1、 咸寧市房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查報告一. 調(diào)查目的房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的首要環(huán)節(jié)是尋找和確認(rèn)市場機(jī)會。為此要進(jìn)行市場分析，即對房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境、房地產(chǎn)供需情況和價格、市場趨勢進(jìn)行調(diào)查和分析。從而為開發(fā)項目的市場定位和目標(biāo)選擇提供決策依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)是為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一。隨著改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。房地產(chǎn)調(diào)查報告的調(diào)查研究的目的是通過研究咸寧市房地產(chǎn)發(fā)展情況以及分布狀況，了解當(dāng)今及未來中小城市的房地產(chǎn)市場情況，發(fā)展趨勢，以及發(fā)展中存在的問題。以實現(xiàn)咸寧市房地產(chǎn)行業(yè)

2、的全面穩(wěn)定的發(fā)展。二. 調(diào)查方法：資料分析法，觀察分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)、書籍、文獻(xiàn)三. 咸寧市房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一)交通區(qū)位現(xiàn)狀咸寧市地處華中腹地，長江中游，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106、107國道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運三種運輸方式并存，以公路運輸為主（二）咸寧房地產(chǎn)現(xiàn)狀 u開發(fā)規(guī)模較小 老城區(qū)：樓盤規(guī)模較小，總戶數(shù)500-800戶，占地 面積4000-50000。土地供應(yīng)量基本已成飽和狀 態(tài)。 新城區(qū)：較老城區(qū)規(guī)模稍大一些，樓盤占地面積為 80000-300000。現(xiàn)房較少 老城區(qū)多數(shù)樓盤開盤時間為2

3、010年年底或2011年年 初，基本已銷售完畢，所剩房源大多為樓頂?shù)奈脖P。 新城區(qū)基本處于在建當(dāng)中，開盤時間均在2012年年 初，有少量的現(xiàn)房銷售。 （三）房價現(xiàn)狀 u房價現(xiàn)狀 住宅均價：2657.92元/ 非住宅均價：5696.32元/ 新城區(qū)房價明顯高于老城區(qū)，但新城區(qū)房 價多為預(yù)估價，開盤時間多在2012年下半年。四、市場參與的公司、企業(yè)情況（一）碧桂園溫泉城1、房地產(chǎn)公司簡介碧桂園集團(tuán)，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理、教育等行業(yè)的國內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團(tuán)，中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)。下轄國家一級資質(zhì)建筑公司、國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級資質(zhì)設(shè)計院等專業(yè)公司；

4、涉及酒店、教育、等多個行業(yè)。2006年，獲中國工商行政管理局認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”，為最早獲評的兩個房地產(chǎn)行業(yè)馳名商標(biāo)之一。2007年，碧桂園集團(tuán)在香港聯(lián)交所主板上市；同年9月，成為摩根士丹利資本國際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)成分股、恒生綜合指數(shù)及恒生中國內(nèi)地綜合指數(shù)成分股。2、項目總況碧桂園溫泉城作為碧桂園集團(tuán)傾力打造的集休閑娛樂、旅游度假、運動保健、投資居住于一體的復(fù)合式開發(fā)項目，是滿足現(xiàn)代都市人對健康、悠然生活需求而開發(fā)的高品質(zhì)社區(qū)。含60多個天然溫泉泡池的溫泉旅游度假村、大型市政體育公園配套等頂級配套設(shè)施，并由國家一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)。項目充分利用萬畝潛山國家森林公園，及其余脈舒緩山勢

5、，打造出景觀稀缺的坡地別墅群。首期規(guī)劃有2009年碧桂園創(chuàng)新玲瓏雙拼別墅、聯(lián)排別墅、景觀洋房等多種產(chǎn)品。園林設(shè)計引入臺式園藝設(shè)計理念，結(jié)合西班牙建筑與獨特園林體系。3、基本信息（1）項目位置：咸寧市溫泉潛山國家森林公園旁（2）價格信息：別墅：6700元/ 洋房：3800元/。（二）桂花城 1、基本概況 桂花城項目總占地面積近300畝，總建筑面積45萬平方米，是一座集多層洋房、小高層和高層住宅、特色商業(yè)街、咸寧風(fēng)情街于一體的特色城市社區(qū)。桂花城建成后可容納2萬人，是咸安城第一大盤。小區(qū)內(nèi)建設(shè)有九曲花街、星光大道、青龍瀑布、空中走廊、平步青云梯、華中第一桂花樹、金桂亭、青龍風(fēng)水珠、眺望臺等特色景觀

6、。簡約的現(xiàn)代建筑依山而建，與青龍山公園融為一體，是一座森林坡地時尚居住小區(qū)。 政府斥資1.6億元打造咸安第一生態(tài)休閑公園青龍山森林公園，桂花城背靠青龍山，與青龍山深情相擁。青龍山上，參天大樹，白云飄飄，清風(fēng)拂面，森氧呼吸，放眼望去，咸安城盡收眼底；青龍山下，滿城盡是桂花香，順著青龍山云梯步入桂花城內(nèi)，映入眼簾的是瀑布傾瀉而下，迷霧騰騰，小橋流水，鳥語花香。居住于此，仿佛到了世外桃園。2、 項目參數(shù) 位置：本項目位于咸安區(qū)永安大道、文筆路及銀泉大道三路交匯處，銀泉大道是連接溫泉區(qū)和咸安區(qū)的重要交通要道，也是京珠高速公路咸寧出入口的必經(jīng)之路。 面積：桂花城項目共有45萬方，一期有14棟，建筑面積為

7、66312平米，共計496戶。 容積率： 1.75容積率 樓盤價格：3300元/ ；綠化率：36% 綠化率 ；開盤時間：2011.08.28；物業(yè)公司：昆侖和諧物業(yè)；物業(yè)費：多層0.6元/平；公交線路：1路、8路、K1；戶型目前主要有糧食的三室和四室戶型；開發(fā)公司：咸寧新興城房地產(chǎn)公司開發(fā) 開發(fā)公司背景：公司名稱是咸寧新興城房地產(chǎn)公司開發(fā)有限責(zé)任公司；公司類型是有限責(zé)任公司；所在地是咸寧；注冊年份是2004年；主營行業(yè)是建筑建材和房地產(chǎn)開發(fā)3、 成功因素 3.1交通方面 交通便捷順暢，通過小區(qū)內(nèi)部消防車道與場地外的銀泉大道連為一體，并在場地中間面對銀泉大道，兩個商鋪中間處布置的小區(qū)主入口。A、

8、本小區(qū)消防車道環(huán)通整個小區(qū)，由小區(qū)的一個主入口和兩個次入口與銀泉大道相連，并對本小區(qū)內(nèi)部各棟建筑進(jìn)行有效的環(huán)繞。B、沿周邊銀泉大道布置的商鋪與入口廣場，使得購物更為舒暢。 3.2布局方面 總體布局以場地中央景觀走廊為結(jié)構(gòu)主軸，均勻串聯(lián)起各主要公共空間和各個居住組團(tuán)，體現(xiàn)較好的整體性、連續(xù)性和均好性。 3.3交通方面 桂花城地處咸安門戶，北距省會武漢僅僅80公里，3小時快速穿梭至深圳廣州，輕松實現(xiàn)咸寧與經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的對接。京珠高速就在家門口，輕松自駕一個小時即可到達(dá)省會。從武漢坐高鐵到咸寧只需要40分鐘，再從咸寧火車站打車到項目現(xiàn)場2、3分鐘就能到，實際上不到45分鐘，就從武昌火車站到咸寧桂花城了。

9、預(yù)計在2011年武漢至咸寧的4條城際鐵路全線通車后，從咸寧到武漢中心城區(qū)距離將進(jìn)一步縮短，僅需25分鐘。交通網(wǎng)絡(luò)的日益發(fā)達(dá)，使桂花城具備更加廣闊的升值前景和發(fā)展?jié)摿Α?3.3地理位置 本項目位于咸安區(qū)永安大道、文筆路及銀泉大道三路交匯處，銀泉大道是連接溫泉區(qū)和咸安區(qū)的重要交通要道，也是京珠高速公路咸寧出入口的必經(jīng)之路，是出入咸寧的門戶地帶。 東臨銀泉大道，此處是通往溫泉與高速公路出入口的必經(jīng)之地； 南面緊緊依偎青龍山；北面為永安東路，距離火車站的車程約二分鐘； 西面為永安大道和文筆路，距離項目50米左右。 3.4環(huán)境方面 桂花城的園林景觀也是頗具特色的，園林依半山取勢，浪漫拉丁風(fēng)情的九曲花街；

10、玲瓏剔透的疊景水墻，構(gòu)成了豐富的主景觀軸，整個景觀都是建在半坡之上，跟自然大山融為一體，營造出一個移步異景、步步生景、情景交融的自然生態(tài)的園林。小區(qū)中心綠地園林風(fēng)格，形成“綠色小區(qū)起居室”，中心綠地通過小型淺水系、步行景觀帶、小品、園燈等園藝設(shè)施，賦以形的意義（“廳”與“廊”）圍合的建筑充分享受雅致園林景觀。景觀與健康主題功能并重的復(fù)合綠地空間：區(qū)內(nèi)主要開闊綠地空間及架空綠化既是入戶通行或康體活動的功能空間，又是適合宜人的景觀點，在用地有限條件下發(fā)揮復(fù)合效能和經(jīng)濟(jì)性。 3.5周邊環(huán)境 桂花城附近有各類學(xué)校、銀行、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、購物中心、郵局、運動場、健身中心等等，配套齊全。桂鄉(xiāng)大道、連接高鐵站的銀

11、泉大道和永安大道、文筆大道等五條大道交匯于此，未來這里將是高樓林立，商業(yè)聚集，休閑、娛樂、美食、購物的集中場所，是咸寧門戶第一商圈。（3）樓盤詳情產(chǎn)權(quán)年限：70年，容積率：0.73，綠化率：36.23%，總戶數(shù)：472，建筑面積：121302平方米，占地面積：666690平方米。開盤時間：2010年5月2日，預(yù)售證： 鄂咸房預(yù)字2010（014）號。（4）配套信息 周邊商業(yè)：武商量販、大福源、南大街商業(yè)區(qū)、中百倉儲、中商百貨、潛山商業(yè)街酒吧、美食廣場、建設(shè)銀行、中國郵政儲蓄、中國人民銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行咸寧分行。項目規(guī)劃有17000會所、2700的特色商業(yè)街和湖濱風(fēng)情

12、酒吧街等社區(qū)配套，并由碧桂園集團(tuán)提供先進(jìn)的五星級酒店式物業(yè)管理服務(wù)； 周邊醫(yī)院：市中心醫(yī)院、咸寧學(xué)院附屬第二醫(yī)院、咸寧醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院、咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院、咸寧市中醫(yī)醫(yī)院； 周邊學(xué)校：咸寧高中、溫泉高級高中、市交通幼兒園、咸安好孩子幼兒園、機(jī)關(guān)幼兒園； 物業(yè)公司：碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司，物業(yè)費：洋房物業(yè)費1.2元；別墅1.5，花園0.5；多層1元； 交通：公交車11路可達(dá)到市中心繁華地段。（5）評價總的來說，本項目由中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)開發(fā)，全國一流物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，臨近潛山森林公園，空氣好，綠化好，交通便利，配套設(shè)施齊全，容積率合適，綠化率高。2014年3月售出32套，面積約0.53萬/，

13、位居全市第二。（三）寧康園1、房地產(chǎn)公司簡介本項目由咸寧市咸安區(qū)鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2004年1月10日在浮山辦事處雙泉村李家橋注冊成立,公司成立之初主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)建筑材料銷售，注冊員工人數(shù)為68人，注冊資本500萬元人民幣。2、項目總況項目位于咸安區(qū)咸寶路下湖路，總占地：1萬/，總建筑面積：1萬/，綠化率為30%，容積率為32%。公交線路：1，4，6路可到。樓盤價格為2250元/。3、項目評價該項目占地面積較小，位于咸寧市老城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施有待改進(jìn)，離市中心商業(yè)區(qū)如中百倉儲咸寧購物廣場大約10.9公里。項目附件配套設(shè)施有待完善。綠化率有待提高，物業(yè)管理有待提高，沒有統(tǒng)一的物業(yè)公司進(jìn)

14、行管理。（四）航天花園1、 基本概況 咸寧·航天花園位于溫泉區(qū)楊下村和農(nóng)科所茶場之間，西臨交通主干道賀勝路、南鄰農(nóng)科所、東臨城市規(guī)劃外環(huán)線，占地面積為347 畝。項目現(xiàn)狀為山地，樹林茂密，地勢高于城市約5-10米，呈茶嶺狀。總建筑面積約：36萬平方米、建筑密度低于25%、綠地率37%。考慮到咸寧在8+1城市圈中擁有優(yōu)越區(qū)位條件、獨特的度假資源、良好的發(fā)展前景，規(guī)劃將本案定位為咸寧地區(qū)的中高品質(zhì)住宅區(qū)，力求為當(dāng)?shù)啬酥梁钡貐^(qū)的居民提供優(yōu)雅寧靜，舒適宜人的現(xiàn)代化城市社區(qū)，滿足人們對居住生活品質(zhì)的更高2、 項目參數(shù) 位置：其他 咸寧市溫泉區(qū)賀勝路（農(nóng)科所旁） 面積：220000平米 建筑面

15、積：360000平米 容積率：1.5 綠化率：42% 開發(fā)商：湖北三江旅游發(fā)展有限公司；承建商：湖北三江航天建筑有限公司；樓盤名稱：咸寧航天花園；區(qū)域：溫泉；物業(yè)類型：普通住宅 裝修情況：毛坯房3、 失敗因素 3.1噪音因素 三江花園在售樓之前，告訴購買者房子前面的那個小平房是臨時住房，到時候會拆除的，可是在購房者購買房子之后，卻被告知這個房子是水泵房，是不能被拆除的，根據(jù)相關(guān)調(diào)查水泵房會造成很大的噪音，嚴(yán)重影響居民的住房質(zhì)量，所以，這個方面導(dǎo)致其失敗的因素之一 3.2變電房的危害 根據(jù)相關(guān)居民反映，他們還在房子周邊建造了一個高壓變電房，眾所周知,變電站、高壓線設(shè)施等所產(chǎn)生的強(qiáng)大的電磁場,會對

16、人體造成非常大的損害,而這一事實隨著科技的發(fā)展,也越來越得到人們的重視。眾多研究成果表明，電磁波輻射與兒童白血病有直接的聯(lián)系；輻射的污染會影響人體的循環(huán)系統(tǒng)、免疫、生殖和代謝功能，嚴(yán)重的還會誘發(fā)癌癥，并會加速人體的癌細(xì)胞增殖；可導(dǎo)致兒童智力殘缺；影響人們的心血管系統(tǒng)；而且老人、兒童、孕婦屬于對電磁輻射的敏感人群。國際上很多國家對電磁輻射的危害認(rèn)識比較深刻，規(guī)定新建的高電磁輻射設(shè)施必須遠(yuǎn)離居民居住及活動領(lǐng)域，以防患于未然。才能得出，而在投入使用前的估算往往是不夠準(zhǔn)確的。3.3住房環(huán)境質(zhì)量差 房屋質(zhì)量差，小區(qū)環(huán)境實在是臟亂差，門口的破泥巴路現(xiàn)在已經(jīng)不知道有多少坑了，的士司機(jī)都不愿意開進(jìn)來，只把人丟

17、在外面，同時，門口還有大量的積水，不利于人們的出行，嚴(yán)重危害了人們的住房質(zhì)量，同時給人們帶來了身體上的危害。同時，發(fā)現(xiàn)沒有物業(yè)，閑雜人自由進(jìn)出；樓道貼滿牛皮癬。環(huán)境太差了。3.4最主要的問題 1.交房時發(fā)現(xiàn)有六處問題，結(jié)果最后無人解決。2.物業(yè)找人難，找到管事的人更難。3.小區(qū)綠化維護(hù)不力，雜草叢生。4.幾呼沒有保安，有幾個保安也形同虛設(shè)，無人值守大門，無人巡更。不管什么人都可以自由進(jìn)出。5.保安不力，小區(qū)沙石霸橫行，裝修上樓費比它處高一倍。6.牛皮癬貼滿樓道。7.小區(qū)業(yè)主經(jīng)常被盜。8.水泥泥罐車小區(qū)內(nèi)橫直闖，叫人驚心。9.房子開列。10.小區(qū)灰塵滿天，叫人難以呼吸！五房地產(chǎn)走勢的分析（一）2

18、004年以前自2000年以來，咸寧市堅持以發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以園區(qū)建設(shè)為基礎(chǔ)，以招商引資和項目建設(shè)為重點，以體制創(chuàng)新和環(huán)境創(chuàng)新為動力，以提高人民群眾的生活水平為根本出發(fā)點，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展呈現(xiàn)出較快發(fā)展的態(tài)勢。“十一五”期間，全市經(jīng)濟(jì)綜合實力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速發(fā)展階段,咸寧市房地產(chǎn)市場也隨著城市的進(jìn)步保持著快速發(fā)展的態(tài)勢。隨著咸寧市政府的政策性扶持和引導(dǎo)，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，咸寧市房地產(chǎn)市場如雨后春筍般快速發(fā)展。（二）2004年2009年2004-2009年，咸寧市房地產(chǎn)投資增長迅猛，增長幅度為47.3%、107.3%、85.3%、9.4%、19.7%。其中2004-20

19、07年呈跳躍式增長，2007-2008年穩(wěn)步上升。從圖1-2中可以看出，2004至2009年，咸寧市房地產(chǎn)投資額以及商品房竣工面積成快速增長態(tài)勢。圖1 2004-2009房地產(chǎn)投資增長圖2 2004-2009施工面積增長（三）2009年房地產(chǎn)概況2009年是咸寧市房地產(chǎn)業(yè)騰飛的一年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的火爆局面，特別是2009年11月“咸寧市溫泉國際旅游節(jié)”的成功召開以及12月武廣高鐵的開通，許多武漢及廣州的市民來我市咨詢房產(chǎn)并購買，許多樓盤出現(xiàn)了有市無房尷尬局面。    2009年初，我市房地產(chǎn)市場低迷不振，成交量萎縮，購房者觀望氣氛濃厚，開發(fā)商信心不足。

20、為了激活房地產(chǎn)市場，市房地產(chǎn)管理局積極向市政府建言獻(xiàn)策，市政府于2009年3月及時下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)咸寧市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見。文件具有極強(qiáng)的可操作性和極高的含金量，不僅減免了一定的費用，而且還采取了財政補(bǔ)貼政策；不僅簡化了辦事程序，而且還強(qiáng)化了服務(wù)意識。文件出臺后不久，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢，商品房建設(shè)速度和上市速度明顯加快。一大批樓盤強(qiáng)勢推出，全市房地產(chǎn)進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展期。到11月、12月，兩個月市城區(qū)的單月銷量都在1000套以上，創(chuàng)歷史新高。2009年，我市房地產(chǎn)市場的特點有：1供需平衡，房價漲幅趨勢供需基本平衡，房價穩(wěn)中有升。全年共批準(zhǔn)預(yù)售商品房184.98萬平方米，已銷

21、售商品房130.59萬平方米，當(dāng)年銷售率達(dá)70%。既沒有形成市場過剩，也沒有市場短缺現(xiàn)象。房價漲幅趨穩(wěn)。以城區(qū)為例，普通商品房年初的2280元/平方米上漲至年尾的2600元/平方米，上漲14 %，上漲幅度屬較為理性的范疇。我市房價和上漲幅度均低于周邊城市。2潛力無限，具有較大投資空間2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成19.12億元，完成值居有史以來最高水平。由于市政府將咸寧定格為生態(tài)旅游城市，咸寧的優(yōu)美環(huán)境比較適宜居住，加上近幾年交通條件的改善及溫泉旅游節(jié)的成功召開，我市房地產(chǎn)投資吸引力逐步顯現(xiàn)。咸寧房地產(chǎn)業(yè)日益成為本市的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資潛力無限，仍有較大空間。3數(shù)據(jù)增長，開發(fā)環(huán)境日趨良好.20

22、09年，我市開發(fā)項目136個，同比增長22.5%；施工面積320.07萬平方米，同比增長19%。其中新建項目48個，新建面積138.67萬平方米，同比減少8%；續(xù)建項目88個，續(xù)建面積181.4萬平方米，同比增長27%；計劃投資33.69億元，同比增長16%，完成投資19.12億元，同比增長19%；已竣工面積190.03萬平方米，同比增長16%；已批準(zhǔn)預(yù)售面積184.98萬平方米，同比增長45%，已銷售面積130.59，同比增長83%；預(yù)（銷）售款21.02億元，同比增長65%。4.市場細(xì)分，產(chǎn)品檔次更全2009年以來，我市樓市明顯表現(xiàn)出市場細(xì)分特征。有的樓盤開始追求高品質(zhì)定位，有的已開始注重

23、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的開發(fā)，無論在環(huán)境配套、營銷推廣模式、價格定位等諸多方面，均與常規(guī)、單一的住宅開發(fā)拉開了較大距離；有更多的開發(fā)企業(yè)已開始關(guān)注工薪階層、外來務(wù)工人員和弱勢群體的特殊住房需求，通過細(xì)分還出現(xiàn)了一批富有個性特色和文化含量較高的建筑藝術(shù)精品。2008年由于受到全球金融危機(jī)的影響，咸寧樓市也走入低谷，圖2-3與圖3-2比較可以看出，在竣工面積增長的同時，銷售面積反而下降27.42%。但隨著2009年國家及地方政府的一系列救市政策的頒布，以及咸寧本地溫泉國際旅游節(jié)的盛大落幕，大大地推動了咸寧樓市，使得2008年的剛性需求在2009年得到釋放，銷售總套數(shù)與銷售總面積均得到大幅提升

24、。5銷售面積走出低谷    以市城區(qū)為例，商品房銷售量的變化大致分三個階段，第一階段為1-3月平均月銷售不足200套，受全國房地產(chǎn)市場形勢影響，我市城區(qū)第一季度商品房銷售量較小。第二階段為4-10月商品房銷售數(shù)量有所回升，達(dá)到500套，從4月份起房地產(chǎn)銷售發(fā)生轉(zhuǎn)折，其主要原因是市政府關(guān)于促進(jìn)咸寧市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見的執(zhí)行。對居民購買商品住房給予了全額財政補(bǔ)貼等相關(guān)利好政策，有效刺激了居民的購房熱情。第三階段為11-12月商品住宅銷售量上升尤為明顯，這得益于11月6日-9日，我市溫泉國際旅游節(jié)成功舉辦，城市品味得到了極大提升，消費者的信心也隨之增強(qiáng)。 (四

25、)2010年房地產(chǎn)概況今年1-9月咸寧城區(qū)樓市住宅和非住宅總成交6709套，相比去年同期的3736套，同比增長79.58%；成交總面積76.27萬，同比增長105.80%；成交總金額20.24億元，同比增長155.88%。9月，咸寧城區(qū)房地產(chǎn)市場住宅和非住宅總成交682套，環(huán)比增長33.99%，同比增長24.22%；銷售總面積為7.05萬，環(huán)比增長23.46%，同比增長16.34%；銷售均價2785元/，環(huán)比增長0.72%，同比增長24.66%。住宅成交量達(dá)536套，比8月的426套增長25.82%；住宅成交面積6.21萬平方米，環(huán)比增長17.84%；住宅成交均價2551元/，環(huán)比增長3.99

26、%。圖3 2010年1-9月樓市走勢9月我市樓市隱約顯現(xiàn)出傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷趨勢，為迎接樓市的“金九銀十”，開發(fā)商紛紛選擇九十月份開盤來搶占市場先機(jī)，如“碧桂園”、“福星城”、“航天花園”等。據(jù)分析，九月樓市的上揚一方面由于項目集中入市，類型豐富，一定程度上對成交量的上漲起到了促進(jìn)作用；另一方面，前期市場購房者的觀望情緒及市場供應(yīng)不足，購房需求受到抑制需要釋放缺口。今年新建小高層及高層項目占全年計劃開發(fā)量的30%，房地產(chǎn)開發(fā)已由傳統(tǒng)住宅向商業(yè)、旅游等其他地產(chǎn)方向發(fā)展，住宅房地產(chǎn)開發(fā)占總開發(fā)量的80%，其他類房地產(chǎn)開發(fā)呈上升趨勢。圖4六咸寧旅游新城項目拆遷補(bǔ)償安置情況一、補(bǔ)償安置方式根據(jù)相關(guān)

27、法律法規(guī)，結(jié)合實際情況，分為貨幣補(bǔ)償異地安家、產(chǎn)權(quán)調(diào)換集中還建、一戶一基集中自建三種方式。所有拆遷戶只能選擇如下三種安置方式中的其中一種方式作為本戶拆遷補(bǔ)償安置方式。(一)貨幣補(bǔ)償異地安家安置方式 (二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換集中還建安置方式 (三)一戶一基集中自建安置方式 二、有關(guān)法規(guī) 按照有關(guān)法律法規(guī)，用地單位取得征地批準(zhǔn)文件后，可以向土地行政主管部門申請在用地范圍內(nèi)暫停辦理下列事項： 1、新批宅基地和其他建設(shè)用地； 2、審批新建、改建、擴(kuò)建房屋； 3、辦理戶口的遷入、分戶； 4、以被拆遷房屋為注冊住址辦理工商注冊登記手續(xù)； 5、改變房屋、土地用途。搶建房屋、搭建臨時設(shè)施，構(gòu)建房屋附屬工程如水井、豬圈等

28、。暫停期內(nèi)擅自辦理上述所列事項的，房屋拆遷時不予認(rèn)定。暫停期限內(nèi)，因出生、婚嫁和復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、離退休人員、大中專院校學(xué)生及刑滿釋放人員，解除勞教人員回原籍確需辦理戶口遷入且符合戶籍管理，可到公安部門辦理戶口遷入手續(xù)，但只能是農(nóng)業(yè)戶口人員可享受集體土地征用有關(guān)政策。七國有土地取得的方式主要有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五

29、十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。（一）以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)

30、收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。（二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)（1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：A、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；B、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國有土地計劃決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；C、劃撥土地使

31、用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；D、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（2）禁止性規(guī)定A、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。B、協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補(bǔ)償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法

32、批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。2、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使

33、用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、

34、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。八.中心城區(qū)土地利用規(guī)劃一 ,規(guī)劃范圍咸寧市的中心城區(qū)包括溫泉、永安、浮山三個街道辦事處和官埠橋鎮(zhèn)的河背、張公廟、泉湖、甘魯、栗林、小泉、渡船、湖場、官埠橋，浮山辦事處（龍?zhí)镀┑凝執(zhí)丁⒂嘧簦瑱M溝橋鎮(zhèn)的付橋、孫祠，向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪、廣東畈，馬橋鎮(zhèn)的馬橋、潛山等17個行政村，土地總面積27685.03公頃；2005年地區(qū)生產(chǎn)總值72億元，總?cè)丝?0.54萬，其中

35、城鎮(zhèn)人口23.53萬。參照咸寧市城市總體規(guī)劃，確定咸寧市中心城區(qū)實際規(guī)劃范圍土地總面積17286.14公頃。二. 規(guī)劃目標(biāo)咸寧市中心城區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是：全市的政治經(jīng)濟(jì)文化中心、生態(tài)型生活居住區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)力爭建設(shè)成為鄂南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。到2010年，中心城區(qū)總?cè)丝?3.2萬，地區(qū)生產(chǎn)總值126.47億元；到2020年，中心城區(qū)總?cè)丝?0萬，地區(qū)生產(chǎn)總值389.54億元。規(guī)劃期末中心城區(qū)城市規(guī)模邊界內(nèi)總面積10898.57公頃，其中綠地2624.31公頃，建設(shè)用地8000.00公頃，其他土地274.18公頃。三. 發(fā)展方向和總體布局(一)發(fā)展方向咸寧中心城區(qū)總體發(fā)展方向為“東北拓展，南北對

36、接”。東北拓展，即通過武廣客運站和咸寧市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成城市新區(qū)組團(tuán)；南北對接，即咸安城區(qū)和溫泉城區(qū)相向發(fā)展，強(qiáng)化中心城區(qū)的緊湊度和集聚度，提高城市質(zhì)量。（二）總體布局咸寧市中心城區(qū)是由“一心一脈二軸三組團(tuán)”組成的“品”字型城市空間結(jié)構(gòu)。“一心”：是指城市綠心，位于城區(qū)的中心地帶，由青龍山、十六潭公園等綠地組成，這是生態(tài)城市建設(shè)的標(biāo)志性內(nèi)容。“一脈”：是指淦河。“二軸”：是指城市發(fā)展主軸線銀泉大道和長安大道，此為城市發(fā)展主脊梁。“三組團(tuán)”：是指永安綜合組團(tuán)、溫泉中心組團(tuán)和咸東新城組團(tuán)。三大組團(tuán)之間通過城市主干道相連、自然山體和城市綠心分割，形成“品”字型城市空間格局。四.土地利用分區(qū)及管制規(guī)則根據(jù)中心城區(qū)土地利用情況和發(fā)展趨勢，將中心城區(qū)分為建成區(qū)、允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)。各區(qū)管制規(guī)則如下：1.建成區(qū)：優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，大力推行“退二進(jìn)三”政策，盤活存量土地；注重內(nèi)涵挖潛，加大老城區(qū)改造力度，整合零星的小規(guī)模用地，