1、第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分？商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底

2、層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項目有華南mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。三、什么叫購物中心？ 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合體。”由此可見，一個有計劃的購物中心對其租戶是有很大的控制權，這也是購物中心最終能否取得成功。四、什么叫MALL？Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或

3、多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“泛商業(yè)Mall” “商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè)Mall”、“動力型Mall”粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概

4、念多達60余種。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務。Mall銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習慣和嗜好。五、什么叫超市？超市是超級市場的簡稱，英文叫“super market" 超級市場這一西方行之有效的零售經(jīng)營方式，自年引入我國后，一直成效不大。但近幾年來，深圳市場上已初步形成兩大超級市場集團，港資“百佳”與中資“華潤”作龍虎斗；美國新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份有限公司協(xié)議投資萬美元，興建南京超級市場。六、步行街

5、的起源？為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述

6、一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經(jīng)濟、城市名片、文化集成等。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學著名學者胡兆量提出了4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結果，是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。 當前，在大盤住宅開發(fā)時，開發(fā)商也會利用商業(yè)步行街的模式來引導消費。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之

7、筆，它不僅負起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。這就是人們常常看到開發(fā)商對一個社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。 真正意義上的一個城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動經(jīng)濟增長的責任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運營的基本水準，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個輝煌燦爛的明天。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？·什么是專賣店？專門經(jīng)營銷售特定商品，這些商品具有極強的關聯(lián)度，或者同一個品牌的商品，或者一個系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感

8、覺。·什么是便利店？便利店，英文簡稱CVS（Convenience Store）是一種用以滿足顧客應急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。 便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時間、商品、服務等多諸方面：如遠離購物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場面積巨大，品種繁多的商品消耗了購物者大量的時間和精力；結賬時還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。于是人們需要一種能夠滿足便利店購買需求

9、的小超市來填補空白。 ·什么是連鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品和服務的同一品牌的零售店，在總部的組織領導下，采取共同經(jīng)營方針、一致的營銷行動，實行集中采購和分散銷售的有機結合，通過規(guī)范化的經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益的聯(lián)合體。八、什么叫街鋪？ 根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。什么叫底商？底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住

10、宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。目前市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托，投資者對底商的發(fā)展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。 九、什么叫寫字樓？   無論從哪方面出發(fā)，都是要重視人的需求和需求可能的變化。但這里必須有兩層考慮：首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度

11、考慮三個需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強調(diào)）和對內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也應算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）；三是能從產(chǎn)品功能的設計上考慮對后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。    其次，作為人將度過生命中很長一段時間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)

12、溫度、通風（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵交流的還是封閉強調(diào)權威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等。什么叫場所精神？    所謂場所精神來源于古羅馬，“根據(jù)古羅馬人的信仰，每一個獨立的本體都有自己的靈魂，這種靈魂賦予人和場所生命，同時也決定他們的特性與本質(zhì)”。十、什么叫公寓？比較廣泛的.針對年輕人有青年公寓,針對老年人有老年公寓等等.建造什么樣的公寓,我理解為要根據(jù)地塊位置周邊環(huán)境及市場消費等情況而定.酒店式公寓？ 指按酒店式管理的公寓，按

13、居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民置業(yè)投資的首選。 酒店式公寓不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。酒店服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經(jīng)營的純服務公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、

14、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件什么叫酒店？其分級標準是什么？CONCIERGE是一個非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。1929年10月6日，11位來自巴黎各大酒店的禮賓司聚集在一起，建立友誼和協(xié)作，這就是金鑰匙組織的雛形。1952年4月25日，歐洲金鑰匙組織成立，1972年絯組織發(fā)展成為一個國際性的組織，目前，國際金鑰匙組織共有34個國家和地區(qū)參加，約有會員3500人。國際金鑰匙組織的國際性標志為垂直交*的兩把金鑰匙，代表兩種主要的職能：一把金鑰匙用于開啟飯店綜合服務的大門；另一把金鑰匙用于開啟城市綜合服務的大門。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內(nèi)外綜合服

15、務的總代理。   國際金鑰匙組織利用遍布全球的會員所形成的網(wǎng)絡，從而使金鑰匙服務有著獨特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢。酒店金鑰匙的服務宗旨，是在不違反國家法律的前提下，使客人獲得滿意驚喜的服務。我們提供：從接待客人訂房，安排車到機場、車站、碼頭接客人，根據(jù)客人的要求介紹各特色餐廳，并為其預訂座位，聯(lián)系旅行社為客人安排好導游，當客人需要購買禮品時幫助客人在地圖上標明各購物點等等，最后當客人要離開時，在灑店里幫助客人買好車、船、機票，并幫客人托運行李物品，如果客人需要的話，還可以訂好下一站的灑店并與下一城市酒店的金鑰匙落實好客人所需的相應服務。 酒店金鑰匙對中外商務旅游者而

16、言，他們是酒店內(nèi)外綜合服務的總代理，一個在旅途中可以信賴的人，一個充滿友誼的忠實朋友，一個解決麻煩問題的人，一個個性化服務的專家。 酒店金鑰匙服務理念 十一、什么叫主力店？強調(diào)了經(jīng)營管理方對以往商業(yè)運作的突破，盡一切可能引進新型的經(jīng)營運作模式，在業(yè)態(tài)創(chuàng)新，經(jīng)營創(chuàng)新，乃至產(chǎn)權組合，資金運作等方面，營造更加寬松的投資、融資環(huán)境，使燕莎MALL成為商業(yè)資本運作多樣化的典范。在客流組織上，我們更加強調(diào)了系統(tǒng)化的安全措施，以及客流、交通的遠端輻射功能，這個我們想要把吸引力從北京一直到華北，到東北，將來使這個MALL影響力擴大到更廣泛的地域，使它成為國內(nèi)外游客在北京游覽休閑的最佳項目。

17、十二、什么叫商圈？怎樣劃分商圈？ 對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當少，且非常分散。十三、什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的？提袋率(每100位顧客中購物的比例) 人流量是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道

18、上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面 的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量十四、什么叫坪效？坪效（單位面積銷售額）。十五、什么叫專業(yè)市場？專門經(jīng)營某種特定商品的大的建筑物。十六、什么叫折扣店？什么叫特賣場？折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。特賣場以特價商品為主的零售業(yè)態(tài)十七、什么叫商業(yè)管理？對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)

19、管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。十八、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無論是零售商選址開店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，選址的實質(zhì)都是對商業(yè)經(jīng)營場所的價值判斷。相對于地產(chǎn)商如何選址，人們大多議論的是零售商如何選址的話題。其原因，是土地的商業(yè)用途劃分不由開發(fā)商決定，再加上前些年土地供應緊張，開發(fā)商拿地的壓力，使其很

20、難再注重土地商用價值的評判。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所導致的店鋪空置問題日益嚴重，對商業(yè)用地進行價值評判的重要性已經(jīng)引起業(yè)界的高度重視。  對于地產(chǎn)商提供場地，零售商在此販賣商品，這樣一塊共同使用的場所，了解兩者對這一場所的不同價值評判，不僅直接關系兩者各自的收益，也是兩者在同一商業(yè)價值鏈上達到協(xié)調(diào)一致的關鍵。以下就兩者在價值評判中的幾個不同點談談自己的看法。  一看場所的視點不同  以什么為標準評價商業(yè)經(jīng)營場所的價值？零售商是以自己的店鋪為標準，地產(chǎn)商是以商圈及立地條件為標準。更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點，判斷商圈及立地

21、條件是否滿足開店的要求。地產(chǎn)商以商圈及立地條件為視點，判斷場所具有多大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值。前者是由小向大看，即由場所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看場所。  二對顧客類型劃分的標準不同  顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時，地產(chǎn)商也要依據(jù)場所能給零售商帶來多少顧客、帶來什么樣的顧客來收取店鋪租金。但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。  零售商面對的是某一類消費群體的某種特定需求。所以，零售商對顧客進行分類時，是依據(jù)店鋪經(jīng)營的商品品種，對這類消費群體進行詳細分類。例如，時裝店要依據(jù)顧客的年齡段、工作性質(zhì)、工資收入、生活方式等從不同角度進行詳細縱向分類

22、。詳細分類的目的是為了調(diào)整商品構成，從而滿足不同客層的不同需求。  地產(chǎn)商面對的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務的顧客特征對整個商圈內(nèi)的顧客進行橫向分類。例如，高收入中年女性購買服裝去百貨店、一般家庭婦女購買服裝去綜合超市、年輕女孩購買服裝去時裝店等。橫向分類的目的是根據(jù)不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪在城市空間中的分布規(guī)律，選取與場所相適宜的業(yè)種、業(yè)態(tài)，依據(jù)消費者的空間性購物行為來判斷這里能來多少顧客。由此，為確立招商目標、制定租金價位提供依據(jù)。  三對場所的基礎數(shù)據(jù)使用目的不同  無論是零售商還是地產(chǎn)商，選址中

23、都要對反映商圈及立地條件狀況的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，但這些數(shù)據(jù)使用目的不同。    零售商利用此數(shù)據(jù)的目的是進行營業(yè)額預測。特別是經(jīng)營管理模式已經(jīng)定型的大型連鎖業(yè)，讓它去改變經(jīng)營管理模式去適應商圈及立地條件非常困難，所以，店鋪的商圈及立地條件就成了店鋪是否盈利的決定性因素。  地產(chǎn)商利用這些基礎數(shù)據(jù)，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設規(guī)模。對于剛剛起步的新區(qū)建設，用此數(shù)據(jù)與最低端商業(yè)活動得以成立的最低要求進行比較，直接就可以判斷項目的可行與否。  四對商圈未來發(fā)展方向的期望不同  零售商希望未來商圈的同質(zhì)化擴大，不希

24、望商圈的性質(zhì)發(fā)生變化。因為，每一個成熟的店鋪都需要一個穩(wěn)定的消費群體，商圈同質(zhì)化擴大意味著適宜自己的顧客增加。商圈性質(zhì)的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開發(fā)商的業(yè)態(tài)調(diào)整中遭淘汰。地產(chǎn)商不僅希望未來商圈擴大，同時希望商圈質(zhì)的提高。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進入，同時帶來物業(yè)的升值。對一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，建設周期一年，3-5年收回建筑投資，接下來就是業(yè)態(tài)調(diào)整。這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場競爭要求從選址階段就要開始考慮3、5年后的業(yè)態(tài)調(diào)整，以適應環(huán)境的變化。  除此之外，兩者對商圈范圍的界定、競合店的選出、進駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。  第

25、二、廣告及廣告活動報紙廣告以平面紙張作為載體（媒介），以視覺形式來傳遞產(chǎn)品或勞務信息的廣告。電視廣告以電視廣播作媒介，以視覺形象和聽覺形象結合的形式來傳遞產(chǎn)品或勞務信息的廣告。電臺廣告 以廣播作媒介，通過語言和音響效果等聽覺訴求方式來傳遞產(chǎn)品或勞務信息的廣告。DM： mail,譯為“直郵郵件”、“廣告信函”、“直接郵寄函件”等、是指具有個人資訊的功能，通過DN的媒體進行寄遞、創(chuàng)造顧客的一種方式，簡單理解就是一種廣告宣傳的手段。 手機短消息通過手機功能發(fā)布信息或交流的傳播媒體。新聞廣告直接以新聞名義實施廣告的行為。廣告*通常指電臺或電視廣告中較長的專題廣告。內(nèi)刊廣告報刊*中附

26、加的部分廣告，發(fā)行量不一定與其刊物等同。移動廣告電信運營商或者內(nèi)容提供商或者非運營商機構以及個人提供經(jīng)過接收者許可的文字、表格、圖片或者語音的電話或者信息用來推銷商品或服務，但事先經(jīng)過接收人邀請雙方已經(jīng)建立商業(yè)關系除外。 夾報是憑借報紙現(xiàn)有的發(fā)行網(wǎng)，以隨報夾送的方式進行宣傳以達到銷售商品及推銷服務目的的一種廣告形式。禮品廣告是企事業(yè)單位在經(jīng)營或商務活動中為了提高或擴大其知名度， 提高產(chǎn)品的市場占有率(份額)，獲取更高銷售業(yè)績和利潤而特別采購的。事件廣告策劃制造與項目相關的轟動性事件，可引發(fā)公眾輿論的廣告形式。網(wǎng)絡廣告利用通訊線路將若干臺電腦有序的聯(lián)結在一起成為一個可以制造、加工、傳遞、處理信息

27、，實現(xiàn)共享信息資源的信息系統(tǒng)。樣板房指用于直觀體現(xiàn)產(chǎn)品功能配置、布局設計、裝修標準的展示房。  名人秀邀請行業(yè)精英或者有社會新聞效應的名人聚集，以酒會或其他主題性聚會的形式開展活動，活動特色就是規(guī)模相對較小，以小眾群體為主，但影響力可以相當大。 論壇廣泛邀請政府官員、業(yè)內(nèi)精英、社會學者專家甚至群眾參加，以集中討論某個話題、解決問題為主要目的的活動，活動特色就是規(guī)模可大可小，但必須有需討論和解決的集中主題，活動好處是有社會權威性。 演出以娛樂的方式為觀眾提供舞蹈、歌唱、相聲等多種形式的表演，活動特色就是形式規(guī)模可以多變，接受的觀眾層面也較廣，活動好處是豐富多彩、熱鬧喜慶。 展覽通過提供

28、場地，招引客商展示和銷售商品，以及進行貿(mào)易活動的特殊廣告形式。運動會屬于主題性活動的一種，主要是針對“健康、陽光”等主題展開，組織各類型例如農(nóng)運會、水上運動會等，活動特色就是可參與感強，同時帶出健康的信息。 主題節(jié)針對不同的節(jié)日、項目的階段需求組織各式各樣的主題性活動，例如啤酒節(jié)、潑水節(jié)、圣誕party等，活動特色是參與感強、層面廣，對增強現(xiàn)場人流有很好的幫助。 業(yè)主聯(lián)誼會因應不同的節(jié)日、項目的階段需求組織針對樓盤業(yè)主這個特定群體做的面對面的推廣活動，例如中秋聯(lián)誼會，業(yè)主春游會等，定期向業(yè)主傳遞相應的樓盤信息，增強他們購買的信心，鼓勵他們帶朋友參加，并帶來新的成交。活動也可能帶來一些不利因素，

29、可能造成某些負面信息在業(yè)主間的互相傳遞。 開放日樓盤的某特色部分向公眾開放的特定時間，例如新板房開放日、會所開放日等，讓購買者提前體驗居住的感受，加強購買的信心。旅游參觀聯(lián)系短程旅游團帶游客免費參觀社區(qū)，這主要是針對相對郊外的樓盤所組織的活動，目的是展示樓盤在景觀和環(huán)境上的特長，吸引某部分特定人士，如需養(yǎng)老或者度假等。 簽約儀式活動組織時間多為商場招商的早期或者中期，在物業(yè)擁有一個或多個可帶動性的大商家或者一定數(shù)量商家進入的情況下，通過簽約儀式帶動更多的商家進入商場。儀式一般隆重而簡單。 新聞發(fā)布會策劃轟動性事件前或為澄清負面信息而組織新聞媒體召開的會議，會議的主題明確，一般通過發(fā)言人講話和提

30、供新聞稿的形式發(fā)布信息，會議一般隆重而簡單，但最主要的是其后面產(chǎn)生的新聞價值和傳播效應。 產(chǎn)品介紹會屬于階段性的推廣活動，一般在樓盤推出的初期或者有新貨推出的階段組織。活動以推廣新產(chǎn)品為目標，可以配以其他例如演出、小型party等豐富其內(nèi)容。第三、規(guī)劃一、不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業(yè)地區(qū)或主要道路的適宜位置。大中型菜市場類建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口紅線轉(zhuǎn)彎起點處不應小于70m。小區(qū)內(nèi)的商店建筑服務半徑不宜超過300m。商店建筑不宜設在有甲、乙類火災危險性廠房、倉庫和易燃、可燃材料堆場附近；如因用地條件所限，其安全距離應符合防火規(guī)范的有關規(guī)定。大中型商店建筑

31、應有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接；或基地應有不小于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。大中型商店基地內(nèi)，在建筑物背面或側(cè)面，應設置凈寬度不小于4m的運輸?shù)缆贰；貎?nèi)消防車道也可與運輸?shù)缆方Y合設置。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按當?shù)匾?guī)劃部門要求，應留有適當集散場地。大中型商店建筑，如附近無公共停車場地時，按當?shù)匾?guī)劃部門要求，應在基地內(nèi)設停車場地或在建筑物內(nèi)設停車庫。二、不同商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積、規(guī)模與場地、樓層的要求商店建筑的規(guī)模，根據(jù)其使用類別、建筑面積分為大、中、小型，商店建筑的規(guī)模百貨商店、商場建筑面積（m2） 菜市場類建筑面積（m2） 專業(yè)商店建筑

32、（m2）大型 >15000 >6000 >5000中型 300015000 12006000 10005000小型 >3000 >1200 >1000三、中庭的規(guī)劃要求中庭也叫內(nèi)院，在多層和高層建筑中也叫天井，其主要是對采光的要求，滿足建筑底層有日照四、通道的規(guī)劃要求外廊式（布置單面房）的走廊寬度1.32.2米 內(nèi)廊式（雙面房）的走廊寬度1.62.2米走道凈高大于等于2.1米 最遠的房間到廁所的距離應小于50米超過50平方米或60人以上的房間應有兩個出口，兩出口間距5米以上一建筑兩端頭設置疏散樓梯時，房間到樓梯的距離在40米以內(nèi)一建筑單側(cè)設置一部疏散樓梯時，

33、最遠的房間到樓梯的距離在22米內(nèi)一房間內(nèi)一角設置有樓梯時，房間對角線的距離在40米以內(nèi)五、電梯的配比要求大型商店營業(yè)部分層數(shù)為四層及四層以上時，宜設乘客電梯或自動扶梯；商店的多層倉庫可按規(guī)模設置載貨電梯或電動提升機、輸送機。營業(yè)部分設置的自動扶梯應符合下列規(guī)定：一、自動扶梯傾斜部分的水平夾角應等于或小于30°；二、自動扶梯上下兩端水平部分3m范圍內(nèi)不得兼作它用；三、當只設單向自動扶梯時，附近應設置相配伍的樓梯。六、停車場的設計與配比停車場分為配建停車場和公共停車場機動車公共停車場的服務半徑，在市中心地區(qū)不應大于200米在一般地區(qū)不應大于300米自行車公共停車場的服務半徑宜為50100

34、米，并不得大于200米 城市公共停車場總面積 F=A*n*aF停車場所需面積 A城市規(guī)劃期末的汽車總數(shù)n使用停車場的汽車百分數(shù) a-每輛汽車所占用的面積城市公共停車場的用地總面積按規(guī)劃城市人口每人0.8-1.0平方米進行計算,其中：機動車停車場的用地為80%90% 自行車停車場的用地為10%20%七、燈光照明的要求照明除滿足視覺功能外，還應強調(diào)藝術效果照明數(shù)量按工作精細度分級照明質(zhì)量：        工作（明視）照明，環(huán)境（氣氛）照明，照度充分，高低根據(jù)需要，亮度均勻，明亮因地而異，盡量避免眩光，允許少量高光，陰影

35、適可而止，追求立體效果，光源顯色性好，調(diào)動顏色功能，方案實用經(jīng)濟，局部畫龍點睛，照度穩(wěn)定，消除頻閃效應居室人工照明應大于10lx（勒克司）八、配電的要求(1)高壓配電網(wǎng)架應與二次送電網(wǎng)密切配合，可以互通容量。高壓配電網(wǎng)架宜按遠期規(guī)劃一次建成，一般應在二十年內(nèi)保持不變。當負荷密度增加到一定程度時，可插入新的變電所，使網(wǎng)架結構基本不變。高壓配電網(wǎng)中每一主干線路和配電變壓器，都應有比較明顯的供電范圍，不宜交錯重疊。（2）高壓配電網(wǎng)架的結線方式，可采用放射式。大城網(wǎng)和特大城網(wǎng)，應采用多回線式或環(huán)式，必要時可增設開閉所。低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個別地區(qū)有條件時可

36、采用格網(wǎng)式。（3）配電網(wǎng)應不斷加強網(wǎng)絡結構，盡量提高供電可靠性，以適應擴大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設雙電源和專線供電線路。必須由雙電源供電的用戶，進線開關之間應有可靠的連鎖裝置。（4）城市公路燈照明線路是配電網(wǎng)的一個組成，配電網(wǎng)規(guī)劃中應包括路燈照明的改進和發(fā)展部分。九、商場層高設計規(guī)范多層商場的平面柱網(wǎng)一般為7.5米*7.5米或7.8米*7.8米或8.4米*8.4米 層高一般4.5米6米十、寫字樓層高設計規(guī)范層高一般3.6米十一、步行商業(yè)街的街寬要求步行街要增加綠化，布置環(huán)境設施，如：座椅，休息廊，路燈，雕塑，水池，廣場，裝修店面，街寬至少12米左右。十二、首層設計的層高考慮首層

37、主要是門廳，是一個建筑的展示空間，在效果上講究大氣，莊重，豪華，故首層層高可考慮通高兩層，甚至三層，一般4.5米7.5米.十三、通風、采光、消防規(guī)范通風：南北房間應考慮通風，并組織穿堂風采光：住宅的間距應保證第一層樓在冬至（12月22日）有至少一小時的日照居室天然采光系數(shù)（開窗面積/地面面積）應不小于1/10消防規(guī)范：（1） 道路消防規(guī)范（A）當建筑沿街部分長度超過150米或總長度超過220米，應設穿過建筑的消防車道（B）沿街建筑應設連接街道和內(nèi)院的通道，其間距不大于80米（C）建筑物內(nèi)開設的消防車道，凈高和凈寬均應大于或等于4米（D）消防道路寬度應大于3.5米，凈空高度不應小于4米（E）盡端

38、式消防道的回車場尺度應大于等于15米*15米（F）高層建筑宜設環(huán)形消防車道，或沿兩長邊設消防車道（G）超過3000座的體育館，超過2000座的會堂，占地面積超過3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜設環(huán)形消防車道(2) 、建筑物消防間距多層建筑與多層建筑的防火間距不應小于6米高層建筑與多層建筑的防火間距不應小于9米 高層建筑與高層建筑的防火間距不應小于13米(3) 、建筑設計     高層建筑主體須有不小于1/4周長的防火面，在防火面一側(cè)建筑的裙房，高度不應大于5米，深度不應大于4米。防火面應有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口十四、空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)名稱 夏

39、季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度（） 2628 2830 1618 相對溫度（%） 5565 6580 3050 平均風速（m/s） 0.20.5 0.5 0.10.3 CO2濃度（%） 0.2 最小新風量（m3/人h） 8.5 商店營業(yè)廳通風設備允許噪聲，頂層宜取4555dB(A)，底層宜取5060dB(A)；當周圍環(huán)境噪聲級較低時，采用下限允許值，當周圍環(huán)境噪聲級較高時，采用上限允許值。 當計算空氣調(diào)節(jié)冷負荷時，營業(yè)廳人數(shù)應包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數(shù)應按星期日平均流量計算。 當計算人體散熱量時，應考慮顧客和售貨員中成年男子、成年女子和兒童的比例及其散熱量不同的群集系數(shù)，一般可取

40、0.92。 商店營業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)宜采用低速全空氣單風道系統(tǒng)；有條件時，可采用變風量系統(tǒng)。 商店營業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)，空氣處理宜采用噴水室或帶噴水的冷水表曲式冷卻器；冬季不應加濕。 機械送風系統(tǒng)（包括與熱風采暖合并的系統(tǒng)）的送風方式應采用上側(cè)送；當有吊頂可以利用時，可采用散流器直送。大門熱風幕或空氣幕宜采用自上向下送風，條縫和孔口處的送風速度應保證氣流射向地面；熱風幕送風溫度不宜超過50。十五、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進的技術設備，實現(xiàn)辦公活動自動化和科學化。其宗旨是提高辦公質(zhì)量和決策水平，減少疏漏差錯；提高效率，縮短處理公務的時間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復雜、繁重的境況和條件下解

41、脫出來。完整的辦公智能化系統(tǒng)由計算機技術、通訊技術及相關設備組成，具有信息準備、輸入、保存、處理、分發(fā)和傳播等功能。 通訊自動化系統(tǒng)目的在保證隨時與世界各地進行聯(lián)絡，其設備應包括與國際聯(lián)網(wǎng)的計算機系統(tǒng)、直撥電話、可視電話、電子郵件及電話會議、電視會議設備等。 建筑智能化在建筑領域的影響是全方位的，包括改變建筑的結構、形式和設備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。 以辦公樓為例，由于實現(xiàn)智能化，傳統(tǒng)的空間形式會受到明顯沖擊，封閉式的小開間辦公室將部分或大部分地被開敞式辦公室取代。這種辦公室由屏風或家具圍合而成，同處于一個大空間內(nèi)，又有相對獨立性，既能提供方便聯(lián)絡，又能保證各自安靜。更重要的是，它有利

42、于綜合布線，靈活設置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時方便地連接和使用各種先進設備。目前，國內(nèi)的一些新型屏風家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個角落設有走線口，并設插座、臺底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無需移動桌面或吊柜。 智能化的推進還使辦公設備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計算機、打印機等設備。“無紙辦公”未必是未來辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實現(xiàn)的。十六、幕墻設計幕墻設計也是主要外立面的設計，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺效果要求幕墻材質(zhì)有

43、大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等十七、不同商業(yè)物業(yè)的成本構成及大致比例。地價及其稅收，方案設計費、建筑安裝成本、配套、營銷和管理及稅收。十八、主入口及次入口的規(guī)劃要求入口位置距道路交叉口的距離不應小于70米,主入口是大量車流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服務用房，管理等的出入口十九、外立面風格與顏色格調(diào)的要求 外立面風格一般有古典式（古希臘，古羅馬），一般采用白色現(xiàn)代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質(zhì)，保持材料的本色二十、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理二十一、攤公的構成及減低公攤的辦法 公攤面

44、積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的分攤面積要大于板樓的分攤面積。實踐中，塔樓的分攤系數(shù)一般在018026之間。而板樓的分攤系數(shù)則在014016之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。二十二、鋪位分割設計要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價比，還有市場的需求，和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心里。和商鋪的經(jīng)營范圍。二十三、衛(wèi)生間的設計與配比要求一戶衛(wèi)生間的總面積以35平方米為宜，不應小于3平方米.一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起二十四

45、、倉庫的設計布局要求 倉庫分 一般性綜合倉庫和特種倉庫（如冷藏，易燃，易爆）。用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水;地下水位不能太高，不應布置在潮濕的洼地上;土壤承載力高，當沿河時，應考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力;有利于交通運輸;有利于建設，有利于經(jīng)營,節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時，必須留出岸線;注意城市環(huán)境保護，防止污染，保證城市安全二十五、設備房的設計布局及面積要求 設備用房單獨設置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。設備用房應集中布置作為裙房，資源盡量公享二十六、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結合方式：（1）上下分層,（2）庭院組合式,（3）中庭式二十七、店

46、招的設計規(guī)格 根據(jù)有關規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設計，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。二十八、隔墻的處理辦法兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構造。或采用雙層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比 貨梯應考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設計而相應配比。三十、什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營對荷載的要求？計算方法怎樣 荷載是建貨梯應考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設計而相應配比。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載

47、指人，家具，陳設品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實際構成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載第四、營銷一、返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報（約為8%12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權都歸發(fā)展商所有，這種形式的實質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔未來經(jīng)營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。 一般是指商鋪或某些單身公寓吧,開發(fā)商在銷售時承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去.具體是指商鋪開發(fā)商在銷售過程

48、中,承諾不僅可以代業(yè)主收租金,還保證合同年限到期后商鋪產(chǎn)權歸業(yè)主.二、什么是產(chǎn)權式商鋪？    所謂產(chǎn)權式商鋪,即所有權與經(jīng)營權分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權式商鋪最核心、最基礎的理念。產(chǎn)權式商鋪是國際流行的所有權和經(jīng)營權分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營,商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據(jù)資料統(tǒng)計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權式商鋪為發(fā)展方向。  

49、60; 售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。三、MALL業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析自二十世紀末起我國許多大中城市興起了超大型購物中心（MALL）建設熱潮，文章在介紹超大型購物中心這一新型業(yè)態(tài)特點的基礎上，探討該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營模式，并探求MALL在當前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機遇。 四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機構代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務。 房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

50、到一定階段的必然產(chǎn)物。五、什么叫投資回報率？怎樣計算？如何計算投資回報率一個計算投資回報率的計算公式：計算購入再出租的投資回報率月租金×12個月-首付款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價計算購入再售出的投資回報率(售出價-購入價)/購入價備注：無貸款情況六、什么叫委托代理租賃？房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。 從事房屋租賃代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開設賬戶、交納租賃代理保證金。租賃代理保證金的金額不得低于60萬元。 房

51、地產(chǎn)經(jīng)紀機構從事房屋租賃代理業(yè)務必須通過指定銀行代收、代付租金。七、商鋪定價要參照哪些因素？在北京，開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的510倍，甚至更高。以柳州為例，當?shù)氐乃白≌N售價格每平方米不到3000元，一般商品房價格每平方米2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米3萬元，有些甚至達到5萬多元。 那么，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學的理論，開發(fā)商在土地成本基礎上加上開發(fā)成本、相關的稅金以及利潤就得出銷售價格，但

52、實際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標準。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。 城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素 影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據(jù)指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調(diào)查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。 對任何一個城市而言，由

53、于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有12個，導致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。 城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素 中國商業(yè)經(jīng)濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力生產(chǎn)力流通力。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，

54、流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因為其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達。 而流通力的發(fā)達程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價格高，就是因為當?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同

55、一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿(mào)，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬2（套內(nèi)面積）的天價。 所以，開發(fā)商在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許會差幾倍。所謂“一步三市”就是這個道理。 投資渠道是決定一個城市商鋪價格水平的重要因素 我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進行定性訪談，當?shù)赝顿Y人投資預期“只要回報比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在45；

56、而在北京，投資人普遍預期是在810年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在1015。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。 在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比

57、率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。 這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿(mào)開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創(chuàng)下中關村單筆商鋪成交的最高紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟學中資本流動性的原理。 如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成

58、這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更高，風險更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個真正的公寓項目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高于北京的原因。 除了上述因素以外，影響商鋪價格的因素還有很多，比如當前國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點可以肯定的是，住宅價格不是決定商鋪價