1、關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報(bào)告（范本）投資拓展總部2008年6月目錄、未來市場供應(yīng)情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。1. 東莞市商品房供應(yīng)情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。2. 常平鎮(zhèn)商品房市場供應(yīng)情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。二、東莞市商品房戶均面積走勢情況分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。1. 東莞市商品房戶均面積的走勢 錯(cuò)誤!未定義書簽。2. 東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢情況分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。五、東田麗園客戶群體研究 錯(cuò)誤！未定義書簽。1. 東田麗園來訪客戶情況的分析： 錯(cuò)誤！未定義書簽。2. 東田麗園來訪

2、客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析.錯(cuò)誤！未定義書簽。六、東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況： 錯(cuò)誤！未定義書簽。七、東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比建議關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比，我部將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從而得出東田麗園五期三 區(qū)初步的戶型配比建議。一、未來市場供應(yīng)情況東莞市商品房供應(yīng)情況東莞市住房建設(shè)規(guī)劃2008年度住房建設(shè)計(jì)劃一覽表類別主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)用地面積（h, m2）6612政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積（萬耐）套數(shù)（套）270015004200戶籍建筑面積（h, m2）人口套數(shù)（套）5005371037廉租房外來人口

3、用地面積（h, m2）建筑面積（萬川）19套數(shù)（套）147038005270用地面積（h, m2）428般苜迪冏|川丿方建筑面積（萬川）728商im房套數(shù)（套）3570081000116700高檔商品房用地面積（h, nf）建筑面積（萬川）套數(shù)（套）93002300032300小計(jì)用地面積（h, m2）295650945建筑面積（萬研）45810401498套數(shù)（套）49670109837159500東莞市住房建設(shè)規(guī)劃2009年度住房建設(shè)計(jì)劃一覽表類別主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積（h, m2）5813建筑面積（萬時(shí)）11套數(shù)（套）140020003400廉租房戶籍人口建

4、筑面積（h, m2）4套數(shù)（套）8005221322外來人口用地面積（h, m2）8建筑面積（萬耐）16套數(shù)（套）184032005040般 商im房普通商品房用地面積（h, m2）1616264建筑面積（萬耐）470套數(shù)（套）278505200079850高檔商品房用地面積（h, m2）60120180建筑面積（萬研）206套數(shù)（套）70201700024020小計(jì)用地面積（h, m2）230400630建筑面積（萬耐）711套數(shù)（套）3891074722113632從以上數(shù)據(jù)可以看出 09年一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少，但預(yù)計(jì) 08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng) 面積將07年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多3

5、00萬冊，未來的東莞房地產(chǎn)市場以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競爭將會加大，銷售形勢將更加嚴(yán)峻。常平鎮(zhèn)商品房市場供應(yīng)情況根據(jù)網(wǎng)上得到的一些數(shù)據(jù)以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)面積占東莞市總體開發(fā)面積的比例，預(yù)計(jì)常平鎮(zhèn) 未來兩年的商品房開發(fā)面積分別為56萬nf和45萬耐，近年來常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開發(fā)面積也在減少。二、東莞市商品房戶均面積走勢情況分析1、東莞市商品房戶均面積的走勢東莞市新擢裔晶住拓戶詢西和走.勢:甲位:V150100»24.5】i 2396.820052D06200720081®90/70政策的執(zhí)行，戶均面積找祿未源；東弄市琨創(chuàng)局、東莽市房筲局由

6、東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對有所下降。08、09年90 m2 -100 nf的商品住房將大量進(jìn)入市場，未來兩年的商品房數(shù)量將會增加，市場的同質(zhì)化嚴(yán)重，對商品房的銷售將造成沖擊，大戶型的需求情況將有所減弱，未來商品房將主要以 三房供應(yīng)為主。2、東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢情況分析東田麗園三期一區(qū)的戶型配比情況:三期一區(qū)面積情況套數(shù)比例70 8092%80 9012%90 100125%100110110 1201201304%130140125%140150150-160147%160-170128%170-18051%240-280 （復(fù)式）18%合計(jì)694%15

7、0-170 m2,戶型產(chǎn)品的種類比較多,從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶型在 但100-130 Itf的戶型出現(xiàn)了真空。東田麗園三期一區(qū)成交情況（來源于銷售部）樓閣名稱總套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)本期銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1彩田居10座5858580%彩田居11座5151510%彩田居12座5150501%彩田居13座47242423%彩田居15座47343413%彩田居16座3634342%彩田居17座70292941%彩田居18座70151555%彩田居1座1816162%彩田居2座1817171%彩田居3座1817171%彩田居5座1817171%彩田居6座1818180%彩田居7

8、座5858580%彩田居8座5858580%彩田居9座5858580%小計(jì):694554554140%從銷售部統(tǒng)計(jì)得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來看，目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積為150-170 m2 （4房3衛(wèi)），正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點(diǎn)：1.受目前房地產(chǎn)市場影響，消費(fèi)者觀望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對小戶型面積需求的客戶在增加。3.該部分樓宇位于未來的新城大道邊上，位置可能對客戶存在著一定的影響。東田麗園五期一區(qū)的戶型配比情況:五期一區(qū)面積情況套數(shù)比例90 100114%

9、100110110120114%12013013014078%140150186%合計(jì)492%200180160140數(shù)120戶100806040200五期一區(qū)戶型配比情況| 口套數(shù)|面積|90 100100 110110 120120 130130 140140 150面積檔次五期二區(qū)戶型配比情況戶型面積套數(shù)面積東田麗園五期二區(qū)的戶型配比情況:面積情況套數(shù)比例90-100144%100110五期二區(qū)110120144%120130130140216%14015015016072%合計(jì)576%從以上對東UJ麗園戶型配比數(shù)據(jù)可以看出，三期一區(qū)的產(chǎn)品主要是80-100 m2 （比例占 33%）以及

10、150180 m2 （比例占）的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以140150 nf的戶型為主；到了五期二區(qū)的產(chǎn)品則主要是以130140 nf的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的主力戶型面積是在減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與商品房的銷售價(jià)格有關(guān)，單價(jià)過高導(dǎo)致了單套商品房的總額過大，居民的收入水平跟不上房價(jià)上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對戶型的面積需求。由此建議東田麗園五期三區(qū)的主力戶型面積控制在110130 nf左右。三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況樓盤名稱總建筑面積（nf）容積率未來供應(yīng)預(yù)計(jì)上市時(shí)間萬科城110萬約萬08年上半年東田麗園40萬約25萬08

11、年上半年東田翠湖灣20萬約萬08年世紀(jì)康城18萬約3萬07年下半年花和小城萬約5萬（319套）07年下半年山水雅居萬約萬07年下半年金凱水都18萬約10萬9月中碧湖花園約10萬約9萬07年10月后翰林雅苑萬約萬08年上半年譽(yù)景名居約10萬約10萬10月份左右卓越項(xiàng)目57萬約57萬08年常平鎮(zhèn)近期推出項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)主要是二房（7090 m2）,三房（90120肝）、四房（130160開發(fā)占地面積700多畝，不過該項(xiàng)目一期開發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對公司項(xiàng)目影響不大;二期的開發(fā)將以高層為主，高層共有12棟18層的高層，預(yù)計(jì)高層建筑面積將達(dá)到12萬冊左右。四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況項(xiàng)

12、目名稱地理位置發(fā)展商規(guī)模在售主力戶型及而積均價(jià)東莞市常黃東莞市萬科陽光占地：66多萬nf二房：71-81 m2萬科城4600%/m2公路房地產(chǎn)有限公司建面：110多萬nf三房：88-134 m2東莞市常平東莞市東田房地占地：75m2二房：72 m2東田麗園鎮(zhèn)常黃路產(chǎn)開發(fā)有限公司建面：40萬nV三房:100-108 m26000元/ m2常平鎮(zhèn)板石廣東東田實(shí)業(yè)投占地：81634 m2二房：71-81 m2東田翠湖灣村站前路資有限公司建面：20多萬nf三房：88-134 m26500元/ nf五房四衛(wèi)工人房東莞常平鎮(zhèn)東莞市新天美地m2新天美地常占地：20多萬冊四房三衛(wèi)工人房新天美地平鎮(zhèn)上坑村花園建

13、造有限公建面：40多萬耐m248007C/m2司口三房三衛(wèi)工人房m2一房二廳：45 m2常平鎮(zhèn)松柏東莞市碧湖花園占地：31多萬nf二房二廳：65-91 m2碧湖花園塘村有限公司建面：31多萬nf三房二廳：114-118 m25500元/ nf五房四衛(wèi)：167 m2東莞常平鎮(zhèn)二房三廳:洋房：金凱水都常東莞市常平房地占地：8萬時(shí)四房二廳：50007C/m2金凱水都平鎮(zhèn)區(qū)橫江產(chǎn)開發(fā)有限公司建面：18萬nV四聯(lián)排：m2別墅：廈村雙拼：m28000元/ m2明仕官邸二房：64-78 m2東莞常平隱占地：5萬nf（原名：山賢山下中房集團(tuán)建面：三房:117-126 m24300元/ nf水雅居）四房：130

14、-154 m2世紀(jì)康城常平鎮(zhèn)常平東莞市明康家園占地：875 m2二房：70 m24500 元/ m2大道常馬路商住開發(fā)有限公司建面：13萬nf三房：100 m2四房：135 m2花和小城常平鎮(zhèn)常馬路元江元路東莞市同方地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：7萬時(shí)建面：萬nf二房：m2三房：m2四房：112-136 m25500 元 / ma華建半島豪庭常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道東莞市華建麗苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：66668 m2建面：10萬nf三房：122 m2四房：145 m24350元/冊中央公園號常平鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)中心區(qū)域東莞市星宇麗苑廣場開發(fā)有限公司占地：44018 m2建面：92013 m2三房：四房：元/ m

15、2106-135 m2)、四房的面由以上表格可以看出，普遍的項(xiàng)目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在( 積區(qū)域在(145-160 m2) o五、東田麗園客戶群體研究1、東田麗園來訪客戶情況的分析:2007年東田麗園來訪客戶分析常平鎮(zhèn)其他鎮(zhèn)區(qū)口深、港、臺3000200010000a112常平鎮(zhèn)283279.73%其他鎮(zhèn)區(qū)42812.05%深、港、臺2928.22%2007 年2008年東田麗園來訪客戶分析常平鎮(zhèn)其他鎮(zhèn)區(qū)口深、港、臺從2007-2008年東田麗園來客的情況來看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受2007年“”政策影響深、港、臺的客戶有所減少，本地客戶的比例隨著深、港、臺的客戶減少而有

16、所上升。因此在東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的戶型配比上主要是考慮本地居民對房型的需求為主。2、東山麗園來訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析2007-2008年東田麗園來訪客戶面積需求情況2000 -1500-人 1000-500-0 - 70-90 90-110 口 110-130 口 130-150 150-1701892190130 m2,其中以110130 m2占需求而積從上述表格可以看出，未來客戶主要需求的商品房面積集屮在最大比例，故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計(jì)在110130 為宜。來訪客戶對房型的需求情況 一房口二房口三房口四房五房100.00%比刀.50.00%百71.1

17、0%13.70%4.20%翠 2.30% 一房4.20%二房13.70%三房71.10%四房8.70%0.00%房型五房從來訪客戶對房型的需求分析可知，絕大部分客戶集屮需求的是三房戶型，比例已經(jīng)達(dá)到了,再結(jié)合來客對戶型面積的需求狀況， 建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以 110130肝的三房為主。考 慮到部分客戶對兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量7090 nf的兩房及130150 m2的四房，比例建議控制在10%左右。產(chǎn)品總價(jià)接受范圍情況:房型總價(jià)接受范圍1房1823萬2房4555萬3房6080萬4房7590萬5房80110萬從客戶對各房型的總價(jià)接受范圍情況來看，客戶對目前的樓市價(jià)格是比較認(rèn)同

18、的，從客戶對3房(110130 m2)接受的總價(jià)范圍可以看出單價(jià)應(yīng)該在6000元/m2,與公司目前的產(chǎn)品價(jià)格十分接近。以下是對東田麗園客戶特征的一些情況分析:'客戶年齡3045歲的客戶占80%客戶區(qū)域80%來自本地客戶，有少量的港、臺、深客戶客戶職業(yè)私營企業(yè)主，當(dāng)?shù)鼐用瘛⒄賳T、外來的白領(lǐng)、有少部分港、臺、深客戶客戶特征有一定知識、有實(shí)力客戶需求以三房、四房為主，五房為輔；三房面積需求在100135 m2,四房面積需求在140160 m2,五房面積需求在180 m2左右置業(yè)次數(shù)大多數(shù)為一次置業(yè)，二次或多次置業(yè)的約占25 %購買排序區(qū)域 > 景觀企業(yè)品牌> 居住品質(zhì)購買目的

19、自住為主占75%左右，投資比例為 25%承受價(jià)格均價(jià)在55006500元/ m2根據(jù)本項(xiàng)目對面為常平鎮(zhèn)未來的行政屮心以及東莞市政府對產(chǎn)業(yè)升級的要求，我部認(rèn)為五期三區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定以下范圍：年齡構(gòu)成客戶分類職業(yè)特征置業(yè)特征2530 歲 10%31 40 歲 80%41 50 歲 10%當(dāng)?shù)鼐用?5%港、臺、深客戶：10%其他鎮(zhèn)區(qū)客戶15%有知識，有涵養(yǎng)，有閱歷，有實(shí)力置業(yè)次數(shù)：一次約80%：二次及多次置業(yè)約20%胃業(yè)目的：自用：投資=約80 : 20置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項(xiàng)目體量和產(chǎn)品六、東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況目前東田麗園五期可開發(fā)面積如下：東田麗園五期分區(qū)開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)一覽表分期樓宇編號地上建筑面積（nf）地下建筑面積（mJ總建筑面積（mJ五期一區(qū)U1U23023S3-S512580S13小計(jì)五期二區(qū)S6-S8S9-S12小計(jì)五期三區(qū)U3U4V2R6R7小計(jì)五期總建筑面積總計(jì)五期三區(qū)的計(jì)容面積為23300 m2左右,根據(jù) 90/70政策由23300X = 16310 m2的戶型需要進(jìn)行拼戶。七、東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議根據(jù)以上一些數(shù)