1、項目成本測算說明（成本費用、項目分類及核算內容）一、項目情況：1、項目所處位置，位置的大體情況；2、項目的組成情況：幢數、各自的層數、各自的結構類型、層高等3、項目的主要經濟指標：用地面積、建筑面積、建筑密度、容積率、綠 化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情況及建筑面積（詳見附表一項目經濟技術指標）二、編制依據：1、我公司與相關單位簽訂的合同、協議。2、項目的市場定位報告。3、項目的規劃和擴初方案。4、省市有關行政性收費項目的政策、法規、文件。5、有關中介機構提供的和我公司收集的類似項目的有關數據。6、測算期建筑材料的價格或價格指數。7、項目限額設計的指標。8、其他依據。三、開發產品成本目標的

2、確定及核算視開發產品具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列 18項，其中16項組成項目開發成 本：1、 土地使用權取得費2、開發前期準備費3、 主體建安費用4、基礎設施費5、公共配套設施建設費6、開發間接費7、開發期間費用8、營業稅等及附加四、成本組成1.1 土地獲得價款指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：1.1.1 政府地價、契稅及市政配套費：支付的地價，向政府部門交納的契稅、 市政公用基礎設施配套費、交易服務費、土地公正費和土地證手續費。1.1.2 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作的房屋成本 和相應稅金等1.1.3 紅線外市政設施費

3、：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線 鋪設費、接口補償費。1.1.4 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，農 作物補償費，危房補償費等。1.1.5 其他土地類費用1.2 開發前期準備費：指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設 計、可行性研究、籌建“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：1.2.1 測繪測量費：包括土地測量費、建筑放樣測量費、市政放樣費、復測 費、管線跟蹤測量費、竣工測繪費、地震安評費、填渣測繪費、沉降觀測費、防 雷防靜電測試費、日照測試費和其他測量測繪費。1.2.2 勘察設計費主要包括方案及擴初設計費、主體施工圖設計費

4、、專業工程設計費、附屬工 程設計、審圖費、勘探費和其他設計費1.2.2.1 方案及擴初設計費：方案設計費（含方案招標費評審費和模型及效 果圖費）、擴初設計費。1.2.2.2 主體施工圖設計費：施工圖設計費、修改設計費等。1.2.2.3 專業工程設計費：裝修設計費、幕墻設計費、鋁合金門窗設計費、 智能化設計費、鋼結構設計費、人防電站設計費、基坑圍護設計費。1.2.2.4 附屬工程設計費：市政設計費、綠化設計費、給水設計費、環保設 計費、路燈設計費、有線電視設計費、河坎設計費、電氣設計費、煤氣設計費、 高層電動抄表設計費、綜合管線設計費和標識標牌設計費。1.2.2.5 審圖費：各種施工圖審核、消防

5、建審、防雷設計審核、人防工程審核等。1.2.2.6 勘探費：水文、地質、文物和地基的各種勘探費。1.2.2.7 其他：可行性研究及其他不能列入以上內容的各種勘察設計費、制 圖、曬圖費等。1.2.3 報批報建費（可退費用要注明）1.2.3.1 教育地方附加費1.2.3.2 白蟻防治費1.2.3.3 散裝水泥費1.2.3.4 墻改費1.2.3.5 規劃告知牌制作費1.2.3.6 環評費1.2.3.7 室內環境檢測費1.2.3.8 消防測試費（付測試單位）1.2.3.9 消防驗收費（付消防支隊）1.2.3.10 異地人防建設費1.2.3.11 異地綠化費1.2.3.12 招投標費：包括招投標管理費，

6、設計、監理、施工、設備等招標 費及招標代理費，標底編制費等1.2.3.13 合同公證費1.2.3.14 質監費1.2.3.15 其他報批報建費：如規劃管理費、檔案管理費和綜合驗收費等。1.2.4 三通一平費：1.2.4.1 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用1.2.4.2 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設 費、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用、臨時電貼。1.2.4.3 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線 鋪設、改造、遷移等費用。1.2.4.4 場地平整費：場地清運費、舊房拆除費用。1.2.4.5 臨時設施費：臨時圍墻、臨時辦

7、公室、臨時場地占地費用及其他臨 時費用。1.2.4.6 房屋安全鑒定及周邊環境監測費。1.2.4.7 考古費。1.2.2.8其他三通一平類費用。1.2.5物業類費用：包括按規定應撥付給業主委員會的由物業公司代管的物 業管理基金、維修基金或其他專項基金以及代收費項目。1.2.5.1 初期物業管理費。1.2.5.2 綠化養護費。1.2.5.3 電梯設備維修費。1.2.5.4 弱電維修基金。1.2.5.5 房屋保修費。1.2.5.6 其他物業類費用。1.2.5.7 代收費：如有收費需說明。1.3 主體建安工程費：指項目開發過程中發生在主體內并列入房屋建筑安裝費用預算內的各項費 用。1.3.1 樁基工

8、程：包括工程樁、圍護樁、樁基測試等1.3.2 主體結構及安裝工程包括地下室工程和上部工程1.3.2.1 地下室工程：包括土方、基坑圍護及護壁、基坑測試費、地下室土 建1.3.2.2 地下室水電暖安裝：包括地下室給排水、地下室電氣及地下室采暖1.3.2.3 上部工程：包括結構及初裝修工程、外墻面裝修（涂料、面磚及花 崗巖等）1.3.2.4 上部工程水電暖安裝：包括上部給排水、上部電氣及上部采暖1.3.3 其他外立面工程：包括室內外門窗、幕墻、鋼結構、護欄等工程。1.3.4 裝修工程：包括大堂精裝修、樓梯間精裝修、公寓精裝修、辦公精裝 修和商業精裝修等。1.3.5 其他安裝工程費1.3.5.1 室

9、內新風系統設備及安裝1.3.5.2 中央吸塵系統設備及安裝1.3.5.3 空調設備及安裝費1.3.5.4 電梯設備及安裝費1.3.5.5 室內軟化水設備及安裝費1.3.5.6 室內直飲水設備及安裝費1.3.5.7 消防通風系統安裝費1.3.5.8 太陽能熱水器1.3.5.9 人防設備及安裝費1.3.5.10 機械停車位1.3.5.11 智能化及通訊弱電系統費：包括安全防范及智能控制系統、衛星 電視、三表遠傳、家居智能化和其他。1.3.6 其他主體建安工程費。1.4 基礎設施費：1.4.1 室內外高低壓電器系統費：包括高低壓設備及線路安裝費、配電站、 開閉站、電貼費、電纜溝費用和其他高低壓費用（

10、如外圍電纜等）。1.4.2 室外供水費1.4.2.1 自來水系統費：包括室外給水、一戶一表管理安裝費和水泵房設備 費。1.4.2.2 直飲水系統費1.4.2.3 熱水系統費1.4.3 室外道路、排水、排污1.4.3.1 道路建造費：小區內外的道路路基平整、墊層、基層、面層，開設 路口及補償費等。1.4.3.2 雨污水系統費：指小區內外鋪設的雨污水管道、雨污水井和化糞池 等。1.4.3.3 污水處理設施費：如凈化池及其處理設備等。1.4.4 室外采暖系統費1.4.4.1 管道系統費1.4.4.2 熱交換站1.4.4.3 鍋爐房費用1.4.4.4 掛網費1.4.5 室外燃氣系統費1.4.5.1 管

11、道系統費1.4.5.2 調壓站1.4.6 室外園林環境費1.4.6.1 綠化工程建設費：指小區內外綠化苗木及種植費、苗木種植需要的 種植土等。1.4.6.2 廣場園路、景觀建造費：指廣場園路基礎平整、墊層、基層、面層, 還包括雕塑、噴泉、環廊、休閑亭、假山等景觀工程。1.4.6.3 大門圍墻建造費1.4.6.4 河坎建造費1.4.6.5 其他園林環境工程費：未列入上述范圍的兒童游樂設施、體育設施 等。1.4.7 室外照明1.4.7.1 路燈工程1.4.7.2 草坪燈工程1.4.8 其他管線工程費1.4.8.1 有線電視費1.4.8.2 網絡系統（電話、電信或網通等）1.4.8.3 其他工程管網

12、費1.4.9 室外零星設施費1.4.9.1 信報箱費用1.4.9.2 各類指示牌、標志牌、示意圖費用1.4.9.3 垃圾筒、果殼箱費用1.4.9.4 地下車庫車位分隔保護相關費用1.5 公共配套設施建設費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商 不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾 類：在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委 會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身

13、 房、游泳池、球場等設施的支出。開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收 益權時，發生的沒有投資來源的費用。對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府 法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。 如開發商通過補 交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則 應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：1.5.1 游泳池：土建、設備、設施。1.5.2 業主會所：單體會所結構、裝修、資產購置。1.5.3 物業管理及居委會用房：單體結構、裝修、資產購置；如設置在主體 工程中按建筑

14、面積分攤，如無法分攤的，說明具體位置。1.5.4 幼兒園：建造成本及配套資產購置。1.5.5 學校：建造成本及配套資產購置。1.5.6 運動場所：土建、設備、各項設施。1.5.7 菜場：土建、設備、各項設施。1.5.8 公交車站1.5.9 單獨人防工程：土建工程費、水電安裝費、室內設備及安裝費1.5.10 獨立停車庫：土建工程費、水電安裝費、室內設備及安裝費1.5.11 其他公共配套設施：除以上公共配套設施以外的其他公共配套設施。1.6 開發間接費開發接問費指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。1.6.1 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

15、1.6.2 預結算編審費：為編制、審核概算、預算、結算所支付的費用。1.6.3 行政管理費：直接從事項目開發部門的人員工資、獎金、補貼等人工 費以及直接從事項目開發的部門的行政費1.6.4 交房前財務費用：是指交房前房地產開發企業在房地產開發經營過程 中，為籌集資金而發生的財務費用。包括企業開發項目期間（交房前）直接用于 項目開發所借入資金的利息凈支出，金融機構手續費以及企業籌資發生的其它財 務費用。交房前是截止項目綜合驗收之后統一交房當月。1.7 開發期間費用開發期間費用與項目開發直接相關，但不能明確屬于特定開發環節的成本費 用性支出。1.7.1 營銷費用為銷售發生的策劃、廣告、樣板房、售樓

16、中心、售樓書、模型等所有營銷推 廣費用，其中在銷售使用后能夠轉讓出售、形成公司產權的項目獨立核算。 主要包括：1.7.1.1 銷售代理費：銷售代理單位的傭金。1.7.1.2 行政收費：包括面積預測費、面積實測費、地名申請費、房屋交易費、價格認證費和銷售許可證費等。1.7.1.3 廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告。1.7.1.4 廣告媒體費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子 屏。1.7.1.5 產品制作及禮品費：宣傳品、售樓書、各種禮品等。1.7.1.6 房產交易及合同購買費1.7.1.7 營銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費。1.7.1.8 銀億會員活動費1.7.1.9 企業品牌宣傳推廣費1.7.1.10 銷售中心、樣板間建設費用：指設計、建造、裝修費及家具、器 具購置費，可回收部分從總費用中扣除。1.7.1.11 營銷企劃服務咨詢費1.7.1.12 其他銷售費用1.7.2 交房后財務費用是指交房后房地產開發企業在房地產開發經營過程 中，為籌集資金而發生的財務費用。包括企業交房后發生的利息凈支出、金融機 構手續費以及企業籌資發生的其它財務費用。1.7.3 公司管理費用是指企業