1、浦東新區涇南新村地塊商品住宅項目可行性研究報告上海中迪置業有限公司二oo一年十月目 錄前 言第一章 項目概況第二章 市場分析第三章 設計方案第四章 市政配套、環境保護及節能第五章 項目法人與項目經營管理第六章 建設進度第七章 投資估算、資本金和資金籌措第八章 財務效益分析第九章 結論與建議附表一、 建設投資估算表二、 營業收入預測表三、 營業成本預測表四、 損益表五、 現金流量表六、 敏感性分析表附件一、 項目建議書批復二、 選址意見書批復三、 上海中迪置業有限公司營業執照四、 上海中迪置業有限公司暫定資質證書五、 水電煤等配套單位意見六、 有關資本金到位證明附圖一、 平面圖二、 房型圖前 言

2、上海要建成國際經濟、金融、貿易中心之一，其社會結構、經濟布局、人口分布等諸多因素的合理規劃與調整無疑必不可少。20世紀90年代以來，為了加快上海市商品住宅的建設，改善居民的居住條件，上海的房地產開發企業做出了巨大的貢獻。位于浦東新區涇南新村地塊，長期以來建筑陳舊，臨時用房較多，居民居住質量較差，大大落后于周邊的小陸家嘴地區的飛速發展。上海中迪置業有限公司經過反復調查研究后，于2001年初決定投資對該地區72325平方米的區域進行開放改造，建設商品住宅，項目暫名“涇南新村地塊商品住宅項目”。項目建議書已于2001年9月16日經上海市浦東新區發展計劃局“浦計投（2001）991號文”批復同意；項目

3、選址意見書于2001年 月 日經上海市浦東新區規劃局“ （2001） 號文”批復同意。隨著上海市住宅市場趨于景氣，加快本項目基地的建設，改善周邊居住環境的時機已到來。根據建設基地情況以及項目初步方案，遵循有關規定，編制“涇南新村地塊商品住宅項目”可行性研究報告如下。第一章 項目概況1.1編制依據1.1.1項目建議書批復，見附件1。1.1.2規劃選址意見書，見附件2。1.2項目名稱涇南新村地塊商品住宅項目1.3建設地點項目基地位于浦東新區涇南新村地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面積約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。1.4項目法人上海中

4、迪置業有限公司法人代表：朱勝杰注冊地址：上海市浦東新區南泉路1315號222室注冊資金：人民幣貳仟萬元企業類型：有限責任公司上海中迪置業有限公司是由中華企業股份有限公司、上海古北（集團）有限公司、上海民辦前進進修學院合作成立的房地產開發公司。主要從事房地產開發經營、咨詢、物業管理、建筑裝潢材料、五金交電銷售、室內裝潢。2001年8月13日獲得由上海市房屋土地資源管理局頒發的中華人民共和國房地產開發企業暫定資質證書。上海中迪置業有限公司的營業執照見附件3，公司暫定資質證書見附件4。1.5建設內容涇南新村地塊商品住宅項目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。其中住宅類型為多層、高

5、層相結合，建筑面積100560m2；商業公建面積2940 m2；會所面積1980 m2；幼托公建面積3000 m2。1.6建設投資經估算，本項目建設投資為18595萬元（不含土地動遷補償費用22283萬元）。其中土建及設備安裝工程費用14189萬元，其他基建費用3981萬元，預備費為425萬元。1.7財務效益測算經測算，項目全部投資財務內部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現時點，按7%的折現率測算的財務凈現值為6204萬元，靜態投資回收期為2.21年（含2年建設期），動態投資回收期為2.58年（含2年建設期），項目在財務上是可行的。1.8項目社會效益1.

6、8.1加快改變該地區的原有面貌，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯洋新社區將該區域共同提升為高檔生態居住區域。1.8.2本項目建成后將上繳政府各類稅費8141萬元，為地方財政和市政建設作出貢獻。第二章 市場分析上海房地產市場的特點，總體上處于較為平穩的狀態。但從住宅市場的情況來看，尤其自2000年以來，隨著宏觀環境的逐步變好，出現了一些新的特點，最為顯著的就是市場形勢進一步趨好及新建樓盤的暢銷。從中房上海住宅指數來看，2001年6月升11點，漲幅為1.6%；7月升12點，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升以來，住房價格至今年7月份累計已上升10%。各類房地產市場統計數據表明，住宅市場

7、已進入新的景氣發展階段，上海的房價將在牢靠扎實的基礎上穩中趨升，物有所值。2.1市場總體供求狀況2.1.1宏觀環境分析上海住宅市場的景氣是建立在宏觀經濟持續增長基礎上的。上海人均gdp正處在40008000美元發展階段中，住房將以增量發展為主同時兼顧舒適型享受型的消費需求。隨著gdp的增長，恩格爾系數不斷下降，住宅成為居民的最大消費傾向。上海住宅市場的景氣是建立在制度創新基礎上的。在95年房價開始下跌、空置量逐年劇增的情況下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供應方面，嚴控土地供應，消化空置房，降低不合理稅費；在消費方面，著重培育房地產市場，推出了一整套市場運作創新制度，如出售舊公房使原租賃者

8、成為業主，打破售后公房須5年上市的約束，推動了二、三級市場聯動。上海住宅市場的景氣是建立在全面提高住房品質基礎上的。在基礎處理、結構抗震、生態綠化、容積密度、數字社區、門窗電梯等質量和標準上有了很顯著的進步，有些還是質的飛躍。在住宅的城市建設配套方面，近10年來上海的城市現代化進程為世界城市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設投資通過城市地租成為住宅的外部轉移成本。10年來房地產市場化取向的改革逐步實現了供求趨于平衡，一度較高的利潤率已大幅下降，趨于社會平均利潤。2.1.2市場發展分析近年以來上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市場，如制定新的住宅建設標準，加強房產市場的法律法規建

9、設，制定各類住房上市的規定等，住宅市場正在納入規范有序的發展軌道中。在住宅購買對象中個人購買比重不斷上升的同時，住宅的質量也在不斷提高。為適應購房者的需要，發展商更加注意住宅的環境、配套設施、房型，從而是整個上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市1999年、2000年評選出的最佳房型看，住宅設計功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購房需求。與此同時，本市住宅消費市場中居住觀念也在不斷進步。如今人們買房走的是“先看環境地段，再看房型功能，然后才討論房價高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優劣的主要標志，而識別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市常客的基本功。目前消費者對樓盤功能的開發已形成共識：廳臥大

10、小合適，朝向端正，廚房、衛生間不再狹小，洗衣機和冰箱有專門的位置，甚至陽臺的取舍、過道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤品質的重要因素。2.1.3區位因素分析近年來，上海市新上市的樓盤總體質量已有顯著提高，給購房者以更大的選擇余地，購房者的觀念也正在發生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環境、合理的房型、完善的的配套設施也成為購房者十分注重的方面。就本項目而言，基地位于小陸家嘴地區，毗鄰浦東新區花木文化行政中心，區位優勢明顯，軌道交通發達，公交路線四通八達，進才中學、世紀公園、源深體育中心使該地區形成濃厚的文化氛圍。與此同時，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區已使該地區成為眾多購房者向往

11、的高檔生態居住區域，吸引了相當一批購買力較高的購房者。2.1.4價格分析2000年以來，開發開放浦東政策及市政設施、生態環境的極大改善，浦東新區房地產市場急劇升溫，房價已上漲20%左右。錦繡路世紀公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價格已超過8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價格均達到60007000元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價格也已突破5000元。但是，在房價上漲的情形下，良好的居住環境仍吸引一批批的購房者紛至沓來。浦東的房價仍有上漲的空間。2.1.5目標客戶及購買力分析地段、交通、環境及各項配套設施的優勢將對收入較高的私營業主、律師、港澳臺在滬人員及在陸

12、家嘴金融貿易區、金橋出口加工區及部分外高橋保稅區的收入較高的白領產生較強的吸引力。本項目定位為高檔生態居住區，在房型設計上以三室二廳為主，面積在130150平方米之間，總價控制在6080萬之間。同時，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領的需求。2.2本項目售價預測根據本項目周邊地區的新建或在建的住宅項目的售價情況及項目本身的特點，預計本項目的住宅每平方米銷售均價在5500元，是較為客觀和適宜的。第三章 設計方案3.1設計指導思想以人為本的設計指導思想，面向二十一世紀，以建設綠色生態型和高智能化居住環境為目標，強化小區居住功能，合理安排居住配套通訊設施，提高生活質量，為居民創造一個高綠化率、高

13、智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現代化高檔生態居住小區。3.2總體設計本項目位于浦東新區涇南新村地塊，地理位置十分優越，為新興的標志性高檔住宅區。小區南面為花木文化行政中心及新聯洋社區，西接陸家嘴花園二期高檔居住區，北臨進才中學分校，附近基層文教醫療機構完善，交通便捷，購物方便。小區內多、高層住宅相結合，形成高低起伏的建筑群落，小區內設置大型的集中綠化區域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設置社區活動中心會所及部分商業設施，在靠近巨野路一側建造幼兒園、托兒所等公建設施。整個小區一次規劃實施。土地使用面積72325平方米，共建8幢高層及3幢多層住宅。地上

14、建筑面積108480平方米（其中住宅面積100560平方米，會所、商場、幼托等公建面積7920平方米）；地下建筑面積18400平方米，主要為地下車庫。總平面圖見附圖1，主要建筑指標詳見表31。表31 主要技術指標表序 號指 標數 值1總用地面積（平方米）723252地上建筑面積（平方米）1084802.1住宅面積（平方米）1005602.1.1多層住宅（平方米）235402.1.2高層住宅（平方米）770202.2會所（平方米）19802.3商場（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率2

15、2.9%8綠化率52.4%9.停車位470輛3.3建筑結構設計3.3.1結構設計基礎設計多層采用復合樁基，高層采用樁基，地下車庫采用錨樁，2層商場、會所、幼托采用天然地基；上部結構多層為鋼筋混凝土異型柱結構，高層為鋼筋混凝土剪力墻結構，商場、會所、幼托為鋼筋混凝土框架結構，地下車庫為無梁樓蓋結構；本工程按7度設防，場地類別為類。3.3.2建筑設計建筑造型上采用現代氣息強烈的構成方式。多層采用框架結構體系，高層采用大板結構體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。多層頂部3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、挑板，使得立面造型豐富而有層次，統一而不乏變化，結合屋頂綠化與平臺（陽臺）綠化，讓人

16、宛如在一組組的現代雕塑中穿行，其樂無窮。戶型設計上多采用一梯二戶，配合部分一梯三戶，并且大量引入“一梯一戶”的概念；戶型以三室二廳二衛為主，并設有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強；戶戶朝陽，日照充沛，并且客廳景觀視野開闊；戶型合理，客廳與餐廳分區明確，餐廳絕大多數均有良好的自然采光，廚衛寬敞實用。主要房型圖見附圖2。3.3給排水設計3.3.1生活用水本工程最高日用水量為937m3/d。給水方式：小區內公建均由市政給水管網直接供水。高層采用水池水泵及屋頂水箱供水，多層采用小區集中變頻供水。3.3.2消防用水在高層的電梯前室，主要樓梯出入口及商場等處設消火栓箱，各箱內設置消防泵啟動按鈕，在系

17、統上設置水泵接合器，其周圍1540米內設置室外消火栓。消防用水按基地內最大一幢建筑考慮，室內消火栓用水量為20l/s，室外消火栓用水量15l/s，消防用水直接從市政網中抽吸。3.3.3排水室內采用廢水分流制，室外污廢水合并后排至二級生化處理裝置，處理達標后排入市政管道，污水量為844m3/d，雨水匯集后直接排入市政雨水干管。3.4電氣設計3.4.1強電系統強電系統設計包括：基地內電力配電和照明系統設計、防雷接地及電氣保安接地系統設計。基地內總裝機容量為：7894kw，總有功能負荷為：6315kw，總視在負荷為：6864kva。 本工程擬在小區基地內設電業箱式變電站，每座電業箱式變電站均由二路1

18、0kv高壓進線。3.4.2弱電系統本工程于會所底層設一電話交換間，電話通訊總光纜埋地引自市話局網，在電話交接間進行光電轉換。本工程住宅每戶設直線電話2對每戶，商場及會所部分按30m2/門各設電話終端若干個。電話總容量約為1770門。本工程設置有線電視系統，有線電視總線埋地引自有線電視網，經分配分支器至各用戶。本工程住宅每戶設電視終端2個，商場，會所根據具體情況設置電視終端若干個。小區安保系統由樓宇對講子系統、小區攝像監控子系統、紅外監控子系統組成。3.4.3防雷與接地系統本工程防雷接地，電器設備接零，保護重復接地及弱電系統的工作接地，均利用建筑物基礎底板及基樁構成一個統一的聯合接地體，該接地體

19、接地電阻r<1w。本工程為二或三級防雷系統，屋面采用避雷帶及避雷針相結合的防雷裝置，避雷帶用25×4鍍鋅扁鋼。避雷引下線利用砼柱及砼剪力墻內主鋼筋，與基礎底板及樁內鋼筋可靠焊接。為防側擊雷，本工程各棟大樓由底層開始，每隔二層沿建筑外墻，利用圈梁式砼剪力墻中鋼筋連接并接地，作為防側擊雷的均壓環。3.5煤氣氣源來自城市管網，天然氣主要供住宅的燃氣熱水器及二眼灶使用，每戶的煤氣表容量為4m3/h。第四章 市政配套、環境保護及節能4.1市政配套4.1.1給水本項目的日最大用水量約為937m3，消防水量20l/s。經向上海市自來水浦東有限公司征詢可配套。4.1.2排水項目日最大排污廢水量

20、844m3，室外污廢水合并后排至二級生化處理裝置，處理達標后排入市政管道。4.1.3供電項目用電總量合計7894kw，經向上海市電力公司浦東供電所征詢可配套。4.1.4煤氣經向上海燃氣浦東銷售有限公司征詢可以配套。目前建設單位已得到市政配套有關方面的征詢意見。詳見附件5。4.2環境保護本項目無“三廢”產生，主要治理污水、油煙排氣及設備噪聲。4.2.1廢水處理廚房廢水經隔油處理，然后與其他生活污水經處理達標后，一起排入市政污水管網。4.2.2廢水治理與排放廚房灶頭設油煙過濾排氣罩，煙氣經過濾后高空排放。廁所設有獨立的排風系統。4.2.3噪聲處理本項目中的設備如水泵、風機等均選用低噪聲產品，機房采

21、取隔離措施，機房內墻、頂棚設置吸聲材料，以降低噪聲并減少其對外界的影響，振動大的設備在安裝時設置減震器，以減少振動。4.3節能本項目選用國家頒布的節能型設備，如風機、水泵、變壓器，以降低能耗。本項目的照明盡可能采用節能高效的燈具，如熒光燈等。第五章 項目法人與項目經營管理5.1項目法人根據有關規定，項目的建設單位應實行項目法人制度。本項目的項目法人為上海中迪置業有限公司，該公司將對整個項目的策劃、資金籌措、建設實施和經營實行全過程負責。5.2項目經營管理本項目建成后，項目的經營由項目法人負責，并委托專業的物業管理公司負責其物業管理。第六章 建設進度本項目自2001年3月開始編制項目建議書及可行

22、性研究，計劃于2001年12月開工，2003年12月竣工，建設期為2年。建設形象進度詳見表6-1。序號 時間內容2001年2002年2003年1234123412341可行性研究2初步設計3施工圖設計4地下工程 5地上工程6設備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工第七章 投資估算、資本金和資金籌措7.1項目投資估算的范圍本項目的工程建設投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費用。7.2投資估算編制依據Ø 建設投資根據項目基本設計方案和有關前期工作方面部分基礎資料；Ø 上海市建委1993土建綜合預算定額；Ø 主要設備采用現行市場價格。7.3建設投資估算內容

23、16; 總體工程包括室外管線系統、道路、綠化等；Ø 項目全部土建和建筑物外立面裝修及內部一次性裝修；Ø 勘察設計費用按每平米25元計；Ø 住宅維修基金Ø 預備費為工程不可預見費，按建安工程費的3%計。7.4投資估算經估算，本項目建設投資為18595萬元（不含土地動遷補償費用22283萬元）。其中土建及設備安裝工程費用14189萬元，其他基建費用3981萬元，預備費為425萬元。建設投資估算詳見附表一。7.5資本金及資金籌措根據項目實行資本金制度的規定和項目的實際情況，本項目的資本金約為3000萬元。項目法人前期投入資金已達到項目報建所需資金要求，詳見附件

24、5。其余建設資金由項目法人單位自籌和通過預售解決。第八章 財務效益分析8.1分析依據及說明本財務分析根據國家現行財稅體制進行。本財務分析計算期為2.75年，其中建設期2年。本項目建成后商品住宅及機動車位全部出售，暫不考慮物業管理的收入及其成本。8.2營業收入8.2.1住宅銷售項目建成后，100560平方米的住宅面積全部按市場價出售。房產銷售采取預售與現售相結合的方式。銷售均價按5500元/平方米計，銷售進度見下表（表6-3）。住宅銷售進度（售房資金按當季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠）：時間內容建 設 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 25251515101

25、08.2.2車位銷售本項目建有470個車位，全部采用預售及現售方式出售，車位平均售價10萬元/個，銷售收入當期回籠，銷售進度見下表（表64）。時間內容建 設 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 15151515151510以上總銷售收入為60008萬元，經營收入預測表見附表二。8.3銷售稅金本項目按銷售收入的5%交納營業稅，并分別按應納稅額的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交納城市建設維護費、教育費附加、堤防費、義務兵優待金、河道維護費，合計為5.5775%。8.4營業成本8.4.1土地拆遷補償費用根據協議，土地拆遷補償費用22283萬元8.4.2建設投資根據先

26、前估算，建設投資18595萬元。8.4.3銷售費用代理費用與廣告費用分別按銷售收入的1%計，共計1200萬元。8.4.4其他費用權屬登記費用及印花稅等，合計56萬元。總成本費用預測表見附表三。8.5土地增值稅本項目屬普通標準住宅，可免交土地增值稅。8.6利潤8.6.1所得稅按經營利潤的33%交納所得稅。8.6.2利潤分配按稅后利潤的15%計提公益金和公積金。損益表見附表四。8.7財務效益分析經測算，項目全部投資財務內部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以2001年9月為折現時點，按7%的折現率測算的財務凈現值為6204萬元，靜態投資回收期為2.21年（含2年建設期），動態投資

27、回收期為2.58年（含2年建設期），項目在財務上是可行的。項目現金流量表見附表五。8.8不確定性分析8.8.1盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡價格為4750元/平方米時，項目即可保本。8.8.2敏感性分析當銷售價格及開發成本分別變化時，對項目的財務分析指標影響程度分別進行了分析，結果表明，本項目的抗風險能力較好。敏感性分析表見附表六。第九章 結論與建議9.1結論本項目的建設符合該地區的改造規劃，對該地區的發展將帶來有利的影響。項目的啟動資金已基本落實，建設條件基本成熟，且項目的財務評價結果較好。因此本項目的建設是基本可行的。9.2建議建議根據規劃要求在單體方案設計階段進一步優化完善設計。附表一 建

28、設投資匡算表序號內 容建筑面積(m2)單位面積造價(元/ m2)總 計(萬元)1前期開發費： 設計、勘察、審照、 配套征詢、招投標：1084803525103792711082土建及設備安裝： 住宅部分（含電梯）： 公建部分： 智能化配套費用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124維修基金：10056051.8/38.94905管理費：4006預備費：425 合 計18595 附表二 經營收入預測表 單位（萬元）項目合計計算期2002年2003年2004年一售房收入553082002年預售25%13827138272003年預售65%3595035950200