1、目標解析目標解析利潤目標利潤目標 力求通過項目價值的重塑創造10%以上的毛利形象目標形象目標奠定開發商品牌，為后續進一步進入房地產打下堅實的基礎速度目標速度目標3年完成約40萬平米去化目標目標第1頁/共70頁報告結構項目審視市場研判客戶分析策略推導 基于目標下的項目自身審視，判斷項目自身優劣因素以及目標實現難度 未來市場發展趨勢與項目目標實現的相互關聯 客戶情況分析，有的放矢完成目標 制定相關策略完成既定的目標第2頁/共70頁報告結構項項目目審審視視市場研判客戶分析策略推導 基于目標下的項目自基于目標下的項目自身審視，判斷項目自身審視，判斷項目自身優劣因素以及目標身優劣因素以及目標實現難度實現

2、難度 未來市場發展趨勢與項目目標實現的相互關聯 客戶情況分析，有的放矢完成目標 制定相關策略完成既定的目標第3頁/共70頁本案位于星沙東南角，隸屬星沙片區的金邊銀角位置，與主城城市價值對接較為匱乏長沙主城區星沙片區第4頁/共70頁長沙均價在5800元/平米徘徊，價量雙高!第5頁/共70頁星沙整體均價在4000元/平米徘徊，與長沙主城價格相差約2000元/平米，成為距離長沙主城最近且完善配套的價格洼地3500-44003800-48003900-50003500-42005000-5500本項目第6頁/共70頁7板塊分析：星沙重點集中在西部、北部，未來城市北漂現象將板塊分析：星沙重點集中在西部、

3、北部，未來城市北漂現象將成為星沙的主力發展方向成為星沙的主力發展方向萬萬家家麗麗北北板板塊塊中心中心板塊板塊開元東開元東路板塊路板塊東南新城東南新城板塊板塊中南板中南板塊塊板塊概況板塊概況本項目5大板塊中，各個板塊價值較為明顯萬家麗北板塊、中心板塊、中南板塊的核心價值為對接長沙主城的價格洼地開元東路核心價值為松雅湖未來前景和星沙主干道的繁華便捷東南星城板塊以星沙價格洼地作為核心價值點。松雅湖&星沙未來城市主軸對接長沙主城的超高性價比星沙內部的超高性價比第7頁/共70頁配套：板塊內教育資源豐富，交通可達性較好教育資源教育資源交通資源交通資源 以項目為核心，5分鐘生活圈內涵蓋長郡未來長郡未

4、來試驗學校、縣一中、試驗學校、縣一中、華夏中學、泉塘小學、泉塘中學、現代物流學院等近13所中高等院校，依附教育所衍生的各類消費將在本區域內匯集 區域內共有6路公交貫穿； 地鐵2A號線途經； 離黃花機場15分鐘車程； 汽車東站規劃地第8頁/共70頁配套：靠近板塊中心商圈，交通較便利，可達性較好。但由于板塊整體開發檔次低、配套低端，無法形成較高的溢價。p 整體板塊位于星沙“內陸”，被工業區分隔，暫處于自主經營消費階段；p 板塊商業開發落后，以住宅底商為主，沒有大型的、有檔次的集中型消費場所；p 市政設施落后，政府暫未在該區域設置公共休閑、娛樂的公園、廣場；p 隨著住宅區的開發，引入了多條公交線路：

5、808、102、114等，可達性較高。中心商圈生活配套第9頁/共70頁項目四至WE本案本案N：明天一城S：出讓地、安置區空置地空置地宿舍工廠第10頁/共70頁項目土地分析：優點凈地、方正、可塑性強、高容積率、交通通達性佳；缺點面粉比面包貴p項目處于星沙東南區域城鄉結合部，附近環繞安置區、經濟型商品房社區p地塊范圍：東臨小塘路，南抵待出讓地，西臨東六線，北至美國博雅路。 p總占地面積11.15萬方，有效用地8.8萬方 規劃容積率4.0；建筑密度28%；綠化率40%，建筑高度 價格洼地，認可度低 星沙未來5年規劃將著重以松雅湖為主 宏觀調控的失調意味著未來將有更為猛烈的政策打壓 成熟大盤、教育主題

6、等實景呈現，將大大增加本案的市場競爭壓力 3500-3800元成本，4200元/平米的基本利潤率項目抗性項目抗性第34頁/共70頁面對如此難點，在市場中尋找答案第35頁/共70頁集中式成功案例借鑒集中式成功案例借鑒 - - 第36頁/共70頁恒基凱旋門恒基凱旋門恒基恒基開 發 商香港恒基兆業集團位置 星沙開元東路與東四線交匯處西北角物業管理廣東恒寶物業有限公司梯戶二梯四戶建筑面積72萬容 積 率1.432綠 化 率56.68%建筑樓層24、27、31分攤17%架空層有外部資源松雅湖泳池面積200體育配套四期自建足球場、球場等設施物業費1.65元/月第37頁/共70頁20102010年，恒基兆業

7、，以全球視野，為長沙樹立全新的領先人居標準。年，恒基兆業，以全球視野，為長沙樹立全新的領先人居標準。第38頁/共70頁公元公元20102010年，恒基年，恒基 凱旋門凱旋門中國長沙璀璨奪目地標之門中國長沙璀璨奪目地標之門現代、簡約建筑現代、簡約建筑 , 5, 5號棟王座以號棟王座以3333層高地標建筑姿態，傲立星沙新城層高地標建筑姿態，傲立星沙新城 ，引領一座城市的視野。，引領一座城市的視野。星沙，璀璨奪目地標之門星沙，璀璨奪目地標之門第39頁/共70頁星沙首個豪宅社區，領先的中央圍合布局星沙首個豪宅社區，領先的中央圍合布局保證了小區整體的通透性，讓居者從不同角度，都可以看到不同的風景。保證了

8、小區整體的通透性，讓居者從不同角度，都可以看到不同的風景。豪宅社區豪宅社區 中央圍合式布局中央圍合式布局第40頁/共70頁8 8萬平米主題式中央景觀園林萬平米主題式中央景觀園林世界只有兩個中央公園，世界只有兩個中央公園，一個在紐約，一個在恒基凱旋門一個在紐約，一個在恒基凱旋門以世界著名的中央公園為設計靈感，總寬度約以世界著名的中央公園為設計靈感，總寬度約150150米，為目前星沙最米，為目前星沙最大、最寬敞的景觀園林。大、最寬敞的景觀園林。中央景觀園林內設逾500米長水系 ，包括櫸樹廣場、月半灣、白漣、浮島、映月湖、櫻花大道、石林廣場、林谷等八大景觀； 第41頁/共70頁產品分析產品分析71.

9、2771.27 豪華一房豪華一房142.94142.94 三室二廳二衛三室二廳二衛95.6895.68 二室二廳一衛二室二廳一衛戶型亮點戶型亮點純板式，南北對流雙向超大陽臺，納陽光清風入室超大面寬奢華客廳，連接4.6米觀景陽臺，酣享豁達人生入戶花園設計，讓生活空間更廣、更私密戶型亮點戶型亮點7.1米超大L型觀景陽臺，靈活空間，自由設計 4.1米大面寬客廳，彰顯尊崇人生 南向臥室設計，舒適雅致 廚房巧設生活陽臺，實用空間更廣更闊戶型亮點戶型亮點 緊湊方正戶型，動靜分離，科學構筑生活 臥室設有270度闊景飄窗，無敵景觀盡收眼底 3.9米寬廳堂，細分餐廳客廳，展現奢華大氣 北向超大景觀臺，令景觀和空

10、間無限外延第42頁/共70頁恒基凱旋門恒基凱旋門以超越片區的高端定位以超越片區的高端定位打破當時偏遠、低價的區域價值瓶打破當時偏遠、低價的區域價值瓶頸，頸，并以優質的社區配套和產品打造，并以優質的社區配套和產品打造，樹立星沙首座豪宅標桿樹立星沙首座豪宅標桿第43頁/共70頁差異化成功案例借鑒差異化成功案例借鑒 - - 第44頁/共70頁集中化成功案例借鑒集中化成功案例借鑒-康橋長郡康橋長郡康橋長郡開 發 商湖南嘉基房地產開發有限公司位置星沙經開區黃興大道以西、漓湘路以南物業管理長城物業集團股份有限公司梯戶二梯四戶、二梯三戶建筑面積45萬容 積 率3.5綠 化 率36%建筑樓層18分攤17%架空

11、層無外部資源無泳池面積無體育配套無物業費1.8元/月康橋長郡康橋長郡第45頁/共70頁賣點解析泛教育主題復合學院社區泛教育主題復合學院社區長郡戰略入駐地鐵口岸物業泛教育主題街區古典建筑，英式園林 長沙名校長郡中學入駐（小學到初中），引進品牌幼兒園，購買即可獲得長郡入讀名額。 地鐵2號線途徑，臨漓湘路站口 坐享星沙區域交通優勢 臨街退讓42米用于景觀綠化； 圖書館、青少年各類培訓室、休閑俱樂部、老年活動館等主題經營。 3000平米水系貫穿 獅子廣場、會所、棧道等七大主題園林 新古典主義建筑群，英倫學院生活第46頁/共70頁產品分析產品分析77平平2房房 雙陽臺雙陽臺+法式陽臺法式陽臺 客廳開間僅

12、3.5米，廚房開間僅1.75米，次臥開間僅2.7米，主臥開間僅3米，功能間狹窄，舒適度不佳 廚房沒有采光窗，連通的生活陽臺處于建筑物的夾縫位置，采光不佳 走道浪費面積多，南北通透性能差95平平2房房 雙陽臺雙陽臺+法式陽臺法式陽臺+花院花院 客廳開間僅3.6米，花院開間僅2.5米，功能間狹窄，舒適度不佳 廚衛采光差，連通的生活陽臺處于建筑物的夾縫位置，采光不佳 走道浪漫面積多，南北通透性能差 客廳開間僅3.6米，花院開間僅2.5米，功能間狹窄，舒適度不佳 廚房沒有采光窗，公用衛生間采光差，連通的生活陽臺處于建筑物的夾縫位置，采光不佳，實用性不佳 走道浪漫面積多，南北通透性能差93平平2房房 雙

13、陽臺雙陽臺+法式陽臺法式陽臺+花院花院第47頁/共70頁康橋長郡康橋長郡與長沙名校長郡中學洽談與長沙名校長郡中學洽談3年年投資投資3億元億元憑借獨特教育地產品牌憑借獨特教育地產品牌從低價片區中突圍從低價片區中突圍實現高于其他項目實現高于其他項目500元元/平平米溢價米溢價第48頁/共70頁成本領先型案例借鑒成本領先型案例借鑒 - - 筑夢佳園筑夢佳園第49頁/共70頁筑夢佳園筑夢佳園價格相對于周邊低價格相對于周邊低500-800500-800元元/ /技術經濟指標技術經濟指標占地面積占地面積68畝建筑面積建筑面積142113平方米建筑類型建筑類型住宅+底商層數層數33F、18F、4F總棟數總棟

14、數8棟總戶數總戶數1126容積率容積率3.69 綠化率綠化率43.40% 建筑密度建筑密度24.75% 停車位停車位832戶型面積（）特色兩房782+1三房933+11073+1雙衛1273+1四房157其他項目目標群體定位為青年一代，產品以剛性需求的主流戶型為主，通過面積贈送和產品規劃，在舒適度、低總價和高贈送三者之間取得了突破性平衡。第50頁/共70頁筑夢佳園核心價值開元東路，大盤云集，松雅湖畔，宜居圈層1創新N+1，1020高贈送，物超所值2圍合布局，1.6萬超大中庭，人車分流3筑夢園升級力作，品質服務創新高4四大價值造就高性價比四大價值造就高性價比開元路東星沙熱點區域，配套齊全周邊大盤

15、云集，宜居新圈層交通便利，松雅湖開發，伴湖生活地鐵物業，升值潛力巨大大圍合規劃布局，23畝中庭園林人車整體分層設計，安全舒適78平米2+1、93平米3+1、107平米雙衛3+1、127平米3+1，剛性需求主流戶型贈送面積達10-20平米，產品性價比超高品牌升級、產品升級、服務升級第51頁/共70頁產品分析產品分析78 2+1 2+1房房107107 3+2 3+2房房9393 3+1 3+1房房 2+1戶型，入戶花園可創意改造 臥室飄窗設計，贈送面積較高 3+1戶型，入戶花園、花池可改造 臥室飄窗設計，贈送面積較高 3+1戶型，入戶花園、L形陽臺第52頁/共70頁市場破冰之路：市場破冰之路：案

16、例借鑒恒基凱旋門1康橋長郡2筑夢家園3 集中化戰略，建立片區豪宅標桿 差異化戰略，引入學校，形成深度差異化 總成本領先型戰略，利用性價比，直接吸引客戶直接購買必備要素：品牌基礎、高成本投入必備要素：品牌基礎、高成本投入必備要素：與客戶需求匹配，時間成本長必備要素：與客戶需求匹配，時間成本長必備要素：低成本、高速運營必備要素：低成本、高速運營第53頁/共70頁發展戰略發展戰略結合項目自身條件進行梳理成功經驗總結借勢！借周邊品牌大盤推廣之勢，借周邊教育資源之勢，推動項目發展。由于項目自身資源無特色，且取地成本較高，若須實現較高溢價，可通過高端的形象包裝，樹立樓盤品牌，提升項目價值。高打底走的策略，

17、以高性價比的姿態贏得市場高端路線、主題風情式路線區別片區慣有的開發模式項目發展戰略：借勢、適度創新，市場挑戰者的項目發展戰略：借勢、適度創新，市場挑戰者的HybridHybrid戰略戰略第54頁/共70頁本項目的形象定位第55頁/共70頁借鑒成功案例的關鍵KPI，結合自身資源條件打造本項目的差異化核心競爭力借勢新豪宅案名：需在案名上充分考慮到教育配套，提升項目的輻射力教育配套：吻合教育主題，形成本案與康橋長郡的深度差異化人車分流：區別本案與周邊樓盤低檔片區雙入戶大堂、五星級會所：身份認同，通過硬件硬性區分智能安防系統&品牌物管：低端片區普遍存在安全隱患，需在安防上增加配置N+1產品：與

18、客戶需求相結合的市場旺銷產品第56頁/共70頁案名建議：楚門“惟楚有才、于斯為盛”，案名文字氣息與教育賣點相匹配大氣，延展度、包容度高，可涵蓋商業、住宅等物業類型差異化：與康橋長郡、中鐵國際城、爵士鄉等舶來品形成差異化第57頁/共70頁配套設施：配套設施：打造打造“雙重會所雙重會所”出租外包方式出租外包方式+ +自營方式，創造良性會自營方式，創造良性會所運營模式，同時為客戶提供高雅尊貴的多重交流、休閑空間和平臺所運營模式，同時為客戶提供高雅尊貴的多重交流、休閑空間和平臺第58頁/共70頁會所前期引入書吧會所前期引入書吧+ +餐飲業態餐飲業態 新華書店新華書店- -閱讀花園閱讀花園 ，招商運營先

19、行，售樓部進駐會所即，招商運營先行，售樓部進駐會所即營業，為會所創造一個良好商業氛圍同時，也建立一個文化、藝術交流場所，樹立項目營業，為會所創造一個良好商業氛圍同時，也建立一個文化、藝術交流場所，樹立項目高品質形象、形成市場口碑相傳效應。高品質形象、形成市場口碑相傳效應。長沙五一路閱讀花園第59頁/共70頁雙入戶大堂雙入戶大堂 ：精裝雙入戶挑高大堂、精裝入戶電梯：精裝雙入戶挑高大堂、精裝入戶電梯6米挑高入戶大堂4米挑高車庫入戶第60頁/共70頁人車分流：高標準設置人車分流系統、打造陽光車庫人車分流：高標準設置人車分流系統、打造陽光車庫第61頁/共70頁智能安防：智能指紋入戶系統、電梯刷卡系統智能安防：智能指紋入戶系統、電梯刷卡系統第62頁/共70頁國外或國內知名物業管理公司擔綱物管，創高貴價值 物業管理公司：物業管理公司： 戴德梁行 世邦魏理仕 浙江綠城 深圳長城物管 深圳花樣年 第63頁/共70頁N+1N+1產品：熱銷戶型產品產品：熱銷戶型產品 “ “N+1”N+1”，緊湊實用型與高舒適享受型，緊湊實用型與高舒適享受型舉例：舉例：129129平米平米3+13+1四房四房舉例：舉例：8989平米平米2+12+1三房三房衛浴衛浴7.87.8廚房廚房5.45.4客廳客廳18.0618.