1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方 不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人， 在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi) 容：合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng)濟(jì) 實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì)等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、 勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)；要求一方不得無償占有另一方的財(cái)產(chǎn)， 侵犯他人權(quán)益；要求禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié) 商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把

2、自己的 意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán) 利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由 當(dāng)事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第 三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、 變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責(zé)任， 在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭(zhēng)議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方 的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時(shí)，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二， 根據(jù)公平原那么確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。 老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵 循老實(shí)信用原那么的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要求當(dāng)事人在訂立合同的全過程中，都要 老實(shí)，講信用，不得有欺詐或其他違背老實(shí)信用的行為。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力和法律風(fēng)險(xiǎn)分析城市房?jī)r(jià)的飛漲帶動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，但是小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家 發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán) 房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。所謂產(chǎn)權(quán)證亦

4、不是真正合法有效 的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，是屬于 無效合同。本文就小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題以具體案例的形式為大 家分析，僅作參考。【案例介紹】2021年1月，北京市門頭溝區(qū)某村村民陰女士與某單位科員朱先生簽訂?房屋買賣協(xié)議?，將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以45萬元出售給朱先生。簽約前，朱先生已經(jīng)知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià) 格比商品房?jī)r(jià)格有明顯優(yōu)勢(shì)，才選擇購(gòu)置用于自己使用。簽訂協(xié)議并 支付房款后，朱先生與村委會(huì)也簽署了入住協(xié)議，完成了房屋交付并 實(shí)際使用。此后，房?jī)r(jià)不斷上漲。2021年10月，陰女士認(rèn)為其與朱先 生簽訂的協(xié)議違反國(guó)家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房禁售的規(guī)定，協(xié)議屬

5、于無效 合同，于是到法院起訴買房人朱先生，請(qǐng)求法院判令雙方合同無效。 門頭溝區(qū)法院審理后認(rèn)為，本案買賣雙方簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)于該房屋為小 產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情，?房屋買賣協(xié)議?是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且 不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。 2021年 12 月， 法院作出判決，對(duì)于陰女士要求確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求，不予支 持。陰女士不服判決，已提起上訴，上訴案件仍在審理之中。【律師分析】一、上述判決是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房買賣全面合法化呢 ?答案是否認(rèn)的。根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn) 權(quán)房買賣合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果： 一 合法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)

6、房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工 許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn) 權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體 經(jīng)濟(jì)組織成員 即同村村民 之間轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管?土地管理 法?第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出 租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)、?城市房地產(chǎn)管理法?第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓、?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí) 行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知?等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止 性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不能以此確認(rèn)房屋 買賣合同

7、的效力。從目前司法實(shí)踐來看，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的 認(rèn)定主要適用?合同法?，而合同法的根本精神是意思自治、老實(shí)信 用。如確認(rèn)此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益 后，再基于土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守老實(shí)信 用原那么的買房者蒙受損失，從而損害社會(huì)的公序良俗和老實(shí)信用的社 會(huì)根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣表達(dá)了當(dāng)事人意思自治的原那么， 司法判決根本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括：?最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件假設(shè)干問 題的指導(dǎo)意見? 法發(fā) 2021 40 號(hào)第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根 據(jù)?合同法解釋 二 ?第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)

8、制規(guī)定和 管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無 效; 違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效 力。?山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通 知? 魯高法 2021297號(hào)第二條第 三項(xiàng)規(guī)定“?城市房地產(chǎn)管理 法?第 38、39 條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn) 讓的管理性標(biāo)準(zhǔn)，而非效力性標(biāo)準(zhǔn)，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同 不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效。 二 違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定 狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將 農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使

9、用性質(zhì)，在沒有土地 使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接 在市場(chǎng)上銷售的“三無違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不 同，這類小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門 的審批，建造時(shí)就已經(jīng)違反了?城市管理法?和?土地管理法?的規(guī) 定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對(duì)于 這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認(rèn)定合同無效：作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造 的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本 不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實(shí)現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。 而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害

10、城市規(guī)劃環(huán)保、公 益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于 變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無效為根本原那么。主要法規(guī)依 據(jù)：國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于 2021年 11月下發(fā)?關(guān)于堅(jiān)決遏 制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知?，指出“建設(shè)、銷售 小產(chǎn)權(quán)房'，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地 利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕 地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康開展，建設(shè)、銷售和購(gòu)置小 產(chǎn)權(quán)房'均不受法律保護(hù)。?山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議

11、紀(jì)要的通 知? 魯高法 2021297號(hào)第一條第 七項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法 建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法 受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無效。海南省高級(jí)人民法院 2021年 2月通過的?關(guān)于辦理商品房買賣合 同糾紛案件的指導(dǎo)意見 試行?第 22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土 地上修建的小產(chǎn)權(quán)房' 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成 的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。因此，對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。2、認(rèn)定合同效力待定，對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法 原那么處理：目前我國(guó)違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨

12、大，是歷史長(zhǎng)期積累 下來的現(xiàn)實(shí)問題和社會(huì)問題。盡管其合法性存在問題，但確實(shí)在一定 程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有 效，將會(huì)進(jìn)一步破壞國(guó)家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā) 展，并沖擊耕地保護(hù)制度，直接威脅中國(guó)的糧食平安。反之，如果一 刀切地全部否認(rèn)合同效力，那么會(huì)直接觸及中低收入階層的切身利益， 激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也對(duì)社會(huì)資源造 成巨大浪費(fèi)。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題上，既要維護(hù) 社會(huì)公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、老實(shí)信用原那么。在各 種價(jià)值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題符合 利益最大化原那么。?

13、中華人民共和國(guó)合同法?第五十一條規(guī)定，“無 處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同 后取得處分權(quán)的，該合同有效。據(jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具 有的先天違法性，建設(shè)方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權(quán)和處 分權(quán)，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè) 者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法 轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效 ; 相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃 或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī) 依據(jù)：廣東省高級(jí)人民法院?全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要? 粵高法 2021240號(hào)第 69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房

14、屋買賣合同 引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受 理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部 門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行 政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚怼６①?gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn) ?1、無法取得房屋使用權(quán)：?中華人民共和國(guó)合同法?第五十八條 規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返 還。違法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒 有在政府部門登記備案。現(xiàn)實(shí)中因小產(chǎn)權(quán)房一房?jī)少u、房屋爛尾、買 賣合同無效等情況，導(dǎo)致大量購(gòu)房者無法取得房屋占有使用權(quán)，在合 同無效情況下也無法獲得法律支持。2、不

15、能辦理房產(chǎn)證：國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的 ?關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知? 國(guó)土資發(fā) 202160 號(hào)第十條規(guī)定，對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過 “村改居等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土 地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城 鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不 得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房 目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法 對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償。即使將來可以上市交 易，也會(huì)采取類似經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)那么，

16、向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓 金等費(fèi)用，這樣小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就并不突出了。4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，無 規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工 驗(yàn)收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際使用中 出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法到達(dá)防 風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛， 甚至變成危房或房屋倒塌，購(gòu)房者想維權(quán)都找不到對(duì)象，只能自行承 擔(dān)損失。5、可能被強(qiáng)制撤除或沒收：?中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第六 十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃 許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部 門責(zé)令停止建設(shè) ; 無法采取改正措施消除影響的，限期撤除，不能撤除 的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的 罰款。一旦違法小產(chǎn)權(quán)房被依法強(qiáng)制撤除或者沒收，購(gòu)房者將無法 獲得任何補(bǔ)償，面臨血本無歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如： 2021年6月至 2021 年 11 月，北京共清理認(rèn)定 83 個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房工程，涉及土地