本錢法賦予權(quán)重0.65,基準(zhǔn)地價(jià)法賦予權(quán)重 0.35.結(jié)果如下：II類國有劃撥耕地土地價(jià)格=0.65*本錢法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.65*42.25+0.35*45.42=43.36元/平方米或 28906.33元/畝II類國有劃撥非耕地土地價(jià)格 =0.65*本錢法結(jié)果+0.35*基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果=0.65*28.17+0.35*29.52=28.64元/平方米或 19093.33元/畝二、估價(jià)結(jié)果本次對某省蓮花發(fā)電廠委托評估的兩宗分別位于蓮花市區(qū)東部6公里處的主廠區(qū)以及12公里的水庫區(qū)的土地進(jìn)行評估,