1、第一節(jié)第一節(jié)長期趨勢法概述長期趨勢法概述第二節(jié)第二節(jié)數(shù)學(xué)曲線擬合法數(shù)學(xué)曲線擬合法第三節(jié)第三節(jié)平均增減量法平均增減量法第四節(jié)第四節(jié)平均開展速度法平均開展速度法第五節(jié)第五節(jié)挪動(dòng)平均法挪動(dòng)平均法第六節(jié)第六節(jié)指數(shù)修勻法指數(shù)修勻法第七節(jié)第七節(jié)長期趨勢法的作用長期趨勢法的作用8.1.1長期趨勢法的概念長期趨勢法的概念長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)實(shí)際和長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)實(shí)際和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，對方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價(jià)錢作出推測、判別的方法。房地產(chǎn)的未來價(jià)錢作出推測、判別的方法。8.1.2長期趨勢法的實(shí)際根據(jù)長期趨勢法的實(shí)際根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)錢通常有上下

2、動(dòng)搖，在短期內(nèi)難以看房地產(chǎn)價(jià)錢通常有上下動(dòng)搖，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和開展趨勢，但從長期來看，會(huì)顯出其變動(dòng)規(guī)律和開展趨勢，但從長期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和開展趨勢。因此，當(dāng)需求現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和開展趨勢。因此，當(dāng)需求評價(jià)評價(jià)(通常是預(yù)測通常是預(yù)測)某宗某宗(或某類或某類)房地產(chǎn)的價(jià)錢時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)錢時(shí)，可以搜集該宗可以搜集該宗(或該類或該類)房地產(chǎn)過去較長時(shí)期的價(jià)錢房地產(chǎn)過去較長時(shí)期的價(jià)錢資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗列，從而找出該宗(或該類或該類)房地產(chǎn)的價(jià)錢隨時(shí)間變房地產(chǎn)的價(jià)錢隨時(shí)間變化而變動(dòng)的過程、方向、程

3、度和趨勢，然后進(jìn)展化而變動(dòng)的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)展外延或類推，這樣就可以作出對該宗外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類或該類)房地房地產(chǎn)的價(jià)錢在估價(jià)時(shí)點(diǎn)產(chǎn)的價(jià)錢在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為未來通常為未來)比較一定的推測比較一定的推測和科學(xué)的判別，即評價(jià)出了該宗和科學(xué)的判別，即評價(jià)出了該宗(或該類或該類)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的價(jià)錢。價(jià)錢。8.1.3長期趨勢法適用的對象和條件長期趨勢法適用的對象和條件長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)錢在長期內(nèi)構(gòu)成的長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)錢在長期內(nèi)構(gòu)成的規(guī)律作出判別，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資規(guī)律作出判別，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測未來，經(jīng)過對這些資料的統(tǒng)計(jì)、分

4、析得料來推測未來，經(jīng)過對這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去構(gòu)成的趨勢在出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去構(gòu)成的趨勢在未來繼續(xù)存在。未來繼續(xù)存在。所以，長期趨勢法適用的對象是價(jià)錢無明顯季所以，長期趨勢法適用的對象是價(jià)錢無明顯季節(jié)動(dòng)搖的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對象或節(jié)動(dòng)搖的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的較長時(shí)期的歷史價(jià)錢資料，而且所類似房地產(chǎn)的較長時(shí)期的歷史價(jià)錢資料，而且所擁有的歷史價(jià)錢資料要真實(shí)。擁有越長時(shí)期、越擁有的歷史價(jià)錢資料要真實(shí)。擁有越長時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)錢資料，作出的推測、判別就越準(zhǔn)真實(shí)的歷史價(jià)錢資料，作出的推測、判別就越準(zhǔn)確、可信，由于長期趨勢可以

5、消除房地產(chǎn)價(jià)錢的確、可信，由于長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價(jià)錢的短期上下動(dòng)搖和不測變動(dòng)等不規(guī)那么變動(dòng)。短期上下動(dòng)搖和不測變動(dòng)等不規(guī)那么變動(dòng)。8.1.4長期趨勢法的操作步驟長期趨勢法的操作步驟運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)普通分為以下運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)普通分為以下4個(gè)步驟進(jìn)展：個(gè)步驟進(jìn)展：搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)錢資料，搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)錢資料，并進(jìn)展檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；并進(jìn)展檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；整理上述搜集到的歷史價(jià)錢資料，將其化為同整理上述搜集到的歷史價(jià)錢資料，將其化為同一規(guī)范一規(guī)范(如為單價(jià)或樓面地價(jià)，方法與市場法中建如為單價(jià)或樓面地價(jià)，方法與市場法中建立價(jià)錢可

6、比根底的方法一樣立價(jià)錢可比根底的方法一樣)，并按照時(shí)間的先后，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；察看、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適察看、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、詳細(xì)的長期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)錢隨當(dāng)、詳細(xì)的長期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)錢隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的方式時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的方式(或或數(shù)學(xué)模型數(shù)學(xué)模型)；以此方式去推測、判別估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的以此方式去推測、判別估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)錢。價(jià)錢。詳細(xì)的長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合詳細(xì)的長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均

7、增減量法、平均開展速度法、挪法、平均增減量法、平均開展速度法、挪動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。以下分節(jié)進(jìn)展引動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。以下分節(jié)進(jìn)展引見。見。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。這里僅數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。這里僅對其中最簡單、最常用的直線趨勢法作一引對其中最簡單、最常用的直線趨勢法作一引見。見。運(yùn)用直線趨勢法估價(jià)，估價(jià)對象或類似房運(yùn)用直線趨勢法估價(jià)，估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)錢的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)地產(chǎn)的歷史價(jià)錢的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。在這種條件下，假設(shè)以出明顯的直線趨勢。在這種條件下，假設(shè)以y表

8、示各期的房地產(chǎn)價(jià)錢，表示各期的房地產(chǎn)價(jià)錢，X表示時(shí)間，那么表示時(shí)間，那么X為自變量，為自變量，Y為因變量，為因變量，Y依依X而變。所以，而變。所以，房地產(chǎn)價(jià)錢與時(shí)間的關(guān)系可用以下方程式來房地產(chǎn)價(jià)錢與時(shí)間的關(guān)系可用以下方程式來描畫：描畫：ya+bX上式中，上式中，a，b為未知參數(shù)，假設(shè)確定了為未知參數(shù)，假設(shè)確定了它們的值，直線的位置也就確定了它們的值，直線的位置也就確定了a，b的值。的值。根據(jù)最小二乘法：根據(jù)最小二乘法：a=(YbX)/Nb=(NXY-XY)/NX2X2設(shè)設(shè)X=0，那么，那么a=Y/Nb=XY/X2上式中，上式中，N為時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)；為時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)；X、X2、Y、XY的數(shù)值可以

9、分別從時(shí)間序列的實(shí)的數(shù)值可以分別從時(shí)間序列的實(shí)踐值中求得。在手工計(jì)算的情況下，為減少踐值中求得。在手工計(jì)算的情況下，為減少計(jì)算的任務(wù)量，可使計(jì)算的任務(wù)量，可使X=0。其方法是：當(dāng)時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，其方法是：當(dāng)時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，設(shè)中間項(xiàng)的設(shè)中間項(xiàng)的X0，中間項(xiàng)之前的項(xiàng)依次設(shè)為，中間項(xiàng)之前的項(xiàng)依次設(shè)為1，2，3，中間項(xiàng)之后的項(xiàng)依次，中間項(xiàng)之后的項(xiàng)依次設(shè)為設(shè)為1，2，3，；當(dāng)時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)為偶；當(dāng)時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)相對稱，前者依次設(shè)為數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)相對稱，前者依次設(shè)為1，3，5，后者依次設(shè)為，后者依次設(shè)為1，3，5，。例：某城市某類房地產(chǎn)例：某城市某類房地產(chǎn)199820

10、06年的價(jià)錢如年的價(jià)錢如表中第表中第2列所示。試?yán)米钚《朔〝M合不斷線列所示。試?yán)米钚《朔〝M合不斷線趨勢方程，并用該方程預(yù)測該類房地產(chǎn)趨勢方程，并用該方程預(yù)測該類房地產(chǎn)2007年年和和2021年的價(jià)錢。年的價(jià)錢。年份時(shí)間X房地產(chǎn)價(jià)格YXYX2趨勢值（a+bX）1998-422008800161982.221999-32400720092367.222000-22700540042752.222001-13000300013137.22200203400003522.22200313800380013907.22200424200840044292.22200534700141009467

11、7.2220064530021200165062.22解：令解：令X0。知。知N=9為奇數(shù)，故設(shè)中間項(xiàng)的為奇數(shù)，故設(shè)中間項(xiàng)的X0，那么，那么X的值見表中第的值見表中第2列。列。計(jì)算計(jì)算X、Y及及XY、X2的值。的值。求取求取a、b如下：如下：a=Y/N=31700/9=3522.22b=XY/X2=23100/60=385.00因此，描畫這類房地產(chǎn)價(jià)錢變動(dòng)長期趨勢線的因此，描畫這類房地產(chǎn)價(jià)錢變動(dòng)長期趨勢線的詳細(xì)方程為：詳細(xì)方程為：ya+bX3522.22+385.00X根據(jù)這個(gè)方程式預(yù)測該類房地產(chǎn)根據(jù)這個(gè)方程式預(yù)測該類房地產(chǎn)2007年的價(jià)錢年的價(jià)錢為：為：y3522.22+385.00X554

12、47.22(元元)假設(shè)需求預(yù)測該類房地產(chǎn)假設(shè)需求預(yù)測該類房地產(chǎn)2021年的價(jià)錢，那么年的價(jià)錢，那么為：為：y3522.22+385.00X6=5832.22(元元)假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)錢時(shí)間序列的逐期增減量大致一假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)錢時(shí)間序列的逐期增減量大致一樣，也可以用最簡便的平均增減量法進(jìn)展預(yù)測。樣，也可以用最簡便的平均增減量法進(jìn)展預(yù)測。其計(jì)算公式如下：其計(jì)算公式如下：ViPo十十dXid=(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+(Pn-Pn-1)/n=(Pn-P0)/n式中：式中：Vi第第i期期(可為年、半年、季、月等，下同可為年、半年、季、月等，下同)房地產(chǎn)價(jià)錢的趨勢值；房地產(chǎn)價(jià)錢的趨勢值

13、；i時(shí)期序數(shù)，時(shí)期序數(shù)，i=1，2，n；P0基期房地產(chǎn)價(jià)錢的實(shí)踐值；基期房地產(chǎn)價(jià)錢的實(shí)踐值；d逐期增減量的平均數(shù)；逐期增減量的平均數(shù)；Pi第第i期房地產(chǎn)價(jià)錢的實(shí)踐值。期房地產(chǎn)價(jià)錢的實(shí)踐值。例：知該類房地產(chǎn)例：知該類房地產(chǎn)20052021年的價(jià)錢及其逐年年的價(jià)錢及其逐年上漲額如表中第上漲額如表中第2列和第列和第3列所示，預(yù)測某宗房地列所示，預(yù)測某宗房地產(chǎn)產(chǎn)2021年、年、2021年的價(jià)錢。年的價(jià)錢。年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲額房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值20056810200671303207145200774603307480200878103507810200981503408150解：從表中可知

14、該類房地產(chǎn)解：從表中可知該類房地產(chǎn)20052021年價(jià)錢的年價(jià)錢的逐年上漲額大致一樣。據(jù)此可以計(jì)算逐年上漲額大致一樣。據(jù)此可以計(jì)算4年的逐年上年的逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算出各年的趨勢值。出各年的趨勢值。本例房地產(chǎn)價(jià)錢逐年上漲額的平均數(shù)為：本例房地產(chǎn)價(jià)錢逐年上漲額的平均數(shù)為：d=(320+330+350+340)/4335(元元)據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn)據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn)20010年的價(jià)錢為：年的價(jià)錢為：V56810+335X58485(元元)假設(shè)利用上述資料預(yù)測該宗房地產(chǎn)假設(shè)利用上述資料預(yù)測該宗房地產(chǎn)2021年的價(jià)年的價(jià)錢，那么為：錢

15、，那么為：V6=6810+335X6=8820(元元)運(yùn)用逐年上漲額的平均數(shù)計(jì)算趨勢值，根本運(yùn)用逐年上漲額的平均數(shù)計(jì)算趨勢值，根本都接近于實(shí)踐值。但需求留意的是，假設(shè)逐期上都接近于實(shí)踐值。但需求留意的是，假設(shè)逐期上漲額時(shí)起時(shí)伏，很不均勻，也就是說時(shí)間序列的漲額時(shí)起時(shí)伏，很不均勻，也就是說時(shí)間序列的變動(dòng)幅度較大，那么計(jì)算出的趨勢值與實(shí)踐值的變動(dòng)幅度較大，那么計(jì)算出的趨勢值與實(shí)踐值的偏離也隨之增大，這意味著運(yùn)用這種方法評價(jià)出偏離也隨之增大，這意味著運(yùn)用這種方法評價(jià)出的房地產(chǎn)價(jià)錢的正確性隨之降低。的房地產(chǎn)價(jià)錢的正確性隨之降低。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)展估價(jià)的條件是，房地運(yùn)用平均增減量法進(jìn)展估價(jià)的條件是，房

16、地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程是繼續(xù)上升或下降的，且各期產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程是繼續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近，否那么就不適宜采上升或下降的數(shù)額大致接近，否那么就不適宜采用這種方法。用這種方法。由于越接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的增減量對估價(jià)更由于越接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的增減量對估價(jià)更為重要，因此，對過去各期的增減量假設(shè)能為重要，因此，對過去各期的增減量假設(shè)能用不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減用不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，那么更能使評價(jià)價(jià)值接近或符合實(shí)踐。量，那么更能使評價(jià)價(jià)值接近或符合實(shí)踐。至于在估價(jià)時(shí)終究應(yīng)采用哪種權(quán)數(shù)予以加權(quán)，至于在估價(jià)時(shí)終究應(yīng)采用哪種權(quán)數(shù)予以加權(quán)，普通需求根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過

17、程和趨勢，普通需求根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程和趨勢，以及估價(jià)人員的閱歷來判別確定。以及估價(jià)人員的閱歷來判別確定。假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)錢時(shí)間序列的逐期開展速假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)錢時(shí)間序列的逐期開展速度大致一樣，就可以計(jì)算其逐期開展速度的度大致一樣，就可以計(jì)算其逐期開展速度的平均數(shù)，即平均開展速度，據(jù)此推算各期的平均數(shù)，即平均開展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。趨勢值。計(jì)算公式如下：計(jì)算公式如下：Vi=P0tit=(P1/P0P2/P1P3/P2Pi/Pi-1Pn/Pn-1)1/n=(Pn/P0)1/n式中式中t平均開展速度。平均開展速度。例：知該類房地產(chǎn)例：知該類房地產(chǎn)20052021年的價(jià)錢及其逐年年的價(jià)錢及其逐年

18、上漲速度如表第上漲速度如表第2列和第列和第3列所示，預(yù)測某宗房地列所示，預(yù)測某宗房地產(chǎn)產(chǎn)2021年、年、2021年的價(jià)錢。年的價(jià)錢。年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲速度（%）房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值2005560020066750120.5678020078200121.5820020089850120.19920200912000121.812000解：從表中可知該類房地產(chǎn)解：從表中可知該類房地產(chǎn)20052021年年價(jià)錢的逐年上漲速度大致一樣，據(jù)此可以價(jià)錢的逐年上漲速度大致一樣，據(jù)此可以計(jì)算計(jì)算4年的平均上漲速度，并用平均上漲速年的平均上漲速度，并用平均上漲速度推算出各年的趨勢值。度推算出各年的趨勢

19、值。本例房地產(chǎn)價(jià)錢的平均開展速度為：本例房地產(chǎn)價(jià)錢的平均開展速度為：t=(12000/5600)1/41.21即平均每年上漲即平均每年上漲21。據(jù)此預(yù)測該宗房。據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn)地產(chǎn)2021年的價(jià)錢為：年的價(jià)錢為：V55600X1.21514520(元元)假設(shè)利用上述資料預(yù)測該宗房地產(chǎn)假設(shè)利用上述資料預(yù)測該宗房地產(chǎn)2021年的價(jià)錢，那么為：年的價(jià)錢，那么為：V65600X1.21617580(元元)運(yùn)用平均開展速度法進(jìn)展估價(jià)的條件是，運(yùn)用平均開展速度法進(jìn)展估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程是繼續(xù)上升或下降的，房地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程是繼續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否那么且各期上

20、升或下降的幅度大致接近，否那么就不適宜采用這種方法。就不適宜采用這種方法。與平均增減量法類似，由于越接近估價(jià)與平均增減量法類似，由于越接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的開展速度對估價(jià)越重要，因此，對過時(shí)點(diǎn)的開展速度對估價(jià)越重要，因此，對過去各期的開展速度假設(shè)能用不同的權(quán)數(shù)予以去各期的開展速度假設(shè)能用不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)后再計(jì)算其平均開展速度，那么更能使加權(quán)后再計(jì)算其平均開展速度，那么更能使評價(jià)價(jià)值接近或符合實(shí)踐。至于在估價(jià)時(shí)終評價(jià)價(jià)值接近或符合實(shí)踐。至于在估價(jià)時(shí)終究應(yīng)采用哪種權(quán)數(shù)予以加權(quán)，普通需求根據(jù)究應(yīng)采用哪種權(quán)數(shù)予以加權(quán)，普通需求根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程和趨勢，以及估價(jià)人房地產(chǎn)價(jià)錢的變動(dòng)過程和趨勢，以及估價(jià)人員

21、的閱歷來判別確定。員的閱歷來判別確定。挪動(dòng)平均法是對原有價(jià)錢按照時(shí)間序列進(jìn)展挪動(dòng)平均法是對原有價(jià)錢按照時(shí)間序列進(jìn)展修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列挪修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列挪動(dòng)的時(shí)序價(jià)錢平均數(shù)，構(gòu)成一個(gè)新的派生平均價(jià)動(dòng)的時(shí)序價(jià)錢平均數(shù)，構(gòu)成一個(gè)新的派生平均價(jià)錢的時(shí)間序列，借以消除價(jià)錢短期動(dòng)搖的影響，錢的時(shí)間序列，借以消除價(jià)錢短期動(dòng)搖的影響，顯現(xiàn)出價(jià)錢變動(dòng)的根本開展趨勢。顯現(xiàn)出價(jià)錢變動(dòng)的根本開展趨勢。在運(yùn)用挪動(dòng)平均法時(shí)，普通應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)在運(yùn)用挪動(dòng)平均法時(shí)，普通應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)錢變化的周期長度進(jìn)展挪動(dòng)平均。在實(shí)踐運(yùn)用中，錢變化的周期長度進(jìn)展挪動(dòng)平均。在實(shí)踐運(yùn)用中，挪動(dòng)平均法

22、有簡單挪動(dòng)平均法和加權(quán)挪動(dòng)平均法挪動(dòng)平均法有簡單挪動(dòng)平均法和加權(quán)挪動(dòng)平均法之分。之分。8.5.1簡單挪動(dòng)平均法簡單挪動(dòng)平均法例：某類房地產(chǎn)例：某類房地產(chǎn)2021年各月的價(jià)錢如表中年各月的價(jià)錢如表中第第2列所示。由于各月的價(jià)錢受某些不確定列所示。由于各月的價(jià)錢受某些不確定要素的影響，時(shí)高時(shí)低，變動(dòng)較大，假設(shè)要素的影響，時(shí)高時(shí)低，變動(dòng)較大，假設(shè)不予分析，不易顯現(xiàn)其開展趨勢。假設(shè)把不予分析，不易顯現(xiàn)其開展趨勢。假設(shè)把每幾個(gè)月的價(jià)錢加起來計(jì)算其挪動(dòng)平均數(shù)，每幾個(gè)月的價(jià)錢加起來計(jì)算其挪動(dòng)平均數(shù)，建立一個(gè)挪動(dòng)平均數(shù)時(shí)間序列，就可以從建立一個(gè)挪動(dòng)平均數(shù)時(shí)間序列，就可以從平滑的開展趨勢中明顯地看出其開展變動(dòng)平

23、滑的開展趨勢中明顯地看出其開展變動(dòng)的方向和程度，進(jìn)而可以預(yù)測未來的價(jià)錢。的方向和程度，進(jìn)而可以預(yù)測未來的價(jià)錢。月份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額16700268003690068404680069401005700070401006720071401007730072601208740073801209740075001201076007620120117800127900 在計(jì)算挪動(dòng)平均數(shù)時(shí)，每次應(yīng)采用幾個(gè)月來計(jì)算，需求根據(jù)時(shí)間序列的序數(shù)和變動(dòng)周期來決議。假設(shè)序數(shù)多，變動(dòng)周期長，那么可以采用每6個(gè)月甚至每12個(gè)月來計(jì)算；反之，可以采用每2個(gè)月或每5個(gè)月來計(jì)算。

24、對本例房地產(chǎn)2021年的價(jià)錢，采用每5個(gè)月的實(shí)踐值計(jì)算其挪動(dòng)平均數(shù)。計(jì)算方法是：把15月的價(jià)錢加起來除以5得6840元，把26月的價(jià)錢加起來除以5得6940元，把37月的價(jià)錢加起來除以5得7040元，依此類推，見表中第3列。再根據(jù)每5個(gè)月的挪動(dòng)平均數(shù)計(jì)算其逐月的上漲額，見表中第4列。假設(shè)需求預(yù)測該類房地產(chǎn)假設(shè)需求預(yù)測該類房地產(chǎn)2021年年1月的價(jià)月的價(jià)錢，那么計(jì)算方法如下：由于最后一個(gè)挪動(dòng)平錢，那么計(jì)算方法如下：由于最后一個(gè)挪動(dòng)平均數(shù)均數(shù)7620與與2021年年1月相差月相差3個(gè)月，所以預(yù)測個(gè)月，所以預(yù)測該類房地產(chǎn)該類房地產(chǎn)2021年年1月的價(jià)錢為：月的價(jià)錢為：7620+12037980(元元)8.5.2加權(quán)挪動(dòng)平均法加權(quán)挪動(dòng)平均法加權(quán)挪動(dòng)平均法是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)前每假設(shè)干時(shí)加權(quán)挪動(dòng)平均法是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)前每假設(shè)干時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)錢的實(shí)踐值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用期的房地產(chǎn)價(jià)錢的實(shí)踐值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似簡單挪動(dòng)平均法的方法進(jìn)展趨勢估計(jì)。需求類似簡單挪動(dòng)平均法的方法進(jìn)展趨勢估計(jì)。需求對實(shí)踐值進(jìn)展加權(quán)的理由，與在前面平均增減量對實(shí)踐值進(jìn)展加權(quán)的理由，與在前面平均增減量法和平均開展速度法