1、 營銷策劃報告營銷策劃報告 contentscontents項目情況項目情況市場調研市場調研營銷策略營銷策略推廣方式推廣方式結結 語語項目情況：霸州概況項目情況：霸州概況項目情況：霸州概況項目情況：霸州概況 霸州地處冀中平原東部，屬環京津、環渤海城市群，位于北京、天津、保定三角地帶中心，距三大城市約70公里路程。京九鐵路和津霸鐵路聯絡線、津保高速公路和京開高速公路及106和112兩條國道貫境而過，形成了“三黃金”十字交叉。京九鐵路京南第一站霸州站，座落在霸州開發區內。四通八達的交通網絡，拉近了霸州與京、津、保各大城市的時空距離，使其區位優勢更加突出，經濟地位、戰略地位不斷提高，已成為京津冀經濟

2、帶上的新興交通樞紐城市。項目情況：霸州概況項目情況：霸州概況 以霸州為中心，100公里為半徑的城市有天津、北京、廊坊、保定等；以200公里為半徑的城市包括唐山、滄州、衡水、石家莊等，人口 約1.3億。得天獨厚的區位優勢使霸州成為商家發展的必爭之地。項目情況：霸州概況項目情況：霸州概況 霸州經濟技術開發區是霸州經濟技術開發區是19921992年經河年經河北省人民政府批準成立的省級經濟技北省人民政府批準成立的省級經濟技術開發區暨省級高新技術產業開發區術開發區暨省級高新技術產業開發區，批準總體面積，批準總體面積8.68.6平方公里。平方公里。項目情況：概況項目情況：概況項目名稱：項目名稱：玫瑰莊園度

3、假村；建設單位：建設單位：河北精銳房地產開發有限公司；地理區位：地理區位：項目位于霸州經濟技術開發區，大廣高速引線與泰山路交叉口北一千米，東側為京九鐵路，與南水北調工程近在咫尺，東臨106國道，距首都第二機場僅為30公里，有著得天獨厚的交通優勢。占地面積：占地面積：約60萬平米；建筑面積：建筑面積：約66萬平米；產品類型：產品類型：獨棟別墅、聯排別墅、疊拼別墅、花園洋房等；項目配套：項目配套：高爾夫球練習場、玫瑰溫泉假日酒店、玫瑰主題酒店、超五星級溫泉庭院、林果種植園、日光玫瑰谷等；工程進度：工程進度：高爾夫球場，迎賓館，四合院等俱已完工并投入試營業階段，售樓處建設平面圖已確定，外立面及內部裝

4、飾設計未定，樣板區設計未定。項目情況：產品素描項目情況：產品素描戶型戶型面積套數同類物業比例總比例聯排一期（50畝）20022060-8020%15%220-240120-14080%獨棟250-30014035%25%320-35014035%350-50012030%疊拼160-180588-60025%60%洋房130-1602000套75%項目情況：玫瑰莊園項目情況：玫瑰莊園玫瑰的涵義玫瑰的涵義美國國花經百年爭論，于1986年9月23日國會眾議院通過玫瑰為國花。他們認為玫瑰是愛情、和平、友誼、勇氣和獻身精神的化身。美國人還認為紅色月季花象征愛、愛情和勇氣。淡粉色傳遞贊同或贊美的信息，粉

5、色代表優雅和高貴的風度，深粉色表示感謝，白色象征純潔，黃色象征喜慶和快樂。contentscontents項目情況項目情況市場調研市場調研營銷策略營銷策略推廣方式推廣方式結結 語語市場調研：當前政策市場調研：當前政策地產政策：地產政策：國家禁止別墅土地供應；霸州市場目前無住宅產權別墅項目，均以度假村形式出售或其他方式；河北省及霸州市住房貸款政策：河北省及霸州市住房貸款政策：對于省內戶口首次購房實行最低30%首付，利率下浮15%-20%。對于省內戶口二次購房實行最低50%首付，利率上浮1.1倍。對于省內戶口三次及以上購房，不得貸款，只可全款購買。對于省外戶口不得貸款，只可全款購買。市場調研：霸州

6、周邊競爭項目市場調研：霸州周邊競爭項目項目地處北京南約80公里處，因此，我們的競爭區域為北京南部大興區、南部周邊涿州區域、固安區域、白洋淀旅游景區區域、廊坊市區附近、天津武清區等地。目前上述區域在售別墅項目主要有以下幾個：北京院子、丹佛尓灣濱水別墅、西京都高爾夫別墅、悅榕泉、泊景灣、艾力楓社、玉林灣、富力丹麥小鎮、三溪塘。除上述項目外，此區域還有永定河孔雀城，天地鳳凰城、十九城邦等項目，均類似于“別墅中的經濟適用房”，故本案不做參考。市場調研：霸州周邊競爭項目調研結論市場調研：霸州周邊競爭項目調研結論近京區域項目多以高爾夫球場、人造水景、精致園林景觀為主要賣點，建筑風格各異，既有中式古典風格，

7、又有歐式、現代等風格。居住環境良好，因距離優勢，此類項目即可作為第二居所休閑度假，亦可作為常住居所享受美好環境。銷售價格較高，目前基本在9000-20000元/平米。遠京區域項目主要依靠白洋淀旅游景區，打造旅游度假5+2、9+3的生活方式，項目周邊自然環境較好，并有旅游文化價值，建筑風格各異，東南亞風格、歐式風格等均有，此類項目為純第二第三居所，或是投資類房屋，銷售價格較低，在6500-11000元/平米。玫瑰莊園項目距離北京約80公里，較近，且周邊無國家級旅游景區。因此，我們要以田園生活、自然環境、高爾夫、溫泉、精致水景、完善配套等為項目賣點。但銷售價格不能高于近京區域項目，否則會降低項目性

8、價比。市場調研：霸州開發區競爭項目簡析市場調研：霸州開發區競爭項目簡析 開發區以泰山路為縱軸，兩側開發項目眾多，包含旅游觀光項目、商務會所、度假村、溫泉泡池、別墅等多個種類。例如，金亨會館，茗湯日月潭，戲曲大觀園，黎昌度假村等。 此情況從利好方面來看，會加速開發區的建設進程，在短期內比較快速的完善開發區的配套設施，提高區域知名度，提升項目所在地區域價值。 但眾項目同質化嚴重，溫泉、酒店、商務、休閑、四合院等均為各項目主推元素，勢必會加劇未來開發區內部的銷售競爭。 而目前各項目均未進入實質銷售階段，在價格及其他各方面，少有競爭參考數據。市場調研：調研結論市場調研：調研結論綜上所述，我項目主要面臨

9、來自兩方面的競爭：1、近京區域別墅項目及北京周邊旅游景區別墅項目；2、霸州市開發區內部項目；如何應對？contentscontents項目情況項目情況市場調研市場調研營銷策略營銷策略推廣方式推廣方式結結 語語營銷策略：現狀營銷策略：現狀霸州市場整體營銷水平相對落后，本項目若在營銷方面創新，必將引起市場關注營銷現狀：營銷現狀：受城市發展水平等因素制約，霸州市各項目整體營銷水平相對落后，且營銷意識不強，呈現粗放式狀態；自08年市場轉冷之后，各項目在營銷推廣方面有了一定改進，但距離一線城市營銷手段、水平等還有一定差距；新項目如迎賓山水花園等在營銷手段及策略方面有了較大提高，客戶對此認可度較強，客觀支

10、撐了其相對高的價格水平；營銷策略：渠道現狀營銷策略：渠道現狀營銷渠道現狀：營銷渠道現狀：廣告媒體的選擇以戶外和dm直投為主，其他渠道市場直接效果不明顯活動營銷少而精的效果更為顯著，市場亮點少以售樓處為核心的現場展示是市場關注的重點客戶維系依靠項目或企業品牌前期積累的口碑通過調查得知，目前霸州各常用營銷渠道效果如下表所示營銷策略：渠道現狀營銷策略：渠道現狀營銷渠道現狀：營銷渠道現狀：報紙是最有效的被廣泛接受的推廣渠道，電視、電臺受眾面相對窄，難以聚焦，效果一般p報紙報紙霸州消費信息廣場、廊坊周末為當地發行量較大的dm性質報紙，并且客戶對此比較認可，傳播效果較好；p電視電視霸州市缺乏專門的地產電視

11、專欄節目，且多數客戶收看央視、各省級衛視的比例較高，對霸州電視臺較少收看，效果一般；p電臺電臺現階段，隨著生活水平的提高，收聽電臺廣播的人群已經越來越少，多數老年人和出租車司機等樂于收聽電臺廣播，但這部分人購買能力有限，電臺的傳播效果有限。但可以在103.9mhz做電臺廣播廣告，吸引北京私家車主。營銷策略：渠道現狀營銷策略：渠道現狀營銷渠道現狀：營銷渠道現狀：戶外廣告牌作用顯著，今朝集團可利用自身資源優勢，重點采用戶外手段宣傳項目售樓處是展示樓盤品質的重要元素，大部分樓盤售樓處包裝較簡陋，不利于形象的展示，少數中高端樓盤重點打造，促進銷售效果明顯車體廣告雖然不是主要的宣傳手段，但實際效果不錯，

12、且目前設計方面仍有較大的提升空間營銷策略：現狀營銷策略：現狀營銷現狀現場展示：營銷現狀現場展示：園林、樣板房等的展示逐漸受到重視，特別是高端項目的展示達到了較高水平；多數樓盤vi導視系統設計粗糙，細節處理不到位；工地現場包裝大多凌亂、粗糙，破壞項目整體形象。展示及導視系統展示及導視系統多數樓盤圍擋、形象墻、導視系統水平較低，宣傳內容設計感不足，建造細節處理不善，弱化項目形象，降低項目檔次，對銷售產生消極影響；個別中高端樓盤投入較高，注重細節處理，全面展示項目形象，宣傳產品理念，對項目銷售起到積極作用；工地、樓體包裝工地、樓體包裝部分項目工地現場缺少圍合，樓體廣告功能沒有得到充分發揮，凌亂粗糙的

13、現場環境降低項目形象，對銷售產生消極作用；少數中高端樓盤充分利用現場工地和樓體廣告進行宣傳，建立項目高端形象，促進銷售。營銷策略：現狀總結營銷策略：現狀總結受房地產市場大環境影響，以及外地規模開發商和代理公司的進入，霸州市開始進入品牌戰略營銷的萌芽階段；市場上大部分項目的營銷戰略制定基本圍繞產品品質層面，少有挖掘精神層面的訴求，深度不足。市場整體營銷水平處于發展階段，提升空間較大；中高端產品的營銷意識在不斷增強，未來營銷的重要性將越發受到關注。營銷通路狹窄，多鎖定報廣、路牌、室外廣告牌等傳統營銷渠道，缺乏特色營銷；現場活動和客戶聯誼互動不多。營銷策略：營銷策略：現狀總結現狀總結大部分樓盤沒有設

14、置樣板房，且樣板房感染力一般，很難吸引客戶；現場包裝凌亂且不完善，展示很少能做到位；銷售人員素質參差不齊，品牌公司服務質量更勝一籌；銷售物料設計滯后，部分項目風格不統一。營銷缺乏節奏感，完全跟隨市場腳步，無法準確把握市場先機；中高端項目注重自身營銷體系建立，形成一定節奏的推廣策略。營銷投入約占整體銷售的12%，多數項目不足。營銷策略：概述營銷策略：概述營銷戰略定位營銷戰略定位定位霸州市場的挑戰者，樹立品質形象，打造宜居生活品質領導者領導者追隨者追隨者補缺者補缺者挑戰者挑戰者u壟斷價格u產品有不可重復性u過河拆橋u搭便車，借勢u以小博大，殺傷戰術u價格戰的制造者u目標明確，挖掘客戶u瞄準市場縫隙

15、u創新產品和需求點u改變游戲規則u強調新的評估標準u強調產品的特色和價值 領袖地位領袖地位 非領袖地位，奪取市場份額非領袖地位，奪取市場份額 次次/ /非主流地位非主流地位 敏銳的機會主義者敏銳的機會主義者 挑戰定位描述：挑戰定位描述：產品品質優異，附加值持續提升，形象占位高端；價格定位參照市場同類項目；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度逐步提升。發展軌道：發展軌道：挑戰者挑戰者 領導者領導者營銷策略：概述營銷策略：概述引導并創造客戶需求，形成客戶圈層的簇群提升文化附加值，形象占位高端，代表區域市場的未來，建立價值標桿產品品質品牌價值價格優惠市場競爭虛虛實實u競爭定位：競爭定

16、位：樹立項目品質，挑戰現有項目，建立價值標桿u核心競爭力：核心競爭力：產品品質 + 品牌價值+性價比+人文體驗爭奪客戶資源本項目營銷戰略模型呈現“梭狀”結構，需要做強的是占位、占位、體驗和服務體驗和服務；而要做大的是挑戰領先客戶挑戰領先客戶與核心客戶的規模與核心客戶的規模。體驗產品價值服務提供附加值營銷策略：概述營銷策略：概述 為了拔高區域形象，塑造城市價值為了拔高區域形象，塑造城市價值 我們必須外圍推廣與活動營銷我們必須外圍推廣與活動營銷 為了彰顯項目都市生活主張并形成良好的口碑傳播為了彰顯項目都市生活主張并形成良好的口碑傳播 我們必須做足現場展示及體驗式營銷我們必須做足現場展示及體驗式營銷

17、 為了合理控制物業間的營銷節奏，提升銷售速度為了合理控制物業間的營銷節奏，提升銷售速度 我們必須實施節奏控制我們必須實施節奏控制營銷策略：概述營銷策略：概述本項目營銷策略需吻合整體營銷策略本項目營銷策略需吻合整體營銷策略本項目要做到的就是借勢區域資源，爭奪市場！本項目要做到的就是借勢區域資源，爭奪市場！借勢區域，爭奪市場！借勢區域，爭奪市場！營銷策略：概述營銷策略：概述“爭奪爭奪”基礎：基礎：我們處于日益成熟的生活居住區域我們處于日益成熟的生活居住區域未來霸州的富人區。未來霸州的富人區。土地土地資源資源實力實力理念理念最大規模度假村社區，擁有獨一無二的臺地景觀；最大規模度假村社區，擁有獨一無二

18、的臺地景觀；霸州開發區建設日益成熟，區域價值正在提高；霸州開發區建設日益成熟，區域價值正在提高；今朝集團在霸州擁有首屈一指的口碑和豐富開發經驗；今朝集團在霸州擁有首屈一指的口碑和豐富開發經驗；我們是先進地產文明的傳教士；我們是先進地產文明的傳教士；營銷策略：概述營銷策略：概述“爭奪爭奪”動作：動作：我們的范圍是立足霸州市，爭取北京、天津、廊坊及周邊縣市客戶我們的范圍是立足霸州市，爭取北京、天津、廊坊及周邊縣市客戶我們要在激烈的市場競爭中脫穎而出我們要在激烈的市場競爭中脫穎而出客戶客戶價格價格聲音聲音資源資源瞄準核心、全客戶主體瞄準核心、全客戶主體均價原則、擴大價格范圍均價原則、擴大價格范圍高強

19、度造勢、捆綁推廣高強度造勢、捆綁推廣配套黃金價值、開發區核心配套黃金價值、開發區核心豐富豐富產品產品高高性價比性價比強強話語權話語權高高宜居性宜居性營銷策略：概述營銷策略：概述放大客戶市場；保證產品供應；以均價保證快銷p提前造提前造勢勢面對有機會的各主力區域地毯式面對有機會的各主力區域地毯式造勢造勢p全市聚焦全市聚焦在在全方位聚焦熱度點迸發全方位聚焦熱度點迸發的時候的時候全力全力出擊出擊p豐富產品豐富產品認準時機，保持豐富的產品供應認準時機，保持豐富的產品供應p緊張密集緊張密集結合營銷動作，小步快跑的推售節結合營銷動作，小步快跑的推售節奏奏p均價入市，穩步拉均價入市，穩步拉升升p制造制造性價比

20、均價戰性價比均價戰p點、線、面兼顧點、線、面兼顧，緊扣客戶訴求緊扣客戶訴求做文章做文章p樹立標桿產品樹立標桿產品p在各主要客戶城市建設分銷售展示區在各主要客戶城市建設分銷售展示區營銷策略：概述營銷策略：概述整體目標整體目標讓客戶記住項目信息，轉化成購買力讓客戶記住項目信息，轉化成購買力讓客戶感受項目影響的影響力讓客戶感受項目影響的影響力讓客戶建立項目和形象之間的關聯性印象讓客戶建立項目和形象之間的關聯性印象各階段目標各階段目標n傳遞項目基本信息傳遞項目基本信息n強勢站位霸州強勢站位霸州n樹立都市宜居社區形象樹立都市宜居社區形象n強化優勢產品，生活方式強化優勢產品，生活方式n制造熱銷氣氛制造熱銷

21、氣氛n配合銷售拔高形象配合銷售拔高形象總體上，傳遞信息要與工程節奏、銷售節奏相配合，不斷吸引市場關注總體上，傳遞信息要與工程節奏、銷售節奏相配合，不斷吸引市場關注營銷策略分階段目標營銷策略：概述營銷策略：概述我們必須我們必須“挑戰霸州市場所有項目，贏得市場認可挑戰霸州市場所有項目，贏得市場認可”p房地產除了我們能看見的一切-鋼筋、水泥、高度、體量、造型、顏色、綠化等物質的東西外，還充滿著符號、表情、符號、表情、印象、感覺等精神內涵。印象、感覺等精神內涵。p有一位建筑理論家說，住宅是一種“巨大”空間雕塑物，除了直觀看外形，人們還可以進入其中，并在行進中感受除了直觀看外形，人們還可以進入其中，并在

22、行進中感受它的效果。它的效果。營銷策略：營銷策略：swotswot分析分析本案優勢本案優勢strengthstrength項目地處北京南部霸州開發區旅游渡假區域，空氣清新，溫泉資源豐富；四通八達的交通網絡體系，拉近了項目與京、津、保各大城市的時空距離，使其區位優勢更加突出。項目兩側未來將建設旅游渡假項目，渡假資源豐富。項目內有臺地資源；位于開發區核心位置，極具發展潛力；距離霸州城市中心區域5公里左右，城市中心教育、醫療、生活配套較完善；營銷策略：營銷策略：swotswot分析分析本案劣勢本案劣勢weaknessweakness地塊距北京較遠，時間與距離造成客戶一定的抗性；項目客戶存在相當一部分

23、的外地客戶，貸款首付比例高，甚至不能貸款；地塊自然景色較差，附近沒有山水風景等旅游資源；地塊沙土地難以存水，做水景有一定難度；。作為別墅產品的容積率較高。營銷策略：營銷策略：swotswot分析分析本案機會本案機會optunityoptunity區域內溫泉資源豐富國家嚴禁向別墅供地項目位于霸州市經濟技術開發區；開發區現有入區項目245家，項目總投資155億元。逐步發展成為以工業項目為基礎，以高科技、外向型項目為主導、多種產業并存的發展格局。開發區吸引了清華大學、北京大學、天津大學、中科院等一批國內著名高等院校、科研單位進駐建立科研基地和產業基地。營銷策略：營銷策略：swotswot分析分析本案

24、威脅本案威脅strenthstrenth來自區域內28平方公里同類產品的激烈競爭國家地產政策的不穩定性，對項目銷售有一定影響霸州市經濟技術開發區，市區西北2公里處，是1992年經河北省人民政府批準成立的省級經濟技術開發區暨省級高新技術產業開發區。距北京76公里，距天津70公里，距保定70公里，位于北京、天津、保定三角地帶中心。四通八達的交通網絡體系，拉近了項目與京、津、保各大城市的時空距離，使其區位優勢更加突出。開發區現有入區項目245家，項目總投資155億元。其中外資項目35家，投資商來自美、德、法、意、澳大利亞、韓國及港、澳、臺等十幾個國家和地區。投資億元以上項目11個，千萬元以上項目50

25、多個，逐步發展成為以工業項目為基礎，以高科技、外向型項目為主導、多種產業并存的發展格局。開發區吸引了清華大學、北京大學、天津大學、中科院等一批國內著名高等院校、科研單位進駐建立科研基地和產業基地。營銷策略：開發區簡介營銷策略：開發區簡介營銷策略：策略定位營銷策略：策略定位產業資源生態資源高端居住最宜居的最宜居的復合型居住模式復合型居住模式綜上分析，我們的策略定位是：綜上分析，我們的策略定位是：營銷策略：策略定位營銷策略：策略定位產業資源生態資源高端居住最宜居的最宜居的復合型居住模式復合型居住模式對于玫瑰莊園高端建筑集群來說：霸州開發區（核心）營銷策略：策略定位營銷策略：策略定位帶動區域屬性的改

26、變帶動區域屬性的改變居住價值全面提升居住價值全面提升匯集高素質人群匯集高素質人群促進高端配套促進高端配套提升商務提升商務/ /居住級別居住級別提升商務提升商務/ /居住舒適度居住舒適度產業產業生態生態提升人文氛圍提升人文氛圍增加異域風情增加異域風情交通便捷交通便捷商業配套商業配套/ /生活配套生活配套智智力力輸輸出出型型原原生生的的霸州開發區對居住的舒適度和規格起到的決定性作用對居住的舒適度和規格起到的決定性作用營銷策略：策略定位營銷策略：策略定位玫瑰莊園玫瑰莊園改變區域屬性，讓霸州版塊從屬廊坊躍升為改變區域屬性，讓霸州版塊從屬廊坊躍升為以生態資源和智力資源為帶動力和引導力以生態資源和智力資源

27、為帶動力和引導力的、媲美京南的【最高級】居住。的、媲美京南的【最高級】居住。營銷策略：文化附加值營銷策略：文化附加值本案作為高檔項目，尤其是別墅，本案作為高檔項目，尤其是別墅，作為商品的價值，絕不止停留在物質層面，作為商品的價值，絕不止停留在物質層面，而應是在物質基礎上，而應是在物質基礎上，所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態，所獲得的尊重、身份、層次、生活狀態，有著物質與精神雙重高享受的特點，有著物質與精神雙重高享受的特點，也就是說，別墅作為奢侈品，也就是說，別墅作為奢侈品，提供著與眾不同的生活方式。提供著與眾不同的生活方式。營銷策略：文化附加值營銷策略：文化附加值事實上，雖然大部分別墅項目都

28、宣揚事實上，雖然大部分別墅項目都宣揚與眾不同的生活方式，與眾不同的生活方式，并把它當作其營銷推廣的核心主題概念，并把它當作其營銷推廣的核心主題概念，但市場上真正有內涵的、名符其實的概念寥寥無幾。但市場上真正有內涵的、名符其實的概念寥寥無幾。那么，本案如何？那么，本案如何？營銷策略：文化附加值營銷策略：文化附加值地段是什么？地段是什么？ 產品是什么？產品是什么？ 基于本案的地段、產品特征，基于本案的地段、產品特征， 以及兩者的交集碰撞效應，以及兩者的交集碰撞效應， 所綜合帶來的將會是什么？所綜合帶來的將會是什么？ 營銷策略：文化附加值營銷策略：文化附加值霸州，霸州， 此固三關之鎖鑰，實則冀中之機

29、樞。此固三關之鎖鑰，實則冀中之機樞。 帝闕下臨通萬國，行人至此望燕山帝闕下臨通萬國，行人至此望燕山。翰墨之鄉、辭賦之鄉、戲曲之鄉、溫泉之鄉、勝芳古鎮。翰墨之鄉、辭賦之鄉、戲曲之鄉、溫泉之鄉、勝芳古鎮。玫瑰莊園地處霸州，一個三、四線的城市。玫瑰莊園地處霸州，一個三、四線的城市。 北京、天津、廊坊及周邊大城市已經高樓林立，北京、天津、廊坊及周邊大城市已經高樓林立， 霸州的高樓大廈屈指可數。霸州的高樓大廈屈指可數。 營銷策略：文化附加值營銷策略：文化附加值玫瑰，美國等多個國家國花，名貴藥材，玫瑰，美國等多個國家國花，名貴藥材， 愛情、和平、友誼、勇氣、獻身精神的體現愛情、和平、友誼、勇氣、獻身精神的

30、體現 簡歐式的建筑風格，提煉歐式建筑元素，簡歐式的建筑風格，提煉歐式建筑元素， 體現高貴、奢華、大氣、追求浪漫、優雅、品質感；體現高貴、奢華、大氣、追求浪漫、優雅、品質感； 營銷策略：文化附加值營銷策略：文化附加值地段與產品的交集碰撞帶來什么：地段與產品的交集碰撞帶來什么：一個與城市保持恰到好處距離的地方一個與城市保持恰到好處距離的地方 一個風景獨好的地方一個風景獨好的地方 一個遠離喧囂、遠離世俗的地方一個遠離喧囂、遠離世俗的地方 一個私密性強的地方一個私密性強的地方 一個可以放松自己、返璞歸真的地方一個可以放松自己、返璞歸真的地方 一個可以思考人生的地方一個可以思考人生的地方 營銷策略：文化

31、附加值營銷策略：文化附加值所以，我們的生活方式、我們提倡的文化方向是：所以，我們的生活方式、我們提倡的文化方向是：自由與浪漫自由與浪漫 -精英階層的高尚休閑度假社交會所精英階層的高尚休閑度假社交會所讓大城市的人在這里體會田園休閑的味道！讓大城市的人在這里體會田園休閑的味道！ 讓當地的人在這里體會到現代時尚的味道！讓當地的人在這里體會到現代時尚的味道！產業資源與生態資源決定了項目的稀缺性；產業資源與生態資源決定了項目的稀缺性；稀缺性決定價值；稀缺性決定價值；地段與產品的交集碰撞帶來項目人文與精神的升華；地段與產品的交集碰撞帶來項目人文與精神的升華；玫瑰的命名為本項目指出了文化前進的方向；玫瑰的命

32、名為本項目指出了文化前進的方向；因此，我們的核心價值點是：因此，我們的核心價值點是：1 1、最宜居的復合型居住模式；、最宜居的復合型居住模式； 2 2、京南最具升值潛力綜合社區；、京南最具升值潛力綜合社區； 3 3、自由與浪漫的田園生活的完美詮釋；、自由與浪漫的田園生活的完美詮釋； 營銷策略：核心價值點營銷策略：核心價值點賣給誰？賣給誰？5+25+2、9+39+3的生活模式；的生活模式；以休閑、度假為主要功能需求；以休閑、度假為主要功能需求；主要定位于第二、第三居所；主要定位于第二、第三居所；當地客戶亦可作為第一居所使用；當地客戶亦可作為第一居所使用；外地客戶可作為投資、養生、社交、工作室等使

33、用；外地客戶可作為投資、養生、社交、工作室等使用；營銷策略：客戶定位營銷策略：客戶定位營銷策略：客戶細分營銷策略：客戶細分權力階層權力階層公務員公務員私企業主私企業主企業職工企業職工權力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 財富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 實用、收入不高但穩定、宜居、教育、便利配套 知富、精英意識、城市主人、品質品味、關注家庭 個體經營者個體經營者簡樸、收入較好但不穩、資金運轉、小別墅、扎堆 養老客戶養老客戶年輕一代年輕一代退休、分巢、子母房、宜居、醫療、便利配套、有積蓄 白領、80后、積蓄少、追求品味、交通便利、娛樂設施 霸州區域及周邊客戶分析：霸州區域

34、及周邊客戶分析：平房不是我的追求，三居四居我已司空見慣，別墅才是我的夢想。所以的我們的項目必然會吸引例如勝芳、文安等地的客戶。廊坊區域客戶分析：廊坊區域客戶分析：霸州的經濟發展有目共睹，多年名列河北省十強縣市，財政直屬河北省，霸州經濟開發區的建設更打造出一個集生態、產業與一體的宜居社區，廊坊的別墅均價在10000以上，相對較低的價格，較高的性價比，吸引廊坊中高收入群體。北京區域客戶分析：北京區域客戶分析：北京南部商貿企業主以及中高收入人群，在北京買別墅只是個夢想而已，在霸州卻可以讓別墅不是夢想，不再遙遠。天津區域客戶分析：天津區域客戶分析：所有人都喜歡住別墅，這是毋庸置疑的，天津的居住改善需求

35、會進一步擴大項目的面向客群。營銷策略：周邊區域客戶分析營銷策略：周邊區域客戶分析賣給誰？賣給誰？根據市場調研情況及客戶分析等各方面，得出以下客戶定位：根據市場調研情況及客戶分析等各方面，得出以下客戶定位：營銷策略：客戶定位營銷策略：客戶定位玫瑰莊園玫瑰莊園北京南部改善需求北京南部改善需求霸州機關事業單位霸州機關事業單位中高級管理者中高級管理者霸州縣城及勝芳霸州縣城及勝芳等地企業主等地企業主天津、固安等周邊天津、固安等周邊區域改善居住者區域改善居住者北京南部商貿人士北京南部商貿人士廊坊市中高收入者廊坊市中高收入者整體定價策略：整體定價策略：營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位 低價入市，搶占市場

36、 小幅提價，彰顯價值低開高走，順勢而變 把控市場，保證銷量整體定價原則：整體定價原則：產品特性定價法：充分的考慮到項目區位、交通、配套、產品細節、景觀、環境、規模、建筑類型、戶型結構、綠化率、容積率、工程進度、競爭項目對比、開發商實力、銷售道具、物業服務等各項綜合因素制定基準價格；市場需求定價法：根據區域預期的市場漲幅制定價格；目的：充分考慮工程進度，達到價格均衡、合理，帶動銷售速度的同時實 現利潤最大化；根據目前項目情況，周邊別墅項目可比性不強，建議使用產品特性定價法；營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位產品特性分析：開發商實力產品特性分析：開發商實力營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位涉足

37、建筑、裝飾、房地產、商業等領域的 大型企業集團中國發展最快的品牌房地產企業之一霸州市場認可度極強的品牌企業品牌開發商，雄厚實力，優質信譽 產品特性分析：交通產品特性分析：交通營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位 距離中心商業區僅為10分鐘車程 連接大廣高速，去往北京及天津極為方便 開發區逐步建設，交通條件得到極大改善項目周邊道路交通便利，大廣高速、京開高速、津保高速和106國道，去往各處方便快捷產品特性分析：產品特性分析：營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位 臺地風情景觀 享受集中水系景觀的視覺和體驗感受 30靶兩洞高爾夫球場玫瑰莊園擁有霸州開發區唯一的臺地風情景觀資源，使區域形成了絕佳的居住

38、景觀，營造絕佳的居住氛圍。產品特性分析：商業等配套產品特性分析：商業等配套營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位項目具有完善的社區配套，并且周邊配套日趨完備 項目擁有五星級溫泉假日酒店，溫泉泡池等滿足社區居民各層次需求； 項目位于霸州開發區域，周邊居住、商業氛圍漸漸濃厚 隨著其他項目的相繼建設，區域居住氛圍日漸濃厚，商業等配套設施逐步完善產品特性分析：專業團隊產品特性分析：專業團隊營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位在期房銷售的情況下，專業團隊的品牌聯盟，可以大大增強客戶對于產品的預期和信心，項目去化速度。 發展商：房地產開發有限公司房地產開發有限公司 規劃及建筑設計：建筑及景觀設計顧問有限公司

39、建筑及景觀設計顧問有限公司 物業管理：知名品牌物業公司知名品牌物業公司 營銷代理：地產經紀有限公司地產經紀有限公司產品特性分析：規劃設計產品特性分析：規劃設計營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位良好的規劃設計，保證了居住的配套設施 66萬平米宜居生活社區 霸州唯一臺地風情景觀，完備的商業公建配套產品特性分析：產品特性分析：項目區位：京南80公里，霸州市經濟技術開發區，市政府重點建設區域；交通：大廣高速、京九鐵路、106國道、泰山路、育華路、勝利路環繞；配套：高爾夫球場、五星級玫瑰酒店、溫泉泡池、四合院、休閑會所等；產品細節：目前項目別墅未開工，產品細節難以體現；景觀：臺地風情、水系景觀；環境：

40、空氣清新，遠離喧囂，風景獨好，離塵不離城；規模：66萬平米，規模首屈一指；建筑類型：簡歐式建筑風格，高貴、奢華、大氣、浪漫、優雅、品質感的體現；營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位產品特性分析：產品特性分析：戶型結構：戶型設計無明顯漏洞，功能分區明顯，基本無浪費空間，兼顧舒適性與實用性；綠化率：42%容積率：1.0，作為別墅項目，優勢不大；工程進度：待定；競爭項目對比：同市場調研；開發商實力：今朝集團，霸州家喻戶曉，具有很強的品牌號召力；銷售道具：折頁樓書等物料齊全；物業服務：別墅物業公司待定，玫瑰莊園酒店物業聘請公爵蘭管理公司，據此，物業服務至少處于中上水平；營銷策略：價格定位營銷策略：價格

41、定位整體均價測算：整體均價測算：營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位區區位位交交通通配配套套環環境境規規模模建建筑筑類類型型戶戶型型結結構構綠綠化化率率容容積積率率社社區區景景園園產產品品細細節節工工程程進進度度開開發發商商實實力力銷銷售售道道具具物物業業服服務務分值分值銷售銷售價格價格權重權重100%100%101010107 78 85 55 55 55 55 55 57 710105 55 58 81001001000010000本案本案7 77 75 56 64 43 34 44 44 43-43-43-43-44 45 56800-6800-70007000項目權重因素價格測算項目權

42、重因素價格測算結論：結論：營銷策略：價格定位營銷策略：價格定位考慮本案為別墅產品，而且戶型面積適中，總價較低，以及考慮本案為別墅產品，而且戶型面積適中，總價較低，以及 通過專業通過專業的營銷推廣、的營銷推廣、加強客戶維護等一系列措施增加項目品質感和附加值等綜加強客戶維護等一系列措施增加項目品質感和附加值等綜合因素合因素最終本項目的開盤均價最終本項目的開盤均價根據目前項目進展情況，以及對未來霸州房地產走勢的判斷，就玫瑰莊園項根據目前項目進展情況，以及對未來霸州房地產走勢的判斷，就玫瑰莊園項目銷售排期總體分為以下目銷售排期總體分為以下8個階段：個階段：第一階段：前期準備期：2010年8月1日-20

43、10年10月28日第二階段：市場預熱期：2010年10月28日-2011年2月15日第三階段：項目溫盤期：2011年2月16日-2011年4月30日第四階段：項目開盤期：2011年5月1日第五階段：項目持銷期：2011年5月-2011年8月第六階段：二次開盤蓄客期：2011年8月-2011年9月第七階段：二次開盤期：2011年9月-2011年10月第八階段：二次開盤持銷期：2011年10月-2012年初營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：前期準備期：2010年8月1日-2010年10月28日2010年9月前完成市場調研，細分項目購買客戶群體，進行詳細客戶

44、定位；2010年9-10月售樓處選址確定；2010年9月中下旬廣告公司確定；2010年11月前對推廣方式進行細分；2010年10月28日參加霸州溫泉文化藝術節推介會；前期準備期銷售節點達到預期效果必備要素： 售樓處選址確定； 廣告公司確定； 銷售人員招聘到位； 銷售人員培訓上崗完成； 施工進場；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：市場預熱期：2010年10月28日-2011年2月15日2010年12月18日參加太原冬季房展會；2010年11-12月進行新浪、搜狐等門戶網站網絡訪談；2011年12月樹立項目形象廣告，如高速單立柱、霸州商業地帶廣告牌等；市場

45、預熱期銷售節點達到預期效果必備要素： 廣告設計主題； 項目logo； 主打廣告語； 沙盤制作完成； 項目現場圍擋完工； 銷售道具、銷售物料制作完成； 營銷大報告完成；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：項目溫盤期：2011年2月16日-2011年4月30日2011年2月16日全面廣告推廣造勢；2011年2月15日前制定售卡方案，確定售卡金額、優惠幅度等；2011年4月籌備開盤相關事宜； 項目溫盤期銷售節點達到預期效果必備要素： 樣板間建設完工； 卡片等相關物料制作完成； 兩個售樓處建造裝修完工并投入使用； 推廣主題及廣告設計完成； 銷售人員駐場； 看房班

46、車到位；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：項目開盤期：2011年5月1日5月1日計劃開盤，也可根據蓄客情況選擇開盤具體日期；5月1日前確定開盤當天銷售流程與活動方案；5月1日開始客戶認購轉簽約；項目開盤期銷售節點達到預期效果必備要素： 樣板間完工； 售樓處布置完工； 售卡數量達標； 銷售道具認購書合同等準備到位； 開盤當天活動籌備活動公司等到位； 確定交房入住時間；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：項目持銷期：2011年5月-2011年8月2011年5月-8月開盤后對成交客戶獲知項目途徑進行分析，篩選高質量推廣

47、方式，有針對性的進行推廣；項目持銷期銷售節點達到預期效果必備要素： 確定客戶購房優惠條件與措施； 分階段推出特價房源； 價格浮動確定； 客戶聯誼活動； 金融投資說明會或論壇形勢推廣； 電話直銷；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：二次開盤蓄客期：2011年8月-2011年9月2011年8月30日前確定二次開盤銷售房源；2011年8月30日前根據市場情況確定價格；2011年9月上旬確定二次開盤前期蓄客方案；2011年8-9月根據推出房源的差異化，以及項目工程與銷售進展情況，挖掘新房源核心賣點，推廣傳遞銷售信息；二次開盤蓄客期銷售節點達到預期效果必備要素：

48、二批房源推廣主題確定； 二次開盤廣告設計確定； 針對首批客戶老帶新優惠政策確定； 二次開盤產品類型確定； 二次開盤產品工程進度確定； 二次開盤樣板區動工；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤各階段工作進展：推盤各階段工作進展：二次開盤期：2011年9月-2011年10月2011年9-10月根據蓄客情況選擇開盤具體日期；2011年9月上旬確定開盤當天銷售流程與方案；二次開盤期銷售節點達到預期效果必備要素： 蓄客數量達標； 銷售道具認購書合同等重新包裝； 售樓處現場重新包裝布置； 開盤當天活動籌備活動公司等到位； 確定交房入住時間； 二次開盤樣板區完工；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期推盤

49、各階段工作進展：推盤各階段工作進展：二次開盤持銷期：2011年10月-2012年初2011年10月-2012年初視市場情況進行價格浮動；2011年10月后隨著市場變化制定持續銷售計劃方案；2011年10月依據市場情況制定促銷方案；2011年10-12月開展業主訪談活動；二次開盤持銷期銷售節點達到預期效果必備要素： 老客戶維護措施，以打造項目口碑傳播； 價格浮動確定； 廣告重新設計確定；廣告更換主題確定； dm直投物料準備完善； 電話直銷籌備完畢；營銷策略：銷售排期營銷策略：銷售排期玫瑰莊園項目營銷組織架構：玫瑰莊園項目營銷組織架構：營銷策略：營銷組織架構營銷策略：營銷組織架構區域總監區域總監銷

50、售經理銷售經理策劃經理策劃經理置置業業顧顧問問置置業業顧顧問問置置業業顧顧問問置置業業顧顧問問置置業業顧顧問問置置業業顧顧問問客服助理客服助理銷售主管銷售主管contentscontents項目情況項目情況市場調研市場調研營銷策略營銷策略推廣方式推廣方式結結 語語推廣方式：市場形象定位推廣方式：市場形象定位如何將項目價值點有機整合，形成項目準確的定位如何將項目價值點有機整合，形成項目準確的定位 項目定位模型項目定位模型全面整合后全面整合后項目優勢項目優勢項目核心價值點項目核心價值點周邊市場環境周邊市場環境提升項目價值點提升項目價值點填補市場需求填補市場需求有機結合實實 現現項目市場形象定位項目

51、市場形象定位項目市場形象定位：項目市場形象定位：推廣方式：市場形象定位推廣方式：市場形象定位p最宜居的復合型居住模式；最宜居的復合型居住模式； p京南最具升值潛力綜合社區；京南最具升值潛力綜合社區； p自由與浪漫的田園生活的完美詮釋；自由與浪漫的田園生活的完美詮釋；核心價值點核心價值點滿足宜居生活區的各種需求滿足宜居生活區的各種需求p開發區多數項目處于建設階段，入市時開發區多數項目處于建設階段，入市時間較晚；間較晚；p其它項目入市后，各項目競爭日趨激烈。其它項目入市后，各項目競爭日趨激烈。市場情況市場情況市場環境需要在與城市適當尺度的純粹宜居產品市場環境需要在與城市適當尺度的純粹宜居產品項目市

52、場形象定位：項目市場形象定位：推廣方式：市場形象定位推廣方式：市場形象定位項目市場形象定位：項目市場形象定位：建立在【城市】基礎上的建立在【城市】基礎上的最宜居的復合型居住模式最宜居的復合型居住模式推廣方式：廣告主題思想推廣方式：廣告主題思想在玫瑰莊園的前期推廣中休閑、科技、創新的推廣非常重要是前期提升產品價值的重要支撐從生態資源、科技資源到玫瑰莊園玫瑰莊園推廣方式：廣告主題思想推廣方式：廣告主題思想是玫瑰莊園核心的價值所在玫瑰莊園調性控制玫瑰莊園調性控制以霸州開發區核心和生態溫泉資源為依托帶有濃郁現代人文特征和簡歐風情的高端聚集地推廣方式：營銷推廣手段推廣方式：營銷推廣手段通感營銷：提升項目

53、形象，加深市場認知，刺激客戶購買欲望通感營銷：提升項目形象，加深市場認知，刺激客戶購買欲望體驗營銷：全景展示項目，體現宜居生活氛圍體驗營銷：全景展示項目，體現宜居生活氛圍推廣方式：營銷推廣架構體系推廣方式：營銷推廣架構體系通感營銷通感營銷項項目目包包裝裝物物料料展展示示體驗營銷體驗營銷展展示示體體驗驗服服務務體體驗驗客客戶戶維維系系活活動動體體驗驗媒媒體體宣宣傳傳營銷架構體系營銷架構體系推廣方式：通感營銷推廣方式：通感營銷要素：細節感動客戶神經內涵：引發客戶對未來美好生活的向往和憧憬手段：通過現場的包裝，廣告的表現，給客戶雙重沖擊，使客戶擁有強烈的參與感和體驗感通感營銷通感營銷推廣方式：項目包

54、裝推廣方式：項目包裝利用包裝手段，強化項目的品質感，提升項目的形象，觸動客戶的敏感神經，產生購買欲望項目包裝推廣方式：售樓處示意推廣方式：售樓處示意功能分區功能分區接待流程接待流程接待接待模型展示模型展示洽談洽談深度洽談深度洽談生活體驗生活體驗簽約簽約付款付款售樓處售樓處前臺前臺模型模型洽談區洽談區貴賓區貴賓區體驗區體驗區辦公辦公推廣方式：售樓處示意推廣方式：售樓處示意針對項目客戶定位，及銷售需求，售樓處應設兩個。具體如下：針對項目客戶定位，及銷售需求，售樓處應設兩個。具體如下：1、項目現場，地塊西南角。鄰近樣板區，方便現場講解和營銷；2、大興黃村商業繁華、交通便利地段。現場售樓處位置及設計平

55、面如下（詳見售樓處設計稿）：推廣方式：售樓處建議推廣方式：售樓處建議根據目前項目酒店、高爾夫等運營狀況，可以把售樓處設置在酒店大堂，根據目前項目酒店、高爾夫等運營狀況，可以把售樓處設置在酒店大堂，此舉優勢如下：此舉優勢如下：1、避免新建售樓處，節約成本；、避免新建售樓處，節約成本；2、看房客戶到酒店參觀，有利于酒店客戶量增加；、看房客戶到酒店參觀，有利于酒店客戶量增加；3、客戶由大門口進入項目，經四合院、高爾夫球場、溫泉木屋、臺地瀑、客戶由大門口進入項目，經四合院、高爾夫球場、溫泉木屋、臺地瀑布景觀，最后到達酒店，有利于客戶實際體驗項目配套，切身了解項目齊布景觀，最后到達酒店，有利于客戶實際體

56、驗項目配套，切身了解項目齊全設施，銷售動線最佳。全設施，銷售動線最佳。推廣方式：圍擋推廣方式：圍擋形象墻展示項目形象、劃清項目邊界，突出領域感主要內容為項目的宣傳推廣口號和形象圖案；城界邊緣，與周邊隔離，突出領域感；文字、圖片要大氣、尊貴，色彩要鮮明，調性要統一同一版面文字、圖片不相互喧賓奪主；形象墻外部造型不宜單調，應有韻動變化。推廣方式：媒體宣傳推廣方式：媒體宣傳全方位覆蓋，強化項目的品質感，提升項目的形象，觸動客戶的敏感神經，產生購買欲望媒體宣傳推廣方式：報廣推廣方式：報廣保持硬廣投入：配合營銷活動，持續性的高強度的宣傳，以正版大面積硬廣宣傳為主加強軟文炒作：搞好媒體關系，不定期的傳播有

57、關項目的新聞，既省錢又達到宣傳目的，強度與營銷需要配合；保持明顯的階段主題：形象導入、蓄客期主要以軟文炒作為主，內容主要包括區域價值、國際品質、都市生活、居住文化等軟性題材；開盤強銷期主要以傳遞項目熱銷新聞，烘托氣勢為主；渠道：北京晚報、北京青年報、新京報、霸州當地報紙。網絡受眾范圍大，客戶認知度高，彰顯項目價值，務必加大此推廣方式主要選擇搜房以及焦點作為發布媒體，鏈接項目網站鏈接項目網站重點選擇首屏的通欄或旗幟，處于第一視覺沖擊建設今朝集團公司網站，是各個項目展示于公司網站首頁，并鏈接各項目推廣方式：網絡推廣方式：網絡京開高速沿線、北京南部豐臺大興區域、廊坊市區、天津武清西清區域、霸州開發區

58、及國道各路口設計指引路牌、泰山路燈主要街道道旗。在開盤前期及開盤后強勢推廣，同時按照時期注意變換新廣告內容，以迎 合不同銷售時期的主題賣點。戶外廣告受眾范圍廣，持續性強，長期保持項目熱度，樹立項目形象。推廣方式：戶外廣告推廣方式：戶外廣告在廊坊及霸州電視臺播放3d項目介紹短片。電視目前仍舊是受眾群體最廣泛，老百姓信任度最高的媒體。在103.9mhz播放語音廣告，此頻段為北京及周邊地區收聽最廣泛的頻段，可以大范圍的普及有車一族。霸州市博物館大屏幕位于市政府及市民廣場南側，每天傍晚，無數霸州市民來此廣場娛樂，若此屏幕播放項目廣告，不出幾日，項目可家喻戶曉。推廣方式：電視臺、交通臺、大屏幕推廣方式：

59、電視臺、交通臺、大屏幕推廣方式：短信推廣方式：短信 項目重要節點采用短信告知的形式發布信息 主要發布信息為開盤信息、活動信息等推廣方式：物料展示推廣方式：物料展示利用樓書、折頁、戶型單頁等全面體現項目品質感與宜居性物料展示推廣方式：物料簡介推廣方式：物料簡介宣傳物料簡介樓書樓書折頁折頁客戶通訊客戶通訊n目的：拔高區域形象，配合財富階層對高品質生活的向往，演繹項目國際都市生活理念，在消費者心目中形成對項目高尚社區的預期；n設計原則：紙張選用、形象設計體現項目形象；n延續城市價值高度的提升，建立項目與區域的關聯；n文風大氣、煽情、抑揚頓挫，圖片或優美或震撼；n包裝水平超過現有市場水平。n目的：直接

60、將項目具體信息傳遞給消費者，介紹建筑規劃、景觀等；n設計原則：平面設計簡潔、大氣、唯美，注重品味；n內容中英文相結合，內頁設計留天留地；n統一的主題與調性，忌不切實際的過度發散；n展示遠景，強調區域未來。n目的：跟進報道項目新聞，向客戶傳遞項目工程進展、活動舉辦、銷售情況等信息，保持客戶關注度；n設計原則：內容以項目進展、活動情況等動態信息為主；信息量適中；不定期發行；包裝設計體現尊貴。推廣方式：體驗營銷推廣方式：體驗營銷要素：要素：準確把握客戶脈搏，用活動刺激客戶購買欲望內涵：內涵：通過精確的信息傳遞，有效吸引客戶，留住客戶，形成銷售手段：手段：展示項目宜居的生活氛圍，體現出項目的高性價比用