1、XX礦業大廈會議中心運營方案、市調情況（一）經對XX市紅塔區范圍內主流酒店類型會議中心進行走訪調研后，現將對比情況以表格形式反應如下:對比列表大會議室面 積、計費方式中型會議室面 積、計費方式小型會議室面 積、計費方式會議室設備設施（大、中、小）用餐標準及費 用茶歇（水 果、糕點）酒店房間標準 及定價停車數量及計 費標準茶水紅塔大酒店預計面積約1000平方米； 計費：6000 7L/ 半天（約6元/ m2 /4小 時）備注:150寸LED大屏單獨 計費，6000元/ 次，最咼容納 300人會議預計面積約500平方米；計費：3000 元/半天（約6元 m24小時）備注：最高容 納80人預計面積約

2、 200平方米； 計費：2900 元/半天（約14.5 元/ m2 /4 小時） 備注：最高容納22人大、中型會議室：基 礎會議桌椅、獨立音 箱、便攜式麥克風、 投影儀、普通型電風 扇、會議展架、會議 布標小型會議室：連 麥會議桌、獨立音 箱、LED數字屏、投 影儀、中央空調、便 攜式紙筆70元從/餐（自助餐形 式，約20種 菜品）15元/人/份雙人標間：330元/晚 豪華單間：330元/晚 備注：協議價預計450個 地表車位。5元/車/4小 時（含在會務會中）含在會務會中 （免費提供純凈 水從/瓶）備 注：茶水首次 20分鐘一力口，后續30 分鐘一加中玉大酒店預計面積約 1200平方米； 計

3、費：4000預計面積約400平方米；計費:1600預計面積約300平方米；計費：1200大中型會議室：基礎 會議桌椅、獨立音 箱、便攜式麥克自助餐：60 元/人/餐（約15種暫不提供雙人標間：280元/晚豪華單間：地表、地下預 計240個車位（含體育場含在會務會中（免費提供元/4小時（約3.3 元 / m274小時） 備注：講座式可容納240 人；圍桌式可 容納180人；劇院式可容納400人元/4小時（約4元/ m2 /4小 時）備注：講座式 可容納80人； 圍桌式可容納60人；劇院 式可容納IOO人元/4小時（約 4元/ m/半天） 備注：講座式可容納40 人；圍桌式可 容納30人； 劇院式

4、可容納60人風、投影儀、普通型 電風扇、會議布標 小型會議室：基礎會 議桌椅、便攜式麥克 風、獨立音箱、投影 儀、中央空調、格調 屏風菜品）；桌餐：700元/10人/桌280元/晚套房：480元/晚 備注：協議價車位）。會議期間不計費，經停價4元/車/小時純凈水/人/瓶） 備注：茶水 20分鐘一加XX礦業大廈多功能匯報廳建筑面積702.9 m；備注：講座式 可容納約220 人；圍桌式可容納約150人；劇院式可容納約320人教培室建筑面積 2015.91 m2備注：圍桌式 可容納50人； 劇院式可容納 80人中型會議 室建筑面積158.38 m備注：圍桌式 可容納約50 人；劇院式可 容納60人

5、建筑面積分別為79.78m2; 68.54 m 備注：圍桌式可容納約20人多功能匯報廳：360°環 繞會議擴聲系統、桌式 會議發言系統、桌式觸 摸中央傳輸控制系統、 LED顯示頻、尖端視頻 輔助系統、舞臺燈光系 統、中央空調等教培 室：會議擴聲系統、桌 式會議發言系統、桌式 觸摸中央傳輸控制系 統、LED顯示頻、尖端 視頻輔助系統、中央空 調中型會議室：會議擴聲 系統、桌式會議發言系 統、桌式觸摸中央傳輸暫無地表、地下現有車位共計 139個備注1 : 地表設置單行 道后預計可擴 充約50個備注 2 :若云銅地產 二期工程場地 開放預計可增加200個控制系統、LED顯示頻、 尖端視頻輔

6、助系統、中央 空調小型會議室：無智能化 設施，高端標準配置、 中央空調休息廳：無智能化設備， 高檔待客桌、真皮沙發、 中央空調（二）對比項目優、劣勢分析:1中玉大酒店產權隸屬情況：經探訪，XX中玉酒店產權隸屬XX市對外經貿集團公司名下，該公司屬于XX市全資子公司，目前酒店采用 個人承包模式進行市場化運營。優勢：（1）有市直屬國企背景，有一定的地方政府扶持性，多次承辦諸如：政府工作會、市直屬機關工作會、各類型招商引 資會、項目合作、啟動會等等；（2）經營模式為團體及個人承包經營，具備多領域專業型管理人員，純市場化運作行為，受政治性干預較少,與非公類型機構、企業合作密切；（3）市場積淀深厚，知名度

7、、品牌影響力較大，擁有各領域專業化運營團隊（如：酒店、會議、餐飲、保潔等），運營、 管理經驗豐富，協調、配合度較高，經營業態豐富且可變性較強；（4）配套酒店、宴會，提供一站式服務（含：專車接送） ；（5）圍繞邊際業務創收的同時，亦可綜合降低人力資源成本（如：承辦各類型宴會、展覽等，一套班子，能服務不同業 態）。（6）項目地處市中心，周邊附屬配套設施完善。劣勢：（1）會議配套設備設施老舊，會議環境較差，缺乏智能化配套設施，局限性較為突出，不能滿足現代化會議需求（如：視 頻電話會議、專題型遠程數字教培會議）（2）場地較為局限，周邊缺乏大型停車場地，不能滿足大規模會議停車需求。2、紅塔大酒店產權隸屬

8、情況：落實中優勢：(1) 國有企業背景，受兩煙配套扶持，承辦相關機構及其附屬公司、合作公司的會議及宴會較多；(2) 團體項目式經營模式，具備多領域專業型管理人員，純市場化運作行為，受政治性干預較少，與非公類型機構、企業 合作密切；(3) 市場積淀深厚，知名度、品牌影響力較大，擁有各領域專業化運營團隊(如：酒店、會議、餐飲、保潔等)，運營、 管理經驗豐富，協調、配合度較高，經營業態豐富且可變性較強；(4) 配套酒店、宴會，提供一站式服務(含：專車接送)；(5) 場地空曠，便于停車，通過場地優勢，多次舉辦諸如：車展、畫展、動漫展等展覽類活動；對外岀租經營項目較多(如:知名KTV慢搖吧等)，在圍繞資

9、產邊際業務創收的同時，亦可綜合降低人力資源成本(一套班子，能服務不同業態)；(6) 配套場館較多，文體項目較為豐富(如：網球館、籃球館等)(7) 項目地處市中心，周邊附屬配套設施完善。劣勢:（1）會議配套設備設施相對老舊，會議環境一般，缺乏智能化配套設施，局限性較為突岀，不能滿足現代化 會議需求（如：視頻電話會議、專題型遠程數字教培會議）（2）部分人員參照紅塔集團薪資待遇，人力資源運營成本較高。（三）XX礦業大廈會議系統態勢分析結合上述對比項目，形成XX礦業大廈會議系統態勢分析表如下:優勢IX國有企業品牌，品牌知名度較咼劣勢仁現階段周邊附屬設施較少；運營型交通系統不成熟；2、玉礦大廈會議中心設

10、計、建設精良，無論設計、空間感、至 內景觀等方面均優于同類型市場化運營會議中心（易形成招商推廣噱頭）2、缺乏專業化運營、管理人員；缺乏會議系統市場化運營經驗3、項目區位絕佳，周邊市政規劃較好，區域開闊，道路寬敞， 空氣清新，植被綠化、視覺感官一流。3、現階段不能提供住宿、餐飲等一站式配套服務4、會議配套設備設施較新且完善，智能化程度較高，能滿足現 代化會議需求。4、配套車位較少，大廈出租率達到一定量時，易致使停車位嚴重不 足（不具備開放云銅地產二期停車場的情況下）5、會議設施性能方面具備較高的市場排他性。5、距中心城區較遠6、缺之市場積淀，合作單位較少，需耗費一定周期及成本與外單位 建立合作關

11、系6、隨大廈商務樓項目招商開展，入駐單位增多后，特別圍繞行 政、企事業單位等辦會較多的單位，給予一定的優惠，易大幅 提升會議中心需求。7、現階段辦會需求較大的市直行政、企事業單位受一定政策性干 預，辦會地點較為統一（一般情況下統一選擇市委黨校）機會IX大廈所處區域被列為市政規劃重點，未來XX市委、政府及所屬行政機構遷入后，對滿足現代化會議要的會議中心有 較大的需求威脅IV地處中心城區成熟型的配套會議中心較多（如:紅塔、中玉、龍馬等）2、目刖市場上教具競爭力的會議中心均為酒店業附屬產業，因 受酒店多途徑業態經營影響，主營業務定位相對模糊，易造成業態沖突。（如：同期婚宴及會議）2、近年來XX經濟發

12、展較為滯后，本土企業發展態勢較為低迷，成熟 型外來企業較少，除地方行政、企事業單位及專業培訓機 構外，對類 似的會議中心需求不咼3、現行市場上多數會議中心設計較差，空間較為局限，配套設 備設計老舊、落后。3、現階段周邊商業元素較少或成型過程較慢，不具備便捷性業態（如：餐飲、商場、洗車場等）分析結論:1、充分發揮優勢，利用機會：鑒于XX礦業大廈會議中心對比現有市場化運營的會議中心無論從功能性、智能化配套、空間、會議環境、設計等方面均具有較強優勢，備較高的市場排他性。因此，會議定價方面在一定程度上不必對照市場情況，可根據不同時期運營側重方向，靈活調整價差與組價策略，實現不同時期階段定位目標。2、規

13、避劣勢消除威脅：(1) 服務方面：循序提升會議配套團隊的運營、管理水平，強化服務意識。(2) 推廣招商方面：積極拓寬市場，充分結合大廈會議中心優勢部分，甄選XX主流宣傳媒介渠道，積極開展 市場推廣活動，深度挖掘潛在需求單位，在圍繞市場行業動態的基礎上，靈活調整經營模式，對于諸如市直行政機構、大型民營企業等對現代化會議 系統潛在需求較大且會源穩定的客戶，可采取分級優惠定價形式，逐漸培養形成市場潛在性選擇定向。(3) 產品定位方面：著重強調大廈會議中心運營定位，區別酒店式會議中心，建立專業化會議中心運營意識與服務體系。(4) 針對定位方面：辦會頻率較高的市直行政、企事業單位主要會務地現為市委黨校，

14、對比大廈會議中心，其優勢在于：1.政策性因素限制；2.同體制內部單位辦會、就餐價格相對較低，幾乎不存在商業行為；3.會場風格較為符合一些特殊會議定位(如：黨委會、選舉會等)。劣勢在于：1離市中心較遠，不利于小規模臨時性現代化會議辦會條件；2臨 近會務峰值期，可接待的會務場次較為極限；3對于小規模現代化會議配套設施較為落后；4周 邊附屬配套設施較少；5會務配套性服務內容較少，可延伸性較為局限。鑒于上述分析，大廈會議中心運營中，對 于辦會頻率較高的市直行政、企事業單位宣傳方面，可 重點突出中、小型會議室優勢，有針對性地制定會務價格。(5) 配套性方面：充分發揮大廈地表空間，合理增設臨時停車位(必要

15、時可參考云銅集團停車場，建設地表機械式二至三層停車庫)。通過利用大廈區域范圍內未來市政規劃、景觀工程、配套功能性、服務覆蓋等方面優勢，明確檔次定位，力爭短期內建立業界口碑，樹立市場威望，在實現會議中心結合市場化運營的同時，形成大廈主樓、酒店招商反推 動力。(6) 餐飲住宿配套方面：在大廈未引入配套的酒店、餐飲運營機構之前，可考慮與XX礦業公司合作的協議酒店、餐飲行業形成業務聯動，按辦會單位要求為其匹配定位度較高的機構。二、運營定位及建議(一) 會議中心運營階段劃分擬劃分為三個周期1、運營初期：此階段須加大宣傳推廣力度，突岀自身配套智能化設施優勢，通過低于市場價的組價策略，著重圍繞有現代化會 議

16、系統配套需求且辦會頻率較高的市直行政、國有企業、事業單位及大型民營企業，積極開展市場滲透、鋪墊工作。同時，根據客戶需求及潛在辦會頻率，設置價格優惠系數，并結合會議單位實際需求為其量身定制會議套餐標準，促成專享式業態聯動，發展延伸客,深化合作關系。以利逐漸形成選戶群（如：下屬機構等）擇慣性依賴，為持續鋪墊市場奠定基礎。2 、運營增長期：進入此階段后，大廈會議中心已形成一定的的客戶群積淀，可借助與該群體的長期合作關系強化后期宣傳。重點圍繞業界知名度及品牌形象方面，持續造勢。為推動大廈潛在邊際產業發展(酒店、超市、餐飲等)蓄積力量。3 、運營成熟期：進入此階段后，大廈會議中心已具備較強的市場影響力及

17、產品定價能力，可圍繞整體項目定位調控價差滿足不同階段商業定位。主要體現為以下方面：(1) 與酒店、餐飲業形成相輔相成態勢(檔次明確的前提下)，持續提高辦會議價能力。(2) 發展邊際化產業，諸如：代辦車、船、飛機、火車票；開設超市；有償提供專車接送服務；有償打印復印會議資料等。(3) 大幅提升大廈房屋、商鋪招租宣傳推廣效率。(4) 一定程度上彌補大廈固定資產折舊，緩解國有企業人力資源成本較高所致使的大廈整體運營壓力。(二) 運營建議1、宣傳方面：(1)打包配套我公司XX城區資產招租內容，一并在主流APR網站、報紙上進行宣傳，旨在面向對會議中心有需求的除三公體質類型的機構中形成有效推廣。（2）將會

18、議套餐標準（含定價）及大廈會議中心整體項目優勢部分以文字及圖片精編繪制成宣傳圖冊，到XX市委、市政府，紅塔區委、區政府兩辦（黨政辦公室、行政辦公室）及其市直機關進行宣傳、登記。以利在上述單位辦會前夕，將大廈會議中心納入其備選會場考慮范圍。（3）承租戶內部宣傳，特別對于行政、企事業單位及大型民營企業承租戶，若形成有效辦會業務引薦，可給予一定周期內的會務優惠，或者會議抽成（主要針對民營企業或其他培訓機構）。2、運營方面：（1）可考慮在一定時期內將會議中心整體打包出租給具備專業化運營實力的機構對外運營（如：中玉、紅塔、匯龍等，作為其分會場），借助其穩定的客源及專業化運營能力，短期內快速提升大廈整體人

19、氣，實現運營收益。（2）與XX市范圍內較為知名且具備辦會專業化運營實力的機構合作，通過抽成合作方式，通過借助其資源渠 道，引入會務單 位。旨在運營初期，確保略有收益的情況下，快速鋪墊、拓展市場。4 、管理方面：可自持管理，也可考慮通過競爭性談判邀請XX市范圍內管理經驗豐富的專業化運營機構進行托管。三、費用測算（一）會議中心資產折舊測算（含：樓層公共及套內部分配套設備設施、會議系統配套設備設施、會議配套桌椅板凳、房屋建設成本、裝修成本）房屋總面積（mJ房屋原值（元）房屋年折舊金額（元）房屋月折舊金額（元）房屋日折舊金額（元）平方月折舊金額（元）折舊/平方/日金額（元）47,433.67307,1

20、26,708.178,336,298.24694,691.5223,156.3814.650.49（二）會議中心智能化設施折舊測算（按12年期折舊，含：多功能廳、教培室、中型會議室）會議系統資產名稱會議系統資產原值（元）會議系統年折舊金額（元）會議系統月折舊金額（元）會議系統日折舊金額（元）會議系統平方日折舊金額（元）多功能廳會議系統1,551,153.88129,262.8210,771.90359.060.5中會議室二會議系統352,799.3829,399.952,450.0081.670.36視頻會議室會議系統382,531.2531,877.602,656.4788.550.55合計

21、2,286,484.51190,540.3815,878.36529.281.41（三）會議中心電費測算（含：多功能廳設備設施、教培室設備設施、中型視頻會議室設備設施、會議中心公共照明、會議中心所有房間室內照明、電梯、中央空調）名目（滿開功率）多功能廳教培室中型視頻會議室普通小型會議室1普通小型會議室2中央空調電梯公共照明電量(KW.h)74.93198.83314.65202電費（元/小時）參 照大廈5-6月平均電價：0.75元kw56.214.256.62.252.2511151.5電費總計109.05元/小時電費/平方/小時大廈2樓會議中心共計建筑面積1292.66 Jll,分攤至每平方

22、米的電費為0.084元/小時（四）會議中心水費測算按照各會議室所理論容納最大人數x. 005m3人/天測算名目多功能廳教培室中型視頻會議室普通小型會議室1普通小型會議室2最大理論容納人數（名）32080602020用水量（m3）1.60.40.30.10.1水費（單價：4.75元/m3）7.61.91.4250.4750.475水費總價11.875元/天；0.495元/小時水費/平方/小時大廈2樓會議中心共計建筑面積1292.66 Jll5分攤至每平方米的水費為0.0096元/ m2 /天（四）會議中心人工費用測算智能化系統配套人員按公司標準配備，即：350元/人/天；服務人員按普通標準人員配

23、備，即：150元/人/天;保潔人員按常規標準配備，即：IOO元/人/天。名目多功能會議廳教培室中會議室小型會議室1小型會議室2休息室智能化配套人員1人；350元1人；350元1人；350元服務人員2人；300元1人；150元1人；150元1人；150元1人；150元1人；150元保潔人員（元/名）1人；IOO元1人；IOO元1人；100元1人；100元1人；IOO元1人；100元合計（元）750600600250250250人工費（元）/就/天1.072.783.793.653.133.72（五）會議中心運營成本總計名目多功能廳（元/天）教培室（元/天）中型視頻會議室（元/天）普通小型會議室1

24、 （元/天）普通小型會議室2 （元/天）會務休息室（元/天）建筑面積（就）702.9215.91158.3868.5479.7867.15資產折舊（0.49元/平方米/天）337.44103.6876.0832.8838.432.16會議系統折舊（元/平方米/天）354.2477.7687.3632.8838.432.16電費472.32435.36319.2138.24160.8135.36（0.084元/平方米/小時）（8小時）（8小時）（8小時）（8小時）（8小時）（8小時）水費(0.0096元/平方米/天)6.722.161.440.650.720.62人工費7506006002502

25、50250茶水、導航標示牌、桌案等1508080505050會議場地租賃稅6%6%6%6%6%6%成本總計2194.961376.901234.69534.93570.62530.32會議中心運營成本共計(1292.66 m2)6442.42 元/ 天四、定價方案（一）計費標準1、場次計費：建議大廈會議中心對外運營價格可劃分為按半天（4小時）、全天（8小時）計費標準。其中，按半天計算的可維持應價格調控期價格；按全天計算的，可在對應價格調控期基礎上下浮10%2、優惠措施：外來辦會單位按場次計費標準執行，我公司資產承租戶（含公司所有運營的非經營性固定資產承租戶）辦會可在場次 計費的標準上優惠20%

26、通過此方式可變相提升房屋租賃的附加值，可深層次提升待租房產的宣傳、推廣工作。（二）參考對比：紅塔大酒店會議中心定價（元/ m2/小時）：大、中型會議室1.5元/ m2 /小時；小型會議室3. 625元/ m7小時。中玉大酒店會議中心定價（元/ in'/小時）：大會議室0. 825元/ m2 /小時；中、小型會議室1元/ m2 /小時。（三）定價方案根據大廈會議中心成本測算，結合上述調研、行業態勢研判結果，擬將會議中心定價方式劃分為如下定位：1. 增漲型定價（界定期2-3個月）：此界定期一般為初期快速鋪墊市場，通過遠低于市場的運營定價，搭配較 高市場排他性的會 議配套設施及優美的會議環境

27、，在短期內形成市場知名度，此階段可考慮在大廈會議中心成本價的基礎上上浮50%2. 穩定型定價（界定期6個月）：此界定期旨在初期快速鋪墊市場，形成市場知名度的基礎上鞏固市場，此階段 單價可考慮在初 期定價的基礎上上浮30% ,以略低于市場定價的標準配套完善的服務，循序培養客戶的潛意識選擇，以利形成選擇性依賴。3.成熟期定價：進入此階段后，大廈會議中心已具備較強的市場影響力及產品定價能力，可結合實時市場價格，圍繞整體項目定位調控價差滿足不同階段商業定位，主要體現于以下方面：（1）提高價格分攤大廈折舊與人工成本；（2）降低價格，引入人流帶動大廈邊際化產業發展（如：超市、咖啡廳、餐廳等）（四）會議中心價格調控區（可議價