1、房地產估價報告估字 ( ) 第 號估價項目名稱： 大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產價格評估報告委托方：估價方：估價作業日期估價人員：年 月 日至 年 月 日一、致委托方函二、估價師聲明三、估價假設和限制條件四、估價結果報告五、估價技術報告六、附件海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產價格評估報告 報告摘要 ：本報告估價對象為一幢主樓（ 停建綜合大廈） 及一幢附樓（ 住宅現房 ） 。 主樓于 1 四 4年停建，主體結構已封頂，外墻裝飾已完成，內裝修、設備及水電安裝未完成。附樓于 1992 年建成。估價對象宗地由開發商從另一家公司購買，未傘理土地使用權轉讓手續，宗地性質仍為劃撥，存在補交土地

2、出讓金的遺留問題。估價對象已辦理房屋所有權證，因未清償抵押貸款而被法院整體查封。針對估價對象停建工程占總建筑面積70 6、現房占29 4既有商業用房，也有商住用房劃撥用地等特點，結合海南房地產市場實際情況，采用兩條估價技術路線估價。一是對商業、居住及停建各部分分別運用收益法、市場比較法、假設開發法進行估價并加總；二是采用成本法整體估價；然后綜合兩條技術路線的計算結果確定其價值。海南明正房地產評估有限公司委托方函海南省海口市中級人民法院：受貴院委托，本公司對位于海南省瓊山市府城鎮瓊州大道東側x x ±廈主樓 （ 停建工程） 及附樓在估價時點2002 年 10 月 8 日的房地產價值進行

3、估價，為貴院辦理案件提供公開市場價值依據。估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術標準，經實地勘察及市場調查，并進行認真的分析和測算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為1597 69 萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒元陸仟玖佰元整，平均市值單價816 7 元/m2大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。注： 1本報告估價結果包含應向政府補交土地出讓金：經計算，土地出讓金總額為 138 392 萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣繳。若以物抵債，則應從公開市場價值總額中扣除。2 本報告估價結果包含主樓2-4 層室內裝修，但不包括室內空調主機等可移動

4、設備。估價的剝算過程及有關說明，請見估價結果報告和估價技術報告。此致海南明正房地產評估有限公司年月日估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4 我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范（C,B T 50291 1999）進行分析，形成意見和結論，擬定本估價報告。5 我們已對本估價報告中的估價對象進行廠實地查勘、拍照。6 沒有人對本估價報告提供過重要專業幫助。中

5、國注冊房地產估價師（ 簽名 ） ： 李影文中國注冊房地產估價師（ 簽名 ） ： 黃芳估價假設和限制條件1 .經到瓊山市國土局查檔及咨詢，估價對象宗地仍為無償劃拔用地，本報告估價結果包含辦理轉讓手續時應向政府補交土地出讓金等各項稅費。2 .依據房屋所有權證和國有土地使用證，房屋所有權人與土地使用者不一致。經 查房屋所有權證及房屋他項權證記載， 估價對象由房屋所有權人海南 x x有限公司向瓊 山市xx公司購買土地，但未辦理轉讓手續，假設可補辦過戶手續。3 .依據房屋所有權證及房屋分層平面圖，計瓊山市房產局查檔而來，今后以房管 部門核發的分幢（層）房屋所有權證的面積為準。幢層次面積（m2）備 注主樓

6、二層1581, 012含一層（架空層作設備用房）及頂層局部分攤三層2028. 073含一層（架空層）、二層樓梯間、頂層局部分攤四層966 . 344查房產局檔案資料五一十層13803. 115附樓整幢1183. 156合汁19561. 704 .依據估價人員現場調查，估價對象主樓于1四4年停建，附樓于1刃2年建成, 假設與實際情況相符。5 .估價對象主樓24層已由承租人裝修使用，本報告估價結果包含主樓 2-4層室內裝修，但不包括室內空調主機等可移動設備。6 本報告有效期為半年，隨著時間的推移或房地產市場價格波動較大時，其估價結果應做相應的調整或復估。估價結果報告一、估價委托方名 稱：海南省海口

7、市中級人民法院二、估價方機構名稱：海南明正房地產評估有限公司法定代表人：張能杰地 址：海口市龍昆北路15號中航大廈c A602 2資質等級：貳級資格證書：建房估證字2001049號電話號碼：0898-66769*三、估價對象基本情況名稱某大廈上樓及附樓公共配套齊全坐落海南省瓊山市州大道東側現 狀主樓主體為停建工程，其中2-4層已裝修使用。附樓為現房面積總建筑面積19561. 70m2其中上樓18378,544m2,附樓1183. 156 m2,宗地總面積 3596, 5 m2地 勢坡 地景 觀良 好環境良 好權屬海南x x有限公司建筑物情況表層數主樓共20層（翁而建為架空層），（錯層式）一層依

8、坡地附樓9層朝 向座東向西結構鋼筋混凝土平面布谿主樓H理、附樓較差用途商住綜合工程質量土樓1920層頂棚滲水嚴重，局部梁露筋，附樓末見異常維護稍 差建成年月土樓1994年停建，附樓1992年建成主樓建筑物裝修表外墻面2-3 層止面米用落地坡璃墻，配合局部噴涂裝飾 4-20層均以條跨貼面外門第二層（沿彳t ）正門不銹鋼玻璃地彈 門內墻面2-4層部分包木墻面，部分 刷涂料；5-20層墻面層已抹 灰刷白內門 ，2-4層木夾板門包門套；5加層已安裝門框及甘-普通夾板門（部分已 損壞）地面2-4 層50x10地磚，局部 花崗石地面；5-20層地面未 做窗幅合金玻璃窗（5-20層窗扇及窗框 被盜嚴重）頂棚

9、2-4 層部分木夾板吊頂， 部分龍骨刷黑吊頂，部分龍 骨后高板吊頂；4-加層，部 分抹灰刷白，部分未做保養2-4層一般，5-20層較差衛生間2-4層鋪砌20x 30墻磚至 頂，鋁扣板吊頂，地面鐳地 磚,衛生潔具齊全；1-20層貼2m高墻磚，已預埋上 下水管道，其余未做樓梯電梯井未安裝電梯；消防梯為旋轉梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；2-3層室內步梯鋪砌花商石面，鐵藝護欄木護手附樓建筑物裝修表外墻面條磚外門鋁合金玻璃門及拉閘防直門內墻面多彩噴涂內門木夾板門地面40x40 地磚，4層以上地 板膠地面窗鋁合金玻璃窗（窗扇部分被盜）頂棚二層部分木夾板吊填， 部分輕鋼龍骨后冒板吊便；其余部分抹灰刷白保養稍

10、差戶 型每層兩個單間和一個套間，有公用廚 房，平面布谿不規則衛生間陶瓷錦磚地面，木窗樓梯花崗石貼面，不銹鋼扶手四、估價目的為海南省海口市中級人民法院辦理案件提供估價對象公開市場價值的依據。五、估價時點2002 牟10月8日六、價值定義本次估價采用的公開市場價值標準為估價對象房地戶在公開市場上最可能形成的客觀合理價格。估價結果為估價對象在商住綜合用途下的房屋所有權、土地使用權價格七、估價依據1 .中華人民共和國國家標準房地產估價規范2 .國家和地方的法律、法規和有關政策丈件3 .鑒定委托書海南x x （2002）第x x號4 .房屋所有權證（瓊山文莊證字第公x x號）5 . “x x大廈”各層房

11、產平面圖6 .國有土地使用證瓊山國用（府城）字第x x號及土地登記審批表和宗地平面 I7 .估價人員進行市場調查和實地勘察所獲取的有關資料八、估價原則1 .合法原則：以估價對象合法使用、合法處分為前提估價。2 .最高最佳使用原則：以估價對象最高最佳使用為前提估價。3 .替代原則：要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。4 .估價時點原則：估價結果應是估價對象在估價時點客觀合理價格或價值。九、估價方法根據估價對象現房部分占項目總建筑面積的29 4，停建工程部分占項目總建筑面積的70 6，以及不同用途的特點，本次分別采取兩條技術路線進行估價，然后綜合確定估價對象的市場價值。第一條

12、技術路線：對現房部分即主樓2- 4 層和附樓，考慮主樓2 4 層為商業用途，出租人有收益性，故采用收益法進行估價。附樓為居住用途，市場交易實例較多，故采用市場比較法進行估價。對主樓（ 塔樓 ）5-20 層停建工程部分，根據估價對象房地產市場的實際情況，采用假設開發法進行估價（ 在計算續建完成后的房地產價值時采用市場比較法） 。第二條技術路線：因項目主體大部分為停建工程， 現房部分囚經營不善等原因也停業多年，結合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法進行估價（ 在計算重新取得土地價值時采用基準地價修正法和假設開發法） 。收益法的定義：運用某種適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈

13、收益折算到估價時點上的現值，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的定義：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地戶進行比較， 對這些類似房地戶的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法的定義：預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的定義：以開發或建造估價對象房地產所需要的各項費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出房地產的重谿價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。基準地價修正法定義：在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象

14、所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。十、估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術標準，經過認真的分析和測算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為1597， 69 萬元， 大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價816. 7元/m2大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。十一、估價人員姓名估價資格或職稱簽名蓋章 -李影文注冊房地產估價師黃芳 注冊房地產估價師 十二、估價作業日期2002年 9月 23日至 2002年 10月 8日十三、估價報告有效期限本報告書應用有效期為半年，即從則2 年 10 月 8 日至 2003 年 4 月 7 日止。20

15、02海南明正房地產評估有限公司年 10月 8日估價技術報告一、個別因素分析1 估價對象由一幢主樓20 層綜合大廈及9 層附樓組成。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設備用房使用，24層于1998年出租，經營餐飲及娛樂業，現空谿，主樓 5 20 層現為 “半拉子”工程。 主樓二層（ 沿街首層） 大堂兩側為茶藝館，室內中檔裝修，刷黑色龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內設各式茶座、卡座及秋千凳等。南側夜總會（浮仕會）高檔裝修，內設豪華KTV包廂、表演舞臺、音控室、雅座、，巴臺等。第三層 （ 沿街第二層） 中檔裝修，有可容納約200 桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約36 間。 第四層 （ 沿街第三層）

16、普通裝修，主要經營電子游戲及茶藝包廂。5 20 層原設計用途為帶衛生間的寫字間，主體結構已完工，室內已做隔墻，外墻貼條磚，內墻抹灰刷白，已安裝木夾板門，衛生間已貼 2m高墻磚，預埋上下水管道，其余未做。走廊已安裝空調管道（ 無主機 ） ， 室內有空調出風口（ 部分被盜 ） ， 地面未做，電梯未安裝。主樓于 1994 年停建至今尚未完I ，物業維護差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴重，局部梁露筋，這些因素制約了估價對象的市場價值。2 .估價對象附樓為框架結構住宅用房，平面布谿欠佳，室內昔通裝修，由于使用 已10年，維護稍差，略顯陳舊，個別窗扇被盜，加之所處位谿建筑密度大，環境、景 觀差，制約了

17、物業的市場價值。3 估價對象主樓門前有較大戶外停車場，這對物業的有效利用提供了較好條件。二、區域因素分析估價對象位于海南省府城鎮主干道瓊州大道東側，與 xx樓隔路相望，北面為xx 公司。區域內有x x大廈、x x醫院、x x電影院、中學等，地理位谿優越，交通使捷， 商業繁華度良好；，區域內基礎設施和公共設施較為完善。三、市場背景分析由于宏觀房地產市場疲軟，海南省海府地區積壓商品房和停建工程較多，以致房地產市場供過于求，銷售價格處于低迷狀態。加之政府正加大處谿積壓商品房力度，四 大資產管理公司又下調價格加快處谿變現不良資產， 這些因素勢必影響到房地產二級市 場的交易價格。但 估價對象所處地理位谿

18、較好，從長遠看仍具有增值的潛力。四、最高最佳使用分析根據建筑物設計使用功能及需求市場狀況分析，營業用房及商住用房仍有一定需求市場， 主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合當前市場的需求。估價對象要達到最高最佳使用，應以商住綜合用途最為有利，故本次評估確定估價對象在估價時點為商住綜合用途。五、估價方法的選用據估價對象現房部分占項目總建筑面積的29 4，停建工程部分占項目總建筑面積的70 6，以及不同用途的特點，本次分別采取兩條技術路線進行估價，然后綜合確定估價對象的市場價值。第一條技術路線：對現房部分即主樓2 4 層和附樓，考慮主樓2-4層為商業用途，出租具有收益性，故采用收益法進行估價。附樓為

19、居住用途， 市場交易實例較多，故采用市場比較法進行估價。對主樓（塔樓）5-20層停建工程部分, 根據估價對象房地產市場的實際情況，采用假設開發法進行估價（在計算續建完成后的房地產價值時采用市場比較法），第二條技術路線：因項目主體大部分為停建工程，現 房部分囚經營不善等原因也停業多年，結合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法 進行估價（在計算重新取得土地價值時采用基準地價修正法和假設開發法）。六、估價測算過程（一）第一條技術路線分別采用收益法、市場比較法、假設開發法測算估價對象的市場價值。1 .采用收益法計算估價對象現房主樓 24層的市場價值（第一層依坡地而建的 架空層作為設備用房）采用收益法

20、的計算公式為：V= a/r x1-1/（1+ r）N- n式中V房地產市場價值總額a 為年凈收益r資本化率N耐用年限n已經過年限（1） 計算估價對象主樓1 4層的年有效毛收入1）采用市場比較法確定估價對象第二層（即沿街首層）租金。選取可比實例：實例選用表表A-1實例A實例B實例c名稱、紅峰木業（瓊山市煙 草專賣局鋪向）海南新華印刷廠宿舍 首層鋪面（茶藝館）來福樓首層鋪面位谿府城鎮瓊州大道府城鎮紅城湖路府城鎮紅城湖路類型沿街首層鋪面沿街首層鋪面沿街首層鋪面結構鋼混鋼混鋼混姜修普通中等普通成交日期2002. 92002. 92002 . 9出租價格（元/m2）203036注：選用實例均為實際可出租

21、建筑面積租串，物業霄理貫、水電費由承租方負擔。交易情況修正：根據所掌握的資料，可比實例 A、B、C均為正常交易，無需進行交易情況修正。交易日期修正：根據府城房地產租賃市場狀況，選取的實例成交日期至估價時點時間較近， 故無需 進行交易日期修正。區城因素修正：根據估價人員現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區城因素比較修 正列表如下：區域因素比較表表A-2區域因素權數估價對象實例A實側B實例c繁華程度0 . 210101010 . 5交通便捷度0 . 210101010環境0 . 210101010就套設施0 . 21011 . 51111規劃限制0 . 210101010綜合1 , 0

22、100101103103個別因素修正：據現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象個別因素比較修正列表如下:個別因素修正比較表表A-3個別因素權敷估價對象實例A實例B實例c臨街寬探0 . 3108. 51111裝修標準0. 210797新舊程度0 . 21071012建筑結構0. 210101010平囿布谿0. 1107. 51010綜合1. 010080. 5101101求出比準價格:a .把以上比較修正后的各項結果，綜合計算 出可比實例修正后的單價，其計算列表如下：綜合修正計算表表A-4實例實例A實例B實例C成交價格（兀/ mx）203036交易情況修正100/100100/100100

23、/100交易日期修正100/100100 /100100/100區城因素修正100 /101100/103100/103個別因素修正100 /80. 5100/101100/101修正后單價（元/ m2）252935b.采用簡單算術平均法計算出一個綜合結果作為比準價格：估價對象第二層（沿街為首層）租金=（25+29+35） /3=30 元/m22）鑒于瓊山市府城鎮房地產市場第二、 三層類似出租案例較少，故采用海府地區類 似物業各層之間租金的價值環比，求出估價對象各層租金，環比百分率列表計算如下：表A-5位輅物業名稱租金二層與首層租金環比三層與二層租金 環比海秀路寶履大廈首層70兀/ m1月 二

24、層40元/ 02 月 三層30元/ m2.月57 %75 %五指 山路鼎華大廈首層187兀/ m2.月二層80元/ m 月三層50元/項月43 %63 %海秀路34號瑞華大廈首層150兀/，月二層50元/ m 月三層30元/項月33 %60 %綜合百分率44 . 33%66 %（3）估價對象主樓2-4層營業用房年有效毛收入列表計如下:表A-6估價對象租金（元/ m2）建筑面積（m2）出租率（%）二層（首層）301581 . 01295二層（二層）30X44 . 33% =3. 3%2028. 07390四層（三層）13 . 3x66 %=8. 8966. 34490合計4575. 43估價對象

25、可出租面積（）年（月）年功效毛收入 （力兀/年）二層（首層）921249. 74二層（二層）921226. 8四層（三層）92128.4,合計84. 99（2）計算主樓2-4層年運營總費用1）管理費：取有效毛收入的3%計管理費=4. 99萬元x 3% = . 55萬元/年2）維修費：維修費取建筑物重谿價的1 %,建筑物重谿價按1200元/M2計，則:維修費=4575. 43m2x120Qt£/m2 x1%/10000=5. 49 萬元/年3)稅金：營業稅及附加為有效毛收入的5. 5%計算，房產稅為有效毛收入的12%,合計為 有效毛收入的17. 5%。稅金=84. 99x17. 5%=

26、14. 87 萬元/年4)保險費：按建筑物重谿價妁260計，則保險費=4575. 43x1200 x12 %/10000=1 . 1 萬元/年5)年運營費用合計=管理費+維修費+ 稅金+保險費=2. 55十 5. 49十 14. 87十 1. 1=24. 01萬元/年(3),計算主樓2-4層年凈收益年凈收益=年有效毛收入一年運營總費用=84. 9924. 01 =60. 98 萬元/年(4)費本化率r的確定采用安全利率加風險調整值法：安全利率取國家一年期存款利率1. 98%,風險調整值根據府城地區的社會經濟現狀及預期，結合估價對象所處位谿及物業類型的特點，確定風險調整值為5. 02%。資本化率

27、r=1 . 98%十5. 02% =7%(5)計算估價對象主樓2-4層收益價格V=a/r1 1/(1 十 r)N n估價對象耐用年限60年，已經過年限8年，則：市場價值總額 V=60. 98/7%x1 -1/(1+7%)60-8=845. 31 萬元2 .采用市場比較法計算估價對象現房附樓在估價時點的公開市場價值。(1) 選取可比實例實例選用表表B-1實例A實例B實例c名稱風翔山莊A棟311房天鵝花園C棟807房金竹花園B幢30房位輅瓊山市風翔路瓊山市鳳翔路瓊山巾龍昆南路類型住宅住宅住宅結構鋼混鋼混鋼混裝修普通普通普通成交日期2001 . 7. 132001 . 9. 112001 . 8.

28、13成交價格(兀/ m2)800747766(2)交易情況修正根據所掌握的資料，可比實例 A、B、C均為正常交易，無需進行交易情況修正交易日期修正根據瓊山市府城鎮房地戶市場狀況，去年七月份至今該區城房地產交易市場價格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現象，故無需進行交易日期修正。(4) 區域因素修正根據估價人員現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區域因素比較修 正列表如下：區域因素比較表表B-2區域因素權數估價對象實例A實例B實例C環境O . 210131313景觀0 . 210131313交通便捷度0 . 2109 . 59 . 510繁華程度O . 1109910小區配套設 施0 .

29、110121212規劃限制O . 110101010治安狀況O . 110101010綜合1 . O100112112114(5)個別因素修正據現場勘察和所掌握資料；三個可比實例與估價對象的個別因素比較修正列表如下:個別因素比較表表B-3個別因素權敗估價對象實例A實例B實例c樓層0 . 210139 . 513新舊程度0. 21013 . 513 . 513. 5裝修標準0 . 110101010工程質量0 . 110101010朝向0 . 110101010平囿布貉0 . 110131313設施設備0 . 110101010建筑結構0 . 11010010練合1 . 010011610911

30、6(6)求出比準價格1)把以上比較修正后的各項結果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列 表如下：實例A實例B實例c成交價格（兀/ m2）900747766交易情況修正100 /100100 /100100 /100交易日期修正100 /100100 /100100 /100區域因素修正100 /112100 /112100 /114個別因素修正100 /116100 /109100 /116修正后單價（元/m2）6166125792）采用簡單算術平均法計算出一個綜合結果綜合計修正比較表表B-4作為比準價格。附樓市值單價=（616+612+579）/3=602元/m23）附樓市值總額=60

31、2x1183. 156=712, 260 元=71. 23 萬元3 .采用假設開發法計算估價對象主樓（塔樓）5-20層的市場價值假設開發法的計算公式為：停建工程價格=續建完成后的房地價值一續建成本一管理費用一投資利息一銷售稅費一 續建投資利潤一買方購買停建工程的稅費（1）采用市場比較法測算續建完成后的房地產市場價值表C-11）選取可比實例實例選用表項目實例A實例B實例c名稱港苑大廈A1701房鐘誠大廈A1201金搴大廈1905房位輅一類型瓊山市龍昆南路高層商住兩用瓊山市龍昆南路高層商住兩用瓊山市龍昆南路高層商住兩用結構鋼混鋼混鋼混姜修中等中等中等成交日期2001 . 12. 72001 . 8

32、. 242001 . 8. 13成交價格（兀/ m2）1230100012002）交易情況修正：根據所掌握的資料，可比實例 A、B、C均為正常交易，無需進行交易情況修正。3）交易日期修正：根據瓊山市府城鎮房地產市場狀況，可比實例成交日期至估價時點房地產交易市場 價格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現象，故無需進行交易日期修正。4）區城因素修正：根據估價人員現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區域因素比較修女列表如下：表C-2區域因素比較表區域因素權數估價對象實例A實例B實例C繁華程度O . 210101010環境O . 210121010景觀0. 21011. 5911交通便捷度O .

33、11010. 51010 . 5小區配套設施O . 110101010規劃限制0. 110101010治安狀況0. 110101010綜合1. 0100107. 598102 . 55）個別因素修正：據現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象個別因素比較修正列表如下:個別因素比較表表C-3個別因素權敷估價對象實例A實例B實例c樓層0 . 210141314工程質量0 . 21011111l裝修標準0 . 1101010lO新舊程度0 . 110101010朝向0 . 1101010lO平囿布貉0 . 11010101l設施設備0. 110101010配套設施0 . 110111111. 5

34、綜合1 . 0100111109112 . 56）求出比準價格a.以上比較修正后的各項結果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列表如下:綜合修正計算表表C-4項目實例A實例B實例C成交價格（兀/ m2）123010001200交易情況修正I00 /100100 /100100 /100交暑日期修正100 /100100 /100100 /100區域因素修正100 /107. 5100 /98100/102. 5個別因竄修正100 /111100 /109100 /112. 5修正后單價（元/ m2）10319361041b .采用鬧單算術平均法計弄出一個球含轄錄作為比準價格：估價對象520

35、層市值單價=（1031十936+1041）/3=1003元/m2(2)續建成本：根據估彳/T對象5-20層停工現狀及瓊山市工程造價確定(按商住兩用房的設計標 準)，續建成本為450元/m2續建成本估算表表C-5項口單方造價(元/ m2)門窗工程90裝飾工程及局部改造工程(含腳手架)130樓地向工程及其他35水電安裝90電梯95局部改造工程設計費用10合計410(3)管理費用：取續建成本的2%計管理費用：450x 2 % =9元/ m2(4)投資利息：利率按國家一年期貸款利率5. 31%,續建期為半年，設停建工程價值為X。投資利息=停建工程價值x(1 /5. 31%)0. 51+續建成本和管理費

36、x(1+5 . 31%)0 . 25 1=Xx0 . 0262+(450+9) x 0 . 013 =(0 . 0262X+6)元/m2(5)銷售稅費：“兩稅一費”按處谿積壓房地產政策免征，銷售費取房地總價的l % ,交易手續費按處谿積壓房地產政策 2元/ m2計：銷售稅費=1003x1%十2=12元/ m2(6)續建投資利潤：取停建工程價值和開發成本的5%計算：禾潤=(X 十 450)x5 % =(0 . 05 X 十 22. 5)元/ m2(7)買方購買停建工程的稅費：按處谿積壓房地產政策免征，故不計。(8)計算估價對象5-20層(停建工程)市場價值1)停建工程價值單價：X =100 49

37、90. 0262X 6120. 05 X22. 5X=551 . 5 元/m22)停建工程價值總額=551. 5元/m2x 13803. 115=761. 24 萬元4 .估價對象市值總額=1項+2項+3項=845. 31 十 71. 23 十 761. 24=1677. 78 萬元(二)第二條技術路線采用成本法計算估價對象的整體價值(在計算土地價值時采用基準地價修正法和假設開發法)。采用成本法的計算公式為：房地產價格=土地重新取得價格+建筑物重新建造成本一建筑物折舊1 .計算土地重新取得價格(1)采用基準地價修正法和假設開發法對土地使用權在估價時點的市場價值進行估經測算，估價對象3596.

38、5m2土地使用權公開市場價值總額為 345. 98萬元，大 寫人民幣叁佰肆拾伍萬玖仟捌佰元整詳見附件土地估價報告明正評（2002）估字第 x x 號。（2）主樓、附樓地價分攤1）分攤系數：總地價/建筑面積 =345. 98/19561. 7 =0 . 01768662）主樓分攤地價=18378. 544x0. 0176866=325. 05 萬元3）附樓分攤地價：1183. 156x0. 0176866=20. 93 萬元2 .計算建筑物重新建造成本建筑物重谿成本=開發成本+管理費+投資利息+銷售費用+開發利潤+稅費（1）開發成本=建安工程費+勘察設計及前期工程費+市政設施配套費1）建安工程費

39、：根據估價對象現狀及瓊山市建安造價確定估價對象主樓及附樓建安工程費如下 表：主樓已完工程造價估算表項目單方造價（兀/ m ）備注樁基礎工程110鋼筋棍凝土工程350磚石-L程50腳手架工程40門窗工程40綜合2-4層二次樓地向工程22裝修及水電安裝裝飾工程210苴他18水電安裝20合計860附樓已完工程造價估算表項目單方造價（兀/ m2）基礎工程90鋼筋混凝土工程230磚石-L程50腳手架工程40門窗工程130樓地向工程45裝飾工程120其他15水電安裝80合計800主樓建安工程費=18378. 544x860（元/m2）/10000=1580. 55 萬元附樓建安工程費=1183. 156x

40、800(元/ m2)/10000=94 6 萬元2)勘察設計及前期工程費：按建安工程費的6計，則：主樓勘察設計及前期工程費=1580 55x6 =94 83 萬元附樓勘察設計及前期工程費=94 65x6 =5 68 萬元3)市政設施配套費：按政府有關規定 40元/ m2計算，則：主樓市政設施配套費=18378 544x40=73 51 萬元附樓市政設施配套費=1183 156x40=4 73萬元(4) 開發成本合計：1)+2)+3)主樓=1580 55 十 94 83 十 73 51=1748 89萬元附樓=94 65十5 68十 4 73=105 06萬元(5) 管理費： ( 土地取得費+開

41、發成本)x2 主樓管理費=(325 05十 1748 89)x2 =41 48萬元附樓管理費=(20 93 105 06)x2 =2 52萬元(6) 投資利息：利率按國家一年期貸款利率5 31，按現狀建設期為一年計，則1) 土地費用利息：主樓：325 05x(1 5 31 )1-1=17 26萬元附樓：20 93x(1+5 31 )1-1=1 11 萬元2) 開發成本、管理費利息：主樓： (1748 89十 41 48)X(1 十 5 31 )0 5 1= 46 92萬元附樓： (105 06十 2 52)X(1 十 5 31 )0 5 1=2 82萬元3) 投資利息合計：主樓：17 26 十 46 92=64 18 萬元附樓： 1 11 十 2 82=3 93 萬元4) ) 銷售費用：未發生，故不計5) ) 開發利潤：取土地價格、開發成本的3計主樓開發利潤=(325 05十1748 89)x 3 =62 22 萬元附樓開發利潤=( 20 93+105 06) x 3 =3. 7s萬元(6)稅費：稅金按處谿積壓房地產政策免征，交易手續費按2元/ m2計，則：主樓稅費：1