1、管理規范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-406編號：_小區公用設施管理程序(上部)審核：_時間：_單位：_小區公用設施管理程序(上部)用戶指南：該管理規范資料適用于管理中，為使規則公開化，讓所有人保持集體的協調，維護集體的利益，從而充分發揮團體的力量，實現管理有法可依，內部運行有規則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。小區公用設施管理程序（上部）為規范小區機電設備等公用設施的管理，保持公用設施的良好狀態，確保所管轄區域公用設施發揮正常功能，特制定此管理程序。一、公用設施的分類1、供配電系統：發電機、高壓環網柜、變壓器、配電柜

2、、動力柜、控制柜（箱）、公共照明、供電線路等。2、給排水系統：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網、排污管網、水泵、各類閥門等。3、消防系統：煙霧/溫度探測器、報警裝置、消防控制主機、聯動柜、消防廣播系統、消防對講系統、消防泵類、消火栓系統、噴淋系統、水幕系統、防排煙系統、防火卷簾門系統、氣體自動滅火系統等。4、電梯5、空調系統：冷水機組、空調泵類、冷卻塔、新風機組、風柜、風機盤管、自控箱、溫控開關、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調等。6、電訊系統：電話、有線電視、寬帶網絡等。7、安防系統：閉路監控系統、門禁控制系統、停車場管理系統、保安對講系統、居家報警系統、周界防越系統、巡更系統等。8

3、、維修維護設備及工具：電焊機、切割機、打磨機、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測儀器儀表等。9、其它公用設施：泳池及設備、娛樂場所及設備、燃氣管道及開關、停車場及設備、剪草機及綠化設施、吸塵器等。10、房屋本體及附屬設施：防雷系統、自行車棚（房）、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。二、管理職責1、管理處經理負責公用設施保養維修工作的檢查、監督工作。2、設備主管負責公用設施保養維修工作的組織、安排和實施，建立設備臺帳，解決技術難題、草擬技術改造方案。3、設備責任人負責責任范圍內公用設施保養維修的日常工作。設備責任人（技術維修人員，以下及相關作業手冊同）4、管理處客戶服務中心負

4、責不定期抽查設備保養情況及相關質量記錄，監督設備大修及重要維修工作，對檢修質量進行鑒定，并記錄在公用設施保養維修記錄表上。三、管理細則1、設備房管理1.1設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品并按消防規定配足有效滅火器材。1.2設備房門應有“機房重地，非請勿進”等標識，進出隨手關門。1. 3設備房中重要設備上端如有管網等設施時，應在設備上端加裝喇叭口等設施，做好防護措施，以保證重要設備的安全使用。1.4高低壓配電室、變壓器房、電梯機房、空調機房、發電機房等重要設備房，應裝置干濕球式溫度計，對環境的溫、濕度進行監測。設備房內溫度須保持在+40以下，相對濕度須保持在80以下。1.

5、5參觀來訪人員需進入設備房，憑管理處經理通知，并指定專人陪同方可進入。1.6設備責任人負責每日檢查設備房，查看房內環境溫度、濕度，并把各種運行數據記錄在公用設施保養維修記錄表上，每周清潔設備房一次。2、設備保養維修2.1日常保養工作由設備責任人負責每天巡視責任范圍內設施，正常情況下無需記錄，發現問題及時處理，并記錄在公用設施保養維修記錄表上。2.2設備主管每天負責檢查監督保養維修工作，發現問題及時要求設備責任人處理，并記錄在公用設施保養維修記錄表上。2. 3每月管理處經理會同設備主管及設備責任人對各類公用設施的狀態及其質量記錄進行一次巡查，發現問題及時在設備（設施）檢查記錄表中予以記錄，明確整

6、改處理的責任人、完成日期，完成后由設備主管進行復查，并做好記錄。2.4設備檢修等級按以下分類進行高等級檢修包含低等級檢修全部內容：2.4.1日檢：屬巡視性檢查維護。對設備房及周圍環境進行清潔，檢查設備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等異常現象，如實記錄運行數據，確認設備運行狀態是否有異常情況。2.4.2月檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調整，預防事故的發生，保證設備正常運行。2.4.3季檢（半年檢）：屬維護性檢查。對設備進行清掃、加油、調試。2.4.4年檢：屬恢復性檢查。對設備進行局部解體檢查，應著重恢復設備的電氣性能、機械精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。2

7、.4.5大修：屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應結合小區的發展需要進行技術改造。設備主管應視設備故障情況及時提請設備大修報告，經管理處經理審核后報小區業委會批準執行。2.4.6分承包方保養維修：依據合同內容，在設備責任人的督促下進行定期保養及處理故障，并按要求記錄在分承包方設備保養記錄表上。2. 5管理處設備主管應將設備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在公用設施保養維修記錄表、設備臺帳及設備（工具）匯總表中。2.6對重要設備、設施的易損易耗零、部件，管理處應有適量貯備，便于突發故障的及時處理。2.7設備主管應根據批準的檢修計劃

8、和維修內容，做好維修前的調查準備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維修工作，管理處經理需到場指揮、協調、組織。2.8設備大修，管理處客戶服務中心主管應到現場進行維修狀態檢查、督導檢修人員按工藝要求檢修，解決技術難題，保證檢修質量。驗收須符合國家相關行業驗收規范要求。2.9年度檢修計劃由管理處在每年十二月十五日前上報公司審批。應嚴格執行檢修計劃，如有特殊原因需變更檢修計劃時間，應提前一周上報公司批準。2.10管理處應設專人負責保存必要的、與運行設備相符合的技術圖紙、產品說明書及相關資料等設備管理檔案，以便系統地掌握設備狀態，便于今后維修工作的

9、查閱。3、供配電系統管理3. 1管理處應嚴格遵守電力部門的供用電協議，明確高壓設備的分界點及供用電設備的產權屬性，并保存相關資料。3.2管理處應認真做好自身設備的管理工作。在巡視設備中發現產權分界點處屬電力部門等他方管理的設備有異常情況時，應及時告知他方，以免影響本小區的供電安全。3.3管理處應根據供用電協議和用電負荷的季節性特點，合理調整變壓器的運行方式，力所能及地發揮變壓器的利用率，電容補償屏自動控制器必須始終處于良好狀態，確保功率因數符合電網運行規定要求。3.4對供配電設備的檢修應盡量在不影響顧客的時間內進行。如有高壓環網柜等設備，則須有一名持有高壓進網許可證的技術員作為供配電設備的設備

10、責任人。3.5為確保小區供配電系統安全，對變壓器二次總開關的保護整定值，設備責任人不得隨意變更；若需變更整定值需報公司批準。配電回路開關的整定值變更需經管理處經理同意后方能進行，并報公司備案。3.6備用發電機應經常保持良好狀態，在市電停電的情況下，設備責任人應保證在5分鐘內使發電機運轉供電，以確保重要負荷的正常使用，有關運行情況記錄在柴油發電機運行記錄表上。發電機與市電聯絡開關的電氣、機械聯鎖裝置應動作可靠，防止反送電。3.7設備責任人要及時、正確地填寫電力系統設備的運行記錄表、發電機運行記錄表，每年需對發電機、電動機做絕緣測試，并予以記錄。3.8停電設備檢修時安全注意事項3.8.1由設備主管

11、指定一名設備責任人為現場監護人，并填寫停送電操作票。3.8.2斷開隔離開關，必須由設備責任人掛“有人工作，嚴禁合閘”的標識。3.8.3停電檢修設備必須由設備責任人用高、低壓驗電筆對變壓器和配電柜進行測試，并掛接臨時接地線。3.8.4最后由設備主管核對，確認無誤后方可進行檢修。3.8.5檢修完畢后，由原掛接地線人員拆去地線，同時原掛牌人員拆去“有人工作，嚴禁合閘”的標識。3.9低壓帶電作業安全注意事項3.9.1嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業。3.9.2設備主管向管理處經理匯報帶電檢修設備的原因、時間，并經批準后方可進行檢修。設備主管必須指定一名現場監護人。3.9.3作業人員

12、必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。4、給排水系統管理4.1無自動切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動切換試驗并記錄。4.2消防泵、噴淋泵每兩月啟動一次管網末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗閥。4.3雨水泵、污水泵每年三月份進行年檢，根據實際情況決定是否解體檢查并記錄。4.4生活水管的防腐涂層及管網支架的檢修，應視情況而定，但至少5年應重新涂刷一次。4.5泵房控制柜日常維護由給排水設備責任人負責并記錄。4.6水箱、水池至少應每半年清洗一次。清洗后聯系水質檢測中心取水樣檢測，結果由管理處存檔。5、消防管理5.1報警裝置、聯動裝置、管網末端試水裝置的試驗必須由設備責任人或專業技術人員在場，試驗時間應盡量

13、安排在不影響小區顧客休息或工作時間內進行。5.2消防水管的防腐涂層及管網支架的檢修，應視情況而定，但至少5年應重新涂刷一次。5.3水流指示器每半年檢修一次，檢修前書面報管理處經理審批，并及時通知顧客。5.4送風閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設備責任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無損，轉動軸靈活，復位正常，在自動狀態下，聯動正常，并做好記錄。5.5破玻璃按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外表清潔，字跡清晰、玻璃完好無損，具有報警功能。5.6送風、排煙風機每季清潔外部一次，保證運行正常。5.7消防管閥門每月檢查一次，閥門處于常開位置。5.8消防泵、噴淋泵，每兩月試運行一次，保證手動、自動啟動正常。

14、5.9消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內無雜物，箱門關閉嚴密，打開順暢，消火栓玻璃完整，牢固，按鈕功能正常，檢修完貼好封條及檢驗條，并在封條上簽字，最后做好記錄。5.10滅火器材需每周檢查，做好記錄，要求壓力表指針保持在綠色區域范圍內，滅火器表面保持干凈，擺放整齊，標簽、鉛封完好無損，并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規格、數量，分布位置及有效期，以備查閱。5.11消防工具、防火面具、是發生火災或消防演習時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪作他用，必須按指定位置擺放，表面要保持清潔、整齊，

15、標識清晰，油漆完好。6、電梯管理61電梯管理設備責任人必須持有本市勞動局頒發的有效操作證才能上崗操作。設備責任人負責電梯的日常巡視和清潔工作，發現問題及時處理，自己無法解決的通知維修分承包方進行維修，同時知會設備主管，并對分承包方的維修及定期保養工作質量進行監督。填寫相關質量記錄。積極配合勞動安全檢查部門認真做好審檢工作，轎廂內應張貼勞動安全部門頒發的準用證。停用電梯時應將轎廂停放在最頂層。6.2設備移交后，設備責任人應與前期介入人員進行設備的交接；由設備責任人負責督促保養方提出年度檢修計劃，每年簽訂的維修保養分承包合同須將年度檢修計劃作為合同的一個附件。6.3分承包公司簽訂保養合同時，應明確當出現保養不合格或不及時的扣款條