1、2014.92014.911產(chǎn)品分析概述3上海酒店式公寓案例2深圳酒店式公寓案例Analyze System報(bào)告結(jié)構(gòu)2產(chǎn)權(quán)式酒店公寓服務(wù)式酒店公寓持有型酒店公寓開發(fā)商全部持有進(jìn)行經(jīng)營，不尋求出讓獲得銷售回報(bào)開發(fā)商對(duì)特定產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)進(jìn)行出讓，引入酒店公司后續(xù)經(jīng)營直接出售房產(chǎn)，引入酒店管理公司進(jìn)行后期管理，高檔公寓三種酒店公寓分類市場上酒店式公寓根據(jù)所有權(quán)形態(tài)，可大致分為以下三種3持有型酒店式公寓p 持有型酒店式公寓實(shí)質(zhì)為開發(fā)商自行經(jīng)營的公寓型酒店；p 持有型酒店經(jīng)營依靠酒店管理公司，盈利依靠酒店租金，盈利需要長期開發(fā)，盈利較為穩(wěn)定，不能實(shí)現(xiàn)一次性開發(fā)收益。開發(fā)模式經(jīng)營模式收益模式后續(xù)發(fā)展自主開發(fā)

2、持有型酒店公寓聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營管理長期經(jīng)營收益，與經(jīng)營狀況息息相關(guān)酒店的持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，與開發(fā)商相關(guān)4持有型酒店公寓持有型酒店公寓瞄準(zhǔn)細(xì)分市場，有效吸納酒店分流客戶，價(jià)格與同等級(jí)酒店拉開距離酒店公寓功能酒店公寓客戶群體酒店公寓價(jià)格持有型酒店公寓可以視為公寓型酒店，比起普通酒店，更注重居家及長期居住功能上述酒店式公寓的客戶以商務(wù)客戶為主，多為長期租住，高端酒店公寓國際群體需求非常大短租價(jià)格接近不是很理想；長租價(jià)格有優(yōu)勢(shì)。5產(chǎn)權(quán)式酒店公寓開發(fā)商出讓產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)獲得一次性收益，負(fù)責(zé)后續(xù)管理經(jīng)營，小業(yè)主獲得投資回報(bào)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓是典型的投資型產(chǎn)品，開發(fā)商雖然一次性獲得出讓收益，仍需負(fù)責(zé)后續(xù)管

3、理經(jīng)營，存在較多變數(shù)，實(shí)際操作中大致存在以下經(jīng)營模式1、利潤分成經(jīng)營2、固定返租經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店公寓經(jīng)營模式3、混合收益方式經(jīng)營6產(chǎn)權(quán)式酒店公寓p產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，服務(wù)式酒店溢價(jià)能力高，能夠擺脫周邊價(jià)格天花板，并且銷售風(fēng)險(xiǎn)小，回款快，發(fā)展商資金壓力小，沒有后續(xù)經(jīng)營壓力。開發(fā)模式經(jīng)營模式收益模式后續(xù)發(fā)展自主開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行后續(xù)管理直接出售房產(chǎn)，獲利高，回現(xiàn)快不考慮發(fā)展，維持物管水平即可客戶群體純投資產(chǎn)品，客戶相對(duì)較少7產(chǎn)權(quán)式酒店公寓目前市場上采用固定比例分成與不固定利潤分成結(jié)合方式為主流。收益模式購買方式業(yè)主每年享受總價(jià)一定比例（大大高于銀行利率）的固定回報(bào)，同時(shí)可以享受酒店經(jīng)

4、營管理帶來的分紅。投入低：首付即便五成就可以擁有一套不斷賺錢酒店公寓；即可享受經(jīng)營收益，又可享受溢價(jià)收益。業(yè)主權(quán)益業(yè)主每年還可以享受一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓他人使用，也可以獲取收益 8酒店服務(wù)式公寓p 服務(wù)式酒店溢價(jià)能力高，能夠擺脫周邊價(jià)格天花板，并且銷售風(fēng)險(xiǎn)小，回款快，發(fā)展商資金壓力小，沒有后續(xù)經(jīng)營壓力。開發(fā)模式經(jīng)營模式收益模式后續(xù)發(fā)展自主開發(fā)服務(wù)式酒店公寓聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行后續(xù)管理直接出售房產(chǎn)，獲利高，回現(xiàn)快不考慮發(fā)展，維持物管水平即可客戶群體客戶群體廣泛，涵蓋投資與自住需求9服務(wù)式酒店公寓服務(wù)式公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力強(qiáng)，客戶面廣，市場認(rèn)可度高，品牌形象好，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)低溢價(jià)能力強(qiáng)形象佳，

5、認(rèn)可度高產(chǎn)品結(jié)合酒店式服務(wù)及居住性質(zhì)，容易為客戶接受，能夠高于同片區(qū)物業(yè)價(jià)格80%-100%,甚至更高產(chǎn)品容易被接受，形象較好，產(chǎn)品素質(zhì)高，客戶及市場認(rèn)可高，能夠提升開發(fā)商品牌價(jià)值客戶面廣產(chǎn)品擺脫純粹投資品屬性，包括投資需求和自住需求都會(huì)購買，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶范圍10高尚地段 統(tǒng)一經(jīng)營極致奢華三種酒店公寓成功要素：111產(chǎn)品分析概述3上海酒店式公寓案例2深圳酒店式公寓案例Analyze System報(bào)告結(jié)構(gòu)12 目前深圳市的酒店式管理和服務(wù)主要依托口岸優(yōu)勢(shì)、CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)和稀缺景觀資源等優(yōu)勢(shì)； 在經(jīng)營模式上，高端產(chǎn)品以持有型物業(yè)為主，如東方銀座，泰格公寓等；產(chǎn)權(quán)式物業(yè)以銷售返租，提供統(tǒng)

6、一的酒店式管理為主。 酒店式管理的客戶群主要集中在：跨國企業(yè)的高管，在深的外籍人士，及來往深港兩地的商務(wù)人士，以長租客為主。 由于這部分客戶一般是由公司為其提供長期在深居住地，因此愿意選擇酒店式公寓，不僅服務(wù)周到，方便快捷，而且相對(duì)于公司購買等方式，能節(jié)約成本。同時(shí)，跨國企業(yè)高管、外籍人士、國內(nèi)外商務(wù)人士等高端消費(fèi)群，處于金字塔消費(fèi)頂端，有豐厚的津貼和補(bǔ)助，有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力。因此，這些客戶就租金的承受力較高。 對(duì)于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，由于采取統(tǒng)一銷售后，酒店管理公司統(tǒng)一管理，因此能較好的保證高租金回報(bào)率及收益穩(wěn)定性，因此對(duì)酒店式管理的高管理費(fèi)接受度也較高。深圳酒店式管理13固定返租型酒店式公寓經(jīng)營型酒

7、店式公寓重要營銷方案，通過承諾固定收益，促使業(yè)主購買產(chǎn)品金中環(huán)酒店公寓丹楓白露趣園私人公寓p固定返租型酒店公寓是此前酒店式公寓常見的一種操作方式，銷售時(shí)期，通過向客戶承諾固定比例收益，吸引投資客戶購買p據(jù)了解，現(xiàn)在市場流通返租酒店公寓有金中環(huán)公寓、趣園公寓、丹楓白露p這部分酒店公寓現(xiàn)在購買后都需以固定價(jià)格同酒店管理公司簽訂長期返租合同14開發(fā)商深圳市新浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址深圳中心區(qū)金田路與福華路交匯物業(yè)類型商務(wù)公寓，寫字樓及酒店式公寓酒店式公寓體量總體量約4萬客戶情況 一手購買以投資客為主酒店式公寓面積段32-116配套設(shè)施大型會(huì)議室及宴會(huì)廳，商務(wù)中心，美容美體，商場花店，桑拿按摩及健身中

8、心物管公司深圳市中環(huán)物業(yè)管理有限公司最大賣點(diǎn)雙地鐵物業(yè)，地鐵會(huì)展中心站在其地下室無 縫接駁硬件配置電梯：通力電梯。主樓36部。垂直梯20臺(tái)，自動(dòng)扶梯16臺(tái)。實(shí)用率約70%；層高 7-36層3.5M,37層以上3.7M，外墻：中空low-E鍍銀膜玻璃幕墻，框架核心筒外墻：中空low-e鍍銀膜玻璃幕墻大堂：豪華五星級(jí)三入戶大堂電梯；超高空泳池；金中環(huán)酒店式公寓位于項(xiàng)目附樓，產(chǎn)品略好于項(xiàng)目商務(wù)公寓，以居住型需求居多，主要是外地在深企業(yè)高管人士，該公寓起到替代酒店作用（相比酒店有價(jià)格優(yōu)勢(shì)），項(xiàng)目酒店式公寓的價(jià)格明顯高于項(xiàng)目商務(wù)公寓價(jià)格金中環(huán)酒店公寓金中環(huán)酒店公寓客戶可選擇與酒店管理公司簽長期租賃合同，

9、價(jià)格為市場價(jià)格65-70%15物管公司經(jīng)營模式功能項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)客戶群租金/管理費(fèi)用中環(huán)物管，引入國際飯店“金鑰匙”管理產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營以酒店式居住為主CBD綜合體，地鐵物業(yè)跨國企業(yè)高管和外籍人士，如日本人，韓國人等管理費(fèi)12元/平米月，50平米租金12000元/月，60平米租金13500元/月金中環(huán)酒店公寓161產(chǎn)品分析概述3上海酒店式公寓案例2深圳酒店式公寓案例Analyze System報(bào)告結(jié)構(gòu)17上海酒店式公寓的幾大特點(diǎn)1、酒店式公寓往高檔化、配套全方向發(fā)展。2、主要的客戶類型為高端商務(wù)人士，其中又以國外企業(yè)的高管及國內(nèi)大公司駐滬的公司高層為多，同時(shí)包括一部分在上海短期進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的國內(nèi)企業(yè)辦事人

10、員和國內(nèi)企業(yè)駐上海分支機(jī)構(gòu)的高層。3、酒店式公寓的租金價(jià)格不菲，通常情況下，根據(jù)面積的不同，租金在800-2000元/天之間，一個(gè)月租金在2-6萬元之間。4、酒店式公寓的房型不僅僅為小戶型，而有許多包括三臥的大戶型，房型結(jié)構(gòu)基本為一臥室搭配一衛(wèi)生間。各臥室之間相對(duì)保持私密性，公共客廳相對(duì)較大。5、裝修風(fēng)格突出個(gè)性化，打破“酒店感”，營造家的氛圍。6、配套相當(dāng)齊備，包括健身配套和商務(wù)配套。7、服務(wù)方面，主要包括日常衛(wèi)生打掃、免費(fèi)早餐等。8、經(jīng)營管理主要分為兩種，一種為開發(fā)商成立物業(yè)管理部門進(jìn)行管理，另一種為委托專門的酒店管理公司進(jìn)行管理。18翠湖天地（大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）翠湖天地御苑位于市中心黃金

11、地段淮海路商圈，環(huán)境成熟交通便利，樓盤定位全市高端豪宅，客戶以港、臺(tái)、外籍人士為主8號(hào)線10號(hào)線1號(hào)線項(xiàng)目位于盧灣區(qū)黃金地塊，淮海路商圈，距離新天地咫尺之間，太平橋人工湖、企業(yè)天地盡在周圍周圍環(huán)境繁華成熟，尤其是新天地是上海國外人士消費(fèi)的首選之地交通便利，1號(hào)、8號(hào)、10號(hào)地鐵環(huán)繞周圍新天地19摩根整棟收購翠湖天地御苑18號(hào)，改裝成頂級(jí)酒店式公寓租賃經(jīng)營，現(xiàn)已被韓國未來資產(chǎn)收購翠湖天地項(xiàng)目大都是超高端住宅，總建筑面積為61.4萬平方米。主要圍繞太平湖環(huán)水而建，形成一個(gè)“都市型環(huán)湖住宅群落”。 緊鄰上海地標(biāo)新天地，企業(yè)天地，形成一個(gè)融合老上海建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化配套于一體的“中心城商住辦綜合區(qū)” 2

12、00620072008基匯資本收購翠湖天地御苑18號(hào)改裝成頂級(jí)酒店式公寓 高檔服務(wù)式公寓管理公司Shama集團(tuán)經(jīng)營管理， 大摩，基匯控股韓國未來資產(chǎn) 收購18號(hào)樓，仍由shama管理LOCATION18號(hào)物業(yè)是一幢高31層的建筑，共有100套豪華公寓，其中99套供出租。 翠湖天地（大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）20該物業(yè)由Shama集團(tuán)改造成Shama Luxe ，高端的酒店式服務(wù)帶來高的租金收入，租金比業(yè)主自主散租的高約3倍Shama Luxe 新天地新天地月租金一室的月租金一室的3.23.2萬元，三室萬元，三室的的6.56.5萬元等，其中唯一一套萬元等，其中唯一一套面積達(dá)面積達(dá)385385平方米的平方

13、米的4 4室復(fù)式室復(fù)式公寓，月租金則為公寓，月租金則為1111萬元。萬元。 翠湖天地雅苑105平米左右，豪華裝修月租金11000-20000元服務(wù)增值：1. 服務(wù)人員高配置：99套出租公寓的工作人員達(dá)到55名。2. 個(gè)性選擇：多款不同面積和靈活布局的套房供住客選擇。 3. 豪華酒店服務(wù)：每天打掃服務(wù)、每周更換3次床單，24小時(shí)保安、禮賓及門房服務(wù)的常駐管家服務(wù)、專車接送來往機(jī)場服務(wù)、專業(yè)洗燙及干洗服務(wù)，以及免費(fèi)自助洗衣設(shè)備。翠湖天地（大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）21上海新天地莎瑪Luxe服務(wù)式公寓 莎瑪尊客獨(dú)享: 莎瑪特制 slumber 睡床配特柔軟床褥入住時(shí)免費(fèi)獲贈(zèng)Molton Brown 沐浴用品

14、莎瑪咖啡廳 - 特選早餐區(qū)域“尚明會(huì)” 時(shí)尚指南 設(shè)備 設(shè)備設(shè)備齊全的廚房，配備德國著名 Poggenpohl 廚柜及 Gaggenau 電器Herringbone 實(shí)木地板國際著名建筑師 Filippo Gabbiani 的室內(nèi)設(shè)計(jì)Teka 洗衣干衣機(jī)寬帶上網(wǎng)服務(wù)中央冷暖空調(diào)系統(tǒng)客廳備有42吋等離子電視，主寢室內(nèi)另備32吋液晶電視，可收看國際頻道DVD影碟機(jī)KEF 音響組合保險(xiǎn)箱淋浴花灑具有音箱和鬧鐘功能的iPod播放底座嬰兒床*（按要求供應(yīng)）22設(shè)施及服務(wù) 每日房間清潔服務(wù)（周日及公眾假期除外）每周更換三次床上用品及毛巾專業(yè)洗燙及干洗服務(wù)*24小時(shí)專業(yè)保安及禮賓服務(wù)視聽圖書館免費(fèi)提供DVD

15、影碟設(shè)施齊全的健身中心，包括室內(nèi)恒溫泳池、健康舞室、網(wǎng)球場、籃球場、高爾夫球練習(xí)場及攀石墻室內(nèi)兒童游樂園地水療按摩服務(wù)商務(wù)中心設(shè)施室內(nèi)停車服務(wù)*機(jī)場轎車接送*上海新天地莎瑪Luxe服務(wù)式公寓23項(xiàng)目精裝修實(shí)景圖24項(xiàng)目區(qū)位位于新天地豪宅板塊，周圍繁華成熟便利，客戶以新加坡、香港及外籍人士為主濟(jì)南路8號(hào)位于盧灣區(qū)核心位置的新天地板塊，北臨淮海公園，南眺太平橋人工湖，西面新天地，東為企業(yè)天地二期，為上海市中心豪宅的地標(biāo)性建筑。軌道一號(hào)線黃陂南路站距離小區(qū)步行10分鐘，延安高架、南北高架距離小區(qū)2000米左右，步行至淮海路僅需要幾分鐘，地理位置十分優(yōu)越。濟(jì)南路8號(hào)（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）25n項(xiàng)目地址：

16、黃陂南路506號(hào)n物業(yè)形態(tài)：2棟31層高層n占地：1.7萬平方米n總建面：6.5萬平方米n容積率：5.5n總戶數(shù)：364戶n主力戶型：82-147m2n項(xiàng)目均價(jià)：80000-10000元/m2n裝修標(biāo)準(zhǔn)：17000元/m2n開發(fā)企業(yè)：印度三林（雅加達(dá)四季麗晶豪庭開發(fā)商）n物業(yè)服務(wù)公司：帕默斯頓酒店及度假村公司n管理費(fèi)：16元/m2月 項(xiàng)目簡介濟(jì)南路8號(hào)（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）26 項(xiàng)目規(guī)劃巴卡拉 濟(jì)南路8號(hào)由2座31層高層公寓組成，公寓房型由83-119一房，147二房組成，每棟塔樓僅有7套頂層公寓，面積從295-805。濟(jì)南路8號(hào)（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）27 項(xiàng)目戶型規(guī)劃分為高中低三區(qū)濟(jì)南路8號(hào)（小

17、產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）28項(xiàng)目3-27樓標(biāo)準(zhǔn)層戶型設(shè)計(jì)因本項(xiàng)目為酒店式公寓，以投資客為主，故主力標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品為控制總價(jià)的小戶型濟(jì)南路8號(hào)（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）29項(xiàng)目頂層樓王戶型在高區(qū)設(shè)計(jì)樓王產(chǎn)品，作為項(xiàng)目標(biāo)桿，拉升形象濟(jì)南路8號(hào)（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓）30客廳、餐廳地 面大理石墻 面石材裝飾、木飾面、涂料 吊 頂石膏吊頂進(jìn)戶門門 扇鋼木防火防盜門電器液晶體電視、DVD播放機(jī)、BOSE座臺(tái)揚(yáng)聲器臥 室地 面進(jìn)口大理石墻 面木飾面、HERMAS 定制皮革、鏡面、涂料吊 頂石膏吊頂家具意大利家具設(shè)計(jì)巨頭B&B Italia公司原裝進(jìn)口家具 寢具Frette羅馬教皇也在 使用的品牌電器丹麥Bang&Olufsen電視和內(nèi)置DVD播放器及揚(yáng)聲器廚 房櫥 柜Poggenpohl（德國）地 面品牌地磚墻 面品牌墻磚頂 面金屬扣板吊頂龍 頭漢斯格雅（德國）電 器冰 箱Kuppersbusch （德國）微波爐GAGGENA