1、租賃合同中的稅收風險及控制在實際經濟活動中，租賃合同中的涉稅風險點主要體現為：跨年度收取租金的涉稅風險， 承租人代出租人繳納稅費的涉稅風險，租賃期間違約金和賠償金的涉稅風險，租賃期間租賃價格的風險，免收租金的稅收風險，租賃期間裝修費用的涉稅風險，轉租的稅收風險 等。這些稅收風險必須要引起高度重視，否則將給企業帶來較重的稅收處罰成本。跨年度收取租金的涉稅風險及控制企業出租固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權的行為，發生跨年度收取租金的涉稅風險主要涉及到營業稅、企業所得稅和房產稅的稅收風險。( 一) 營業稅的稅收風險及控制1. 稅收風險的表現形式。企業出租固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權的

2、營業稅風險主要體現在：一次性收取承租方跨年度租金的營業稅納稅義務時間是在租賃合同的受益期限分期申報繳納營業稅，而不是在預收賬款的當天，結果延期繳納了營業稅，將受到稅務當局的稽查風險。2. 稅收風險控制。營業稅暫行條例實施細則第二十五條第二款規定： “ 納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。” 基于此規定，納稅人在收取預收租金收入申報營業稅時，在預收賬款當天就發生了營業稅的納稅義務。( 二) 企業所得稅的稅收風險及控制1. 稅收風險的表現形式。出租方一次性收取承租方跨年度租金的企業所得稅的稅收風險是：租金收入按照權責發生制進行確認還是按照收付實現

3、制進行確認。如果出租方企業財務上是盈利的，采用收付實現制進行確認收入，將會增加企業的企業所得稅負擔; 如果出租方企業財務上是多年虧損的，采用權責發生制進行確認收入，則會使企業以前遺留下來的虧損得不到完全的彌補。企業所得稅法實施條例第十九條規定：“ 企業所得稅法第六條第( 六) 項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。”國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知( 國稅函 201079號) 第一條規定： “ 根據實施條例第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取

4、得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據實施條例第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。 ” 基于以上規定，出租企業發生出租行為收取承租人租金時，企業所得稅的收入是按照收付實現制進行確認的，即按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實 現。但是，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，則預收租金收入按照權

5、責發生制原則進行確認，即在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。需要指出的是，上述的收入確認是所得稅意義上的收入確認，企業在進行會計核算時，仍應按財務會計制度的有關規定進行核算，如稅法與財務會計制度一致的，則不需進行納稅調整，否則就要進行納稅調整。2. 稅收風險控制。根據稅收法律的規定，企業出租固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應該按照以下方法進行稅務處理：第一，如果出租方的財務上有多年的虧損還沒有彌補完，則一次性收取的租金應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現; 如果出租方的財務上一直是盈利的，沒有以前年度留下虧損需要今后年度進行彌補，則一次性收取的租

6、金收入應該根據收入與費用配比原則，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。第二，如果出租方收取承租人的租金不是跨年度的， 則必須按照交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。( 三) 房產稅的稅收風險及控制1. 稅收風險的表現形式。出租人一次性收取承租人的跨年度租金的房產稅稅收風險主要體現在：預收的房租，進行分期申報繳納房產稅，將受到稅務機關的稽查而面臨補稅、滯納金和罰款的稅收處罰。2. 稅收風險控制。房產稅暫行條例第三條規定：“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。”第七條規定： “ 房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。這是房產稅的一般規定。”國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知( 國稅發 200389號) 第二條第 ( 三) 項規定： “ 納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。” 基于