1、深圳市長(zhǎng)大廈投資回報(bào)可行性分析（一）項(xiàng)目概述國(guó)際市長(zhǎng)大廈位于深圳市南山區(qū)僑城西路與深南大道交匯處的東側(cè)。東面是旅游景點(diǎn)未來(lái)時(shí)代和市井氛圍較濃的下白石自然村；南面緊鄰白石洲中英文學(xué)校，再往南是已建或在建 的住宅區(qū)，如匯雅苑、桂苑、世紀(jì)村等；西面過(guò)僑城西路是36洞的沙河高爾夫球會(huì)；西北面有名商高爾夫球會(huì)；北臨城市主干道 深南大道。國(guó)際市長(zhǎng)大廈位于中外聞名的旅游景點(diǎn)華僑城片區(qū)，東接未來(lái)時(shí)代、世界之窗、錦繡中華、 民俗文化村，南望深圳灣海景及香港元朗，西面有高爾夫球場(chǎng)，北面有歡樂(lè)谷等景點(diǎn)，在國(guó)際 市長(zhǎng)大廈遠(yuǎn)眺，可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。國(guó)際市長(zhǎng)大廈占地面積5000 m,總建筑面積3.25萬(wàn)m,由一棟造型獨(dú)

2、特的多功能中高層 建筑組成，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)用地面積：25000.2m容積率：6.5層數(shù)：25層建筑覆蓋率：42%總建筑面積：239915.9m其中計(jì)入容積率面積：232513.5m住宅：219853.1m商業(yè)：22918.6m辦公：22036.2m酒店：25105.9m娛樂(lè)：22773.9m其中不計(jì)入容積率面積：7486m2地下一層：3856. 44m地下二層：23629. 56m建筑設(shè)計(jì)：深圳華工程設(shè)計(jì)有限公司承建商：物業(yè)管理：（二）投資回報(bào)分析1、 投資回報(bào)計(jì)算表:目 項(xiàng)注 備地價(jià)款O442 2 22n 2 2她0000價(jià)價(jià)價(jià)20330地地地1合合合 綜綜綜 積積積分分分

3、 由 頂 頂 咅 咅 立口 宅業(yè)公宅業(yè)公> 住商辦住商辦價(jià)（2） 建 設(shè) 費(fèi)2 費(fèi)30X 安00 建2452822 - /2X 面 建 總5992X 面 建 總費(fèi) mil 理 監(jiān) 程 工% _7528 /( 安 建 總%_72/(+_7/(元92 244伽O O 5 2 /3 + XI7T z-fk - -元6LO 255伽O O O4 +XI7T z-fk- -銷(xiāo)售收入22 r 2 人均均均 收宅業(yè)公 亀住商辦 肖 2x售肖 o o i可利潤(rùn)計(jì)算%.54 :X JM兀 護(hù)萬(wàn) 、?.5 金 66927756 #, 年 按 均 平溝3銷(xiāo) 促 包 告 廣認(rèn)%)號(hào)775 、X 稅值 業(yè)價(jià) 營(yíng)總

4、722 1-率主禾 云毛稅 得 所991%5 的 利 毛皿 純一說(shuō)明:A、地價(jià)款：含項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)、“七通一平”、青苗補(bǔ)償、協(xié)議地價(jià)、城市增容費(fèi)、城市配套費(fèi)B、建安費(fèi)：按住宅、商業(yè)、辦公三項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn)平均值計(jì)。C、配套設(shè)施費(fèi)：含水電增容費(fèi)、綠化及道路、煤氣管道、通訊、有線(xiàn)電視布線(xiàn)、安全監(jiān)控系統(tǒng)布線(xiàn)、消防、人防、戶(hù)外公共設(shè)施（如路燈、座椅等）、車(chē)庫(kù)。2、啟動(dòng)資金測(cè)算：（1）、一次性交付地價(jià)：4140萬(wàn)元（2）、建安費(fèi)預(yù)付（25% : 8125萬(wàn)元X 25%=203萬(wàn)元（3） 、配套設(shè)施費(fèi)預(yù)付（含水電增容）：487.5萬(wàn)元X 25%=121.875萬(wàn)元（4）、規(guī)劃設(shè)計(jì)：97.5萬(wàn)元X 80%=78萬(wàn)元（5

5、）、營(yíng)銷(xiāo)推廣及策劃啟動(dòng)費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)中心、銷(xiāo)售道具）：200萬(wàn)元啟動(dòng)資金共計(jì)：6571萬(wàn)元3、量化評(píng)定投資回報(bào)率：寧657仁銷(xiāo)售平均價(jià)格：住宅 8000元/m2商業(yè)15000元/ m2辦公8200元/ m2單位成本（含固定成本和可變成本）：6353元/m2 （為住宅、商業(yè)和辦公的平均單位成本）可售面積：24000吊 銷(xiāo)售收入：2.132億元稅前利潤(rùn)（毛利）：6073.4萬(wàn)元稅前利潤(rùn)率：40%（二）資金流量分析本財(cái)務(wù)分析主要研究該項(xiàng)目籌建一一開(kāi)發(fā)一一銷(xiāo)售一一完成的全過(guò)程，現(xiàn)采用資金流量分析方法導(dǎo)入研究。3.1資金流量圖0o1/3項(xiàng)目市i完成3/3 費(fèi)。：支付- 十稅管場(chǎng)還金 管場(chǎng)貸市 場(chǎng)費(fèi)規(guī) 劃 設(shè)

6、一計(jì)軸3表示項(xiàng)目從開(kāi)始推進(jìn)行至費(fèi)市 場(chǎng)程12費(fèi)費(fèi)箭頭表示項(xiàng)i目的資金流出的資金流入，向通過(guò)此圖,銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入項(xiàng)目啟動(dòng)資金圖中的本時(shí)間過(guò)程，橫軸上方箭頭表示項(xiàng)目流入、2流出的資金量大小用箭頭的長(zhǎng)短大致表示。3.2資金流量表根據(jù)現(xiàn)金流量圖，可以將項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、流出按等額時(shí)間進(jìn)行排列，編出現(xiàn)金流量表， 從中計(jì)算出具體時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金凈流量，反映項(xiàng)目的資金運(yùn)行動(dòng)態(tài)過(guò)程。項(xiàng)目的運(yùn)作始終要有資金 來(lái)維持，因此，銷(xiāo)售收入是項(xiàng)目操作過(guò)程中最為敏感的變量，其數(shù)量的多少，到位的快慢決定 項(xiàng)目的走勢(shì)。而營(yíng)銷(xiāo)策劃基本上也是圍繞實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售收入為核心來(lái)展開(kāi)的。下面就本項(xiàng)目 作具體探討。

7、項(xiàng)目的投資回報(bào)情況參見(jiàn)投資回報(bào)計(jì)算表在編制資金流量表之前，先對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及大致的費(fèi)用預(yù)算作簡(jiǎn)單描述：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及大致的費(fèi)用預(yù)算表單位：萬(wàn)元耗時(shí)待付時(shí)間進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)展費(fèi)用累計(jì)余款簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，開(kāi)始各項(xiàng)準(zhǔn)備2001 年 1 月 0 個(gè)月+6000571自有啟動(dòng)資金到位2001年2月 1個(gè)月 開(kāi)始建筑施工圖設(shè)計(jì)， 預(yù)付建筑設(shè)計(jì)費(fèi)-32.565土地手續(xù)辦理完畢一次性支付地價(jià)款和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)提前開(kāi)始樁基礎(chǔ)工程-4140墊資 25%081252001年 3月 2 個(gè)月完成建筑施工圖，項(xiàng)目報(bào)建-32.532.5支付設(shè)計(jì)費(fèi)辦理招投標(biāo)手續(xù)樁基礎(chǔ)工程完成，工程全面展開(kāi)2001年 4月 2 個(gè)月開(kāi)始支付監(jiān)理費(fèi)用

8、-2061.25自有啟動(dòng)資金到位+250221開(kāi)始支付工程款-20006125支付監(jiān)理費(fèi)-2041.252001年 9月 3 個(gè)月準(zhǔn)備銷(xiāo)售前期工作， 開(kāi)始發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用-1258000申請(qǐng) 銀行貸款 ，啟動(dòng)資金全部到位+52210主體完工，正式銷(xiāo)售，支付銷(xiāo)售費(fèi)用-180459.62001年 9 月支付工程款-2000412528日8 個(gè)月支付監(jiān)理費(fèi)-1031.25公開(kāi)發(fā)售辦理銀行按揭支付工程款-2000212510 個(gè)支付監(jiān)理費(fèi)-1021.252002年 5 月月支付設(shè)計(jì)費(fèi)用-32.50支付銷(xiāo)售費(fèi)用-59.6400支付工程款-1000112512 個(gè)支付監(jiān)理費(fèi)-1011.252002年 6 月月

9、開(kāi)始支付小區(qū)配套費(fèi)-150337.5支付銷(xiāo)售費(fèi)用-100300支付工程款-50062514 個(gè)支付監(jiān)理費(fèi)-11.2502002年 7 月月支付小區(qū)配套費(fèi)-150180.75支付銷(xiāo)售費(fèi)用-10020016 個(gè)支付工程款，準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收-5001252002年 8 月月支付小區(qū)配套費(fèi)-15037.5支付銷(xiāo)售費(fèi)用-100100支付工程款-125018個(gè)2002年9月支付小區(qū)配套費(fèi)-37.50月支付銷(xiāo)售費(fèi)用-1000在編制本資金流量表時(shí)，我們將本項(xiàng)目20個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期劃分為10個(gè)等量時(shí)間段，以現(xiàn)金流入為正，流出為負(fù)，此處暫不考慮 預(yù)售收入。關(guān)于銷(xiāo)售收入的分析后表中有詳述。資金單位：萬(wàn)元 時(shí)間單位：兩個(gè)月

10、、時(shí)間段 項(xiàng)目12345678啟動(dòng)資金+6000+250+5221土地費(fèi)用-4140項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)-32.5-32.5-32.5工程建設(shè)費(fèi)-2000-2000-2000-1000-500-125工程監(jiān)理費(fèi)-20-10-10-10-11.25小區(qū)配套費(fèi)-150-150-37.5營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)-125-180-59.6-100-100-100預(yù)售收入經(jīng)營(yíng)稅金還貸款本息小計(jì)+ 1827.5-32.5-1895+3031-2102.1-1260-761.25-262.5結(jié)轉(zhuǎn)金額0+ 1827.5+ 1795-100+2931+828.9-431.1-1192.35凈現(xiàn)金流量+ 1827.5+ 179

11、5-100+2931+828.9-431.1-1192.35-1454.85投資小計(jì)4172.532.5214521902102.11260761.25262.53.3投資情況分析根據(jù)上表,可以了解每個(gè)時(shí)間段的投入資金變化。 我們將本項(xiàng)目18個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期劃分為8個(gè)等量時(shí)間段1200010000度額資投00 O400 O600 O800OO從投資曲線(xiàn)上看，本項(xiàng)目有四次投資高峰，第一次在項(xiàng)目啟動(dòng)期間（處于時(shí)段 1 中），其主要原因是本項(xiàng)目的地價(jià)款和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)須一次性支付；第二次在項(xiàng)目準(zhǔn)備 銷(xiāo)售時(shí)（處于時(shí)段4中），項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，各項(xiàng)銷(xiāo)售推廣工作需全面投入，同時(shí)銀行 申請(qǐng)的貸款到位，施工單位墊資的

12、25泣程款在此時(shí)開(kāi)始逐步支付；第三次在項(xiàng)目正 式進(jìn)入銷(xiāo)售階段（處于時(shí)段5和6中），費(fèi)用集中在工程款和銷(xiāo)售費(fèi)上，此時(shí)主體完 工又遇國(guó)慶和住交會(huì)，是推廣高峰期；第四次是在項(xiàng)目收尾階段，除了支付工程款和 其他費(fèi)用的尾款外，開(kāi)始出現(xiàn)還本付息和納稅（處于時(shí)段10中）。總的來(lái)說(shuō)，以上各個(gè)時(shí)段的資金投入都是十分巨大的，尤其集中在啟動(dòng)、開(kāi)始 銷(xiāo)售、和收尾階段。這對(duì)銷(xiāo)售回款提出了很高的要求，一旦因某些宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或?qū)?際操作過(guò)程中的原因，導(dǎo)致銷(xiāo)售受阻，將會(huì)給后續(xù)投資形成較大的壓力。3.4 凈現(xiàn)金流量分析 根據(jù)上表，在未考慮預(yù)售收入的情況下，凈現(xiàn)金流量變化曲線(xiàn)如下：從上圖可以看到，項(xiàng)目在進(jìn)行到第 5 個(gè)時(shí)間段（即

13、 10 個(gè)月）后，就必須有銷(xiāo)售 收入來(lái)補(bǔ)充資金，這是關(guān)系到項(xiàng)目能否按照既定的計(jì)劃順利推進(jìn)的根本保障。3.5臨界的預(yù)售收入計(jì)劃下面排出臨界的預(yù)售收入計(jì)劃單位：萬(wàn)元這個(gè)臨界的預(yù)售收入計(jì)劃，是維持項(xiàng)目運(yùn)作的最低保證 ，也是最低的預(yù)售收入要 求，只有達(dá)到上面的銷(xiāo)售目標(biāo)，才能確保在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中不至于出現(xiàn)資金缺口。否 則，就需要銀行貸款來(lái)填補(bǔ)。（四）項(xiàng)目投資回報(bào)的敏感性分析項(xiàng)目各部分投資回報(bào)一覽表項(xiàng)目建筑面 積（m2）單位建筑成本（萬(wàn)元）投入 （萬(wàn)元）收益（萬(wàn)兀）利潤(rùn)（力兀）利潤(rùn)率%固定可變總體7500033012.6940997.77985.0124.2住宅723000. 38090.05933182

14、6.4636136 H4309.5413.5 1商場(chǎng)27001188.5448623673.46309注：以上項(xiàng)目的收益只考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)的可預(yù)計(jì)收入，未考慮車(chē)位出售或長(zhǎng)期出租的收益。【結(jié)論】：通過(guò)以上圖表分析，我們可以初步得出以下結(jié)論：就各分項(xiàng)目的利潤(rùn)率而言，經(jīng)過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目總體、住宅、商業(yè)三項(xiàng)的利潤(rùn)率（稅前利潤(rùn)）分別為24.2 %、13.5 %、309%。以上的數(shù)據(jù)中，住宅部分的利潤(rùn)率尚可； 商場(chǎng)部分之所以利潤(rùn)率如此之高，是因?yàn)橛?jì)算資料不全，其成本計(jì)算指標(biāo)暫與住宅一 樣（實(shí)際上要高于住宅），而其售價(jià)是住宅的 3倍多，所以這一數(shù)據(jù)有其特殊性。總 體而言,住宅與商場(chǎng)總的回報(bào)在目前行業(yè)利潤(rùn)平均化的

15、狀況下，也屬較為正常的范疇。（五）、結(jié)論以上我們從項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析、項(xiàng)目投資回報(bào)的敏感性分析等方面就南山區(qū)96-3-002地塊的投資回報(bào)預(yù)期狀況作了全面的分析及測(cè)算。通過(guò)這些分析及測(cè)算， 可以初步得出結(jié)論如下：1、總體上講，項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目通過(guò)投資回報(bào)計(jì)算表我們看出，若項(xiàng)目操作成功，將會(huì)產(chǎn)生 7202.6萬(wàn)元的稅前 利潤(rùn)。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間為20個(gè)月，開(kāi)始收回投資在第10個(gè)月，比較啟動(dòng)資金的時(shí)間價(jià) 值874.4萬(wàn)元（15076X 5.8%），是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。2、行業(yè)利潤(rùn)平均化，項(xiàng)目投資回報(bào)屬較正常的范疇項(xiàng)目投資回報(bào)的稅前利潤(rùn)率為 24.2 ，就目前深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益而言， 行業(yè)平均利潤(rùn)率在 25左右，有些項(xiàng)目甚至更低。 24.2 的利潤(rùn)率在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀下，利潤(rùn)尚好。3、項(xiàng)目的運(yùn)作中存在不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈、 消費(fèi)者越來(lái)越理性的狀況下， 本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定 位要一定要準(zhǔn)確，必須以“市場(chǎng)為導(dǎo)向”，一切決策立于把握市場(chǎng)脈搏之上。其次， 在項(xiàng)目運(yùn)作中， 因?yàn)槊髂陮?duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的新政策即將出臺(tái) （要求樓盤(pán)銷(xiāo)售必須在封頂 之后），這必將延緩發(fā)展商的資金回籠速度，加之前期資金投入巨大，項(xiàng)目的資金運(yùn) 作必須統(tǒng)籌安排。 一定要避免因資金問(wèn)題而影響工程進(jìn)度， 從而給項(xiàng)目帶來(lái)重大的損 失。4、