1、1侯2011.102中國海油大廈管理中心總經理中國物業管理行業協會常務理事英國皇家特許測量師學會中國區新聞發言人歐美同學會青年委員副會長劍橋大學中國校友會秘書長歐美同學會理事留英分會秘書長侯國強主講人：清華大學學生領導力協會顧問31 物業行業的現狀和發展趨勢2 物業行業的困境和實施資產管理的意義3 物業資產管理的真實涵義4 國外物業資產管理模式及案例5 物業資產管理結構性分析及盈利模式創新思維6 物業資產管理中的創新思維7 物業資產管理項目的經營與運行目錄 contents4物業行業的現狀和發展趨勢第一章5 據統計，2008年物業服務企業在管房屋建設面積達125.5億平米，比2004年增長33

2、5%，年均增速為44.4%。 物業服務領域： 住宅，辦公，工業， 醫院，學校等多種業態1、物業管理現狀分析2004年2008年年增長率2008年較2004年增長率37.5億平米125.5億平方米44.4%335%-來自全國第二次經濟普查結果來自全國第二次經濟普查結果2009 62、物業服務企業數量情況 2008年末，我國物業服務企業58，406個，較2004年增加84%。從區域發展看，東部31231家，西部11110家，中部9761家，東北6304家。 2010年底，估計達到6萬個。-來自全國第二次經濟普查結果來自全國第二次經濟普查結果2009 73、物業管理從業人員情況區域物業管理從業人員分

3、布情況區域物業管理從業人員分布情況區域物業服務企業從業人員增長情況區域物業服務企業從業人員增長情況 2008年末，物業服務企業從業人員250.1萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。 （2010年底，約為350萬人） 如果包括清潔，綠化，秩序維護等專業外包人員， 約為500-600萬人。物業從業人員比例情況8區域物業管理從業人員分布情況區域物業管理從業人員分布情況區域物業管理人均產值區域物業管理人均產值 2008年末，全國物業管理主營收入2076.7億元，比2004年增長204.5%。 高于旅游產業和體育文化產業。4、物業管理主營業務收入情況物業主營業務收入情況人均年產值圖表人均

4、年產值圖表9物業行業的趨勢物業行業的趨勢1 1、行業發展迅速，成為社會穩定和諧的重要力量、行業發展迅速，成為社會穩定和諧的重要力量2 2、大型的跨地域公司將不斷發展，其中民營企業將、大型的跨地域公司將不斷發展，其中民營企業將 越來越發揮重要作用越來越發揮重要作用3 3、業主和社會的認可度將不斷增強、業主和社會的認可度將不斷增強4 4、行業的專業化水平將不斷提高、行業的專業化水平將不斷提高5 5、企業競爭不斷加劇，資產管理將決定企業成敗、企業競爭不斷加劇，資產管理將決定企業成敗10物業行業的困境和實施資產管理的意義第二章11l快速發展：近6萬家企業，600萬人員人均盈利能力為2000元。l競爭加

5、劇：企業抗風險能力降低l運營成本及人工成本不斷增加：對流行的包干制收費模式造成巨大沖擊l收費標準低：難于提高和調整l業主的要求和需求發生變化l業主的維權意識不斷增強1、物業管理的困境和瓶頸l員工流動性更強l保潔、保安、工程、維保服務管理專業化l市場化的物業企業面臨著生存危機外部環境內部環境中國部分省市法定最低工資標準12z2、物業管理的局限性傳統的物業管理：四項基本內容保潔服務綠化服務設備管理安保服務133、物業管理企業規模和效益：由于物業管理的局限性，影響企業發展，沒有規模效益。國內：收入幾個億國外：收入幾十億美元4、資本運作沒有平臺，融資能力欠缺145、國外物業管理公司的沖擊行業名稱公司L

6、OGO簡要介紹仲量聯行仲量聯行是專注于房地產領域的專業服務企業。在亞太地區開展業務超過50年。公司在亞太13個國家擁有77個分公司，員工總數超過20,800人。世邦魏理士世邦魏理仕總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是“財務500強”和“標準普爾500強”企業，為全球最大的商業房地產服務公司。戴德梁行戴德梁行在全球45個國家200間分公司共有11,000余名員工為客戶提供跨國房地產服務。第一太平戴維斯高力國際Savills于1855年成立，具有悠久的歷史傳統與超群的增長態勢。公司一直不甘落后，引領業界之先，目前已在全國各地設立了200家辦事處。高力國際物業顧問透過在亞太區的61家分公司及遍布全球超

7、過290家的分公司，為全球客戶提供最全面的專業物業服務。15第三章物業資產管理的真實涵義16定義一： 資產管理包含一個投資的要素，跟物業的投資有直接的關系。 從投資的角度來理解， 物業資產管理：-確定投資戰略，重新定位資產，調整租賃期限對應業主市場，實施租戶挽留戰略。 三個階段：買入持有出售資產管理：就是基金公司在買入資產后在出售以前管理的工作17定義二： 資產管理是以物業管理為操作平臺，由物業服務企業開展實施，并利用物業管理的系統網絡、專業服務模式以及在獲得客戶方得需求及委任后對其物業、客戶、信息等資源進行整合管理與統籌并最終獲得經濟效益的系列活動。18定義三： 物業管理企業資產管理業務的直

8、接成果是使得物業保值增值； 物業資產管理是基于建筑物和設施設備全生命周期內的管理使其持續的保值增值19定義三： 物業管理企業資產管理業務的直接成果是使得物業保值增值； 物業資產管理是基于建筑物和設施設備全生命周期內的管理使其持續的保值增值20 定義四： 物業資產管理是指接受資產所有人得委托，依照其委托授權，對受委托物業資產進行運作管理，以實現資產保值增值。21定義五：你如何定義資產管理的涵義？222、國內物業資產管理的現狀與發展趨勢(1) 物業資產管理漸成共識(2) 多元化經營和“以客戶需求為導向”的服務探索和盈利模式在不同企業呈現出生命力(3) 國內物業資產管理尚處于探索階段(4) 缺乏國際

9、化視野、人才儲備不足(5) 趨勢：l學習借鑒能力不斷增強l復制、創新能力不斷增強l逐漸發展、呈現跡象l物業管理資產管理l人才不斷豐富l社會環境23第四章國外物業資產管理模式及案例24Some Differences between China & Mature Markets【成熟與中國市場之間的區別】25模式：物業購置及進入分析前期物業管理涵義：保潔、保安、綠植服務、設備設施銀行、財務管理增值管理 （項目及建筑物）物業處置推出包括租約管理，租約續訂，維護保養，處理租戶投訴并解答相關問題，租約終止及租約提前終止，安排人住和退租，押金收取及退還，維護業主權益。現金流和租金，應該編制預算，

10、并由相應的執行，收取租金和其他的管理費用，繳納保險，避免風險，然后就是幫助業主完稅。如何將整棟樓或整層樓有一個整體的規劃，進而提升租金水平和收入；對管理項目的建筑和設備設施的壽命進行預測；接受委托兩年或者三年的物業做資本支出的預算，包括其他支出和稅費等支出物業處置策略及代理安排，盡職調查協調、物業處置，買賣交易及交接管理，代繳稅款，凈利匯出，協助通過散售、整售形式處置資產，以及通過房地產信托基金、首次公開招募、發行商業流通票據等形式的退出機制。26管控流程：Control Flow ChartAsset Manager財務管理業績基準Financial Evaluation &Pert

11、ormance Benchmarking全權物業管理Property ManagementIn sight市場研究Review Market Trend持續租賃 提高收入EnhancingRevenue272、國外成熟市場與國內市場差別租期國內市場：23年國外市場：510年租金國內市場：以天計算，不調費國外市場：以年計算，每年調費擔保國內市場：3個月租金國外市場：銀行擔保28國外物業資產管理案例一：第一太平戴維斯的中國之“道”第一太平戴維斯（Savills）從1899年進入大陸市場以來從零開始已經創辦了120家合資企業，合作方大多是擁有優質資源的地產商。第一太平經過不斷進行前瞻性思考，預測趨勢

12、，最重要的是，思考這一趨勢變化對客戶和我們業務本身所帶來的意義。l 前言:l 公司背景:第一太平戴維斯1855年在英國成立。公司進入大陸市場則是在1989年。29l 第一太平戴維斯的核心競爭力:第一太平戴維斯的核心競爭力為：品牌和人才。品牌：人才： l 第一太平戴維斯的物業資產管理核心競爭力:1、住宅業務比例要繼續下降2、物業整體解決方案的服務商。3、合作的對象一定是開發商。4、第一太平戴維斯的投資部門，能夠為開發商解決資金問題，可以保障租客的優質；在全球所有網絡，能夠為客戶帶來最高的價值。30五大行資產管理的方向 仲量聯行：參與物業管理，租售代理，前期策劃 高力國際：零售、招商 戴德梁行：高

13、端物業代理，房產評估 世邦魏理仕：高端物業 特征：五大行很少涉及普通住宅。 31以某國外公司為例CorporateInvestmentValuationResearch & AnalysisTenant RepresentationLandlord RepresentationInvestmentOffice/Residential/Industrial/RetailLease & portfolio administrationTransactional Management & ImplementationProject ManagementFacilities M

14、anagementProperty ManagementLease Management國外物業資產管理案例二：資產管理與服務模板（咨詢服務）（代理服務）（企業服務）（物業資產管理）32Asset ServicesAsset Services資產管理服務內容資產管理服務內容33Help/Service Desk, Accounting Services, Budgeting, PurchasingLease Administration and Portfolio ManagementOperating Expense AuditsTechnical & Building AuditH

15、VAC Operation & Maintenance, Energy ManagementAdministration of all building sices contracts Property & Facilities Management Operations AuditsOperations Set-Up TrainingPolicies & Procedures34運營風險指租戶維護不好，可能會影響到大廈的整體經營。翻新風險提升企業競爭力，提高運營效率，35年進行翻新財務風險： 是否有充足的資本和足夠的現金流信任危機： 是否能得到客戶授權和委托3、資產管

16、理的風險控制354、資產管理的切入點【上海老商城案例】上海南京路有個商城，原來是一個比較老的商場，后來有一個外國基金買下了商場，那首先對這個商城進行改造，重新定位，改造成為一個面向年輕人的時尚商城，還有就是引進一些主題店，利用主題店吸引其他的客人，這是資產管理的重新定位； 365、資產管理的客戶在資產管理領域，客戶是誰？l 資產管理的服務對象更多的是境外、境內的房地產公司，其次是境內和境外的基金公司，同時還有其他持有資產的相關業主。l中國單一的物業持有者或業主， l管理服務；美譽度極高、信譽度很高的品牌發展商，他是通過對自己品牌的塑造以及未來物業服務的延展來達到物業升值的效果，他們會找一些專業

17、的資產管理公司來做這樣的服務；l海外的投資者；中國設有分公司或辦事處的基金公司37第五章物業資產管理結構性分析及盈利模式創新思維38開發商持有業主持有公共部位和配套設施1.資產結構分布39開發商持有物業2.物業類型分析商業物業大型商業賣場社區生活廣場住宅配套會所住宅物業未售商品房地下停車場 盈利模式l 開發商自有物業尾盤代售招商運營獲取傭金和售價分成l 開發商與業主共有自有物業商業規劃招商運營獲得傭金和租金分成40業主持有物業2.物業類型分析商業物業多業權商業住宅物業居住或投資購置的住宅 盈利模式l 業主自有物業房地產經紀：代租、代售獲取代理費和溢價分成412.物業類型分析遵守物權法 物業管理

18、條例 盈利模式 業主授權統一經營獲取收益分成公共部位42整合物業資源，獲取經營權3. 經驗一：整合資源搭建運營平臺多業權資源整合優勢：l引導業主委托招商l引導業主合理回報預期l規范業主自己運營行為43搭建平臺，銜接商業資源與消費群l 物業資產成熟運營團隊尾盤銷售團隊商業項目策劃團隊招商團隊l 物業資產運營體系尾盤銷售管理體系商業規劃體系商業促銷體系商源置換體系3. 經驗一：整合資源搭建運營平臺44整合商業資源，凝聚商業合作伙伴3.經驗一：整合資源搭建運營平臺要成功進行物業資產運營，物業服務企業必須擁有一批具有戰備合作伙伴關系的商業運營企業453.經驗二：物業資產全程整體運營l深入項目規劃設計l

19、資產化運行策略：注重互補性和差異化l科學運營理念：差異化經營，精細化管理以業主主為本，打造品牌，提升項目價值，努力實現業主回報。l全程風險管控：合理合法、保證預期收益46房地產綜合服務房地產顧問咨詢主題地產運營商業物業經營住宅物業服務房產經紀社區服務配送物業資源橫向整合經營差異化、菜單式、高品質的物業服務價值體現硬件資源、配套設施、邊際資源等物業價值創新挖潛基于客戶資源和客戶需求的客戶價值深度挖潛和整合開發物業品牌價值提升、實現產品溢價能力房地產產業鏈資源整合經營47案例一：藍光嘉寶的盈利模式傳統的物業服務資源價值提升客戶價值實現品牌價值實現轉變跨越基礎載體l定位張志成總經理：“縱向延伸至房地

20、產業的整個鏈條、橫向涵蓋消費者個性化需求”，打造多邊合作、促進價值實現的全新商業模式。l效益藍光嘉寶成立于2000年，系藍光集團旗下全資子公司，2011年一季度企業利潤中，房產經紀業務的貢獻就達到33%。2009年1月1日至9月30日，開發商持有尾盤資源銷售收入800余萬元。2009年1-9月，僅一個12萬平方米的服裝批發市場項目，商業置換招商傭金和租金溢價分成收入高達185萬元；2005年底首次招商獲得招沒仍金和租金溢價分成收入500萬余元。48案例一：藍光嘉寶的盈利模式（續）l優勢企業實力和規模；服務社區物業資源優勢；客戶資源優勢；客戶對物業服務企業的信任感l模式“縱向延伸至房地產業的整個

21、鏈條、橫向涵蓋消費者個性化需求”l價值模式物業服務企業的品牌競爭力是企業發展的關鍵要素之一49案例一：藍光嘉寶的盈利模式（續）房地產開發項目的全程物業顧問：項目規劃建議書，施工建設建議書和物業服務建議書項目規劃建議書，施工建設建議書和物業服務建議書 等“三書”模式進行前期介入，對產品的總平面規劃，功能設計、布局設計、景觀綠化設計、設備選型，配套設施規劃等提出建設性意見。 服務范圍：擴展-房地產咨詢顧問、營銷代理，商業物業招商策劃，商業地產經營，住宅物業服務，以及尾盤銷售，房地產租售等。 豐富了企業的盈利環節 （中海油物業的缺陷性評價）案例二：卓達物業l效益在開展社區養老，僅家政服務一項每年創收

22、1000萬元。定位卓達物業隸屬于河北卓達集團，成立于1996年。秉承“追求卓越，德達天下”的企業理念，以“社區綜合服務運營商”為品牌定位，以“文化社區、精神家園”為社區建設目標，以“追求業主滿意，締造品質生活”為服務宗旨。l模式一、硬件適老改造；二、開辟活動中心；三、老年群體活動；四、專職服務與全員參與相結合；五、打造養老平臺；六、緊急求救系統；七、營造愛老氛圍5151養老體系運行圖示鄰里愛心互助銀行老年大學興趣教學老年文藝活動社團老年再就業中心老年交友俱樂部小區周邊親老商家小區老年養生餐廳會所場地適老改造小區一卡通消費系統社區醫院健康服務大型醫院綠色通道優質家政服務公司居委會政策福利老年生活

23、形態研究社區孝道文化建設全員尊老服務培訓專職養老服務部門居住設施適老改造標識系統適老改造老有所養系列 老有所醫系列 老有所樂系列 老有所為系列老有所學系列 老有所安系列 老有所惠系列小區內百貨商店養老平臺服務輸出電話需求緊急按鈕求救資源整合案例二：卓達物業（續）52案例二：卓達物業（續） 盈利方式 以老人需求為基礎，以老人需求為基礎， 通過委托經營，承包經營的方式整通過委托經營，承包經營的方式整合專業的社會資源，如卓達太陽城有餐飲、醫療等合作單合專業的社會資源，如卓達太陽城有餐飲、醫療等合作單位位1111家。每個單位平均繳納社區養老管理金家。每個單位平均繳納社區養老管理金1 1萬元，每年萬元，

24、每年5959個項目，收入可達個項目，收入可達295295萬元。萬元。 社區服務平臺，每人每年收取社區服務平臺，每人每年收取500500元，元， 每年收入達每年收入達10001000萬萬元。元。 （按（按2020萬人的萬人的10%10%收取）收取） 53案例三：益民苑-老舊小區的經營l背景益民苑是1996年的拆遷安置小區，面積約9.8萬平方米，居民1030戶，多為解困安置戶，業主收入偏低，當時物業服務費為0.28元/月/平方米。l困境1、收費難2、支出高3、收益少54l2000年12月，成都金房物業服務有限公司受聘于該小區，物業費定為0.25元/月/平方米(含2元/月垃圾清運費)收入支出項目標準

25、面積費用項目費用依據物業服務費0.259.8萬24010人工費1286029配置人，保潔320元/月/人，保安420元/月/人停車費3063輛1890水電能耗費3158.3實際支出特約服務1575.8辦公費357.7實際支出其他收入230設施設備維護費1150.5實際支出保安費850.4實際支出保潔、綠化費1530.8實際支出稅費1579.23收入的5.7%垃圾清運費20602元/月/戶小計27705.8小計23546.93盈虧測算27705.8-23546.934158.872000年12月收支情況（物業收費率98%）案例三：益民苑-老舊小區的經營55面對微利，即將虧損狀況，物業公司采取措施

26、克服困難。l重視業委會協助企業收繳物業費，保證較高的收繳比例對脫欠物業費的業主，由業主委員會上門催繳，效果顯著，每月收費率達98%。取得業主理解，停車收入用于彌補設備設施、能耗費、物業費的不足。l加強與業主協商，減少支出通過聯誼方式加強溝通，對重大支出由業主與物業公司按比較分攤，減小物業公司支出壓力。l大力開展特約服務增加收入服務項目收費標準件數月收入1代訂火車、飛機、汽車票3元/張1173612送加急郵件0.5元/個120603清洗抽油煙機20元/張6412804訂報0.2元/份513102.65送牛奶0.5元/次335167.56家政服務45元/次4218907送水2元/次2334468房

27、屋中介服務112元/次7784合計5081.12008年10月特約服務收入表案例三：益民苑-老舊小區的經營56l突破模式堅持以業主為中心的理念從細小入手，點滴挖掘效益充分發揮業委會作用加強成本控制爭取業主支持開展特約服務 截止2008年底，公司有42個老舊小區中80%的小區盈利，15%的小區保持微利，僅有5%的小區略虧。由此可見，只要堅持規模管理，做好實現規范經濟，老舊小區也能創造經濟效益。案例三：益民苑-老舊小區的經營57討論：如果你是該物業公司的經營者，面對困境你將采取什么措施？58第六章物業資產管理中的創新思維591、從蘋果產品的模式中看創新思維IPADIPODIPHONEMACBOOK

28、1、從蘋果產品的模式中看創新思維ipad IPad定位介于蘋果的智能手機iPhone和筆記本電腦產品之間，通體只有四個按鍵，與iPhone布局一樣，提供瀏覽互聯網、收發電子郵件、觀看電子書、播放音頻或視頻等功能。ipod iPod是APPLE推出的一種大容量MP3播放器容量高達10160GB，可存放250010000首MP3歌曲，它還有完善的管理程序和創新的操作方式，外觀也獨具創意，是APPLE少數能橫跨PC和Mac平臺的硬件產品之一，除了MP3播放，iPod還可以作為高速移動硬盤使用，可以顯示聯系人、日歷和任務，以及閱讀純文本電子書和聆聽Audible的有聲電子書以及播客（Podcasts）

29、。1、從蘋果產品的模式中看創新思維iphoneiPhone是一部4頻段的GSM制式手機，支持EDGE和802.11b/g無線上網,支持電郵、移動通話、短信、網絡瀏覽以及其他的無線通信服務。iPhone沒有鍵盤，而是創新地引入了多點觸摸（Multi-touch）觸摸屏界面，在操作性上與其他品牌的手機相比占有領先地位。macbookM a c B o o k 是 蘋 果 電 腦 所 開 發 推 出 的 筆 記 型 麥 金 塔 電 腦（Macintosh）。它是iBook G4系列的繼承者，并在2006年5月16日于在線商店與各店面推出，也成功地取代了iBook G4系列與最后的PowerBook產

30、品，12寸PowerBook G4。1、從蘋果產品的模式中看創新思維Ipod產品完善n注重完善產品操作系統及外觀設計，注重色彩搭配，中央白色控制轉輪簡潔、干凈，便于使用。n擴大產品應用價值，增加2GB版本容量。n采用觸摸屏操作。n更新了iPod的軟件，能更有效率地使用電池，頂級菜單中加入了“隨機播放選項，操作更加便捷。63SUPPLIERSCOMPLEMENTSINDUSTRYCOMPETITORS Rivalry amongexisting firms POTENTIALENTRANTSBUYERSSUBSTITUTESThe suppliers of complements create

31、value for the industry and can exercise bargaining powerBargaining power of suppliersBargaining power of buyersThreat ofsubstitutes2、資產管理從價值和服務鏈上看供應商買方潛在進入者行業競爭對手替代品補充者64COMPANY公司CUSTOMERS客戶COMPLEMENTORS 產品的補充者COMPETITORS競爭對手SUPPLIERS供應商3、盈利模式的價值網65浙江綠城物業：園區生活服務商浙江綠城物業：園區生活服務商通過專業化運作和多元化經營，為業主（客戶）、員

32、工、合作伙伴、股東創造價值戰略目標：成為中國最具完整價值的“園區生活服務商”1998年成立園林景觀工程公司：開展園林建筑，景觀營造等業務 2000，前期顧問2003，成立房屋置換公司2005，成立物業咨詢公司，為開發商和物業提供咨詢2006，電梯工程公司，為物業項目的電梯提供專業維保服務2006，成立健康促進管理公司，為業主提供健康干預和促進服務2007，試點“園區生活服務體系”為業主提供旅游，文化策劃，家政，室內設計與裝修等服務2009，成立園區生活服務公司，提供系統服務產品1. 2010，成立酒店管理公司，進行會所經營與管理，為業主提供餐飲等服務，同時也進行 管理輸出，提供會所經營咨詢業務

33、。66Some firms faster and more effective in exploiting changeHow does competitive advantage emerge?Internal sources of changeExternal sources of change e.g., Changing customer demand Changing prices Technological changeReeource heterogeneity among firms means differential impactSome firms have greate

34、r creative and innovative capability4、建立資產管理中的競爭優勢67COMPETITIVESCOPESOURCE OF COMPETITIVE ADVANTAGEIndustry-wideSingle-SegementLow costDifferentitationCOST LEADERSHIPDIFFERNTIATIONFOCUS5、競爭優勢資源分析68COMPETITIVEADVANTAGECOSTADVANTAGE 成本優勢DIFFERENTIATIONADVANTAGE差異化 6、創新思維的兩個方向Shopping Mall的黃金分割率l大型購物中心

35、是集購物、美食、文化、休閑、娛樂于一體的綜合公共場所。案例： Shopping Mall的經營模式l商家與顧客利益的平衡主力店l定位：營銷與展示平臺l效益人財雙收l經營重點高標準、嚴要求1.不同商家有不同需求。案例： Shopping Mall的經營模式旗艦店2.位置不同，管理應區別對待。對好位置、好商鋪要“嚴加管理”，對位置欠佳商鋪需“寬松管理”。l定位：新品和高端產品的展示l效益賺人氣，不賺錢l經營重點適當寬松案例： Shopping Mall的經營模式l商家與顧客利益的平衡1.不同商家有不同需求。l維護保養以經營為導向采用“打時間差”的方法，統籌安排設備設施的維護保養。l體驗式“零干擾”

36、服務通道“零干擾”：通暢指示“零干擾”：明確衛生“零干擾”：隨時清潔誠信“零干擾”：贏得信任案例： Shopping Mall的經營模式（一）商業模式 Business Model7、用創新思維構建盈利模式企業資源和能力商業模式盈利方式客戶價值客戶價值：具有獨特性，以同樣的價格獲得更多的利益；或以更低的價格 獲得同樣的利益。（二）創新思維方法創新思維手段創新思維途徑7、用創新思維構建盈利模式創新思維途徑實體虛擬產品服務方案品牌思想標準（二）創新思維方法7、用創新思維構建盈利模式創新思維關鍵點通過對潛在市場環境變化及市場競爭形勢分析，圍繞如何滿足客戶未被滿足的需求，如何給客戶增加價值來設計企業商

37、業模式，避免產品與服務的同質化；避免在客戶的有限需求上選擇低價格策略。在有限價值的層面上與競爭對手在紅海里凈身搏殺，其結果不但會使自己的利潤更加微薄，還會加速摧垮整個行業。76（三）案例研討： 你如何看其盈利模式和創新性7、用創新思維構建盈利模式管理層與操作層管作分離縱向延伸至房地產業整個鏈條、橫向涵蓋消費者個性化需求輸出物業管理方案和管理技術為主業提供咨詢策劃組織協調服務開發商需求“全程物業服務體系”業主需求“園區生活服務體系”專注高端物業，全方位延伸服務社區養老模式778、案例一：停車場外保實例【世紀賓致（北京）科技有限公司】大家認為：停車場都有哪幾方面的專業細分？78停車場的專業細分：7

38、9停車場規劃：調查與資料收集交通系統：交通流量、機動車保有量、停車場 停車場整體規劃需求分析智能收費系統選型引導系統規劃設計交通設施布局規劃后期管理運營建議規劃方案提交規劃方案實施經濟系統：利用者、經濟情況、前期銷售政策整體定位分析整體環境規劃設計其運作基礎主要為交通環境影響分析后，針對本項目各個區域的使用性質、功能分區，分別建立獨立的停車單元區域，并將其有效整合成一個行車有序的整體，使停車場不僅具有很強的項目特點，并且在交通組織上合理、通暢、有序。下圖為一般規劃流程：80停車場綜合管理系統及引導系統圖81 停車場引導系統 是提高車輛尋找車位效率，減少場內無效交通流的重要手段之一，尤其適用于車

39、流量大、臨時停車較多的車場，可以有效減少后期運營中的刮蹭風險，提高車位周轉率的同時提高車場收益。8283停車場施工實景圖84施工細節實景圖 配置設施及施劃標線有效區分停車場內車輛、行人路權，預先提示，規避風險。 車行引導燈箱 墻面人行引導 墻面色彩分區管理人行引導 燈箱 人車分流線 無障礙車位851、承包經營在項目停車場設備設施全部完畢后，物業將停車場全權委托給專業的停車場管理公司進行運營優點：規避風險，并且使物業團隊有更多的時間用于集中管理控制，提了工作效率。缺點：需找到雙方利潤的平衡點，以保證后續工作的延續性需要以及良性循環。2、利潤分成根據不同點在于收益分配形式：利潤分成模式是前期雙方按

40、照實際收入情況進行比例分成優點：由于是根據實際收入分配，雙方風險均攤，收入都相對比較穩妥。缺點：對于物業最好設置保底收入，另外對于收入總額也需要進行監管，需增加管理成本。3、勞務輸出每個月由專業停車場管理公司輸出符合物業需要的、經過完善培訓的停車場管理人員，按照物業規定的數量輸出勞務服務。優點：所有車場收入均由物業收取，保證了財務利益的最大化。缺點：單一的勞務輸出模式由于利潤薄，大多數專業公司已經不愿采取此方式合作4、投資經營投資經營模式是一種新型的合作模式，是由停車場專業公司進行停車場設備設施的投資。優點：無需開發商或物業進行設備設施的投資，減少了資金的投入，提高了效率。缺點：由于是由專業公

41、司進行管理，因此相對其利潤分成的比例會相對較高，直接利益會有所減少。86應急傘服務顧客攙扶服務手推車服務地點引導服務汽車保養咨詢汽車驗車咨詢汽車駕駛咨詢879、案例二：資產管理中的專業外包整合競爭力Outsourcing案例：法國索迪斯 Sodex Ho88物業資產管理項目的經營與運行第七章891、從客戶需求出發理解來物業管理物業管理：為客戶提供居住和辦公的體驗-物業管理更應該是一種服務-需要考慮客戶能夠得到多大的好處-物業管理需要從偏重于產品，到“以服務中心”-物業管理是為客戶提供一整套解決方案。2、物業提交的是一種解決方案903、物業提供的是一種品牌體驗 We need to look a

42、t our business as more than simply the building and selling of personal computer. Our business is the delivery of information and lifelike interactive experiences.(體驗）-Andrew Grove-Intel Chairman A business is not merely performing a function, in our case, transporting people from point A to point B

43、 on time and at the lowest possible price. What we do or should do is to go beyond the function and compete on the basis of providing an experience（體驗）- Sir Colin Marshall-British Airways Chairman 914、客戶需要什么（1）、客戶需要尋找Maslow 之上的心理需要Survival 生存Safety 安全Social（belonging love) 社會需要，愛的歸屬感Esteem (recogint

44、ion, Status) 自尊，認同感，社會地位Self actualisation 自我實現（2）、 樂趣，激動，開心，體驗（3）、 人性化，值得回憶，有所觸動925、客戶需要一種意義，一種品味物業管理的演化產品產品意義和品味意義和品味體驗體驗解決方案解決方案產品產品+服務服務（功能性）（功能性）（更好的功能性）（更好的功能性）（解決問題）（解決問題）（感覺和體驗）（感覺和體驗）闡釋闡釋用腦用腦用心用心用靈魂用靈魂936、新的定義 物業滿足客戶的基本需要 物業能夠提供一套滿意的解決方案 物業能夠提供一段愉悅的體驗 物業能夠提供持續的涵義94開元國際：“東方管家”案例 開元國際：深圳民營企業開

45、元國際：深圳民營企業管理面積：管理面積：13001300萬平方米萬平方米顧問項目面積：顧問項目面積：10001000萬平方米萬平方米 （管理著富士康（管理著富士康 7070萬平米的后勤物業）萬平米的后勤物業）東方管家服務的主要特點：東方管家服務的主要特點：1.1.精確管理，將物業管理升華到極致，使業主的財產保值增值，精確管理，將物業管理升華到極致，使業主的財產保值增值， “ “ 厘米厘米級標準級標準”，“分鐘標準分鐘標準”保護了業主的保護了業主的 最大權益；最大權益；2. 2. 精致服務，為精致服務，為 業主業主 創造高尚創造高尚 生活生活 。一是宅院。一是宅院 照顧，提供私家綠化養護照顧，提供私家綠化養護，寵物看護，禮賓服務等，寵物看護，禮賓服務等 7 7大項大項 4040多個多個 服務服務 內容內容 ，讓，讓 業主遠離生活瑣業主遠離生活瑣碎，足不出戶即可享受碎，足不出戶即可享受 居家全面、周到和快捷